广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民二终字第X号
上诉人(原审被告)：佛山市南海区中南房地产实业有限公司，住所地：佛山市南海区X路X号。
法定代表人：蔡某某，董事长。
委托代理人：李建玲，广东金信方正律师事务所律师。
委托代理人：王振强，广东金信方正律师事务所律师助理。
被上诉人(原审原告)：中国农业银行佛山南海黄岐支行，住所地：佛山市南海区X路X号。
负责人：陈某甲，行长。
委托代理人：田铸钢，广东天伦律师事务所佛山分所律师。
原审被告：陈某乙，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）-301。
原审被告：佛山市南海区中南发展集团有限公司，住所地：佛山市南海区X街X路X号。
法定代表人：万某某，总经理。
委托代理人：高某某，该司职员。
上诉人佛山市南海区中南房地产实业有限公司(以下简称中南实业公司)为与被上诉人中国农业银行佛山南海黄岐支行(以下简称黄岐农行)、原审被告陈某乙、佛山市南海区中南发展集团有限公司(以下简称中南集团公司)借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2005)南民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：黄岐农行起诉的事实属实。黄岐农行诉称：2003年4月28日，黄岐农行与陈某乙签订编号为中南按字第X号的《个人购房担保借款合同》，约定黄岐农行向陈某乙发放贷款25.3万某，月利率为3。975‰，还款方式为采用等额偿还的方式，分60期还清。陈某乙提供位于佛山市南海区黄岐中南花园华栎居C座X号的房产作为抵押物，担保上述全部借款本息的履行，并依法办理了抵押登记手续。双方在合同中还特别约定，若陈某乙不按合同约定的还款计划归还贷款本息，黄岐农行有权依法处置抵押物，所得价款用于优先清偿所欠的全部借款本息，中南实业公司对上述债务承担回购保证责任，中南集团公司承担连带保证责任。上述合同生效后，黄岐农行于2003年7月依约划款25.3万某给陈某乙，但陈某乙却未依约履行还款义务。至2005年6月21日止，已累计拖欠黄岐农行贷款本息共计x.36元，中南实业公司、中南集团公司亦未承担担保责任。
黄岐农行于2005年7月21日向原审法院起诉，请求：一、判令解除黄岐农行与陈某乙于2003年4月28日签订的中南按字第X号《个人房产抵押担保借款合同》中所确定的借款合同关系；二、判令陈某乙立即偿还黄岐农行借款本金x.86元，利息x.32元(利息暂计至2005年6月21日，此后的利息按中国人民银行同期逾期贷款利率计算至清偿日止)，本息合计人民币x。2元；三、判令黄岐农行对陈某乙提供的位于佛山市南海区黄岐中南花园华栎居C座X号房产享有抵押权，并就该抵押物拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；四、判令中南实业公司对上述借款本息承担回购保证责任；五、判令中南集团公司对中南实业公司承担的回购保证责任承担连带保证责任；六、判令陈某乙、中南实业公司、中南集团公司承担本案的全部诉讼费用。
原审法院审理认为：黄岐农行在陈某乙明确表示拒绝履行合同主要义务时，依法可以解除合同。合同解除后，陈某乙依法应承担偿还黄岐农行本息的义务。合同因陈某乙违约而解除并不影响基于主债务而设立的抵押担保及保证因合同解除而引致的债务承担。黄岐农行依法对抵押房产享有优先受偿权。中南实业公司与黄岐农行在《个人购房担保借款合同》中约定：“回购保证期限为贷款发放之日起至抵押房产竣工交付使用、办妥正式房地产权证和抵押物他项权利凭证并移交贷款人保管之日止”，该条款的目的在于保障贷款出借方于将来能有效实现抵押权，在有关房产及抵押手续办理完毕的情况下，是否通知及是否移交有关凭证等并未阻却债权人权利的行使。因诉争房屋已办妥房地产权证及抵押登记证明，故中南实业公司的回购期限已过，中南实业公司不应承担回购责任。但中南实业公司在《中国农业银行南海市支行房产抵押贷款申请表》中担保单位处加盖公章。另，在《南海市农行“美好生活”系列贷款业务楼宇按揭贷款特约商号协议书》中，中南实业公司向黄岐农行承诺的“当甲方可处分抵押物时，乙方收回该抵押物，并负责偿还消费者欠甲方贷款本息”，其对回购的约定虽不具明确性，但从订立该条款的目的分析，不管中南实业公司是否回购和能否回购，均不影响其承诺的“偿还贷款本息”义务的承担，中南实业公司应依约对陈某乙所欠贷款本息在抵押物处理后仍不足清偿部分承担连带清偿责任。