上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2000)沪二中民初字第X号
原告(反诉被告)上海金峰置业发展公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人陈某，副总经理。
委托代理人曹某某，该公司工作人员。
委托代理人李帼琴，上海市海燕律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海市五金矿产进出口公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人刘某某，总经理。
本诉委托代理人马颂琪，上海市前和律师事务所律师。
反诉委托代理人高前和，上海市前和律师事务所律师。
委托代理人王某某，该公司工作人员。
第三人上海市闸北区人民政府，住所地上海市X路X号。
法定代表人丁某某，区长。
委托代理人俞建国，上海市光明律师事务所律师。
原告上海金峰置业发展公司(以下简称金峰公司)诉被告上海市五金矿产进出口公司(以下简称五矿公司)合资、合作开发房地产合同纠纷及反诉原告五矿公司诉反诉被告金峰公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海市闸北区人民政府(以下简称闸北区政府)为第三人，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。金峰公司的法定代表人陈某及委托代理人曹某某、李帼琴，五矿公司的委托代理人马颂琪、高前和、王某某，闸北区政府的委托代理人俞建国及鉴定人上海光华会计师事务所有限公司的夏晓迪、汪欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金峰公司诉称，1991年，上海市闸北区旧区改造建设指挥部(以下简称旧区指挥部)将本市X路X号地块原系五矿公司的材料仓库列入闸北区旧区改造项目。1992年5月9日，金峰公司作为投资开发方(协议中的乙方)与五矿公司、旧区指挥部(协议中的甲方)签订合作协议，约定乙方负责全部建筑资金，合作双方按市、区规划部门核定的建筑面积各得50%，总规划建筑面积为28，330平方米。核定方案一幢为综合楼(现为五矿综合楼)，一幢为商住楼(现为金峰商住楼)。协议又约定乙方对甲方以每平方米(建筑面积)人民币960元(以下币种均为人民币)造价实行包干使用，超标部分由甲方承担。同日，双方又签订补充协议，约定综合楼、商住楼加层至19、X层，面积分成与建房资金仍按原协议的精神办理。1995年5月30日，双方对综合楼和商住楼X层以上新加层面积又作了约定，明确面积属各自投资，归各自所有，并对合作一方(旧区指挥部)得益部分达成共识。1996年4月16日，金峰公司发函给五矿公司，指出综合楼X层、X层其已将资金全部投入，初步框算，暂以每平方米1，500元预收，按两层建筑面积先预收1，950，000元工程款，待工程完工后，按实决算。五矿公司先后支付800，000元。1996年12月底，工程全面完工，五矿公司因欠金峰公司建房款，在未能办理入户交接手续情况下，五矿公司进场装潢施工。1997年10月，五矿公司装潢施工完毕。期间，金峰公司多次向五矿公司催讨建房款无着。从1994年起，金峰公司委托审计单位对五矿综合楼主要工程进行审计。根据审计结果和三材差价，设计配套等费用，五矿大厦总造价为31，130，000元。1998年8月8日，金峰公司根据最后一份审计报告，再次发函要求五矿公司结清建房款，并办理产权交接手续等，但五矿公司置之不理。由于长期垫资，造成金峰公司很大经济负担。故起诉要求判令五矿公司支付建房房款13，552，900.74元；五矿公司支付延期付款的银行利息计3，232，366.82元(从1997年6月计算至2000年6月30日。要求利息从五矿公司和案外人签订装潢合同之日起计算至执行之日止)；本案诉讼费由五矿公司承担。
