广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州市宏宇房地产开发有限公司，住所地：广州市宝岗大道X号X楼B。
法定代表人吴某某，职务：董事长。
委托代理人许某某，男，该公司职员，联系地址同公司。
被上诉人(原审原告)卢某某，女，X年X月X日出生，汉族，无固定职业，住（略）。
上诉人广州市宏宇房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2003)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：广州市宏宇房地产开发有限公司(以下简称宏宇公司)经核准取得海珠区宝岗大道第十二号地块宏宇广场的《商品房预售许某证》(穗房预字第x号)。2000年3月26日，卢某某(乙方)与宏宇公司(甲方)签订《房地产预售契约》(编号：穗房预契字第x号)，约定：乙方以x元向甲方购买海珠区宝岗大道第十二号地块宏宇广场第一幢第三层X号房地产，建筑面积10.638平方米(含公共分摊面积5.319平方米)。该房地产的用途为商铺，其占用范围内的土地所有权属中华人民共和国，乙方依法享有使用权，使用年限为50年，即1996年9月1日至2046年9月1日止。甲方应于2000年6月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。该契约并经广州市房地产交易所鉴证。上述合同签订后，卢某某于2000年10月18日接收所购的商铺，收楼前卢某某已依约付清全部房款x元给宏宇公司。2002年8月16日，宏宇公司邮寄《通知》给卢某某，该通知的内容为：购买宏宇广场“新都城”商铺物业单位的业主，请于2002年7月16日－2002年8月16日前带齐申办房地产权证的资料：《房地产预售契约》或《商品房预售合同》、发票或收据原件，及产权所有人身份复印件3份、按揭需带按揭合同原件；送到宏宇广场“新都城”商场二楼一号办证室，以上资料文件用于送广州市国土资源和房屋管理局申请办理房地产权证手续。2002年10月28日，宏宇公司收取了卢某某的《房地产预售契约》和发票等办证资料。2003年1月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发以卢某某名义登记的上述房屋的《房地产权证》，该证记载已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从1995年8月1日起。宏宇公司尚未将该房地产证交给卢某某。另广州市房地产登记所曾于2003年9月8日出具《情况说明》，内容为：广州宏宇房地产开发公司于2001年6月4日申请办理海珠区X路X－221(单号)(除X号33C、33E、33F、X号33G四套顶层复式外)房屋确权登记，按规定提交资料齐全，我所以强字x号受理登记，并已核发权属证明书。卢某某于2003年11月12日提起本案诉讼，认为宏宇公司逾期协同办证、未按销售广告承诺在三楼之间建造天桥和把四楼发展为“美食天地”，以及该铺的土地使用权期限比合同约定少了十一年，已构成违约，给其造成经济损失。请求：1、宏宇公司立即为其办理宏宇广场3－X号商铺的房地产证。2、宏宇公司向其支付迟延办证违约金x元(从宏宇公司实际交付使用后90天起开始追究两年，按已付房价款总额的同期逾期贷款利率计算)。3、宏宇公司赔偿因减少十一年土地使用权所造成的损失x元。4、本案诉讼费由宏宇公司承担。
在二审审理期间，宏宇公司补充提交了以下证据：1.2001年6月7日，广州市房地产登记所出具给宏宇公司的《房屋所有权申请登记证件收据》(登记强字第x号)。2.2002年3月29日，广州市国土资源和房屋管理局核发给宏宇公司的海珠区X路X－221(单号)(除X号33C、33E、33F、X号33G四套顶层复式外)《广州市房地产权属证明书》。卢某某表示对《广州市房地产权属证明书》的真实性没有异议，但宏宇公司2002年才有测绘结果，测绘结果未出应不可能办理权属登记；另申请登记证件收据内容空白，申请二审法院调查广州市房地产登记所开具上述《房屋所有权申请登记证件收据》时，宏宇公司是否交齐全部办证资料。
广州市国土资源和房屋管理局于2004年6月11日以穗国房协查复字(2004)第X号函复本院，称：宏宇公司于2001年6月7日向我局提交房地产登记申请书、国有土地使用证、建设用地批准书、建设用地规划许某证、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权出让金专用票据、建设工程规划许某证、建设工程验收合格证、报建审核意见书、竣工消防验收意见书、报建图、用地红线图、建设用地通知书、申请门牌呈批表、资质证书、营业执照、法人证明、报告等资料申请办理宝岗大道宏宇广场A、B栋的产权登记，我局以“强字x”号受理，并出具NO:x收件收据。当时提交的资料齐备，我局于2001年6月28日经审查决定同意其产权登记，但因其超面积要补交土地出让金后方能发放权属证明书。2001年8月27日，宏宇公司向我局提交要求暂缓登记的报告，要求等测绘机构复测面积核准后再予办理确权手续，我局根据其申请作出暂缓登记的决定。2002年3月19日宏宇公司提交最后测绘结果申请办理确权手续。2002年3月29日我局核发NO：x号权属证明书。
另查明：1995年8月1日，广州市国土局(甲方)与宏宇公司(乙方)签订《国有土地使用权出让合同》，其中约定：甲方出让给乙方的地块位于宝岗大道第X号地块，面积为5429平方米。土地使用权出让年限：居住份额用地为70年，商业、旅游、娱乐份额用地为50年，自颁发该地块的《中华人民共和国建设用地批准书》之日起算。1997年8月12日，广州市人民政府核发穗府国用(1997)字第特X号《国有土地使用证》给宏宇公司，核准海珠区X路宝岗球场西南侧的土地使用者为宏宇公司，其中商业、旅游、娱乐份额用地的使用期限为50年。
