广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)聂某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人(原审原告)黎某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
两上诉人的共同委托代理人卢泓，广东广顺律师事务所律师。
两上诉人的共同委托代理人岑宇安，广东广顺律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)佛山市顺德区世纪房产有限公司(以下简称世纪房产公司)，住所地：佛山市顺德区X街道办事处鉴海北路X号新信德大厦六楼之B。
法定代表人胡某，经理。
委托代理人杨国强，广东海迪森律师事务所律师。
委托代理人周成军，广东海迪森律师事务所律师。
上诉人聂某某、黎某某因土地使用权转让合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院(2006)顺法民一初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审判决认定：2002年11月1日，被告通过公开拍卖的方式，取得座落于顺德大良府又拆迁安置四期土地【顺府国用(2001)字第x号《国有土地使用证》所载附图中第16、X号地块】。在2003年8月23日，被告办理了上述地块中使用权面积为180.8㎡的土地使用权证书，编号为顺府国用(2003)第x号。2004年5月17日，两原告与被告签订一份《土地转让协议》，约定被告将上述府又拆迁安置四期土地其中面积为180.80㎡、地号为x－019的土地使用权转让给两原告，单价为2430元/㎡，总售价x元，两原告在签协议书前先交付定金x元。原被告双方并约定土地面积以国土局出证面积为准，多除少补。2004年5月12日，两原告向被告支付上述土地使用权定金x元；另两原告在2004年5月17日向被告支付x.4元，2004年6月8日分两次各支付x.6元、x.4元，2004年8月28日支付x.6元；上述两原告共向被告支付x元。2004年8月26日，两原告取得上述地块的土地使用权证书，编号为顺府国用(2003)第x号，证书上记载的使用权面积为180.8㎡。两原告后在2004年9月向佛山市规划局顺德分局规划报建所申请报建一座X层住宅，申请建设的基底面积为170.6㎡、总建筑面积为782.83㎡。2005年3月，原告住宅进行规划验收，验收总建筑面积为681.20㎡，建基面积为172。99㎡，两原告并在2005年4月25日办理了房地产权证(共有)，证号分别为粤房地证字第x号及粤房地共证字第x号，两原告各占50％份额，建筑物地址确认为佛山市顺德区X街道升平居委会广盛街X巷X号，记载的总建筑面积为681.2㎡，建基面积为173。0㎡。2006年1月23日，两原告将上述佛山市顺德区X街道升平居委会广盛街X巷X号房地产以x元的价格转让给何汉成、陈少颜，何汉成、陈少颜并在2006年1月26日办理了房地产权证(共有)，证号分别为粤房地证字第x号、粤房地共证字第x号，房地产权证记录总建筑面积为681.2㎡、建基面积为173。0㎡。
原审判决认为：本案争议焦点主要在于，原被告双方的土地使用权转让过程中，被告是否多收两原告转让款关于原被告的土地使用权转让行为，原被告双方在《土地转让协议》中对价款以及土地面积主要描述如下：面积为180.80㎡、单价为2430元/㎡，总售价x元，而其后两原告也按时向被告支付了全部转让款x元。本案的关键是如何理解原被告在《土地转让协议》中约定的“土地面积以国土局出证面积为准，多除少补”这一句话的含义。法院认为，虽然两原告从被告处受让土地后在上面建有住宅，但本案所争议指向的标的物应为土地使用权面积而并非其上盖建筑物，所以“土地面积以国土局出证面积为准，多除少补”这一句话中的“证”应为土地使用权证，并非房地产权证；至于两原告在取得上述地块后报建的面积是多少以及建好住宅后以何方式和价款转让，与本案无关。因两原告在2004年8月26日取得的上述x－X号的地块土地使用权证书上所记载的使用权面积为180.8㎡，与原被告双方在《土地转让协议》中描述的土地面积180。80㎡相符，为此，在面积相同的前提下，原被告双方在土地转让款的支付上并不存在多除少补的情况；换一个角度来说，被告不存在多收两原告的转让款的情况。综上，两原告要求被告返还多收原告的土地转让款x元及支付有关利息，缺乏事实与法律依据，应予驳回。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告聂某某、黎某某的全部诉讼请求。本案受理费768元，由两原告负担。
