广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人张峰明，广东聚英华律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)何某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审被告)佛山市华庭房地产服务有限公司(简称华庭公司)，住所地佛山市X路X村二期X号铺。
法定代表人黄某某，总经理。
两被上诉人的委托代理人谭建彬，广东雅信律师事务所律师。
上诉人陈某某因商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2003)南民三初字第X号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审判决认定：2002年10月23日、2003年1月6日，原告与被告先后签订两份《购房合同书》，约定原告向被告华庭公司购买位于佛山市南海区X村头文娱馆新区X号402、X号房屋两间及X号铺位，购房款总额是x元，支付首期房款后办理银行按揭；由华庭公司代办该房屋的房地产权证手续，原告负责8472元办证费及入住前费用1400元，在付首期款时付清等等。双方还约定，房地产契价以国土资源部的核定为准，与甲方销售价格和收取乙方办证费用无关，甲方不再增收和减退乙方任何某用;另外，华庭公司代有关部门收取原告银行按揭手续费用3408元，此费用在签订合同时付清。签订合同后，2002年10月29日原告依约付清了首期房款、办证费，入住前费用1400元及银行按揭手续费用3408元，并办理了银行按揭付款。2002年12月16日，原告与华庭公司签订《“华庭小区”物业服务协议》，同日，原告还向被告支付了物业服务费498元。原告与被告华庭公司签订的《委托办理房地产权证协议书》约定原告委托被告办理和领取房地产权证，华庭公司向原告收取办证费8472元，其余费用华庭公司负责，不再增减。2002年10月23日，被告何某某与原告签订了两份《广东省房地产买卖合同》(适用二手楼买卖)，约定被告何某某转让佛山市南海区X村头文娱新区X号401、403房屋及X号单车房、A号铺位给原告。合同签订后原告未依该合同支付约定的房款。
另查，讼争房屋是被告何某某的房产，其委托华庭公司进行销售。讼争房屋是新建的现楼，被告何某某已于2002年9月11日依法取得讼争房屋的所有权证。
原审判决认为：原告与被告华庭公司所签订的《购房合同书》，是双方在协商一致的基础上签订的，双方当事人的意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，华庭公司销售房屋得到产权人即被告何某某的授权委托，有处分权，故该合同合法有效，双方当事人应当严格履行。至于《广东省房地产买卖合同》，实际上是原、被告为了办理房地产权证而签订的，原告并未据此向被告履行付款义务，被告交付房屋并非根据该合同，且双方约定降低房屋的实际成交额以达到逃税的目的，因此该合同的价款并非双方真实意思的表示，对双方并没有约束力。同时，原告也认为在被告华庭公司的欺骗下签订了《广东省房地产买卖合同》，可见原告在合同中也没有真实意思表示，故不能因该合同约定的房价比《购房合同书》约定的房价少，而认定《购房合同书》无效。双方在《广东省房地产买卖合同》中已明确约定是二手楼买卖，原告方是完全民事行为能力人，对所签订的合同约定的内容应当清楚，故原告所称领取了房产证才知道所购房屋是二手楼，本院不予采纳。被告华庭公司作为被告何某某的房屋销售代理人，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，被告华庭公司可以以自己的名义与原告签订《购房合同书》，而签订第二份合同后，原告也应当知道委托人。综上，原告请求确认《购房合同书》无效的理由不成立，本院不予支持。对于被告方偷税、避税行为，本院将建议有关行政部门依法追究责任。