广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2005)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)陈某甲，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）(富豪花园28座)403房。
委托代理人陈某铭，广东南天明律师事务所律师。
委托代理人温志超，广东南天明律师事务所律师助理。
上诉人(原审被告)佛山市南海桂平房地产开发有限公司(以下简称桂平公司)。住所佛山市南海区X街道办事处南新二路X号。
法定代表人陈某乙，董事长。
委托代理人肖文聪，广东丰源律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)南海市建新房地产有限公司(以下简称建新公司)。住所佛山市南海区X路军桥西建设大厦后座X楼。
法定代表人万某某，经理。
被上诉人(原审被告)南海无线电通讯公司(以下简称无线电公司)。住所佛山市南海区X路军桥西建设大厦五楼。
法定代表人万某某，经理。
被上诉人(原审被告)南海市东南无线寻呼台(以下简称东南寻呼台)。住所佛山市南海区X街道办事处南桂东路花苑广场X号。
法定代表人万某某，经理。
被上诉人(原审被告)佛山市南海区东南通讯发展有限公司(以下简称东南公司)。住所佛山市南海区X街道办事处南桂东路花苑广场X号二楼。
法定代表人万某某，经理。
上述四被上诉人的委托代理人马小玲，广东汇联律师事务所律师。
上述四被上诉人的委托代理人黄文龙，广东汇联律师事务所律师助理。
上诉人陈某甲、桂平公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2004)南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2000年6月8日，陈某甲与桂平公司签订《商品房购销合同》。合同约定：陈某甲向桂平公司购买位于（略）富豪花园第28座403房及首层储物室，房屋单价1989.5元／平方米，建筑面积69.83平方米，总价款x.8元；房屋的实际面积和暂测面积(即合同约定的面积)出现差异时，按总房价不变、单价按照实际面积调整的方式处理，办证时阳台面积按照50％计算；陈某甲办理房产契证的一切税费及办理购房入户的人口增容费，购房所需交的代收费用均由陈某甲全部负责等条款。合同签订时，讼争房屋已是现楼，合同签订后，房屋的结构与合同所附的平面图一致，没有变更。2000年6月19日，建新公司向陈某甲收取了水电增容费、防盗闸门与电话管网费、煤气管道费(以下将这三项费用称为“综合费”)共9700元。桂平公司确认建新公司收取陈某甲综合费的行为是桂平公司的行为。2003年5月8日，陈某甲取得房地产权证。房地产权证中载明的房屋建筑面积66.45平方米，比购房合同约定的房屋建筑面积69.83平方米少了3。28平方米。另查，讼争楼盘是桂平公司与建新公司合作开发的，建新公司则是无线电公司与东南寻呼台所开办的，而东南寻呼台又是无线电公司所组建。1999年3月，经南海市企业转换机制领导小组审批同意，无线电公司、建新公司、东南寻呼台转制改组为东南公司，由东南公司承担这三间公司的一切债权债务。无线电公司、建新公司、东南寻呼台三间公司于1999年10月27日因未年审被吊销营业执照，但没有正式清算。
原审判决认为：陈某甲与桂平公司所签订的《商品房购销合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式合法，是有效合同。桂平公司应当根据合同约定以及当地政府的规定向陈某甲收取费用。根据省政府的有关规定以及佛山市政府当时的规定，水电增容费等费用是商品房成本的一部分，应当计入商品房价款中，不得另行收取。虽然购房合同中有“陈某甲办理房产契证的一切税费及办理购房入户的人口增容费，购房所需交的代收费用均由陈某甲全部负责”的约定，但双方并无明确约定“代收费用”的项目，更无提供有关部门委托代收的依据，因此建新公司向陈某甲收取水电增容费、防盗闸门与电话管网费、煤气管道费的行为没有合同依据，根据政府部门的有关规定属于重复收取售价外费用的价外收费行为，违反了法律的强制性规定，是无效行为。根据无效合同的处理原则，桂平公司应当将所收取陈某甲的综合费返还给陈某甲并支付相应的利息。由于陈某甲已履行完合同义务，故陈某甲主张返还综合费的诉讼时效期间应从桂平公司的价外收费行为被法院确认无效时起算，陈某甲的主张并无超过诉讼时效期间。建新公司认为其收取陈某甲综合费的行为有合同依据以及陈某甲请求返还综合费的诉求已经超过诉讼时效期间的辩解，没有事实和法律依据，不予采纳。桂平公司是讼争商品房的共同开发商，应与建新公司共同承担返还责任。鉴于建新公司已被吊销工商登记，而东南公司是建新公司与无线电公司、东南寻呼台转制改组而共同成立的公司，其承担建新公司的一切债权债务，因此东南公司对上述款项应承担返还责任。