同理，中南集团公司亦应承担连带保证责任。中南集团公司经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十八条、第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：一、解除黄岐农行与陈某乙、中南实业公司于2003年4月28日签订的中南按字第X号《个人购房担保借款合同》；二、陈某乙应于判决发生法律效力之日起十日内支付借款本息x。2元，并按借款合同约定的利率计付从2005年6月21日起至判决所定付款日止的利息予黄岐农行；三、黄岐农行对陈某乙位于佛山市南海区黄岐中南花园华栎居C座X号的房屋在未收取的借款本息范围内享有抵押权，在陈某乙不履行前项付款义务时可以在拍卖、变卖该财产的价款中优先受偿；四、中南实业公司、中南集团公司在陈某乙的抵押物处理后仍不足清偿所欠借款本息时，对不足部分承担连带清偿责任；五、驳回黄岐农行的其他诉讼请求。案件受理费6620元，由陈某乙、中南实业公司、中南集团公司按上述责任方式承担。
上诉人中南实业公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、黄岐农行与陈某乙、中南实业公司签订的《个人购房担保借款合同》第九条规定的回购保证责任，实际上是连带保证责任。商品房按揭贷款抵押担保合同中的回购保证实质上是售房单位为购房者按揭贷款而向贷款银行提供的一种担保，是一种指定房产买受人的抵押物处分方式和实现抵押权方式，应具备保证合同的基本内容，而且根据《中华人民共和国担保法》第五十三条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条的规定，必须得到原购房者的同意，并且应有明确的标的和价款。但本案合同中的条款对于“回购”中包括以何价格回购、何种方式执行等必要事项没有作任何约定，并不构成合法有效的明确的回购保证条款。因此，本案各方在本合同中表示的应是明确的“连带责任保证”，原审法院认定是回购责任是错误的。该条同时规定：“回购保证期限为本合同项下贷款发放之日起至抵押房产竣工交付使用、办妥正式《房地产权证》和抵押物他项权利凭证并移交贷款人保管之日止。”因《房地产权证》是否移交贷款人保管不是中南公司可以决定的，故中南实业公司的保证期限应为“办妥正式《房地产权证》和抵押物他项权利凭证之日止”。陈某乙所购买的中南花园二期三区华栎居C座104房早于2000年竣工，陈某乙于2003年4月份购买该房时已是现房，2003年7月26日，黄岐农行将陈某乙所贷房款划付给中南实业公司后，中南实业公司即将讼争房产交付使用。根据黄岐农行向法院提供的《南海区房地产抵押(按揭)登记证明书》证实，2003年7月8日，讼争房产已办妥抵押物他项权利凭证。而据中南实业公司向黄岐房管所调解的《房地产权主证存根粤房地证字第x》资料证实，讼争房产早于2004年1月18日正式办妥《房地产权证》。因此，中南实业公司在《个人购房担保借款合同》中所约定的保证期限应于2004年1月28日届满。黄岐农行在合同约定的保证期间内未要求中南实业公司承担保证责任，依据《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款的规定，中南实业公司的保证责任依法已免除。二、《中国农业银行个人住房贷款申请表》是黄岐农行与陈某乙及中南实业公司共同签订《个人购房担保借款合同》时同时签署的文件，与《个人购房担保借款合同》是一体的，中南实业公司作为“借款担保人”与《个人购房担保借款合同》中的“保证人”是一致的，中南实业公司的担保人责任在《个人购房担保借款合同》第九条中已作出明确规定，原审法院故意将上述文件割裂，以造成保证期限未过的假象，明显是认定事实错误。三、《南海市农行“美好生活”系列贷款业务楼宇按揭贷款特约商号协议书》仅是三方为合作开展按揭贷款业务而签订的意向性柜架协议，其中第二条之7规定：“当出现甲方可以处分抵押物的事由时，乙方收回该抵押物，并负责偿还消费者欠甲方的贷款本息。”该约定仅是一种意向性意思表示，不构成有效的回购保证条款，其没有约定具体标的、回购价格、没有得到购房人的同意、没有主债权数额，没有债务人履行债务的期限等作为回购保证条款(合同)必备的内容，不具备保证合同的基本内容，因此不构成回购保证合同，该约定不具有法律效力。中南实业公司对本案讼争房产的借款本息保证责任应以本案当事人最后签订的合同文件，即《个人购房担保借款合同》为准。四、本案一审程序违法。
