广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2006)穗中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)叶某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人曾某某，男，住（略）。
委托代理人刘某，女，住（略）。
被上诉人(原审被告)广州市华侨房屋开发公司，住所地广州市X路X。
法定代表人钟某，职务总经理。
委托代理人粱某、金某，该公司职员。
被上诉人(原审被告)广州侨力房地产开发有限公司，住所地广州市X路X－X号侨力大厦。
法定代表人江某某，职务董事长。
委托代理人何汉初，广东金某律师事务所律师。
委托代理人詹小彤，广东金某律师事务所律师。
原审第三人广州市建纬实业有限公司，住所地广州市天河区广州大道中X号512房。
法定代表人陈某甲，职务执行董事。
委托代理人潘斌，广东岭南律师事务所律师。
委托代理人王霞，广东岭南律师事务所律师助理。
原审第三人中国工商银行广州高新技术开发区支行，住所地广州市中山大道西X号。
法定代表人梁某某，职务行长。
委托代理人陈某乙，该支行职员。
上诉人叶某某因房屋拆迁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2004)越法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：原告是原广州市X路X号首层房屋的承租人。承租建筑面积26.62平方米。1997年，广州市房地产管理局核发了拆许字(97延)第X号《房屋拆迁许可证》，批准华侨公司拆迁起义路X号房屋地段建楼；1998年1月6日，原告(为乙方)与广州市华侨房屋开发公司(以下简称华侨公司、为甲方)签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准拆除起义路X号的房屋，乙方是该屋的使用人；乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方补偿乙方商铺停业补偿费每月6296.84元，按季发放，乙方在临迁期间向甲方支付原房屋租金；甲方应于2002年10月30日前，提供原地段侨力大厦首层地铺起义路X排从西向东，面向起义路出入通道建筑面积26。62平方米的商铺给乙方回迁；甲方未能按期安置回迁的，应按每超期一天赔偿按房屋价值千分之五按规定执行的标准向乙方承担违约责任。上述合同签订后，原告将房屋交付华侨公司拆除。被告从2002年11月1日起没有向原告支付停业补偿费至今，且一直没向原告支付迟延安置回迁的违约金，另，至今未安置原告回迁。
广州侨力房地产开发有限公司(以下简称侨力公司)是华侨公司与广州市机床工具工业公司、香港力迅国际有限公司成立的项目公司，成立日期1998年10月14日。广州市城市规划局核发的穗规建发字[1997]第X号文附图标明地铺层的功能：地铺(回迁层)；一层的功能：商场、住宅大堂、办公入口。穗规建字{1999}第X号文附图负一层为商场地铺及辅助用房，一层为商场。华侨公司、广州市机床工具工业公司和香港力迅国际有限公司三方签订的《侨力大厦项目可行性报告》第四章项目指标包括以下内容：商场[1—4]层、回迁商场[半地下层]。1999年3月，广州市国土局房管局向侨力公司核发了座落在起义路X—X号等的穗府国用(1999)字第特X号《中华人民共和国国有土地使用证》，由侨力公司开发建设侨力大厦。上述房屋所在地段的用地建设单位亦随之变更为侨力公司。1998年11月18日，侨力公司向华侨公司具结，如起义路X—X号等地段房屋拆迁安置补偿完毕后有纠纷的，由侨力公司承担一切责任。2002年12月5日，华侨公司(甲方)、香港力迅国际有限公司(丙方)、侨力公司(确认方)签署了《广州市侨力房地产开发布限公司及合作双方股东工作备忘(三)》，明确原甲方对侨力大厦地段签订的回迁安置协议产生法律纠纷及经济责任由丙方承担，侨力公司对上述丙方责任承担连带责任。
1999年广州市国土资源和房屋管理局向侨力公司核发了编号：穗房预字第x号《广东省广州市商品房预售许可证》，准许其预售侨力大厦(第X层，9至X层除外)。2002年9月28日，侨力公司与建纬公司签订了编号：穗房合字x号《商品房买卖合同》，由建纬公司向侨力公司购买侨力大厦第一层(自然层一层)，用途商场。2002年10月15日建纬公司办理了收楼手续。