陈某甲未能举证证明无线电公司、东南寻呼台与建新公司收取陈某甲综合费的行为有关，且该两公司已改组成东南公司并已吊销营业执照，债权债务由东南公司承担，故无线电公司、东南寻呼台对上述款项的返还不再承担责任。关于房屋面积误差的问题。首先，陈某甲与桂平公司之间的商品房买卖是现楼买卖，陈某甲所购的商品房的结构与购房合同所附平面图一致，没有变更；房地产权证载明的房屋建筑面积之所以少于购房合同约定的房屋建筑面积，乃是出于政府部门调整阳台面积的计算方法(由原来按100％计算调整为按50％计算)所致，实际并非开发商欺诈，房屋的实际面积也并无减少。其次，双方约定了面积误差的处理办法，即购房合同第五条明确约定房屋的实际面积和暂测面积(即合同约定的面积)出现差异时，按总房价不变、单价按照实际面积调整的方式处理，即使出现面积误差时也应按双方的约定处理。因此，陈某甲请求桂平公司返还房屋面积减少部分的房价款及利息，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国价格法》第十三条、《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款、第五十八条、第六十条、第六十一条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、建新公司向陈某甲收取水电增容费、防盗闸门与电话管网费、煤气管道费共9700元的行为无效。二、建新公司、桂平公司与东南公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还价外不合理收费9700元予陈某甲，并从2004年7月30日起至本判决确定返还之日止按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率计付利息予陈某甲，息随本清。三、驳回陈某甲的其他诉讼请求。本案受理费667元，由陈某甲负担269元，建新公司、桂平公司、东南公司负担398元。
陈某甲不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院事实认定上的错误。(一)对《商品房买卖合同》相关条款认识。陈某甲与桂平公司所签订的《商品房买卖合同》第四条与第五条是相互矛盾。在陈某甲与桂平公司所签订的《商品房买卖合同》第四条价格与费用中作了如下约定：“该商品房不属于政府定价的商品房。按实得建筑面积计算，该商品房单位售价为人民币每平方米1989.5元，总金额为x.8元。”又在合同第五条实际面积与暂测面积差异的处理中约定：“……3、总房价不变，单价按实际面积调整，办证时阳台面积只能按50%计算。”可见，合同第四条与第五条的约定是互相矛盾的。那在一份合同的相关条款上出现的矛盾应如何认识呢作为居中裁判的人民法院不能偏向任何一方，只能依据实际情况和相关法律的规定作出公正的判断，就本案来说，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理”属于约定不明确。而不能武断地认为“双方约定了面积误差的处理办法，即购房合同第五条明确约定房屋的实际面积和暂测面积出现差异时按总价不变，单价按照实际面积调整的方式处理。”另外，本案房地产权证与合同面积的误差是3.38平方米，阳台的面积为6.3平方米，按阳台折半计算也只能少3。15平方米。因此房屋面积的“缩水”绝对不仅仅是“出于政府部门调整阳台面积的计算方法”问题，故不能排除开发商的欺诈嫌疑。因本案诉讼房屋所在的小区内的大部分业主房产都或多或少存在“缩水”问题，而不存在“涨水”问题。(二)对于陈某甲因桂平公司等违约延期办理房产证而造成的相关损失定性为“自愿性”也是错误的。由于桂平公司等违约逾期交付房地产权证书致使陈某甲无法办理户口迁移手续，孩子就近入学被迫交纳所谓“赞助费、捐资助学金、借读费”，这是众所周知的事实，如不交纳相关费用，孩子就不得入学，何来“自愿”而被迫交纳相关的“赞助费”等费用的唯一原因是开发商品违约延期办理房地产权证书。原因与结果之间存在内在、必然的联系。二、一审法院适用相关法律法规的错误。首先，既然本案购房合同相关条款约定存在矛盾，至少应认定房屋价格约定不明确，就应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。其次，本案购房合同为国家工商行政管理局和建设部监制，是维护发展商和业主的合法权益，其格式条款除选择性条款外，其他条款原则上是不能改变的，而选择性条款原则上不能与监制条款相冲突，否则，监制的条款就没有意义。而发展商却为了自身的非法利益炮制出“总房价不变，单价按际调整”的条款，该条款是与相关法律法规相冲突的，是无效的。建设部1995年12月1日实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第三条有关规定：“商品房销售面积以建筑为计算单位。