云南省保山市隆阳区人民法院
民事判决书
（2007）隆民初字第X号
原告杨某某，男，X年X月X日生，汉族，隆阳区人，保山市地方税务局退休干部。住（略）。
委托代理人刘在朝，隆阳法律服务所法律工作者。
被告安某甲，男，X年X月X日生，土家族，贵州省遵义市媚潭县人，云南保山市公安某防支队干部。住（略）。
委托代理人安某乙，男，X年X月X日生，土家族，贵州省遵义市渭潭县人，保山市公安某干警。住（略）。代理权限为特别授权。
委托代理人冯幸，云南德天律师事务所律师。
原告杨某某与被告安某甲买卖合同纠纷一案，本院于2007年9月24日受理后，依法适用简易程序，由审判员万春芹独任审判，于2007年10月17日公开开庭进行了审理。原告杨某某及委托代理人刘在朝，被告安某甲及委托代理人安某乙、冯幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某某诉称，原告与被告于2004年7月协商，原告将x的单位房改房一套以人民币x元卖给被告，同月27日被告付清房款，原告将该房的钥匙、房产证、土地证交给了被告，被告迟延领受一直未办理房产过户手续。2004年10月，隆阳区遭受地震灾害，原告卖给被告的房屋经有关部门鉴定为危房，需拆除重建，原告所在单位把实情上报后，云南省地税局拨出专项补助经费重建十套住房，每套住房享受x元。2005年11月19日被告找原告要求该x住房仍以原告名义建房，省地方税务局拨给每户x元的专项补助费用归被告所有用于建房，同日双方签订了协议书。协议后，重建房屋的结构和面积与原告卖给被告的房屋有显著变化，已由砖混结构的1肠可变成框架结构的162.35m2，双方对多出56.35m2的福利房，被告应补原告多少价款未达成共识。且被告在未取得该房屋产权前，擅自将该房屋转卖给与原告同单位的被告之嫂李雨逊，李雨逊采取非法手段向有关部门骗取了《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，经原告向有关部门申请，现两证均已被有关部门收回或撤销。此外被告违反协议第4条的约定，被告应另行支付原告8990元的补助经费。综上，由于不可预见的情况，继续履行合同将导致原告的利益受到重大损害。2006年7月至2007年7月，原告多次找被告及嫂协商解除协议，被告不同意解除也不同意给付56.35m2住房的相应价款和应归还原告的福利8990元。故请求判令解除原被告于2005年11月19日签订的协议书。
被告安某甲辩称及反诉称，原告将个人所有的一套房改房以x元的价格出售给被告，被告已依协议付清给原告，原告也将该房的钥匙、房产证、土地证交给被告，双方办清水电移交手续，被告于2004年8月初搬进该房居住。2004年10月19日，保山市隆阳区发生了地震，该房已成为危房，因地震房管部门无法认定过户费，该房手续就搁置下来。2004年底，云南省地税局派专人到保山市地税局查看认定该房为危房，省地税局共下拨x元的抗震救灾专款为地震受损后的第四职工宿舍楼加固修缮费。2005年3月14日，保山市地税局在原办公大楼五楼会议室，召开第四职工宿舍楼住户会议，原告作为卖房户的特邀代表参加了这次会议，会议中，住户们一致同意该职工宿舍楼整栋拆除重建，初步讨论建盖框架结构，共X层10套住房，每套建筑面积为x，省地税下拨x元抗震救灾款，建盖中的不足资金由住户全额分摊。2005年4月29日，保山市地税局将职工住户会议集体讨论确定的重建方案上报了省地税局，同年11月19日，双方自愿签订了原告购买该职工宿舍楼X一X号房的购房协议书。故反诉要求判决原告继续履行双方于2005年11月19日签订的协议书，协助被告办理该房产过户的手续。
原告针对其主张，向本院提交以下证据材料：
1、协议书一份，证实原告卖给被告的房屋面积为x，及证实新建房屋以原告名义建房，被告未依协议将原告的福利补贴给付原告。经质证，被告对证明被告购买面积为x、新建房屋以原告名义建房的内容不持异议，但认为x元不是福利补贴，不能给原告。
