广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)陈某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人(原审被告)曾某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人杨浩，系广东千度律师事务所律师。
上诉人陈某某因与被上诉人曾某某房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2005)佛禅法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：双方当事人于2005年2月6日签订房屋买卖协议，约定由曾某某将其按揭购买的（略）产以x元卖予陈某某。陈某某当日即预付了x元并进住该房。同年3月，陈某某与曾某某协商，议定将陈某某的付款方式改为由陈某某每月为曾某某向银行垫交供楼余款，除去已付的x元订金及银行供楼款外，陈某某再向曾某某支付x元，房产交易即为完结。之后，陈某某先后代曾某某向银行垫交了5期供楼款共7440元，但终因无法按时向曾某某支付x元购房款而由曾某某首先起诉成讼。双方在诉讼中达成了调解协议，又因陈某某未按调解协议规定的期限付款，出现了双方房屋买卖关系解除的事实。同年8月，曾某某向法院申请对陈某某作返还房屋并支付x元违约金的强制执行。在执行过程中，陈某某承担了房屋买卖关系解除的法律责任，单方向曾某某归还房屋并承担x元违约金，但曾某某拒绝向陈某某返还x元订金及7440元银行供楼款。陈某某催促未果，遂起诉。
原审法院认为：双方当事人在调解协议中约定了房屋买卖关系的解除条款，此为双方在遵循法律规定的前提下作出的约定。虽然解除条款只规定了陈某某的返还义务，未规定曾某某的返还责任，但相互返还是合同解除的应有之义，且与调解协议的其它内容无抵触。因此，应认定陈某某、曾某某相互返还所获利益是双方在调解协议解除条款中的真实意思表示。因陈某某未按调解协议规定的期限履行付款义务，约定的解除条件成就，房屋买卖关系已经解除。陈某某依据调解协议规定已向曾某某返还房屋，并承担了支付违约金的责任。曾某某相应地应向陈某某返还购房款，但却至今未履行，违反了法律规定，应承担相应的法律责任。陈某某的诉讼请求，除返还8月6日的300元购房款一项缺乏事实依据外，均符合法律规定，应予以支持。曾某某的抗辩意见，证据不足，法院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下：一、被告曾某某在判决发生法律效力之日起十日内向原告陈某某返还预付购房款及代付供楼款共x元。二、驳回原告陈某某的其它诉讼请求。案件受理费722元，由被告曾某某承担。
上诉人陈某某不服一审法院的判决，向本院上诉称：1、上诉人于一审开庭期间，向法庭递交了增加诉讼请求的《民事起诉状》，但一审法院受理后没有再开庭审理，在一审判决书中只作出“驳回原告的其它诉讼请求”的判决，却没有列举任何事实理由和根据。2、佛山市禅城区人民法院(2005)佛禅法民三初字第X号民事调解书第三条关于“双方所签订的房屋买卖协议予以解除，被告应向原告归还房屋并支付违约金x元”的内容和(2005)佛禅法民三初字第X号民事判决书中确认双方签订的《房屋买卖协议》为合法有效合同的内容，均违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，同时也违反了上诉人的意愿。(1)双方当事人在签订《房屋买卖协议》期间以及至今年六月二十九日禅城区人民法院开庭审理本案时，被上诉人向上诉人转让的房产仍未有领取房屋的权属证书。(2)未有领取房屋权属证书的房产不得转让。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市私有房屋管理条例》、建设部《城市房地产转让管理规定》等法规明文规定的。(3)上诉人在禅城区人民法院六月二十九日开庭审理本案时，已在答辩状和发表的抗辩意见中明确提出了被上诉人违法转让房产的事实理由和根据。在十月九日的庭审中，上诉人再次递交了对被上诉人违法转让房产的起诉状，均没有得到一审法院的支持。上诉人在六月二十九日开庭时同意对本案调解处理，目的只是为了能争取到筹款时间购买房屋。调解书中如逾期支付购房款，则解除协议并支付x元违约金给被上诉人的约定，并非上诉人的本意，是由主审法官确定的。(4)既然双方当事人签订的《房屋买卖协议》是被上诉人违法违规在前，则该协议明显不受法律保护，属无效违法合同；承担违法责任的是被上诉人，双方约定的违约责任也因此而失效。因此，禅城区人民法院确认的双方签订的《房屋买卖协议》合法有效并另行确定解除合同的内容以及据此而形成的由上诉人向被上诉人支付x元违约金的法律文书，均不符合有关法律规定，应予以纠正。3、(2005)佛禅法民三初字第X号民事判决书认定了“同年三月，原告与被告协商，议定将原告的付款方式改为由原告每月为被告向银行垫交供楼余款，除去已支付的x元订金及银行供楼款外，原告再向被告支付x元，房产交易即为完结”的事实。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，实际上，从双方商定并履行了新的房屋买卖方式开始，原签订的协议就已发生了变更。新的买卖方式并没有确定继续保留原定的违约责任条文。因此，一审法院判决书认定的事实，实际上已确认了双方原签订的《房屋买卖协议》已经失效，不再执行了。已经不存在x元违约金的违约责任问题。但同一份判决书却从另外的内容上反映出原签订协议的合法有效，这是自相矛盾。