建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。”及《建筑面积计算规则》第一节明确规定：“凹阳台、挑阳台，按水平投影面积的一半计算面积。”1999年7月27日，南海市房管局(现为佛山市南海区房管局)也发出了公告要求从1999年10月2日开始非封闭阳台按期投影面积的一半计算面积。佛山市南海区国土局《关于严格按国家测绘规范计算房产面积的通知》(南国土资字[2003]X号)第三条明文规定：“对1999年10月2日以后签订的购房合同，凡面积不符合国家现行测绘规范要的，必须重新测绘，调整购房合同及转移证的内容。”另《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第十四条明确规定：“商品房交易的合同售卖面积应与实际面积相符。”陈某甲与桂平公司所签订的《商品房买卖合同》第五条约定：“总房价不变，单价按实际面积调整，办证时阳台面积只能按50%计算”是违反了上述有关的法律法规的强制性规定。再次，陈某甲被迫缴交的所谓“赞助费”等费用，完全是由于桂平公司等的过错造成的，依据《民法通则》等法律的规定，被造成应承担相应的民事责任，赔偿陈某甲实际损失。综上所述，一审法院所作判决是错误的，恳请贵院依法作出改判：一、维持一审判决第一、第二项判决。二、撤销一审判决第三项判决，改判：1、桂平公司、建新公司、无线电公司、东南寻呼台、东南公司立即返还给陈某甲在商品房买卖中多收取陈某甲房屋面积款项：6724.51元(多计房屋面积：3.38平方米，1989.5元/平方米)及利息(自起诉之日起计至实际清偿之日止，按银行同期贷款利息计算)；2、桂平公司、建新公司、无线电公司、东南寻呼台、东南公司对上述1、2项的款项承担连带清偿责任。三、本案第一、二审受理费由桂平公司、建新公司、无线电公司、东南寻呼台、东南公司负担。
桂平公司辩称：一、一审法院认定双方商品房买卖合同所涉及的合同面积计算是正确的。陈某甲所指的观点是混淆概念而作出的，签定合同时根本没有套内面积的说法，2000年买房，2002年办证，作为开发商，阳台部分按计算百分之五十规定，桂平公司没有任何过错。二、陈某甲认为桂平公司交付商品房不符合合同规定，这是由于故意曲解合同条款而致，因为合同已很明确阳台建筑面积与发证面积的关系。在双方合同中所有的面积项目均是以建筑面积计算，该建筑面积的计算与现行的《建筑面积计算规则》第十六条及《中华人民共和国测绘行业标准》的《房产测量规范》第七条所规定的阳台建筑面积计算都是一致的。陈某甲上诉提出套内面积的概念在合同签订时根本没有在法律法规及行业术语中出现过，陈某甲却在本案中将该新概念转换了双方合同约定的建筑面积的概念，且将阳台故意曲解为凹阳台、挑阳台。陈某甲提到除了阳台面积计算出现差异外还存在其他面积不足的情况，桂平公司认为该上诉理由根本没有提供过任何证据材料，也没有申请法院委托鉴定，因此应该予以驳回。三、陈某甲认为应该按照佛山市物价局、建委、南海市房管局、国土局发布的一些规定认定桂平公司交付的商品房面积不足，桂平公司认为上述的这些规定都在2001年1月1日广东省建设厅、广东省物价局发布的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》之前，据该规定在2001年1月1日前已销售的商品房可按原定的计价方法销售，本案所涉及的所有商品房购销合同都发生在该时间之前，因此按该规定应该按双方约定的方式计价销售。桂平公司在实际履行中已全面按照合同约定履行义务，陈某甲无权要求以其他计价方式进行计算。综上，请求驳回陈某甲的全部上诉请求。
桂平公司亦不服上述一审判决，向本院提起上诉称：一、建新公司收取陈某甲综合费的行为是基于与陈某甲《商品房购销合同》约定的代收行为，并非无效民事行为。根据双方合同约定“购房所需交的代收费用均由买方全部负责”，结合本案中陈某甲已经向建新公司交纳了水电增容费、防盗闸门与电话管网费、煤气管道费的事实，桂平公司认为，建新公司代收取上述费用是有合同依据的，因为本合同涉及的交易是现房买卖而非商品房预售，陈某甲对所购商品房的状况是有清楚的了解，陈某甲愿意在合同约定的商品房成交价外另行承担上述几项费用并实际已支付，此表明完全是当事人基于商品房的实际情况而自愿约定的，是双方的真实意思表示。早在1997年，广东省物价局已颁发《广东省城镇商品房交易价格行为规则》已经明确规定了开发商不得在收取商品房价格外收取综合费，但这种规定是双方都已应当知道的，在这种情况下仍约定陈某甲需支付上述费用，是因为卖方已明确告知这几项费用是独立在约定的商品房成交价以外的，按规定只是卖方代收的，否则也要增加在合同的购房成交价中，因此合同双方在约定购房款的同时又约定其他代收费用的支付其实是双方协商一致的结果。本案中所涉及的几项综合费用纠纷严格而言只是一种代收款纠纷而非商品房买卖合同纠纷。根据当时南海市有关政府主管部门下发的文件，上列几项费用的确要求房地产公司进行代缴，事实上，建新公司也已进行了代缴。