2002年11月22日建纬公司与高新支行签订了合同编号：2002第2字第X号《抵押合同》，约定为了确保2002年12月20日借款人广州市力迅实业有限公司与高新支行签订的2002年2字第X号借款合同项下借款人的义务得到切实履行，建纬公司愿意提供抵押担保，抵押物为侨力大厦首层。于2002年12月2日办理抵押登记(登记字号：02备字x号)。现抵押未涂销。2003年12月12日，高新支行书面同意建纬公司出租侨力大厦首层。
2001年9月5日，广州市城市规划局发出穗验证字(2001)第X号《建设工程规划验收合格证》，确认起义路X—X号大楼经规划验收合格。2002年6月10日，广州地区建设工程质量安全监察站发出了穗监质验(2002)第X号《建设工程质量验意见书》，确认起义路X－X号大楼的质量验收工作符合国家工程质量验收有关规定。2003年1月6日，广州市消防局发出穗公消(建)验(2003)第X号《建筑工程消防验收收意见书》，确认起义路X—X号大楼符合消防安全要求。在消防方面具备使用条件。2003年7月23日，广州市国土资源和房屋管理局核发了起义路X号第一层房屋属广州市建纬实业有限公司所有的《房地产权证》。
深圳市同致诚评估顾问有限公司经一审法院委托于2006年5月25日汇同本院到广州市X路X号首层第二排第一档进行了观场勘查，现场状况为首层全部已腾空，处于间隔状态，且首层第二排第一档已间出。该评估公司于同月31日发出了《估价结果报告》，评出该档位评估时点为2002年10月30日的房屋价值x元、评估时点为2006年5月25日的房屋价值为x元。原告预付了该次评估的评估费3284元。另，原告提供了广州市工商行政管理局经济信息中心发出的60元的发票及广州市工商行政管理局于2003年12月31日发出的广州市华侨房屋开发公司的《企业注册基本资料》，用以证明其为提起本案诉讼需查阅华侨公司的工商登记资料，耗资了60元查询费，但至今未能提供证据证明其坐出租车到天河工商局的车费50元。
2003年华侨公司向广州市中人民法院起诉侨力公司、建纬公司，要求：1、确认侨力公司与建纬公司签订的《商品房买卖合同》(穗房合字x号)无效，或撤销该《商品房买卖合同》；2、侨力公司与建纬公司赔偿原告损失人民币x元。广州市中级人民法院于2006年2月17日以(2003)穗中法民四初字第X号民事调解书作出处理：一、建纬公司应在本协议签订之日起30天内负责对广州义路X—X号侨力大厦第一层的拆迁争议面积清空，并根据华侨公司与被拆迁产权人签订的《广州市房屋拆迁补偿协议书》约定的产权面积，将房产交给侨力公司安置被拆迁产权人，并协助侨力公司将产权办理到被拆迁产权人的名下；二、建纬公司应根据华侨公司与被拆迁非产权人签订的《房屋拆迁安置协议》约定的安置面积，将房产交给侨力公司安置被拆迁非产权人回迁；三、第一、二条所述面积的补偿方位、安置方位由侨力公司与被拆迁人确定后通知建纬公司，建纬公司据此方位交给侨力公司；四、对侨力大厦第一层产权面积的处置：1、第一层用于对被拆迁产权人补偿的面积，其产权归被拆迁产权人所有；2、第一层中用于安置被拆迁非产权人的面积，其产权归建纬公司所有，由建纬公司与被拆迁非产权人订立租约租金某入归建纬公司所有；3、第一层除本条第1项所确定的产权补偿面积以外的其余面积、其他弃产面积或因其他原因无需产权补偿的面积，其产权归建纬公司所有；……等等。
在本案一审过程中，原告表示：鉴于经开庭审理了解到讼争房地块的用地单位已转为侨力公司，且侨力公司在庭上已明确表示其同意承担本案应由拆迁人承担的拆迁安置、补偿责任，故我要求由华侨公司与侨力公司共同承担本案的相关责任。华侨公司表示：在讼争地块用地人变更为侨力公司后，我公司曾某头通知原告该变更状况，但没证据材料证胡。原告对此不确认。
2006年7月12日，侨力公司、华侨公司向原告发出了《收楼通知书》，通知原告于2006年7月18日办理侨力大厦X号商铺的收楼手续，基于此，侨力公司提出：原告的临迁补助费及违约金某计至我公司向原告发出《收楼通知书》之日止。被告表示：我是于2006年7月14日收到被告发出的《收楼通知书》，因被告在消防验收后才对首层内部进行间格，但却未能出具间格后经消防验收合格的证据，故不同意办理商铺的接收手续，另经现场查看发现商铺南面的出口被锁锁上、且保安也无钥匙开门；首层没洗手间及用水设施，除上述情况外，没有其它不同意接收商铺的原因。