五矿公司辩称，首先，金峰公司要求五矿公司支付房款13，552，900.74元这数额与事实不符。双方协议约定南大楼以每平方米(建筑面积)960元造价实行包干使用(包括建筑税)，超标部分由甲方承担，其他费用均由乙方承担。考虑到南大楼办公楼安装空调，用电量较大，对超额费用，甲方据情补贴。金峰公司认为超过960元的所有费用应由五矿公司承担，把超标理解为超额，违背了客观事实。超标所约定的前提是标准。我国建设部在1990年度就颁布了《办公建筑设计规范》，只有当五矿公司的要求超过了该标准的情况下，才是五矿公司应当承担的超标费用。其次，金峰公司要求五矿公司承担利息损失，没有依据。协议中并未约定五矿公司的付款期限，况且委托审计系金峰公司单方行为，未通知并征得五矿公司的同意，双方对超标存在异议。故不同意金峰公司的诉讼请求。
本院审理中，五矿公司提起反诉称，1992年5月9日，五矿公司、金峰公司及旧区指挥部签订协议书，协议第三条第1款约定：按市、区规划部门核定方案，全部建筑面积甲方得50%，并承担公建配套及居民动迁房源，投资方(乙方)净得50%。同日，双方签订补充协议，约定如市、区规划部门同意，对南、北二楼同意增加二层(19-20)层，其全部建筑面积分成，建房资金，仍按第一次协议第三条第1款及第四条第4款精神办理。1995年5月30日，双方又签订协议书约定，双方在1992年5月9日补充协议的基础上，在综合楼和商住楼加层面积属各自投资，归各自所有。双方另又约定，旧区指挥部得益面积5，500平方米。五矿公司从金峰公司处得3，400平方米面积交付旧区指挥部后，旧区指挥部又将该面积出售给金峰公司。金峰公司对超出2，750平方米的550平方米，以每平方米4，500元作价一次性卖断出售给五矿公司。现据测绘部门测绘，金峰公司商住楼(X层以下)实得面积为21，974.5平方米(包括地下室902.7平方米)，五矿公司综合楼(X层以下)实得面积为12，314.2平方米。双方二栋楼X层以下建筑面积总计为34，288.7平方米。根据各自得益50%的约定，各方应得建筑面积为17，144.35平方米。根据约定，五矿公司应向旧区指挥部交付房屋5，500平方米及地段极差补偿200平方米(其中代金峰公司垫付100平方米)。旧区指挥部除已向金峰公司出售得房3，400平方米外，并通知五矿公司向上海灵光城市建设总公司支付房款12，650，000元以折抵得益面积2，300平方米，旧区指挥部已从五矿公司处得房5，700平方米。五矿公司实得面积连同向旧区指挥部交纳的5，700平方米(含房款)后，从金峰公司处实得面积合计为15，164.2平方米，金峰公司至今未按约定向五矿公司交付房屋面积达2，080.15平方米。双方于1992年5月9日签订的协议书又约定甲方在协议签订生效后，在5个月内做到三通一平。工期按设计标准，国家建设部施工定额及招投标约定工期为准，南、北楼同时交付使用。协议生效后，五矿公司会同旧区指挥部加速进行动、拆迁及三通一平工作，并于1992年9月27日正式交付金峰公司。根据八五定额的工期计算，以1992年10月28日起计算工期，施工期限应为849天，即1995年2月24日理应交付。但金峰公司未能按约定工期施工，工程延误至1997年10月27日进行质监验收。以致五矿公司延长与他人的租赁期限，由此多支付租赁等费用1，301，101.5元。由于金峰公司未能按约定工期、面积向五矿公司交付房屋，使五矿公司蒙受极大的损失。故起诉要求判令金峰公司按约给付五矿公司房屋2，080.15平方米；金峰公司因延期交房承担五矿公司租金1，301，101.5元；本案诉讼费由金峰公司承担。
