上诉人(原审原告、反诉被告)上海黄某假日旅行社有限公司。
法定代表人曹某某，总经理。
委托代理人钱某，公司董事长。
委托代理人徐某，公司员工。
被上诉人(原审被告、反诉原告)宝通华行有限公司。
法定代表人陈某某，公司董事。
委托代理人方某某，公司员工。
委托代理人李晓平，上海市震旦律师事务所律师。
上诉人上海黄某假日旅行社有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市黄某区人民法院(2008)黄某四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上海市黄某区人民法院经审理查明：系争上海市X路某号X室房屋系宝通华行有限公司(下简称宝通华行)所有。宝通华行(甲方)与上海黄某假日旅行社有限公司(下简称黄某假日公司)(乙方)于2006年2月9日签订了《上海市房屋租赁合同》，合同约定甲方出租给乙方上海市X路某号X室房屋为办公用房，建筑面积252.39平方米，租赁期自2006年3月16日起至2009年3月15日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币(以下币种均为人民币)4.455元，月租金计34,200.42元；乙方应于每月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.05%支付违约金；甲方向乙方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋保证金，保证金为三个月的租金计121,416.93元；乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态；租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的壹倍向甲方支付违约金；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可以书面通知解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金等。该租赁合同未到房产所在地的房产交易中心办理过合同登记手续。合同生效后，黄某假日公司支付宝通华行保证金121,416.93元，黄某假日公司并对承租房屋进行了简单装修。
合同履行中，2008年8月8日宝通华行向黄某假日公司的委托代理人方某某发出“退租申请”，主要内容为黄某假日公司因旅游行业经营困难，申请提前退租，退租时间于2008年9月15日之前，最晚不超过15日。2008年8月15日，黄某假日公司支付宝通华行租金34,200.42元。2008年9月15日，黄某假日公司退出承租房屋，但未与宝通华行进行房屋交接。因合同解除和押金问题未达成一致，黄某假日公司起诉要求确认双方已于2008年9月15日达成的关于终止、解除港陆广场某室租房的协议；退还保证金121,416.93元。宝通华行提出反诉，请求判令：1、解除双方租赁合同，黄某假日公司支付宝通华行自2008年9月15日起至判决生效日止的房屋租金；2、黄某假日公司支付逾期付款违约金；3、黄某假日公司支付解除合同违约金102,601.26元；4、黄某假日公司将租赁物恢复原状。
系争房屋系采用密码锁锁门，在断电后即可解码，并可另行设置密码。
另查明，在黄某假日公司退出期间，曾有中介带客户与方某某洽谈系争房屋的出租事宜。
原审法院审理中，法院通知双方于2009年2月26日下午办理系争房屋交接手续，双方亦未能如期交接。
原审审理中，宝通华行称黄某假日公司提前退租未征得宝通华行同意，即使双方合意解除合同，宝通华行有权要求黄某假日公司承担违约金，即按照合同约定，中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的壹倍向甲方支付违约金，故黄某假日公司应向宝通华行支付提前退租的违约金；对于反诉要求黄某假日公司恢复原状的请求予以放弃。黄某假日公司则称，黄某假日公司与宝通华行合意解除合同，黄某假日公司并无过错，只同意以半个月租金的价格支付宝通华行违约金；如法院认定黄某假日公司有过错，合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。