4、被上诉人向上诉人转让房产已抵押给建设银行，与上诉人签订《房屋买卖协议》时，并未有取得该银行的同意而擅自转让房产，违反了建设部《城市房地产抵押管理办法》第四十九条规定，其行为应视为无效。5、双方当事人签订的《房屋买卖协议》不符合建设部《城市房地产转让管理规定》第八条关于“房地产转让合同应当载明下列主要内容”的规定，不具备房地产转让合同必须载明的基本内容的条件，其协议本身就不具有法律效力。请求二审法院：1、判决被上诉人转让讼争房屋行为违反法律法规规定，所签订《房屋买卖协议》为无效合同；2、判决被上诉人承担违法转让房产的法律责任，撤销佛山市禅城区人民法院(2005)佛禅法民三初字第X号民事调解书中第三条关于支付二万元违约金的内容以及纠正(2005)佛禅法民三初字第X号民事判决书中关于确认《房屋买卖协议》为合法有效合同的内容，并由被上诉人赔偿上诉人因此案受到的损失；3、判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
二审期间，上诉人陈某某没有证据提交。
被上诉人曾某某答辩称：一审法院判决合法合理，应予维持，理由有，1、关于上诉人在上诉状里对于违约金x元的陈某，被上诉人认为与这与本案无关，一审判决正确；2、(2005)佛禅法民三初字第X号调解书约定上诉人如果逾期交付购房款，则买卖协议解除。上诉人已经在调解书上签字，其对调解书的内容是予以确认的；3、上诉人上诉称要求被上诉人对其因房屋买卖遭受的损失进行赔偿是没有依据的，上诉人并没有因此受到任何损失。
二审期间，被上诉人曾某某提交以下证据：（略）《土地使用权证》(复印件，未提交原件核对)，以证明在本案诉讼过程中，被上诉人就讼争房屋办理了权属证书。
上诉人陈某某对上述证据发表意见：1、该《土地使用权证》是在一审法院审结案件之后才领取的；2、一审阶段，被上诉人没有提交该证据，仅提交了一份《佛山市禅城区房地产交易所业务受理回执》，可见，在2005年6月份之前被上诉人还没有取得讼争房屋的产权证；3、一审阶段，上诉人已提出房屋买卖协议违法，被上诉人没有取得讼争房屋的权属证书，当时被上诉人及其代理人均没有提出异议；4、被上诉人在诉讼中、诉讼后的一段时间内都没有办理房产证；5、被上诉人不能领取房产权证是由于被上诉人不能支付相关的契税。
经审查，被上诉人曾某某未能向本院提交《土地使用权证》的原件进行核对，本院对该证据的证明内容不予采信。本院对一审法院认定事实予以确认。另，一审期间，陈某某于2005年9月7日向原审法院提交第一份《民事起诉状》，于2005年10月9日提交第二份《民事起诉状》，两份诉状中主张不同的诉讼请求。陈某某在一审庭审时确认其诉讼请求为“1、判令被告返还购房订金x元；2、判令被告返还原告代垫资的供楼款7740元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用”。
同时查明，广东省佛山市中级人民法院(2004)佛中法民一终字第X号民事调解书的调解内容第二项“座落于佛山市禅城区X路广泰大厦807房归上诉人曾某某所有……该房产所有权也转移至上诉人曾某某……”。经双方当事人确认，佛山市禅城区X路广泰大厦807房与本案的讼争房屋（略）是同一所指。
本院认为：经广东省佛山市中级人民法院(2004)佛中法民一终字第X号民事调解书发生法律效力，本案被上诉人曾某某因生效调解书的内容取得了讼争房屋的所有权，曾某某对讼争房屋行使处分权的行为(包括转让行为)应受到法律保护。陈某某在知悉(2004)佛中法民一终字第X号民事调解书内容及讼争房屋未办理权属变更登记的情形下，与曾某某达成广东省佛山市禅城区人民法院(2005)佛禅法民三初字第X号民事调解书的调解内容，是双方当事人的真实意思表示，此调解遵循了自愿合法原则。根据已发生法律效力的(2005)佛禅法民三初字第X号民事调解书，可确定陈某某与曾某某之间的房屋买卖合同关系，双方当事人应当严格遵守调解书中的调解内容。现因上诉人陈某某未能支付购房款，双方当事人之间的房屋买卖合同关系解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，当事人应负恢复原状、相互返还的义务。
上诉人陈某某主张曾某某的转让讼争房屋行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定，以及(2005)佛禅法民三初字第X号民事调解书中的调解内容同样违反了上述条文。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项的规定是为规范城市房地产交易行为和保护交易安全，而本案当事人陈某某在(2005)佛禅法民三初字第X号案调解过程中已知道曾某某是讼争房屋所有权人但未办理权属变更登记，其作出的继续履行房屋买卖合同的意思表示经法院形成民事调解书内容即发生法律既判力，对该上诉理由，本院不予采信。上诉人陈某某要求撤销佛山市禅城区人民法院(2005)佛禅法民三初字第X号民事调解书第三条，要求确认《房屋买卖协议》无效，并判令曾某某赔偿其损失的诉讼请求，不在本案审查范围，本院对该诉讼请求不作审理。原审法院围绕上诉人一审庭审时确认的诉讼请求进行审理判决，并无违反法定程序。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费722元，由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员余珂珂
代理审判员林彦
二00六年五月八日
书记员李静然
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