房屋进行出售，水电设施是房屋不可缺少的一部分，水电安装费应该作为房屋成本的一部分，买卖双方约定买卖价款时应当已经包含了该部分价款，被告另外收取入住前费用1400元没有依据，应当退还原告。被告华庭公司不是金融部门其无权收取银行按揭费用，被告认为是代收款但不能证明该费用已代原告支付给银行，故原告请求华庭公司退回“银行按揭费用”本院予以支持。原告委托被告华庭公司代为办理产权证，双方约定采用额定费办证，不退不补是双方真实意思表示，是合法行为，被告已经为原告办理了房地产权证，原告主张被告退还办证费，本院不予支持。被告收取物业管理费没有依据，应当退还。被告华庭公司收取房款以外的费用是在被告何某某的授权范围之外收取，是被告华庭公司的行为，故应由被告华庭公司退回非法收取的费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四百零二条的规定，判决如下：一、被告佛山市华庭房地产服务有限公司与原告陈某某于2002年12月16日所签订的《“华庭小区”物业服务协议》无效；二、被告佛山市华庭房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退回原告陈某某“入住前费用”1400元、“银行按揭费”3408元、物业服务费498元，合共5306元，并从收取上述款项之日起至本判决确定退款日止按中国人民银行同期一年期贷利率计付利息予原告，息随本清；三、驳回原告陈某某的其它诉讼请求。本案受理费3689元，由原告陈某某负担3455元，被告负担234元，受理费原告已预交，被告负担部分与判决款项一并迳付原告，本院不另收退。
宣判后，原审原告陈某某不服，向本院提起上诉。
上诉人陈某某诉称：一、一审认定事实错误，表现如下：1、上诉人与华庭公司签订的《购房合同书》首部约定，上诉人向华庭公司购买的是华庭公司所有的商品房。合同的第9条约定该楼房是华庭公司“按图纸施工”。这就充分说明上诉人的真实意思是，向华庭公司购买由华庭公司所开发的商品房即“一手楼”，并不是一审法院所认定的“二手楼”。此外，上诉人也曾到现场看过楼房仍在施工，并不是原审法院所认定的是新建现楼。2、上诉人在领取房屋的房地产权证前根本不知道自己向华庭公司买的是二手楼，一审法院认定双方明确约定是二手楼买卖是毫无依据的。3、上诉人起诉前根本不知道华庭公司与原业主之间的委托关系，原审法院认定上诉人应当知道委托人无事实依据。4、一审法院认定双方当事人约定降底房屋的实际成交额以达到逃税目的，此认定证据何某二、一审适用法律不当，表现如下：1、上诉人与华庭公司签订《购房合同书》时根本不知道华庭公司与原业主的代理关系，他们之间的委托行为对上诉人并无约束力。况且，从《购房合同书》签订的主体和相关内容来看，足以证明该合同只约束华庭公司和上诉人。一审法院适用《中华人民共和国合同法》(下称《合同法》)第四百零二条规定，认定华庭公司得到原业主授权委托，有处分权，从而认定上诉人与华庭公司签订的《购房合同书》合法有效显然是适用法律不当。2、上诉人向华庭公司支付的是一手楼价款x元，而华庭公司向上诉人交付的二手楼价值仅为x元。该二手楼价值与南海市房地产评估所经评估得出的房屋实际价值几乎完全一致。这就不难看出，华庭公司并无遵循“公平”、“等价有偿”原则。此外，华庭公司把产权属于他人的二手楼房作为自己所开发的商品房卖给上诉人，已经严重违背了“诚实信用”的原则。一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第四条，《合同法》第五条实属不当。3、既然一审法院认定上诉人与华庭公司所订立的《购房合同书》合法有效，那么华庭公司为何某不能凭据该合同到房管局办理产权登记手续呢华庭公司并非是房地产开发商，根本无资格以开发商的名义签订任何某商品房买卖合同，自然亦无资格与上诉人签订一手楼合同。而且，讼争房屋亦非是华庭公司所有，故华庭公司以自己的名义与上诉人签订讼争房屋买卖合同亦属违法。