由于此几项费用属于代缴费用，如果一并约定为购房款势必使房地产公司无端增加税费，这也是双方作出上述约定的一个原因。因此，双方当事人对代收款项的约定并没有违反任何强制性的法律规定，是基于当事人的真实意思表示且已实际履行，原审判决认定为无效民事行为没有事实和法律依据，应予以撤销。二、本案纠纷涉及的是两个不同的合同关系，其中一个是商品房买卖合同关系，另一个是委托代理合同关系即代收代付款合同关系。原审判决返还的几项费用均不是桂平公司所收取，判决桂平公司承担返还义务无法律依据。本案原审查明事实清楚表明，是建新公司代收陈某甲的几项费用，桂平公司并不经手也不知情。即使原审法院认定该代收行为无效，依据《民法通则》的规定也只应该由代收费用的建新公司承担返还义务，判决桂平公司承担返还义务并无法律依据。三、建新公司代收费用是基于与陈某甲的约定，在履行中即使存在重大误解甚至部分欺诈，也只是可撤销的民事行为而非无效民事行为，因此原审法院在认定建新公司代收费用行为的性质时适用法律错误。本案中，陈某甲已无权主张撤销建新公司的代收款行为，也超过了诉讼时效。在本案中陈某甲并无请求撤销该约定，且根据合同法的规定，陈某甲在本案中已无权行使撤销权。根据《合同法》第五十五条的规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。本案中，就算法院认定建新公司上述代收费用行为属于欺诈行为，由于该行为并无损害国家利益，也只能认定可撤销的民事行为。由于陈某甲在2000年中已将上述代收费用支付给建新公司，且如前所述，综合费用早在1997年已开始已明确规定不得收取，对此陈某甲应当知道，因此陈某甲在明知的情况下时隔4年后才向人民法院起诉要求建新公司退回代收费用，已远远超过法律规定的一年除斥期间，也超出了2年的诉讼时效期间，因此陈某甲在本案中已无权行使撤销权并已丧失胜诉权。因此桂平公司认为，在本案中应直接驳回陈某甲原审的全部诉讼请求。综上，请求撤销原审判决，改判驳回陈某甲的全部诉讼请求，陈某甲承担本案一、二审全部诉讼费。
陈某甲针对桂平公司的上诉作出答辩称：桂平公司提出本案的两个法律关系，一个是代收代付关系，这一观点是错误的。本案仅仅是买卖关系，作为价外收费是按照有关的价格法和广东省新建商品房交易规则，所谓的综合费用是在商品房成本内是不存在代收代付关系，是非法的价外收费行为，是无效行为，此行为从始至终是无效的。
建新公司、无线电公司、东南寻呼台、东南公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。
经审查，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：本案作为购房者的陈某甲上诉争议的焦点为销售方是否存在交付的面积与约定的不符，是否应当退还给购房一方不足面积部分的购房款。因讼争之商品房属于现售，双方在商品房购销合同中明确约定房屋的实际面积和暂测面积(即合同约定的面积)出现差异时，按总房价不变、单价按照实际面积调整，办证时阳台面积按50%计算。该约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效，受法律保护。虽然讼争之商品房的房地产权证载明的房屋建筑面积少于购房合同约定的房屋建筑面积，但根据上述双方在合同的约定，总房价不变，因此，陈某甲请求桂平公司等返还房屋面积减少部分的房价款及利息，理由不成立，原审判决对其请求不予支持是正确的，对陈某甲的上诉请求本院予以驳回。
本案作为销售商的桂平公司上诉争议焦点为销售商所收取的综合费是否应当退还给购房者。虽然商品房购销合同有“陈某甲办理房产契证的一切税费及办理购房入户的人口增容费，购房所需交的代收费用均由陈某甲全部负责”的约定，但双方并无明确约定“代收费用”的项目，而销售商所收取的水电增容费、防盗闸门与电话管网费、煤气管道费等所涉及的项目均属于双方约定所售商品房所应当具备的设施，即这些费用均属于商品房成本组成部分，应当计入商品房价款中，不得另行收取。因此，销售商收取购房者上述费用的行为属于重复收取售价外费用的价外收费行为，依法应当认定为无效。原审判决定性及处理正确，本院予以维持。桂平公司主张上述合同有效或属于可撤销合同，已超出除斥期间或诉讼时效期间的上诉理由不成立，对其主张本院不予采信。因一审诉讼期间桂平公司承认建新公司收取上述费用是代表其公司行为，且收取上述费用的行为属于在商品房买卖合同过程中所发生，故桂平公司主张其对返还上述费用无需承担责任的理由不充分，依法应予驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费667元，由佛山市南海桂平房地产开发有限公司陈某甲各负担333。5元。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员吴亚平
二00五年六月三日
书记员曹新娟
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