对五矿公司的反诉请求，金峰公司辩称，五矿公司要求金峰公司按约给付房屋面积2，080.15平方米没有依据。双方协议约定，按市、区规划部门核定方案，全部建筑面积各50%，并没有约定按实测的全部面积各50%。本案确实存在实际面积超执照面积，这理应由规划部门来依法处理。按协议约定，X层以下，五矿公司与旧区指挥部不仅已得到执照面积的50%，并且大于执照面积的50%。二幢楼X层以下的执照总面积为31，070平方米，各得50%，即五矿公司、旧区指挥部执照面积为15，535平方米。按1995年5月30日协议，旧区指挥部得益5，500平方米，其中在五矿综合楼有3，000平方米，在金峰商住楼有2，500平方米及金峰公司补贴给旧区指挥部100平方米。故五矿公司、旧区指挥部应得执照面积减去旧区指挥部在金峰公司面积2，500平方米即五矿公司应得执照面积13，035平方米。现五矿公司综合楼面积为13，669平方米已超出执照面积634平方米。且双方通过1995年5月30日的协议，对X层以下面积已分割清楚，履行完毕。关于五矿公司提出的租金问题。而事实上影响五矿综合楼工期延长的责任是在于五矿公司。五矿公司原锅炉房改为X层办公楼，而辅助房的执照在1996年6月2日批准。五矿综合楼X层加层，变更电梯型号并新增一台电梯，五矿公司要求修改安装工程等。21－X层属各自投资，金峰公司发函要求预收1，950，000元，但五矿公司至今只支付800，000元，金峰公司等款停工也不算延误。因此，五矿公司要求金峰公司给付房屋面积2，080.15平方米及支付租金没有依据，要求驳回五矿公司的反诉请求。
闸北区政府则表示，金峰公司与五矿公司之间的纠纷与其没有关系。当事人之间签订的一系列协议都是合法有效的，现闸北区政府已退出了。但闸北区政府已经履行了全部的义务，而权利确没有完全得到。
经审理查明，1992年5月9日，五矿公司与旧区指挥部(共同作为甲方)与上海轻工住宅总公司第四分公司(以下简称轻工四分公司，作为乙方)签订《协议书》，约定对本市X路桥东侧基地(恒丰路X号仓库及其相邻土地)重新规划改建。一、基地概括：基地东侧至92丘、南至光复路、西至恒丰路市供销合作新综合大楼、北至长安路，根据建设红线范围，总用地面积5，934平方米。二、双方责职：1、五矿公司、旧区指挥部在协议签订生效后，抓紧办理居民动迁安置工作，搬迁并拆除整个基地范围内的全部建筑物出清场地，在5个月内做到三通一平。三通一平后，轻工四分公司在一个月内进行桩基施工，桩基应按国家规定工期按期完成。2、轻工四分公司在协议签订生效后，全权负责全部建造工作，直致竣工验收。工期按设计标准，国家建设部施工定额及招投标约定工期为准。南、北楼同时交付使用。南楼建造工作直至竣工由五矿公司、旧区指挥部派代表参加验收工作。三、面积分成：1、按市、区规划部门核定方案，全部建筑面积五矿公司、旧区指挥部得50%，并承担公建配套及居民动迁房源，投资方(轻工四分公司)净得50%。2、根据已核定方案，五矿公司、旧区指挥部以南楼为主，轻工四分公司以北楼为主。四、建房资金：1、轻工四分公司负责全部建设资金(五矿公司、旧区指挥部超标部分按本款第4条执行)。2、五矿公司、旧区指挥部承担整个基地范围内的全部建筑物搬迁、拆除、居民动迁异地安置，包括涉及所得面积投资方向调节税。3、对整个基地范围内的全部建筑物搬迁，拆除居民动迁等工作，轻工四分公司一次性承担100，000元，补偿给五矿公司、旧区指挥部。4、五矿公司、旧区指挥部南大楼以每平方米(建筑面积)960元造价实行包干使用(包括建筑税)，超标部分由五矿公司、旧区指挥部承担，其他费用均由轻工四分公司负担。考虑到南楼办公楼需安装空调，用电量较大，对超额费用，五矿公司、旧区指挥部据情补贴。五、产权所有：项目建成后，双方按得房比例和有关政策规定，办理各自房源产权手续(包括配套设施等)。对今后发生更新、维修等费用均由各自负责。同日，双方还签订《补充协议书》，约定按市、区规划部门目前核定规划设计方案(南、北二楼)为X层，在设计建造过程中，如市、区规划部门同意，对南、北二楼同意增加二层(19-20)层，其全部建筑面积分成，建房资金，仍按第一次协议第三条第1款及第四条第4款精神办理。