所以，一审法院适用《合同法》第八条，认定上诉人与华庭公司订立的《购房合同书》合法有效显然不对。三、一审实体处理错误。就本案而言，上诉人原来的真实意思是向华庭公司购买其公司按图纸施工的商品房，即一手楼，故向华庭公司支付一手楼房款。由于上诉人完全相信华庭公司，在履行合同过程中，上诉人曾在华庭公司提供的空白格式化《房地产买卖合同》上签名并盖上指纹，致使华庭公司钻了空子，变为上诉人向原业主购买的二手楼。鉴于华庭公司已经为上诉人领取了二手楼的房地产权证，退房无望，迫于无奈下，上诉人只得追认《房地产买卖合同》。也就是讲，在华庭公司一手操纵下，《房地产买卖合同》的订立，是对《购房合同书》的变更，故房款应以变更后的合同为依据。这也是上诉人与原业主对二手楼房款的真实意思表示。上诉人与原业主已经实际履行了《房地产买卖合同》，所以上诉人才能以该《房地产买卖合同》取得了讼争房屋的房地产权证。故上诉人与原业主所订立的《房地产买卖合同》合法有效，应受法律保护。所以，上诉人起诉请求两被上诉人共同退回超出购房价款金额x元并赔偿利息损失3582元，合情、合理、合法。一审法院却要上诉人要按无效的《购房合同书》交付一手楼款，要上诉人按有效的《房地产买卖合同》接受二手楼房。判决驳回上诉人的诉讼请求显然错误。对于一审判决确认上诉人与华庭公司于2002年12月16日所签订的《“华庭小区”物业服务协议》为无效，并判决被上诉人华庭公司退回“入住前费用”1400元、“银行按揭费”3408元、物业服务费498元，合共5306元等费用并支付利息，上诉人认为是正确的，但要退回的费用依法应由两被上诉人共同来承担。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实有误，缺乏法律依据。为此，特向贵院提起上诉，请求依法撤销一审判决，并依法改判。
被上诉人辩称：一、我司(甲方)与上诉人(乙方)签订的《购房合同书》合法有效，本案纠纷应当以《购房合同书》为依据，理由如下：第一、《购房合同书》我司与上诉人在平等、互利的基础上签订的，其内容合法。上诉人签订《购房合同书》时并不存在受欺骗、胁迫等情形，上诉人亦无任何某据证实《购房合同书》内容存在重大误解或显失公平的情况。本案合同《广东省房地产买卖合同(二手楼买卖)》是为办理确认手续及房地产权证之用的，上诉人对此完全知情。第二、本案《广东省房地产买卖合同(二手楼买卖)内容及其与《购房合同书》之间的购房款差价，上诉人对此是完全知情的，上诉人诉称其领取房地产证后向房地产交易中心查询才知悉与本案事实不符。第三、上诉人既然诉称《广东省房地产买卖合同(二手楼买卖)》是我方提供空白合同诱其签名印摸的，换言之该合同并非其真实意思的表示，何某上诉人再三要求本案以其为依据这岂不是自相矛盾！第四、我司以自己名义与上诉人签订、《购房合同书》是根据原业主的合法授权(详见原业主与我司签订的《委托物业协议》以及《中华人民共和国合同法》第四百零三条关于委托合同中隐名委托之规定)作为的，上诉人诉称我方“冒充”并“欺骗”实乃对《合同法》无知所致。二、我司收取的代办证费用、入住前费用、物业服务费、银行按揭费等费用是合法收取的，上诉人要求我司退回没有事实和依据。第一、代办理费用是我司根据双方签订的《委托办理房地产权证协议书》收取的，用于代为办理土地、房屋确认手续及房地产权证支出的合理费用，该费用按办理房地产总价款约3%收取。第二、入住前费用属房屋的水电增容费，其中200元已返还上诉人(存入住户的存折用以扣缴水电费)，余款用于水表、电表及其安装、室内拉线，我司只是代收代缴。因我司仅是代售二手楼而非销售商品房，该费亦于《购房合同书》中明确约定，并不属价外收费，故我司收取该行为费用合法。第三、物业服务费是我司考虑到上诉人所处小区住户多，为了住户有一较为良好的居住环境，我司与住户签订了每平方米0。3元的物业服务收费协议。