上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2003)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告、原审反诉原告)上海普陀岚桥饭店，住所地本市X路X号。
法定代表人吴某某，董事长。
委托代理人仲维理，上海市通浩律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、原审反诉被告)上海电饭锅厂，住所地本市X路X号。
法定代表人朱某某，厂长。
委托代理人郑建华，上海市诚谊律师事务所律师。
上诉人上海普陀岚桥饭店因租赁合同纠纷一案不服上海市虹口区人民法院(2002)虹民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2003年1月23日受理后，依法组成合议庭于2003年2月12日公开开庭进行了审理。上诉人上海普陀岚桥饭店之法定代表人吴某某、委托代理人仲维理、被上诉人上海电饭锅厂之委托代理人郑建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：上海电饭锅厂、上海普陀岚桥饭店于2000年1月签订了一份《房屋租赁协议书》，协议约定，上海电饭锅厂将本市X路X号二楼(面积约750平方米)租赁给上海普陀岚桥饭店作经营场所，上海普陀岚桥饭店的经营范围为浴室、美容、休闲、餐饮，上海普陀岚桥饭店不得将房屋转租给第三方。房屋租赁期限为十年，自2000年1月15日至2010年1月14日止。房屋租赁费前五年每年为165，000元，后五年每年为175，000元，租赁费上海普陀岚桥饭店应提前半个月按季度预付，如上海普陀岚桥饭店半年逾期不付，上海电饭锅厂有权中止协议，收回房屋。合同另约定，上海普陀岚桥饭店雇佣上海电饭锅厂13名职工，承担其工资等费用，根据目前水平，每人每月不低于人民币700元，上海电饭锅厂人员应遵守上海普陀岚桥饭店规章制度，如有违纪，上海普陀岚桥饭店可提出调换。如遇上海电饭锅厂人员不足13名，上海普陀岚桥饭店应根据上海市下岗职工最低生活保障标准及养老保险金、医疗保险金缴纳标准，按缺员数支付给上海电饭锅厂。合同又约定，上海电饭锅厂负责与其他方面协调，在上海普陀岚桥饭店开业前解决上海普陀岚桥饭店营业门面通道问题。合同签订后，上海电饭锅厂单位只有一名员工在上海普陀岚桥饭店处上班，上海普陀岚桥饭店只按实际上班人数支付工资等费用，上海电饭锅厂多次要求上海普陀岚桥饭店按约履行另外12名员工的费用，均未果。
原审另查明，本市X路X号房屋产权属上海华昌铝制品厂所有，1993年1月经上海市第二轻工业局沪二轻(93)计字第X号文规定，上海华昌铝制品厂的人、物、产、供、销、债权、债务等统一由上海电饭锅厂领导与管理。2002年7月，上海电饭锅厂诉至法院，以上海普陀岚桥饭店违反《房屋租赁协议书》中不得转租及支付上海电饭锅厂员工工资等费用的约定，要求解除双方的《房屋租赁协议书》；支付员工的养老保险金、医疗保险金及最低生活保障费人民币210，000元。
原审中，上海普陀岚桥饭店辩称，对雇佣上海电饭锅厂13名员工，并承担工资等费用没有异议，但由于上海电饭锅厂至今只派来一名员工，其只得在外另行招工。现上海电饭锅厂要求己方支付12名员工工资等费用，没有法律依据。另上海电饭锅厂所称的部分房屋转租根本不存在，其只是将棋牌室交由他人承包经营，棋牌室的营业执照是属于自己的，故不同意上海电饭锅厂的诉讼请求。