1992年9月25日，旧区指挥部下属恒丰路五矿基地筹建处将原恒丰路仓库及其相邻北端(占地面积约6，783平方米)做到三通一平，并于1992年9月27日移交轻工四分公司。1992年11月23日，旧区指挥部与轻工四分公司签订《补充协议》，约定根据市规划局批准的扩初设计和以前签订的协议，旧区指挥部在五矿基地可得房建筑面积5，505平方米。根据轻工四分公司要求，旧区指挥部将其中的3，400平方米建筑面积转让给轻工四分公司。转让的价格为每平方米建筑面积3，000元，3，400平方米合计10，200，000元一次核定不再变动。日后此房价不论提高或下降，由此发生经济差额时，均由轻工四分公司承担，旧区指挥部不对差额承担责任。出让的部位是旧区指挥部所得北楼份额的全部和南楼份额的局部，出让面积的产权归轻工四分公司所有。旧区指挥部尚留的2，105平方米落实在南楼，留余面积的产权归旧区指挥部所有。协议并约定了付款期限。1994年12月，上海市城市规划管理局核发建设工程规划许可证，明确商住楼X－X层面积为17，069平方米，综合楼X－X层面积为x平方米。1995年3月，商住楼加层部位取得建设工程规划许可证，X层面积为5，460平方米，综合楼加层部位取得建设工程规划许可证，X层面积为1，770平方米。1995年5月30日，五矿公司与金峰公司签订《协议书》，约定根据双方与旧区(即旧区指挥部)于1993年6月签订协议面积分配方案。旧区得益面积5，500平方米，其中综合楼得益面积3，000平方米，商住楼得益面积2，500平方米。金峰公司已出售给旧区X，400平方米，旧区剩余2，100平方米综合楼一次卖断给五矿公司，另外补偿旧区X平方米，共计2，300平方米。双方确认：一、旧区得益5，500平方米，双方各自承担2，750平方米；二、补偿旧区X平方米，双方各自承担100平方米；三、其余属金峰公司综合楼面积550平方米按每平方米4，500元作价一次性卖断出售给五矿公司，计2，475，000元。四、双方在1992年5月9日补充协议的基础上，在综合楼和商住楼新加层面积属各自投资，归各自所有。(原锅炉房新增面积和综合楼X层以上新增面积约2，000平方米属五矿公司所有)。五、付款方式：合同生效后10天内付款10%，即240，000元。余款在1995年10月份一次结算。1995年6月26日，五矿公司向上海市规划局申请加层，将综合楼原设计6米女儿墙，增加一层楼面约600平方米。1995年10月18日，五矿公司向金峰公司及上海市城建设计院提出综合楼安装工程修改意见。1995年12月20日，五矿公司与金峰公司签订《协议书》，约定综合楼原设计用电1，000千伏安，新增用电600千伏安，共计1，600千伏安。经协商，五矿公司承担750千伏安，金峰公司承担850千伏安。双方按比例承担供电贴费、设备费及安装工程费用。具体手续由金峰公司负责(其中设备费及安装工程费用需经五矿公司确认，在1995年3月31日前办妥)。综合楼生产用煤气，由五矿公司承担煤气贴费，金峰公司承担室内外工程费，并协助五矿公司办理有关手续。原五矿公司锅炉房设计修改为1，500平方米办公房(含底层地面车库)，由金峰公司投资建造，其中办公房面积540平方米以下部分工程费用由金峰公司承担，超过540平方米办公面积工程费用由五矿公司承担。地下车库由金峰公司负责投资建造，地下车库车位按规划确认实际建造车位数量为准，五矿公司得三分之一，金峰公司得三分之二。1996年4月15日，五矿公司与案外人上海华鼎建筑装饰工程有限公司签订装潢合同，将五矿综合楼发包给案外人装潢施工。1996年4月16日，金峰公司发函给五矿公司，向五矿公司预收X层、X层的工程款1，950，000元。五矿公司支付金峰公司800，000元。