因《物业服务协议》不存在“违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定”的情况，故该《物业服务协议》合法有效，一审判决我司退回物业管理服务费错误。第四、银行按揭费是双方于《购房合同书》中明确约定的，包括抵押登记费、评估费、档案保管费、保险费，我司已如数实缴，该部分费用乃合法支出我司收取该费用合法有效。综上，根据《委托代售物业协议》及《中华人民共和国合同法》第四百零三条关于隐名委托之规定，我司有权以自己名义与上诉人签订《购房合同书》，该合同合法有效，并已履行完毕，本案理应以此为依据，一审判决《购房合同书》有效是正确的。入住前费用、物业服务费、银行按揭费等费用是合法收取实际支出，其中入住前费用、银行按揭费于有效的《购房合同书》中明确约定，我司收取上述费用行为合法，一审判决我司退回上述费用实属不当。
被上诉人何某某未进行答辩。
二审期间，上诉人陈某某、被上诉人何某某均未提交新的证据。
被上诉人华庭公司提交了如下证据：
1、1、《证明》3份。用于证明：被上诉人已代上诉人缴交银行按揭费用，该部分费用乃合法支出，上诉人收取该费用合法有效；银行按揭费用包括抵押登记费、评估费、档案保管费、保险费，被上诉人已如数代缴。
2、《水电安装费用单据》11张。用于证明：《购房合同书》中约定的入住前费用(1200至1400元)是合法支出，并如实支付；被上诉人收取入住前费用属双方自愿，并于《购房合同书》中约定，该行为合法有效。
3、《业主签名表》。用于证明：业主同意我司提供物业管理服务。
上诉人陈某某认为上列证据不属新证据不予质证。
经审查，上述证据不属新证据，本院不予采信。
经审理查明：2002年10月23日、2003年1月6日，上诉人陈某某与被上诉人华庭公司签订了两份《购房合同书》，该两份合同书上注明的合同当事人仅有上诉人陈某某与被上诉人华庭公司，没有被上诉人何某某；华庭公司在该份合同中没有注明合同的标的是二手楼；该份合同第九条还注明“甲方(即华庭公司)按图纸施工”；该合同书上有华庭公司公章及其负责人签名，没有何某某的签名。合同价款为x元。2002年4月7日，被上诉人华庭公司与被上诉人何某某签订了《委托代售物业协议》，根据《委托代售物业协议》约定，华庭公司全权代理出售事宜。
2002年10月23日、2003年1月6日，上诉人陈某某与被上诉人何某某先后签订了两份《广东省房地产买卖合同(适用于二手楼买卖)》，该两份合同系广东省建设厅和广东省工商行政管理局联合印制，对合同当事人、房地产情况、价格、付款方式、登记过户手续、违约责任及争议解决方法等进行了约定，有被上诉人何某某与上诉人陈某某的签名，无被上诉人华庭公司的签章。该合同价款为x元。
另查，被上诉人何某某于2002年9月11日向桂城房管所申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码为x。被上诉人华庭公司的经营范围是房地产中介咨询服务。
本院认为，本案争议的是第一个焦点是诉争的两份合同何某有效；第二个焦点是被上诉人佛山市华庭房公司收取的代办证费用、水电安装费是否合法。
关于诉争的两份合同何某有效的问题。依据本院查明的事实，诉争房屋是村民自建房，已办理房产证，是二手楼，并非华庭公司开发经营的一手楼；而华庭公司在订立《购房合同书》时所表示的意思是买卖的房屋是华庭公司开发经营并销售的一手楼。华庭公司认为依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条关于隐名委托的规定，其不负有对上诉人的披露义务，但隐名委托仅规定受托人有权不披露委托人身份等基本情况，并没有规定受托人有权不披露对交易有重大影响的标的物的性质，依据诚实信用原则，受托人对此负有告知的义务。在本案中，华庭公司有义务在《购房合同书》中表明所售房屋是村民自建的二手楼，不是一手楼，且不应当表明该房屋系华庭公司开发建设。