广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)彭某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人邓某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人(原审原告)邓某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审被告)佛山市侨宇物业管理有限公司，住所地佛山市禅城区X路X号。
法定代表人关某某，该公司经理。
委托代理人梁某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人彭某某、邓某因与被上诉人佛山市侨宇物业管理有限公司(以下简称侨宇物业公司)物业管理合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2006)佛禅法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2002年10月22日，双方当事人签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定彭某某、邓某居住的“侨晶花园”住宅小区的物业管理由侨宇物业公司负责实施。协议约定侨宇物业公司的义务是对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。协议第三条第七点约定“保安：24小时值班维护本物业区域内的公共秩序，预防治安事件发生。”第九条第一点规定：“甲方(侨宇物业公司)违反协议，未达到管理服务质量约定的目标的，乙方(彭某某、邓某)有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。”
2005年8月15日及11月24日的凌晨，彭某某、邓某住宅两次被盗贼入室盗窃，其中8月15日被盗损失“联想”牌电脑主机一台、“BenQ”牌显示器一部及摄像头一个。事后，侨宇物业公司在小区内张贴通告，鉴于区内发生的盗窃事件，要求各住户做好防范措施。
原审法院认为：根据国务院《物业管理条例》第二条的规定，物业管理的内容是按照物业服务合同约定，“对房屋及配套的设施设备和相关某地进行维修、养护、管理，维护相关某域内的环境卫生和秩序的活动”。双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》也约定了侨宇物业公司的义务是对房屋共用部位、共用设施、设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。《物业管理条例》第三十六条第二款同时还规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”彭某某、邓某家中虽然被盗贼两次入室盗窃，但没有证据证明是由于侨宇物业公司没有履行物业服务合同的约定所造成的，也即没有证据证明侨宇物业公司存在过错。彭某某、邓某要求侨宇物业公司对盗贼入室盗窃承担责任并赔偿损失的请求，没有事实根据和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回彭某某、邓某的诉讼请求。案件受理费410元由彭某某、邓某负担。
上诉人彭某某、邓某不服一审判决，向本院提起上诉称：有公安机关某警证明证实上诉人的家连续被盗均是盗贼在被上诉人所管辖的公共区域单车房范围内，爬上单车房顶剪断防盗网入室盗窃。根据上诉人与被上诉人所签订的《前期物业管理服务协议》第二条第(三)项：“保安：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，实行24小时安全保卫管理”，第三条第(七)项：“保安：24小时值班维护本物业区域内的公共秩序，预防治安事件发生”。因此被上诉人违约没有做好其所管辖公共区域单车房范围的安全防范工作。上诉人有证人证明自1998年起证人多次向被上诉人提出公共区域单车房范围是安全薄弱环节，要求被上诉人增加安全防范设施，但被上诉人不予重视，导致2005年8月至11月连续发生五次盗贼从其所管辖的公共区域单车房范围内，爬上单车房顶剪断防盗网入室盗窃，造成业主的财产损失及严重危害业主的身心健康。被上诉人在一审中所出具的证据二系列图片及证据三显示的内容全部是被盗事件发生后，上诉人向有关某门、媒体反映后，在各方的压力下产生的，而不是被上诉人的一贯安全措施。一审法院适用法律错误，未就上诉人与被上诉人的《前期物业管理服务协议》所约定的权利义务依照合同法进行分析界定。现有证据证明上诉人已经告知被上诉人所存在的过错，如：未在安全薄弱环节其所管辖的公共区域单车房范围内增加安全设施，未安排保安巡逻等，而被上诉人不予改正其过错，其过错与上诉人的家连续被盗有直接的因果关某。根据《前期物业管理服务协议》第九条第(一)项：“甲方(被上诉人)违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方(上诉人及所有业主)有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的甲方承担相应的法律责任。”根据合同法，被上诉人违约造成上诉人被盗损失，上诉人要求被上诉人承担相应的法律责任，并赔偿损失。综上所述，请求二审法院：1、撤销佛山市禅城区人民法院的全部判决并依法判决被上诉人赔偿损失x元。2、要求被上诉人增加安全薄弱环节的安全防范设施及加强防范制度。3、案件诉讼费由被上诉人承担。
二审期间，上诉人彭某某、邓某向本院提出申请证人陈琦出庭作证。因陈琦的证人证言不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条、《最高人民法院关某民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”，对该证据，本院不予审查。上诉人彭某某、邓某向本院提出申请，要求对公安机关110于2005年8月15日、2005年11月24日两次在佛山市X路X号侨晶花园1座404的出警记录进行调查取证，因该申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关某民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定的条件，本院不予准许。
被上诉人侨宇物业公司答辩称：一、物业公司与上诉人彭某某所签订的《物业管理合同》是公平、权责对等的，上诉人每月每平方米交付管理费0.8元，上诉人每月交纳款是141.16×0.8=112。90元。物业公司按协议只提供下列服务：(1)建筑物及其附属的公用设施、设备、场地的养护；(2)绿化、环境卫生服务；(3)车辆进入、停放及场地的管理。而业主室内的物体本公司没有任何义务进行监管。故其损毁物业公司是不负任何责任的。二、物业公司与上诉人彭某某(含其他业主)所签订的是“物业管理合同”而不是“保险合同”，故业主室内物品失窃、火灾、损坏等物业公司不承担赔偿责任。三、上诉人室内的物品是其个人才有使用权、支配权、保管权，是上诉人实际控管的私有财产，被上诉人物业公司完全无权利义务，且上诉人、被上诉人双方在物业管理合同亦没有明确业主室内物品托管条款。故其被盗物业公司不应承担责任。四、本案一审程序合法、适用法律准确、作出实体判决正确，请求二审人民法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审期间，被上诉人侨宇物业公司没有提交证据。
经审查，本院对原审法院认定的事实予以确认。另，一审期间，彭某某、邓某对侨宇物业公司提交的全部证据的真实性没有异议，对部分证据的证明内容提出异议，但均未能提交相反证据反驳之，本院对侨宇物业公司在一审期间向法院提交的证据予以确认。
本院认为：本案的上诉争议焦点系侨宇物业公司是否违反物业合同约定，怠于履行安全保障义务。上诉人彭某某、邓某与被上诉人侨宇物业公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，各方当事人应依照合同约定享有权利，履行义务。依据《前期物业管理服务协议》第一条第1项、第二条第4项、第三条第7项的约定，侨宇物业公司负有对小区的安全保障义务，该义务的履行内容为“协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，实行24小时安全保卫管理”，“24小时值班维护本物业区域的公共秩序，预防治安事件发生”。因此，合同约定侨宇物业公司必须承担的是一种有限度的安全保障义务，通过其作为行为来保障小区业主的安全。根据侨宇物业公司于一审期间提交证据的证明内容，在上诉人彭某某、邓某住宅发生盗窃的2005年8月15日、2005年11月24日，侨宇物业公司保安人员对来访、施工人员出入情况进行登记，有24小时值班、巡查、交接班记录；在发生盗窃事件后，侨宇物业公司对存在安全隐患的地方进行封窗、设置大门等。本院认为，侨宇物业公司已经积极履行了合同约定的安全保障义务，不存在违约行为。对上诉人彭某某、邓某要求侨宇物业公司赔偿失窃损失的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费410元，由上诉人彭某某、邓某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员余珂珂
代理审判员林彦
二00六年五月八日
书记员李静然
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