经测绘部门测绘，金峰公司商住楼X－X层建筑面积为21，071.8平方米。五矿公司综合楼X－X层建筑面积为12，314.2平方米，综合楼总建筑面积为13，669.2平方米，综合楼尚未办理房地产权证。
轻工四分公司后更名为金峰公司，旧区指挥部系闸北区政府下属闸北区城市建设综合开发领导小组下设机构。
本院审理中，委托上海光华会计师事务所有限公司对金峰公司、五矿公司在该项目中的投入等内容进行审计，上海光华会计师事务所有限公司先后于2001年5月9日、5月10日、8月24日、2002年10月15日出具《关于五矿综合楼工程造价的审价报告》、《关于对金峰公司投入五矿综合楼建设费用的审计报告》、《关于对五矿公司投入五矿综合楼建设费用的审计报告》、《关于五矿综合楼工程差额相应工程造价等的鉴定报告》。审计结论为：五矿综合楼工程造价为28，830，868元；金峰公司投入五矿综合楼开发建设资金为32，310，079.22元，其中建筑安装工程费28，830，868元；前期、配套费用及设备3，479，211.22元；五矿公司投入五矿综合楼开发建设资金为5，948，505.03元；其中建筑安装工程费1，848，523.49元；配套设施费4，099，981.54元；由金峰公司委托设计的图纸的预算工程量与审价报告工程量之间的差额，计算得到的相应工程造价为6，045，773元。对上述审价报告，金峰公司对差额价格有异议，认为审计只反映一个差额，不能反映减数与被减数的具体金额，且图纸修改过多次，不知审计部门采用何份图纸进行审计。对其余报告无异议。五矿公司则对报告表示无异议。金峰公司与五矿公司同时认可五矿公司投入的5，948，505.03元费用中933，225.09元包含在五矿综合楼的工程造价中，五矿综合楼的工程造价中含安装签证、安装返工、防火门等费用728，682元。同时，五矿公司提出其投入的配套设施费4，099，981.54元，属其他费用，要求金峰公司承担。金峰公司则认为金峰公司除承担部分电力费用外，其他配套费均不承担。
另五矿公司表示其要求金峰公司交付的房屋面积，因金峰公司已无房交付，同意按每平方米4，500元进行折价。
以上事实由《协议书》、《补充协议书》、《补充协议》、建设工程规划许可证、测绘报告、政府批文、当事人信函、支付凭证、审计报告、当事人陈某等为证。
本院认为，五矿公司、旧区指挥部与轻工四分公司于1992年5月9日签订的《协议书》，系当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，应确认为有效。此后，在履行上述协议的过程中，当事人之间签订了一系列协议，亦应确认为有效。因旧区指挥部系闸北区政府的下属机构，轻工四分公司已变更为金峰公司，故上述协议的权利义务应由五矿公司、闸北区政府、金峰公司承受，当事人均应自觉履行。1、关于金峰公司要求五矿公司支付建房房款13，552，900.74元一节。
本院认为，协议约定“南大楼(即综合楼)以每平方米960元造价实行包干使用，超标部分由五矿公司、旧区指挥部承担，其他费用均由轻工四分公司负担”。并没有约定超标即指超过《办公建筑设计规范》中的设计标准，且该设计标准并不含有造价标准，因此，五矿公司的辩称理由显然不能成立。而金峰公司诉称的理由更为合理，即以960元造价为标准，超过960元造价部分应由五矿公司承担。因此，根据审计报告，五矿综合楼的工程造价为28，830，868元，其中含五矿公司应承担的装潢费用728，682元及五矿公司投入的933，225.09元，扣除装潢费用728，682元，五矿综合楼实际总造价为28，102，186元。按五矿综合楼的建筑面积13，669.2平方米计算，五矿综合楼每平方米造价为2，055.88元。扣除旧区指挥部得益的2，850平方米，五矿综合楼实际面积为10，819.2平方米，造价为22，242，976.9元。上述22，242，976.9元中，扣除金峰公司承担1－X层(计9，578平方米)每平方米960元的包干费用9，194，880元，扣除五矿公司已支付的800，000元及提供的材料款933，225.09元，扣除金峰公司同意支付给五矿公司的锅炉房补贴款518，400元，再加上五矿公司应承担的安装签证、安装返工、防火门等费用728，682元，五矿公司应支付金峰公司11，525，153.81元。另五矿公司提出根据协议约定其他费用应由金峰公司承担，故其已支付的费用亦应由金峰公司承担。因五矿公司并未在本案中提出主张，可另行解决。2、关于金峰公司要求五矿公司支付延期付款的银行利息一节。