一审法院认为，合同效力，原告与被告华侨公司签订的《房屋拆迁安置协议》是签约双方的真实意思表示。内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。
商铺交付条件。据被告提供的《建设工程规划验收合格证》、《建设工程质量验收意见书》、《建筑工程消防验收意见书》，以及起义路X号的《房地产权证》，可确定被告提供的侨力大厦首层商铺已符合回迁交付使用条件。因原告提出被告需对间格后的商铺重新进行消防验收才具备回迁交付条件的主张，没有法律依据，不予接纳。因侨力大厦首层商铺已符合回迁交付使用条件，且被告已向原告发出了交铺通知书，即被告已对原告作出了回迁安置，故对原告要求被告交付首层商铺的请求，本案无需再作确定，被告需向原告支付的停业补助费及逾期安置回迁的违约金某应计至原告收到被告书面通知原告回迁之日止，即2006年7月14日止。
责任承担。华侨公司和原告作为合同的相对方，由于其在未征得原告同意的情形下将合同的权利义务概括转让给侨力公司，故不能免除其合同责任。侨力公司获得侨力大厦的土地使用权后，作为侨力大厦开发建设的权利义务承接人，也应当承担本案的合同责任。
违约责任。因被告至今未给付2002年11月起的停业补偿费，以及未能在2002年10月30日前安置原告回迁，均属违约，据此原告要求被告支付从2002年11月起至2006年7月14日止的停业补偿费及从2002年11月1日起至2006年7月14日止的迟延提供商铺回迁使用的违约金，合法、有理，予以支持。被告以原告租期至1998年8月6日止，而只同意支付从2002年11月起八个月的停业补偿费的主张，不予接纳。因当时的征地法规并没规定逾期提供商铺回迁使用需承担违约责任的计算标准，故合同中约定按房屋价值每日千分之五按规定执行，应理解为按每日千分之五的标准执行，不属约定不明性质。因即使按2002年11月1日的房屋价值的每日千分之五计算，每日的违约金某为2791.5元，而原告承租的商铺面积仅为26.62平方米，约定的每月停业补偿费也只为6296.84元，故可认定约定的违约金某算标准过分高于造成的损失，对被告提出应作调整的意见，予以接纳。该迟延交付商铺的违约金某宜调整为以房屋价值为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计付。至于该房屋价值如何确定问题，虽然合同约定的回迁期是2002年10月30日前，但出现了迟延安置回迁的状况后，被告一直至今未向原告支付过迟延安置回迁的违约金，且违约金某算标准的调整是至本案审理中综合本案的具体情况才作出确定的，故从公平合理的原则出发，适宜以评估公司以2006年5月25日为评估时点确定的房屋价值作违约金某算的基数。虽然违约金某总额应以房屋价值为限。但因本案的违约金某至2006年7月14日止，按法院调整后的标准计算从2002年11月1日起至2006年7月14日止的逾期交楼违约金某超过2006年5月25日为评估时点的房屋价值，故在本判决主文中不作以房屋价值为限的注明。
查询费及交通费。因提起本案诉讼必需提供华桥公司的工商登记资料，现原告已提供了广州市工商行政管理局经济信息中心发出的60元的发票及广州市工商行政管理局于2003年12月31日发出的广州市华侨房屋开发公司的《企业注册基本资料》到庭，且因被告逾期安置回迁及没支付2002年11月起的停业补偿费引起本案诉讼的，故被告应将原告查询华侨公司的查询费60元支付给原告。因出租车非查询工商登记资料的一般的、必需的交通工具、且原告也未能提供证据材料证明其为查询华侨公司的工商资料支付了50元出租车费，故对原告要求被告支付出租车费的请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百一十一条及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，于2006年7月27日作出如下判决：一、被告广州市华侨房屋开发公司、广州侨力房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2002年11月1起至2006年7月14日止的已扣减了原房屋租金某的停业补偿费(每月按5860。9元计)支付给原告叶某某。二、被告广州市华侨房屋开发公司、广州侨力房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2002年11月1日起至2006年7月14日止的逾期交铺违约金(以x元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计)支付给原告叶某某。三、被告广州市华侨房屋开发公司、广州侨力房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告叶某某支付查询广州市华侨房屋开发公司的工商档案资料的查询费60元。四、驳回原告叶某某的其它诉讼请求。案件诉讼费x元由原告叶某某承担5228元，由被告广州市华侨房屋开发公司、广州侨力房地产开发有限公司共同承担x元。