上海普陀岚桥饭店提出反诉称，自2002年7月起，上海普陀岚桥饭店租赁的房屋门前通道被大量摊位占据，导致上海普陀岚桥饭店无法正常营业，而根据双方签订的《房屋租赁协议书》约定，上海电饭锅厂应当解决上海普陀岚桥饭店营业门前的通道问题，上海电饭锅厂的行为违反了双方的约定，且目前有民工占用自己的租赁房，致使其无法正常营业，故要求上海电饭锅厂赔偿损失人民币100，000元，承担诉讼损失人民币2，000元，排除妨碍，并要求撤销合同第五条。
原审中，上海电饭锅厂就反诉辩称，雇佣上海电饭锅厂单位13名员工是上海普陀岚桥饭店承担的义务，履行该条款是不附任何条件，无论何种情况，上海普陀岚桥饭店均应支付13名员工的工资等费用。因签约时经双方协调一致：一方下调租金，另一方负担13名员工的工资等费用，现上海普陀岚桥饭店要求撤销合同，显然是不公平的。同时表示，根据合同的约定，其负责上海普陀岚桥饭店在开业前的营业通道问题，现马路摊位占用上海普陀岚桥饭店道路，既非自己的过错，亦不属于自己的管辖范围，故不同意上海普陀岚桥饭店的反诉请求。
原审法院认为，上海电饭锅厂、上海普陀岚桥饭店2000年1月签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应严格按约履行。根据双方在协议书中的约定，上海普陀岚桥饭店应雇佣上海电饭锅厂单位13名职工，并承担工资等费用，从文义或通常理解，其意明确，如遇上海电饭锅厂方人员不足13名，上海普陀岚桥饭店应根据上海市下岗职工最低生活保障标准及养老保险金、医疗保险金缴纳标准，按缺员数支付给上海电饭锅厂，双方对缺员的原因并未作特别约定，现实际在上海普陀岚桥饭店处上班的上海电饭锅厂员工为一名，对其余12名未上班人员上海普陀岚桥饭店应按合同履行最低生活标准及相关费用，上海普陀岚桥饭店要求撤销该条款，无法律依据，不予支持。对上海电饭锅厂以上海普陀岚桥饭店转租为由，要求解除双方的房屋租赁协议，现上海普陀岚桥饭店虽与他人签订的是《房屋租赁协议》，但其实质还是承包经营，因为没有上海普陀岚桥饭店的棋牌经营许可证，单独出租该房屋不符合双方的真实意思，故该行为不应视为上海普陀岚桥饭店转租行为。由于双方在协议书中约定，如上海普陀岚桥饭店半年逾期不付房租，上海电饭锅厂有权中止协议，收回房屋。现上海普陀岚桥饭店并未违反该条款，故上海电饭锅厂要求解除《房屋租赁协议书》的请求，不予支持。至于上海普陀岚桥饭店要求上海电饭锅厂赔偿损失人民币100，000元及诉讼损失人民币2，000元一节，根据合同约定，上海电饭锅厂有义务在上海普陀岚桥饭店开业前解决营业门面通道问题，对此上海电饭锅厂已按约履行，且上海普陀岚桥饭店也正常营业。现上海普陀岚桥饭店以2002年7月起正常通行受影响，要求上海普陀岚桥饭店赔偿损失，由于上海普陀岚桥饭店未能提供证据证实通道占位及民工共用租赁房系上海电饭锅厂所为，故上海电饭锅厂不应承担赔偿责任。据此，判决如下：一、上海电饭锅厂要求解除与上海普陀岚桥饭店的《房屋租赁协议书》的诉讼请求不予支持。二、上海普陀岚桥饭店应按《房屋租赁协议书》支付上海电饭锅厂12名员工的最低工资人民币114，480元(按每人每月人民币318元计算，自2000年1月至2002年6月底止)、养老保险金、医疗保险金人民币95，486.4元(自2000年1月至2002年6月底止)，此款自判决生效之日起三十日内一次付清。三、上海普陀岚桥饭店要求上海电饭锅厂排除妨碍的反诉请求不予支持。四、上海普陀岚桥饭店要求上海电饭锅厂赔偿损失人民币100，000元的反诉请求不予支持。五、上海普陀岚桥饭店要求上海电饭锅厂承担诉讼损失人民币2，000元的反诉请求不予支持。六、上海普陀岚桥饭店要求撤销《房屋租赁协议书》第五条约定的反诉请求，不予支持。