本院认为，因金峰公司和五矿公司之间对960元的标准有争议，且工程造价一直未确定。故利息应从本院委托的审计鉴定部门最后一份审计报告出具之日起算。金峰公司要求利息从五矿公司和案外人签订装潢合同之日起算无依据，不予支持。3、关于五矿公司要求金峰公司交付房屋2，080.15平方米的问题一节。
本院认为，协议约定双方按市、区规划部门核定方案全部建筑面积各50%。按建设工程规划许可证，商住楼X－X层面积为18，629平方米，综合楼X－X层面积为x平方米，共计31，070平方米，按双方各50%，应为15，030平方米。而依据测绘报告，商住楼X－X层面积为21，071.8平方米，综合楼X－X层面积为12，314.2平方米，共计33，386平方米。规划面积与测绘面积之间存在差异，测绘面积大于规划面积。因此，从公平原则出发，该差额亦可按50%分成。故按总面积33，386平方米，50%计16，693平方米。现综合楼X－X层面积为12，314.2平方米，加上旧区指挥部得益的2，850平方米，五矿公司实得15，164.2平方米，相差1，528.8平方米。因金峰公司已对商住楼作出处分，金峰公司与五矿公司之间曾以每平方米4，500元价格进行房屋面积的结算，五矿公司现要求按每平方米4，500元折价应予准许。故金峰公司应支付五矿公司房屋折价款6，879，600元。4、关于五矿公司提出延期交房的租金一节。
本院认为，由于协议对延期交房的违约责任并无明确约定，且在协议的履行过程中，五矿公司对自己应承担的X层、X层造价费用亦未付清，故五矿公司再提出延期交房的租金问题的诉讼请求，与法不相符，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条之规定，判决如下：
一、上海市五金矿产进出口公司应自本判决生效之日起十日内支付上海金峰置业发展公司人民币11，525，153.81元；
二、上海市五金矿产进出口公司应自本判决生效之日起十日内支付上海金峰置业发展公司人民币11，525，153。81元的利息(自2002年10月15日起算至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计息)；
三、上海金峰置业发展公司应自本判决生效之日起十日内支付上海市五金矿产进出口公司房屋折价款人民币6，879，600元；
四、上海金峰置业发展公司的其余诉讼请求不予支持；
五、上海市五金矿产进出口公司的其余反诉请求不予支持。
本案本诉案件受理费人民币93，936元，财产保全费人民币84，446元，共计人民币178，382元，由上海金峰置业发展公司承担人民币53，515元；上海市五金矿产进出口公司承担人民币124，867元。反诉案件受理费人民币63，400元，由上海金峰置业发展公司承担人民币38，040元；上海市五金矿产进出口公司承担人民币25，360元。本案审计费人民币343，551元，由上海金峰置业发展公司承担人民币143，551元；上海市五金矿产进出口公司承担人民币200，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长吴耀君
审判员李蕾
审判员王某耀
二00三年五月二十六日
书记员宋歌
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