综上所述，请求二审法院撤销原审判决第四项，改判驳回黄岐农行对中南实业公司的诉讼请求，中南实业公司因保证期限届满而免除保证责任，本案上诉费用由黄岐农行承担。
上诉人中南实业公司在二审期间没有提供新证据。
被上诉人黄岐农行答辩称：黄岐农行承认回购保证责任实质上就是连带保证责任，我国目前未对回购保证责任作出规定，黄岐农行与中南实业公司及陈某乙签订的《个人购房担保借款合同》第九条的约定，实质上就是关于连带保证责任的约定。最高某民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条规定：保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月。本案借款合同约定的主债务履行期限为自2003年7月起至2008年7月，保证期限为合同项下贷款发放之日起至抵押房产竣工交付、办妥正式《房地产权证》和抵押物他项权利凭证并移交贷款人保管之日止。一般来讲，办理房地产权证和抵押物他项权利凭证的时间不会超过5年，也就是说不会超过主债务的履行期限，而事实证明也是如此。根据上述法律的规定，本案关于保证期间的约定应视为没有约定，保证期限应当为主债务履行期届满之日起6个月。上述司法解释第十条还规定：主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。本案中，黄岐农行与陈某乙协商解除了主合同，中南实业公司对陈某乙应当承担的民事责任仍应承担担保责任。
被上诉人黄岐农行在二审期间没有提供新证据。
原审被告陈某乙在二审期间未作陈某，亦没有向本院提交证据。
原审被告中南集团公司述称：对原审判决认定的事实没有异议，而中南实业公司的上诉理由是成立的。
原审被告中南集团公司在二审期间没有提供新证据。
本院对原审法院查明的事实予以确认。本院除认定一审所查明的事实外，另查明：黄岐农行、陈某乙与中南实业公司签订的《个人购房担保借款合同》第九条中约定了回购保证范围为合同项下贷款本金和利息(包括逾期利息、复息、罚息)以及合同规定由借款人缴付的一切有关费用和因合同引起的有关法律费用，回购保证期限为合同项下贷款发放之日起至抵押房产竣工交付使用、办妥正式《房地产权证》和抵押物他项权利凭证并移交贷款人保管之日止，该条同时还约定了如借款人未能按本合同的规定或贷款人的通知履行还款义务，或借款人发生其他违约事项，贷款人有权向保证人发出《履行回购保证责任通知书》，保证人收到该通知后，须按通知代借款人清还所欠款项，贷款人有权在保证人名下的帐户内自动扣收。
本院认为：根据黄岐农行、陈某乙与中南实业公司签订的《个人购房担保借款合同》第九条的约定，该约定虽名为回购保证责任，但从其内容看，三方约定在陈某乙未履行还款义务或有其他违约事项时，保证人中南实业公司须代其清还所欠款项，符合连带责任保证的要求，且中南实业公司上诉及黄岐农行的答辩均认为该保证责任实为连带保证责任，故本院对中南实业公司在该合同中实际提供的是连带责任保证的事实予以认定。现双方主要争议黄岐农行向中南实业公司主张保证权利是否已超过保证期限的问题。合同中约定的保证期限为“合同项下贷款发放之日起至抵押房产竣工交付使用、办妥正式《房地产权证》和抵押物他项权利凭证并移交贷款人保管之日止”，但合同的签订日期是2003年4月28日，合同约定的履行期限是2003年7月至2008年7月，而陈某乙购买的又是现房，根据常识和正常的社会交易习惯，在这种情况下办理《房地产权证》和抵押物他项权利凭证的时间一般不需要五年的时间，而实际上本案的抵押物他项权利凭证在2003年7月8日已办妥，至于《房地产权证》，根据中南实业公司在上诉状中的陈某，也已于2004年1月28日办妥。故在本案中，三方约定的保证期限早于主债务履行期限，应视为没有约定，保证期间应为主债务履行期届满之日起6个月。由于陈某乙未能按约定还款，黄岐农行在债务履行期限内起诉请求解除合同并要求中南实业公司承担保证责任，并没有超过保证期间，故中南实业公司仍应承担连带保证责任。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6620元，由上诉人佛山市南海区中南房地产实业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长麦洁萍
审判员郑振康
代理审判员卢海
二00六年三月五日
书记员黄迅桦
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