原审判决后，上海普陀岚桥饭店不服，提出上诉。请求撤销原审判决第二、三、四、五、六条判决主文并依法改判。理由：1、原审法院未认定下列事实：上海电饭锅厂现已无员工可派至上海普陀岚桥饭店处；上海普陀岚桥饭店所租赁房屋被人侵占使用、门前通道被堵。2、本案不应将租赁关系与劳动关系在一案中处理。3、原审法院对《房屋租赁协议书》第五条的内容理解有误。上海普陀岚桥饭店没有义务支付上海电饭锅厂方12名员工的养老保险金、医疗保险金，该条款显失公平，应予撤销。另上海电饭锅厂已支付的员工养老保险金、医疗保险金费用与原审判决并不相符。
本院审理中，上海电饭锅厂辩称：1、13名员工属上海电饭锅厂的派出人员，关系仍在上海电饭锅厂处，本案不涉及劳动关系。2、《房屋租赁协议书》第五条的约定，是建立在上海电饭锅厂对租金进行让步的基础上，整个合同利益是平衡的。3、上海电饭锅厂实际支付的费用低于原审判决的情况可能存在，是上海电饭锅厂经济困难所致，但并不能因此免除上海普陀岚桥饭店按合同约定支付相关费用的义务。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误。以上事实有《房屋租赁协议书》、(93)计字第X号等佐证，并经质证，应予认定。
本院认为，上海电饭锅厂、上海普陀岚桥饭店签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。该租赁合同中双方虽约定13名员工工资等费用的承担问题，但该条款系内含于租赁合同中，并不涉及13名员工劳动关系的变更，故上海普陀岚桥饭店认为租赁关系与劳动关系分别处理的理由不能成立。上海普陀岚桥饭店以上海电饭锅厂仅提供1名员工为由，认为其不应承担另12名员工的费用。而根据双方租赁协议的约定：上海普陀岚桥饭店雇佣上海电饭锅厂方13名员工，应承担13名员工的工资等费用；若不足13名，上海普陀岚桥饭店亦应根据上海市下岗职工最低生活保障标准及养老保险金、医疗保险金缴纳标准，按缺员数支付给上海电饭锅厂。现上海电饭锅厂按约交付了系争房屋，履行了合同的义务，其有权根据合同约定向上海普陀岚桥饭店收取有关费用。上海普陀岚桥饭店已按约使用租赁房屋，亦应根据缺员数12名，承担支付相关费用的义务，其拒付的理由不能成立。鉴于原审法院在费用的计算上有误，本院依法予以纠正。至于上海普陀岚桥饭店以租赁房屋被人侵占使用、门前通道被堵为由，反诉要求上海电饭锅厂赔偿损失一节，根据约定上海电饭锅厂仅在上海普陀岚桥饭店开业前有为其解决营业门面通道问题的义务，故上海普陀岚桥饭店之反诉请求既无合同依据亦无法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院(2002)虹民一(民)初字第X号民事判决第一、三、四、五、六项；
二、变更上海市虹口区人民法院(2002)虹民一(民)初字第X号民事判决第二项为：上海普陀岚桥饭店应按《房屋租赁协议书》支付上海电饭锅厂12名员工的最低生活保障费人民币100，800元(按每人每月人民币280元计算，自2000年1月至2002年6月底止)、养老保险金、医疗保险金人民币84，838。8元(自2000年1月至2002年6月底止)，此款自本判决生效之日起三十日内一次付清。
一、二审案件受理费人民币18，420元，由上诉人上海普陀岚桥饭店负担人民币17，106元，被上诉人上海电饭锅厂负担人民币1，314元。
本判决为终审判决。
审判长杨俊
代理审判员葛珉
代理审判员丁康威
二00三年二月二十八日
书记员刘建颖
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