一审宣判后，叶某某不服，向本院提起上诉称：1、根据双方签订的《房屋拆迁安置协议》中第三条第二项的约定“甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁”，被上诉人在2006年7月14日向上诉人发出交楼通知书，被上诉人向上诉人支付的停业补助费及逾期安置回迁的违约金某应认定计算到2006年8月13日止，一审判决第一项对时间的认定有误。另外上诉人于2006年7月18日去收楼过程中发现该交楼并不符合基本交楼条件，存在以下问题：被上诉人出示了一份2003年的《消防意见书》，上面清楚规定改建或装修后须再报消防，被上诉人没有提供任何2006年消防验收证明；该商铺及其所在的首层(全层)没有用水及洗手间。再有，被上诉人应向上诉人支付的每月的停业补偿费由于被上诉人的原因而没能按时给付，被上诉人应当承担给付利息的责任。2、一审法院认定被上诉人以房屋价值x元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计违约金某错误的，对上诉人极不公平。理由如下：首先，上诉人与被上诉人在《房屋拆迁安置协议》中对被上诉人的回迁违约责任有明确约定“甲方违反本协议第三条(1、2项)的，应按每天超期一天赔偿房屋价值千分之五元的标准向乙方承担违约责任”。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金某于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金某分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案一审判决按中国人民银行同期逾期贷款利率计，每日的违约金某137.9元，相对于按2002年11月1日的房屋价值的每日千分之五计算，即每日违约金2791.5元，不是适当减少，而是过分减少，对上诉人极其不公平。另外，本案标的物越秀区X路侨力大厦首层在2003年评估价值为每平方米x.7元，而本案于2006年5月25日进行的评估价值却是每平方米x元，2003年到2006年广州市房屋价格一直呈上升状态，而本案房屋2006年的评估价值却大大低于2003年的评估价值，也显然不公。故上诉请求：1．撤销一审判决第一项，判令被上诉人向上诉人支付停业补偿费从2002年11月1日起至被上诉人交付房屋时止；2、撤销一审判决第二项，判令被上诉人从2002年11月1日起至上诉人交付房屋时止，按照《房屋拆迁安置协议》约定的每日按房屋价值千分之五计付逾期交铺违约金。
华侨公司二审答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
侨力公司二审答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。另补充认为：上诉人提出认为一审认定计算违约金某时间是错误的，对方提出违约金某算时间是06年7月18日，但是18日是交付的时间，我方认为14－18日期间是合同履行的合理期间，不计算违约金某恰当的。上诉人提出根据安置协议第3条约定甲方应当提前一个月书面通知乙方回迁，我方认为提前一个月通知是针对双方正常履行的约定，但是出现一方违约不正常的情况下，另一方的损失不断扩大，两被上诉人为了避免叶某某的损失扩大，我方采取的行为的属于正当行为。如果侨力公司、华侨公司拖延了一个月后交付房屋，给叶某某造成的损失扩大了，但是现在侨力公司、华侨公司尽早安置叶某某，应当属于法律所鼓励的行为，侨力公司、华侨公司不应当就自己正当的行为承担法律责任。我方认为侨力公司不必要重新出具消防意见证明，因为侨力公司根本没有就案涉的房产进行装修，也并非改建，只是对原有的面积进行间隔，没有必要重新出具消防意见的必要。商品房的所在的用水和洗手间并非是在交房协议约定的条件，而且在正常的交易中也并非必要条件。一审关于违约金某认定是比较合理的，依据是每个月除了停业补偿费5890元，还有每月的违约金4137元，停业补偿费跟违约金某加除以商品面积26.62平方米，得出每平方米的价格是390元左右，在我方市场调查中得出附近的商品没有一间是可以得到390元，因此我方对叶某某的补偿是合理的。
