原告卢某某,女，汉族，X年X月X日出生，身份证号码x。住（略）。
委托代理人丁金元，湖南正方律师事务所律师。
委托代理人肖某光，望城县宏大法律服务所法律工作者。
被告湖南益友置业发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区X路立交桥西北角绿化广场。
法定代表人张某某，董事长。
第三人兴业银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市芙蓉区X路X号。
代表人黄某乙，行长。
第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部，住所地长沙市X路二段X号。
代表人高某某，行长。
委托代理人侯某，女，X年X月X日出生，汉族，身份证号码x，该行员工，住（略）。
原告卢某某与被告湖南益友置业发展有限公司（以下简称益友置业公司）房屋买卖合同纠纷，卢某某于2009年9月7日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成由审判员阳曙文担任审判长，人民陪审员邓晓阳、左回云参加评议的合议庭。2009年12月9日，本院依法追加兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称兴业银行长沙分行）、中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部（以下简称建行湖南分行营业部）作为本案的第三人参加诉讼。本院于2010年1月29日公开开庭进行了审理，书记员邓露担任庭审记录。卢某某及其委托代理人丁金元、肖某光，建行湖南分行营业部的委托代理人侯某到庭参加了诉讼。被告益友置业公司、第三人兴业银行长沙分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告卢某某诉称:2008年8月2日，她与益友置业公司签订了一份益友商业广场《商铺买卖合同》，约定由她向益友置业公司购买位于芙蓉路X路交叉路口西北角益友商业广场首层X号(产室号负一层367)房屋，总价款x元。合同签订后，她按约定支付了全部购房款，益友置业公司也交付了房屋，但益友置业公司一直没有为她办理产权证，她至今仍未取得商铺所有权证，益友置业公司已经违约。另因益友置业公司纠纷众多，她所购买的该商铺，已经被益友置业公司债权人当成益友置业公司财产予以诉讼财产保全。虽然该商铺还未正式登记过户给她，但她与益友置业公司签订了买卖合同，且已经支付了全部购房款，她是理所当然的该商铺产权人，根据相关法律、法规之规定，她对该商铺依法享有法定物权，且该权利优先于益友置业公司其他任何债权；请求确认她与益友置业公司之间的商铺买卖合同有效，益友置业公司在判决生效后十五天内为她办理益友商业广场首层X号(产室号负一层367)商品房产权证，益友置业公司承担办理产权证的税费，确认她对益友商业广场首层X号(产室号负一层367)商品房具有最优先的权利。
被告益友置业公司未向本院提交书面答辩意见，也未向本院提交证据。第三人兴业银行长沙分行未向本院提交陈述意见，也未向本院提交证据。本院视他们为放弃答辩、举证及质证权利。
第三人建行湖南分行营业部述称：益友置业公司与该行签订了《最高某抵押合同》为湖南益友商贸有限公司（以下简称益友商贸）向银行贷款提供抵押担保，并办妥抵押登记手续由长沙市房屋产权管理局出具了房屋他项权证（房屋他证芙蓉字第x号），其中包括本案所争议的房产；该行于2009年4月28、30日分次向益友商贸共计发放贷款x元，该贷款本金尚未归还；根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。因此，该行应对本案标的房屋享有排他性的担保物权。请求法院依法维护该行的合法权益。
卢某某和建行湖南分行营业部对案件的基本事实没有争议，本院经审理查明：2008年8月2日，卢某某与益友置业公司签订了益友商业广场的《商铺买卖合同》，合同约定，卢某某向益友置业公司购买位于芙蓉路X路交叉路口西北角益友商业广场首层X号(产室号负一层367)房屋，总价款x元。合同签订后，卢某某按约定支付了全部购房款。益友置业公司迄今没有按合同约定为卢某某办理产权证；2009年4月22日，益友置业公司以包括本案争议房产在内的多套房屋为益友商贸提供贷款抵押担保，向建行湖南分行营业部贷款x元，依法在长沙市房屋产权管理局房他证芙蓉字第x号房屋他项权证，他项权利人为建行湖南分行营业部。建行湖南分行营业部于2009年4月28、30日分次向益友商贸共计发放贷款x元，该贷款本金迄今尚未归还。
上述事实有，卢某某和建行湖南分行营业部的陈述、《商铺买卖合同》、《发票》、《房屋他项权证》、《长沙市房地产抵押合同》、《贷款转存凭证》等证据证实，本院予以认定。
本院认为：卢某某与益友置业公司签订了益友商业广场的《商铺买卖合同》合法有效；本案所争议的房屋属于不动产，根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。卢某某尽管支付了全部购房款，但因未取得房屋所有权证，对本案争议的房屋尚未取得房屋所有权。建行湖南分行营业部在不知情的情况下，和益友置业公司签订了《长沙市房地产抵押合同》，并办理了《房屋他项权证》，向益友商贸发放了贷款，依法对本案争议的房屋享有抵押权；《最高某民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》所针对的是消费者。本案所争议的房屋属于商铺，不能适用该批复关于消费者购买商品房的规定，卢某某不能对本案所争议的房屋享有最优先的受偿权。
综上所述，建行湖南分行营业部依法取得《房屋他项权证》，对本案所争议的房屋享有的抵押权受国家法律保护。卢某某尽管支付了全部购房款，但未取得《房屋所有权证》，不能对抗建行湖南分行营业部的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、卢某某与湖南益友置业发展有限公司签订的《商铺买卖合同》合法有效；
二、驳回卢某某的其他诉讼请求。
本案受理费160元，由湖南益友置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长阳曙文
人民陪审员邓晓阳
人民陪审员左回云
二○一○年三月五日
书记员邓露
附判决引用法律条文原文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
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