原审法院认为，被告按契约约定将房屋交付给原告，原告已依约支付房款，故原、被告间的房屋买卖关系成立。根据双方约定，被告应在房产实际交付使用后90天内协同原告办理所购房产的产权过户和登记手续，但被告在房屋交付使用后没有在合同约定的期限内履行上述办证的义务，已构成违约，对此应承担违约责任。因当事人没有约定逾期办证的违约责任的承担，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，被告应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。迟延办证的违约金应计至被告协同原告办理所购房产的产权过户和登记手续之日止。原告要求被告支付从收楼起后90日开始计算两年的迟交楼违约金，鉴于原告不能举证证明其曾向被告主张迟办证违约金的权利，故其要求被告支付2001年11月11日前的迟办证违约金，已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的向人民法院请求保护民事权利的2年诉讼时效，对其该项请求，不予保护。由于被告已履行了协同原告办理所购房产的产权过户和登记手续，并且房管部门已核发了原告所购房屋的房产证，故对原告要求办证的诉讼请求不再调处。但被告应将房产证交付原告。有关部门核发的原告所购房屋所在的被告楼宇的《国有土地使用证》核准其中商业、旅游、娱乐份额用地的使用期限为50年，之后，房管部门核发原告所购商铺的《房地产权证》，该证记载已征收国有土地使用权出让金使用年限40年从1995年8月1日起。该两证中核准的土地使用年限相互矛盾。在此情况下，当事人应先向有关行政部门要求处理。故对原告就该使用权问题提起的诉讼，本案暂不宜处理。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，于2003年12月30日作出如下判决：一、被告广州市宏宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内支付从2001年11月12日起至其协同原告卢某某办理所购房地产的产权过户手续和房地产登记手续之日止迟办证的违约金(按照原告已付购房款x元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计)给原告卢某某。二、被告在本判决生效之日起10日内将宏宇广场第一幢第三层X号房地产的《房地产权证》交付给原告。三、驳回除本院不予处理以外的原告的其他的诉讼请求。案件受理费1955元由原告负担391元，被告负担1564元。
一审宣判后，广州市宏宇房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，认为：上诉人与被上诉人签订的《房地产预售契约》约定该房地产在实际交付使用后九十天内，上诉人应协同被上诉人办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。但被上诉人于2000年10月18日收楼后，没有在90天即2001年1月18日后向上诉人提出迟延办证的违约赔偿要求，也没有在此后的二年内向法院提起诉讼，其诉讼请求不应受到法律保护。一审法院对诉讼时效的处理不当。故上诉请求：一、判定被上诉人的诉讼请求已过二年诉讼时效，予以驳回；二、被上诉人承担本案诉讼费用。
被上诉人卢某某答辩不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院改判支持其一审提出的迟延办证违约金起算时间。
本院认为，上诉人宏宇公司与被上诉人卢某某就买卖广州市海珠区宝岗大道第十二号地块宏宇广场第一幢第三层X号商铺自愿签订的《房地产预售契约》，意思表示一致，内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行。依约定，宏宇公司在该房地产交付使用后九十天内，应协同卢某某办理房地产的产权过户和房地产登记手续。经查，宏宇公司实际于2000年10月18日将房屋交付给卢某某使用，因此宏宇公司应在2001年1月18日前协同卢某某办理该房地产的产权过户及登记手续，宏宇公司逾期协同卢某某办理已构成违约，应承担相应的法律责任。由于双方没有约定违约金数额的计算方法，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，确定参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至宏宇公司协同卢某某办证之日止正确。
《国有土地使用权出让合同》和广州市政府核发的《国有土地使用证》均载明商业份额用地的使用期限为50年，而房管部门核发的《房地产权证》却记载是40年。上述两证均由国家法定行政主管部门核发，核准的土地使用年限相互矛盾，因此，应由有关行政部门先行确认处理。故卢某某申请本院调取宝岗大道X号地块的初始档案资料进行查证，与本案处理没有必然联系，本院不予接纳。由于宏宇公司在行政主管部门调处前是否构成违约尚不能确定，故原审法院对卢某某就该使用年限问题提起的诉讼，暂不处理，并无不当。卢某某上诉认为即使是房管部门违反与宏宇公司签订的出让合同，使土地使用年限减少为40年，宏宇公司仍应承担违约责任，缺乏事实依据。
关于卢某某主张的逾期办证违约金请求是否超过诉讼时效问题。协同办证既是宏宇公司的合同义务，也是法定义务，宏宇公司逾期协同卢某某办证已构成持续侵权。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，卢某某在宏宇公司2001年1月18日办证义务期满次日就应当知道自己的权利受到侵害，可向宏宇公司主张迟延办证违约金。由于卢某某没有举证证明其在2001年1月18日后向宏宇公司主张迟延办证违约金，因此原审法院认定卢某某起诉日前两年之外的迟延办证违约金请求超过诉讼时效，依法不予保护；起诉日前两年内的违约金请求予以支持正确。宏宇公司以诉讼时效理由上诉请求驳回卢某某的全部诉请也与有关法律规定不符，本院不予支持。
根据最高人民法院《关于民事审判方式改革问题的若干规定》第36条的规定：“被上诉人在答辩中要求变更或者补充一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查。”本案被上诉人卢某某二审答辩要求二审法院改判支持其一审提出的迟延办证违约金起算时间，因其没有提出上诉，故依法不予审查。审查原审判决认定事实基本清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项，参照最高人民法院《关于民事审判方式改革问题的若干规定》第36条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1955元，由上诉人广州市宏宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张汉华
审判员万力平
代理审判员黄晓清
二OO四年十一月十一日
书记员林璐璐
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