建纬公司二审答辩同意一审判决，并认为上诉人的上诉请求与其无关。
中国工商银行广州高新技术开发区支行二审答辩同意一审判决，并认为上诉人的上诉请求与其无关。
本院二审查明的事实与一审基本相同。
本院认为，上诉人叶某某与被上诉人华侨公司自愿签订的《房屋拆迁安置协议》，双方当事人意思表示真实一致，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。
关于安置商铺是否具备回迁交付条件和计算停业补助费及逾期安置回迁违约金某截止时间的问题。经审查，相关行政部门已核发侨力大厦《建设工程规划验收合格证》、《建设工程质量验收意见书》、《建筑工程消防验收意见书》，国土房管部门也已核发包括案涉商铺在内的《房地产权证》，其中《建筑工程消防验收意见书》确认起义路X—X号大楼符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。由此可见，侨力大厦首层安置商铺已具备回迁交付条件。叶某某上诉认为安置商铺不具备回迁交付条件，依据不足。由于被上诉人侨力公司、华侨公司于2006年7月12日向叶某某发出《收楼通知书》时，安置商铺已具备回迁交付条件。因此，一审判决被上诉人应向叶某某支付的停业补助费及逾期安置回迁违约金某应计至叶某某收到被上诉人的书面回迁通知之日止，即2006年7月14日并无不当。至于2006年7月14日－18日是合同履行的合理期间。另外，安置协议第3条约定的甲方应当提前一个月书面通知乙方回迁是关于回迁通知方式的约定，与停业补助费以及逾期回迁违约责任的承担没有直接关联。叶某某主张被上诉人支付停业补偿费及逾期安置回迁违约金某至被上诉人交付房屋时止，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
关于逾期安置回迁违约金某准的问题。因双方签订协议当时的拆迁法规并没规定逾期提供商铺回迁使用需承担违约责任的计算标准，故一审认定协议约定按房屋价值每日千分之五按规定执行，应理解为按每日千分之五的标准执行，并无不当。被上诉人本案抗辩违约金某算标准过分高于造成的损失，请求予以调整。一审法院经审查，即使按2002年11月1日的房屋价值的每日千分之五计算，每日的违约金某2791.5元，而上诉人承租的商铺面积仅为26.62平方米，约定的每月停业补偿费也只是6296.84元，故认定约定的违约金某算标准过分高于造成的损失，接纳被上诉人关于调整违约金某算标准的意见，并将违约金某整为以房屋价值为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计付。本院认为，一审法院关于逾期安置回迁违约金某准的调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定。上诉人只是拆迁承租户，承租商铺面积也仅有26.62平方米，即使按上诉人认为的调整后的每日违约金137。9元计算，每月违约金某4137元，也接近每月停业补偿费的标准，没有过分低于造成的损失，因此，叶某某上诉请求按房屋价值每日千分之五计付逾期交铺违约金，本院不予支持。关于房屋价值的确定，一审法院考虑违约金某算标准的调整是至本案审理中综合本案的具体情况才确定，并以公平原则，确定以2006年5月25日为评估时点的房屋评估价值作违约金某算的基数，亦是恰当。经评估，评估时点为2006年5月25日房屋价值x元较2002年10月30日的房屋价值x元高，也表明与房地产市场的走向接近。综上所述，叶某某上诉请求的理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决事实清楚，处理并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费x元由上诉人叶某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
代理审判员陈某
代理审判员黄晓清
二00六年十月十三日
书记员苏华光
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