宣判后，上诉人聂某某、黎某某不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。在原审法院依职权调取的证据中，只有二份宗地平面图，均是佛山市顺德区国土部门出具的，一份于二○○三年三月十二日出具(下称A图)，另一份于二○○五年三月十七日出具(下称B图)，A、B二份图注明的宗地号均是x-019。1、A图注明查丈员谢小龙，说明绘制A图前国土部门仅是对该地块的丈量结果进行了简单的复查，并未进行准确的测量，绘图员仅是依据简单的复查结果进行绘图。即A图所示的土地使用权面积属于暂测性质。2、B图注明测量员刘利文，说明绘制B图前国土部门对该地块的面积进行了准确的测量，绘图员是依据准确的测量结果进行绘图，即B图所示的土地使用权面积属于确权性质。3、被上诉人于二○○三年三月二十二日领取该地块的土地使用权证，二○○四年五月十七日被上诉人将该地块的土地使用权转让给上诉人，上诉人于二○○四年八月二十六日领取了该地块的土地使用权证。从该地块及其房产的档案资料来看，二○○四年八月二十六日前(即上诉人领取土地使用权证之前)只有一份宗地平面图(即A图)，也就是说，被上诉人将该地块的土地使用权权属变更为上诉人，即办理该地块的土地使用权证更名手续时，国土部门并没有重新测量该地块的面积，仅仅是将土地使用权人由被上诉人变更为上诉人。4、鉴于上诉人和被上诉人领取的土地使用权证的面积均依据A图，而A图是上诉人与被上诉人签订土地出让协议之前出具的，上诉人在与被上诉人签订协议之前就已看过A图且知道A图所示面积，双方约定“以国土局出证面积为准，多除少补”中的“出证面积”就不可能是A图所示面积180。80㎡，而必然是B图所示面积172。99㎡。二、众所周知，任何一座房地产的土地使用权面积都是以确权面积——房地产权证的宗地平面图所示面积为准。上诉人认为，原审法院对“土地面积以国土局出证面积为准，多除少补”这一句话中的“证”的认定是错误的。在原审判决书的认定事实部分，原审法院三次用了“建基面积”一词，即将房地产权证中的“建基面积”与“土地使用权面积”混为一谈，将规划管理验收合格证中的“用地面积”与“基底面积”混为一谈。房地产权证中的“房屋情况”与“土地情况”是分列的，“房屋情况”中所列的“建基面积”只能小于或等于“土地情况”中所列的“土地使用权面积”。即房地产权证确认的土地使用权面积只能是“土地情况”中所列的“土地使用权面积”。同样，规划管理验收合格证中所列的“基底面积”也只能小于或等于“用地面积”。综上，上诉人请求：撤销佛山市顺德区人民法院(2006)顺法民一初字第x号民事判决；依法判决被上诉人返还多收上诉人的土地转让款x元给上诉人，并从上诉人起诉之日起按中国人民银行规定的贷款利率计付利息至清还款项之日止。
上诉人聂某某、黎某某在二审期间没有提交证据。
被上诉人世纪房产公司答辩称：一、本案的争议焦点是土地使用权面积，土地使用权面积应以国土局出具的土地使用权证为准，我司严格按照出让协议将180.80㎡转让给上诉人。二、国土规划部门证实上诉人对讼争土地进行报建时申请建设的面积为176。60㎡。三、土地使用权面积的变更，是国土部门预留公共通道等所致。
被上诉人世纪房产公司在二审期间没有提交证据。
二审期间，本院依职权向佛山市国土资源局顺德分局发出《关于你局辖区内地号为x-019土地面积的询问函》。佛山市国土资源局顺德分局向本院发回复函称：位于佛山市顺德区大良府又区地号为x-019的地块的登记面积出现差异，其主要原因是权属人在办理房屋权属登记过程中，所提供的宗地图是按照房屋实际建成的围墙界址绘制的(面积为172.99㎡)，没有按照顺府国用(2004)第x号土地使用证的出让界址进行确界(面积为180。8㎡)，导致新测量宗地图的用地面积与原土地证的用地面积不符。经本院组织质证，双方当事人对该证据材料均没有异议，本院予以采信。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：佛山市国土资源局顺德分局出具的《关于土地面积查询的复函》表明，世纪房产公司向聂某某、黎某某出让的地块(地号为x－019)的面积与顺府国用(2004)第x号土地使用证的登记面积是一致的，即双方于2004年5月17日签订的《土地转让协议》中约定的转让地块的面积是180。8㎡。讼争土地的登记面积出现差异，经国土部门证实，是由于聂某某、黎某某的原因所导致的，并非世纪房产公司的原因。在双方转让土地使用权的过程中，世纪房产公司所转让的土地面积大小符合合同约定，故其无须再向受让人聂某某、黎某某退还部分土地使用权转让款。上诉人聂某某、黎某某主张世纪房产公司应返还多收的土地转让款x元，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费768元，由上诉人聂某某、黎某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴逸
代理审判员杨崇康
代理审判员罗凯原
二00六年十月十二日
书记员张飞凤
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