广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)佛山市三水区千叶花园房地产有限公司(以下简称千叶花园公司)，住所佛山市三水区森林公园内。
法定代表人李某某，经理。
委托代理人赵某某，该司员工。
被上诉人(原审原告)胡某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人程某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
上诉人千叶花园公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院(2005)三法民壹初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：2003年8月21日，胡某某与千叶花园公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定胡某某购买千叶花园公司位于三水区X街道森林公园千叶花园桂花苑12座301的商品房一套。该预售商品房套内建筑面积为110。37平方米，房价总额为x元。首期款x元于2003年8月12日前付清，二期房价款x元于2003年12月31日前付清，三期房价款x元于2004年3月30日前付清，余款x元在交楼前付清。胡某某逾期付款超过30天的，千叶花园公司有权解除合同；千叶花园公司解除合同的，胡某某按累计应付款的10%向千叶花园公司支付违约金。千叶花园公司应在2004年5月31日前将经综合验收合格的商品房交付胡某某使用。千叶花园公司并应在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由千叶花园公司提供的资料报产权登记机关备案。如因千叶花园公司的责任，胡某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，千叶花园公司按胡某某已付房款的10%向胡某某支付违约金。合同签订前，胡某某于2003年5月28日已付千叶花园公司购房款x元，合同签订后，胡某某于2003年8月21日、12月21日、12月30日、2004年3月27日、5月14日付给千叶花园公司购房款x元、x元、x元、x元。千叶花园公司于2004年5月31日将房屋交付给胡某某使用，于2004年9月6日向胡某某开出发票。2005年12月7日，胡某某提起本案诉讼，请求判令千叶花园公司支付预售商品房交付使用后90日内，胡某某不能取得房地产权属证书的违约金，即按胡某某已交房价款的10%计x元。
原审判决认为：胡某某与千叶花园公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容无违反法律规定，是合法有效的合同，应受法律保护。双方应切实履行各自的合同义务。本案中，千叶花园公司应在2004年8月31日前开出购房发票等协助胡某某办理房地产权属证书，但千叶花园公司于2004年9月6日才向开出购房发票，构成违约。胡某某起诉请求千叶花园公司承担相应的违约责任，合法合理，予以支持。千叶花园公司辩称多次通知胡某某领取发票，无依据，不予采信。千叶花园公司辩称由于胡某某延迟付款，千叶花园公司有权顺延或合理推延办理产权登记事宜。由于延迟付款只能作为千叶花园公司顺延交楼的正当理由。本案中，千叶花园公司于2004年5月31日将房屋交付给胡某某使用，故千叶花园公司应在此日起90日内协助胡某某完成办证事宜。千叶花园公司辩称无理，不予采纳。千叶花园公司辩称合同违约金条款显失公平、比例过高，但合同违约金的比例是千叶花园公司手写的，是其真实意思表示，况且合同中买方承担违约责任时，亦存在要承担10%违约金的情形，不存在显失公平的情形，故对千叶花园公司的辩称不予接纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：千叶花园公司应在本判决生效之日起十日内支付胡某某逾期办证违约金x元。逾期给付，按中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费981元，由千叶花园公司负担。
千叶花园公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定的违约责任不当，违反举证原则，导致判决错误。首先，原审判决认定被上诉人的先期迟延付款行为不能成为上诉人顺延提供办证资料是错误的。双方在合同约定的交楼期限、办证期限都是基于被上诉人能依约定的交款时间支付房价款的基础上产生的，若被上诉人推迟交付房款，则上诉人为了保证自身的利益，应有权顺延包括交楼、办证等时间，这是被上诉人因其先期违约行为应承担的违约责任，这责任不应由上诉人承担，根据公平对等原则，上诉人在合理期限内交付了房屋及发票应不算违约。其次，原审判决错误分配举证责任，将应由被上诉人承担的举证责任由上诉人承担。根据“谁主张，谁举证”原则，被上诉人应举证证明曾向上诉人索取过发票而上诉人无法提供，上诉人才承担违约责任，但被上诉人未有任何证据证明是上诉人无法提供发票，相反，上诉人已具备开发票的条件，并电话通知被上诉人领取发票，是被上诉人自己怠于领取(合同没约定须书面通知)。按常理，上诉人也应通知了被上诉人，上诉人不可能故意制造违约风险，拒不交付发票。