上海市黄某区人民法院认为：黄某假日公司与宝通华行所签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示,合法有效，双方均应按约履行自己的义务。黄某假日公司于2008年8月8日通过韵达快递，根据宝通华行的代理人方某某提供的地址浦东钱某路某号(东方路某号)良丰大厦X楼A座送达了提前退租申请书，法院予以确认，宝通华行在收到该退租申请后未提出异议，法院据此确认双方合同解除日为2008年9月15日。黄某假日公司以受2008年2月的雪灾、四川大地震等因素的影响，旅游业务经营困难为由，向宝通华行提出提前退租的申请，已构成违约，对此黄某假日公司应承担提前解除合同的违约责任，宝通华行要求黄某假日公司按合同约定向其支付违约金，但黄某假日公司认为合同约定的违约金过高，只同意以半个月租金的数额承担违约金或要求法院予以调整。黄某假日公司提前半年退租，对宝通华行造成了一定经济的损失，但宝通华行未积极地避免损失的扩大，故法院酌情确定黄某假日公司按三个月的租金标准承担违约责任，黄某假日公司已支付宝通华行的保证金予以抵扣；诉讼中，宝通华行撤回要求黄某假日公司恢复原状之诉讼请求，系其对诉讼权利的处分，法院予以准许。对于宝通华行的其他反诉请求，法院不予支持。遂判决如下：一、黄某假日公司与宝通华行2006年2月9日签订的《上海市房屋租赁合同》于2008年9月15日解除；二、黄某假日公司已交付宝通华行的保证金121,416.93元，作为黄某假日应支付宝通华行的违约金，归宝通华行有限公司所有；三、宝通华行的其余诉讼请求，不予支持。本诉案件受理费2,728元，反诉案件受理费2,189.77元，由黄某假日公司负担2,728元，宝通华行负担2,189.77元。
原审法院判决后，黄某假日公司不服，向本院提起上诉。黄某假日公司认为，黄某假日公司在原审中并未同意以半个月的租金价格支付违约金，原审法院以黄某假日公司同意支付违约金，而认定黄某假日公司违约不当。黄某假日公司于2008年8月提出解除租赁合同，宝通华行同意后，双方就押金达成口头协议，宝通华行同意在收到新承租人押金后退还黄某假日公司的押金，宝通华行代表方某某表示对此无需签订书面协议。而后地产中介上海汉宇地产公司介绍新的承租人北京巨一科技公司，宝通华行代表方某某要求黄某假日公司迁出。因宝通华行提高租金为6.5元每平方米，因此招租未成，过错在于宝通华行。因此双方就解除合同达成了合意，黄某假日公司提出解除租赁合同并不存在违约的事实。另外，宝通华行代表方某某使用虚假印章签订合同，合同应当无效。故请求撤销原判，依法改判支持黄某假日公司的一审诉讼请求或发回重审。
被上诉人宝通华行辩称，黄某假日公司曾在原审审理中提出以半个月的租金价格支付违约金。宝通华行并未同意黄某假日公司提前退租，黄某假日公司提前退租违反合同约定，构成违约，应当承担违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，原审法院审理中，黄某假日公司提出以半个月的租金价格支付违约金的前提是法院认定其需要承担违约责任，黄某假日公司在原审中并未自认违约，但原审法院判决其承担违约责任亦非因其自认，而是根据相关事实作出的判断，故黄某假日公司这一上诉理由实际出于自身对原审判决的误解。黄某假日公司与宝通华行所签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示,合法有效。黄某假日公司提出宝通华行代表方某某使用虚假印章，即使确为事实，也不影响合同的效力。合同签订后，双方均应按约履行自己的义务。黄某假日公司在租期到期之前提出解约，其理由并非是宝通华行存在违约事由，本身就具有过错，即是一种违约行为。宝通华行可以同意解除合同，也有权要求继续履行。同时宝通华行还存在追索黄某假日公司违约责任的权利。宝通华行同意解除合同，并不意味宝通华行放弃追索黄某假日公司的违约责任。原审法院以宝通华行对解约通知未提出异议的默示行为而认定合同解除，但默示行为并不导致宝通华行丧失其对黄某假日公司的违约责任追索权。黄某假日公司所提出的有关中介、另行出租等情节亦只是同意合同解除的内容，与其是否须承担违约责任无涉。即使宝通华行明示同意解除合同，其仍有权主张黄某假日公司解除合同的违约责任。黄某假日公司称，双方就押金达成口头协议，宝通华行同意在收到新承租人押金后退还黄某假日公司的押金。但此节遭到对方的否认，黄某假日公司又未提供证据予以证明，本院难以采信。黄某假日公司不能证明双方就解除合同达成协议及宝通华行已经同意免除其责任。因此，原审法院酌情确定黄某假日公司按三个月的租金标准承担违约责任，黄某假日公司已支付宝通华行的保证金予以抵扣，尚属合理，可以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,917.77元，由上诉人上海黄某假日旅行社有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长汪毅
审判员邬海蓉
代理审判员成皿
书记员何倩
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