2、保发改投资（2006）第X号文件一份，证实签订协议后，发改委发文定下建筑面积每套为162.35m2，比原来增加56.35m2。经质证，被告认为该文件产生的前提是在市地税局召开职工大会并向省地税局上报后才发的文件。
3、（2007）隆民初字第X号裁定书、通知、决定、撤销见证书各一份，证实被告将未取得所有权的房屋转卖给李雨逊。经质证，被告对材料的真实性无异议，但认为与本案无关。
经庭审举证质证，本院认为，对原告提交的X组证据，被告对原告的第X组证据无异议，本院予以采信；对第X组，该协议是双方真实意思的表示，故本院对协议内容的真实性予以采信；对第X组，该组证据与本案无直接关系，本院不予采信。
被告针对其辩称理由，向本院提交以下证据材料：
1、付款收据四份，证实2002年12月14日至2004年7月27日，被告分四次已向原告付清了房款x元，双方已办理完房屋移交手续，及证实双方合同成立时间为2002年12月14日。经质证，原告无异议，但提出原告已将钥匙、房产证、土地使用权证交给被告，是被告没有去过户。
2、云地税财字（2004）第X号文件一份，证实省地税局下拨的x元资金是对第四职工宿舍楼加固修缮的专用费，并非是福利款。经质证，原告对证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为x元专用费是用于市地税局的职工，不是外单位人员。
3、保地税计字（2005)X号文件一份，证实被告所购的房屋为允许上市的单位房改房，单位重建是对房不对人。经质证，原告对证据的真实性不持异议，但对证明目的有异议，认为该房屋的所有权人为原告。
4、协议书一份，证实协议书中订立的条款内容是经双方长期讨论自愿达成买卖房屋的合同，及证实2004年7月27日房屋已交付，房屋的风险已转移到被告方。经质证，原告对真实性不持异议，但就证明第二点有异议，认为房屋买卖以过户为交付。
5、收款收据二张，证实该房拆除后的重建和增建不足资金，一直都是由被告投入支付。经质证，原告无异议。
6、凭证一份，证实提取住户公积金时，没有原告的名字，分摊的3一X号房的不足资金是由被告筹资。经质证，原告无异议，但认为建房款是由被告代交，李雨逊本身有一套，扣李雨逊的不是为3一X号房交款。
7、市地税局第四单元监工名册一张，证实原告没有参与过施工、建盖中的一切管理。经质证，原告无异议，但认为退休干部都没去。
8、《售房补充协议书》一份，证实2006年10月底原告单方拟定该协议，属于原告单方违约，是不合理的协议。经质证，原告无异议。
9、情况说明一份，证实被告所购房为房改房，重建后增加的面积由个人投资。经质证，原告无异议。
10、证人谭志刚出庭作证，证实杨某某参加了市地税局在2005年3月14日召开的重建宿舍的会议，会议中各住户都要求扩大面积，单位对扩大面积没有反对，只提出增加部分为个人投资，之后单位为此事又召开了多次会议，单位将上报的内容以召开会议的形式告知了各住户。
经质证，原告无异议。对被告的X组证据，原告对第l、5、6、7、8、9、X组无异议，本院予以采信；对第X组，双方对省地税局下拨的x元资金是否是福利款未提供证据证实，故本院对该款用于对第四职工宿舍楼修缮的事实予以采信，对被告证明不是福利款的目的不予采信；对第X组，被告的第X组证据以证实被告所购房屋为房改房，故本院对被告证实是房改房的内容予以采信，对被告的其他证明目的不予采信；对第X组，本院对被告证明协议系双方自愿达成买卖合同的目的予以采信，但对被告证明该房屋的风险已于交付时转移的目的，与本案无关，本院不予认可。