退一步说，即使上诉人没有书面证据证明已通知被上诉人领取发票(事实上合同没约定必须书面通知)，双方承担举证不能的责任也应该是均等的，而不应像原审判决那样全部由上诉人承担。2、退一步来说，原合同约定的上诉人迟延提供办证资料(发票)的违约责任是不公平和过高的，应予减少。在上诉人迟延提供办证资料(发票)并未对被上诉人造成任何损失的情况下，仍要上诉人承担10%的违约责任，明显是过高的，同时也是不公平的。原审判决认为“况且合同中买方承担违约责任时，亦存在要承担10%违约金的情形，不存在显失公平的情形”，这情形是指被上诉人违约导致合同解除的情形，与上诉人承担10%的违约责任是完全不同的。故应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的意见》第十六条规定，以违约金超过造成损失的30%适当减少。综上所述，原审判决认定事实不清，错误分配举证责任，判决显失公平，请求：1、撤销三水区人民法院(2006)三法民壹初字第X号民事判决，依法改判。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
胡某某答辩称：上诉人认为可以顺延提供办证资料，这是不关联的两个问题，被上诉人迟交楼款构成违约，可以起诉，但不能以办证来推脱责任。认为被上诉人没有违反举证责任，首先开发票是上诉人应尽的义务，开具发票申请表，是上诉人的单方面意思，违反了格式合同的约定，明显显失公平，不能以申请表为免责事由。违约金不属于过高的问题，是在平等自愿的基础上支取，要承担10%的责任，不存在谁高谁低的显失公平。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查，按双方合同约定：买受人逾期付款在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，买受人向出卖人支付应付款万分之三的违约金，合同继续履行。
本院认为：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在商品房买卖合同关系中，转移房屋所有权于买受人是出卖人的主要义务，出卖人这一义务的履行，主要表现为交付房屋使用并交付办理权属转移登记的有关单证和资料，该履行不以买受人提出申请为条件，是一种积极义务。虽然根据国务院颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及建设部颁布实施的《城市房屋权属登记管理办法》第四条、第十七条的规定，办理房屋权属转移登记，应当由购买人提出申请，出售人予以协助，但是，购买人向房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请办理房屋权属转移登记时，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件，具体到本案就是商品房销售发票等，而这些办证所需要的房屋权属证书、商品房销售发票等有关单证和资料依法应当由出售人依合同约定直接向购买人交付，不以购买人申请办理为条件。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，作为出卖人的千叶花园公司应当承担证明已经向作为购买人的胡某某履行了交付商品房销售发票的举证责任。千叶花园公司称原判决认定被上诉人的先期迟延付款行为不能成为上诉人顺延提供办证资料是错误的，经查双方合同约定：买受人逾期付款在30日之内，出卖人可以追究买受人逾期付款的违约金。对迟延付款行为千叶花园公司可以通过追究买受人逾期付款的违约金，但此并不是千叶花园公司逾期办证的免责条件，原审判决对此并无不当；千叶花园公司辩称已通知了胡某某领取发票，是胡某某自己怠于领取，而本案诉讼期间千叶花园公司未能提供任何这方面的证据，依法应承担举证不能的不利后果，千叶花园公司关于举证责任分配方面的主张理由不成立，本院不予采信。因千叶花园公司未能依约向胡某某履行转移房屋所有权的义务，已构成违约，依法应当承担违约责任。千叶花园公司与胡某某在商品房买卖合同中明确约定因千叶花园公司的原因导致逾期办证的应当按已付款10%支付违约金，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，合理、合法，故胡某某起诉请求千叶花园公司依约支付违约金，理由充分，依法应予支持。至于千叶花园公司主张原合同条款有失公平，规定的违约金过高，应按实际损失确定一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，支付违约金作为一种违约责任方式，其不仅具有补偿守约方损失的功能，同时具有惩罚违约方的功能。而就本案而言，因千叶花园公司的原因导致胡某某的损失是难以确定的，同时，就惩罚违约方而言，按已付款的10%计付，亦不属过高情形，故本院对于千叶花园公司的上述主张不予采纳。综上所述，千叶花园公司上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费981元，由佛山市三水区千叶花园房地产有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员吴亚平
二00六年六月五日
书记员曹新娟
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