但是，华庭公司在买卖合同的标的物性质上隐瞒讼争房屋系二手房的重要事实，其在合同条款中所示的内容足以使上诉人认为讼争房产系华庭公司开发和所有；而华庭公司并非房地产开发企业，依照《中华人民共和国房地产管理法》第二十九条、第六十四条之规定，华庭公司无权以房地产开发企业名义和身份销售商品房(一手楼)，其行为构成欺诈。被上诉人华庭公司基于《购房合同书》出售讼争房产构成无权处分，该行为无效，《购房合同书》为无效合同。另一方面，上诉人陈某某与被上诉人何某某签订的两份《广东省房地产买卖合同》经双方签字认可，合同内容、形式完备，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方意思表示真实，系有效合同。被上诉人华庭公司辩称该合同是为办理确认产权手续及产权证之用，且上诉人对此完全知情，但上诉人予以否认且被上诉人华庭公司不能提供相应的证据予以证明，结合本案的事实及证据，本院对华庭公司的辩称不予采信。原审认为“双方约定降低房屋的实际成交额以达到逃税的目的，因此该合同的价款并非双方真实意思的表示，对双方并没有约束力。”错误，应予纠正。无效的《购房合同书》中约定购房总额为人民币x元，有效的《广东省房地产买卖合同》中约定购房总额为人民币x元，上诉人请求返还此两份合同购房总额差价人民币x元，理据充分，本院予以支持。同时，签定《购房合同书》的过错在华庭公司，其对此应承担相应的过错责任，故上诉人主张退还购房差价人民币x元的利息，本院予以支持。因何某某仅在《广东省房地产买卖合同》上签名，该合同系其真实意思的表示，合同有效，而《购房合同书》上没有何某某的签名，房屋的具体销售是何某某委托华庭公司代为办理，上诉人无证据证明何某某与华庭公司恶意串通，对上诉人要求何某某对购房款差价承担连带责任的上诉请求，本院不予支持。
关于被上诉人佛山市华庭房地产服务有限公司收取的代办证费用、入住前费用、物业服务费、银行按揭费是否合法。上诉人委托被上诉人华庭公司代为办理房地产权证，双方签订了合法有效的《委托办理房地产权证协议书》，被上诉人华庭公司依约收取代办证费用，是合法行为，上诉人诉请退回办证费，本院不予支持。被上诉人华庭公司收取入住前费用、银行按揭费用、物业服务费用没有法律依据，依法应退还给上诉人。上诉人对原审判决中关于入住前费用、银行按揭费用、物业服务费、垃圾费、购通道面积使用费应由华庭公司一人承担返还责任不服，请求由两被上诉人共同承担，因上述费用系在被上诉人何某某的授权范围之外，是被上诉人华庭公司的行为，故应由华庭公司单独承担返还责任。上诉人要求两被上诉人共同承担的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实部分错误，导致适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持佛山市南海区人民法院(2003)南民三初字第X号判决第一项、第二项。
二、撤销佛山市南海区人民法院(2003)南民三初字第X号判决第三项。
三、被上诉人华庭公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向上诉人陈某某退还购房差价款人民币x元及利息(利息从2002年10月29日起至本判决确定退款日止，按中国人民银行同期同种贷款利率计付)。逾期，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回上诉人陈某某的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共7378元，由上诉人李卫理、李孟冠负担597元，被上诉人华庭公司负担6781元。(一、二审案件受理费已由上诉人陈某某预交，被上诉人华庭公司在履行本判决确定的义务时一并迳付给上诉人陈某某，法院不再另行收退。)
本判决为终审判决。
审判长吴平
审判员吴逸
审判员林义学
二00四年十一月二十四日
书记员杨崇康
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