根据庭审举证、质证，本院确认如下法律事实：原告杨某某系保山市地方税务局的退休干部。2002年12月14日原告按与被告安某甲的口头协议，将属原告所有的职工房改房第四单元职工宿舍楼X一X号住房卖给被告。被告依双方口头协议约定从2002年12月14日起至2004年7月27日分四次付清原告x元的购房款。2004年7月27日原告将该房屋的所有权证、土地使用权证、钥匙交给了被告，同年8月被告搬进该房居住。2004年10月19日，保山市隆阳区发生地震，经云南省地税局派人查看认定第四职工宿舍楼为危房。2007年3月14日，原告单位就第四职工宿舍楼的重建召开住户会议，原告参加了该会议，各住户在会议中均要求扩建面积。同年4月29日原告单位就住房会议内容上报云南省地方税务局，上报内容为：重建的房屋由原来的砖混结构改为框架结构、X层共10套住房，建筑面积x，其中单位公房1套，建筑面积占178.80m2，省局补助资金x元，每户负担x元。同年11月19日原被告就该房改房（3一X号房）的买卖及重建签订了协议，协议约定：1、原告自愿将该套住房以x元出售给被告，被告已在原告交该房钥匙的当天将购房款全部付清，双方交接清水电费；2、被告付清房款后，原告将该房房产证及相关手续一并交被告，同时该房产权和使用权归被告所有；3、由于该房未过户前遭受地震成为危房，2005年初由省地方税务局拨款x元，每户分摊补贴的x元归被告所有用于新建该套住房的资金，建盖中的不足资金由被告自行负责，属省局补贴x元以外的其它福利补贴归原告所得，被告不得占用，被告享有建盖好后住房的房产权和使用权；4、该房过户时间由被告自行决定，过户费由被告承担，原告有义务协助被告办妥过户手续。2006年8月28日保山市发展和改革委员会（下称市发改委）以保发改投资（2006)X号文件核定保山市地方税务局重建职工宿舍楼一幢为框架结构X层10套，总建筑面积1623.5m2。原告单位按市发改委核定的房屋结构、面积对第四职工宿舍楼进行了拆除重建，每户的建筑面积为162.35m2，该幢职工宿舍楼于2007年5月竣工。被告于2007年1月23日、5月9日分别交付了3一X号房的建房集资款x元、x元。
本院认为，对原告要求解除与被告签订的协议的请求，因原告与被告就原告所有的住房及该住房的重建达成的买卖合同协议，未违反法律规定，该协议系双方真实意思的表示，事后双方虽未办理过户登记手续，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，即双方签订的协议书自双方签字时起就生效，不因未办理过户手续就否认该协议的效力；现被告不同意解除该协议，而原告主张解除的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除情形之一的规定，被告已依双方口头协议交付原告购房款，原告也将房屋的钥匙、产权证、土地使用权证交与被告，至于原告提出重建房屋的结构变化、面积增大的问题使原告受到重大损害的问题，一是原告参与并认可本单位多次召开的关于住户要求扩大面积的会议，二是双方签订的协议是在住户会议后及原告单位上报关于扩建该幢住房面积及改变房屋结构的重建方案的请示报告后才签订的协议，双方在协议中还就云南省地方税务局预下拨的关于3一X号房重建修缮费的x元约定归被告所有，且该幢住房是原告单位统一建盖，即原告对面积扩建及住房结构变化应该是明知的，故对原告的请求本院不予支持。对被告反诉要求原告继续履行双方所签订的协议、协助被告办理过户手续的请求，该请求不属于反诉范畴，不构成反诉，该请求是属双方继续履行合同的问题，本案双方签订的协议是合法有效的协议，据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，原告应依双方协议约定履行协助被告办理过户手续的义务；被告也应依双方协议约定将云南省地方税务局下拨的关于3一X号房修缮费x元以外的8990元支付原告，因该资金已用于该房重建的支出中。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：
一、驳回原告杨某某要求解除原被告于2005年11月19日签订的协议书的诉讼请求。
二、由被告安某甲支付原告杨某某8990元的建房补助款。于判决生效后十日内执行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1750元，减半征收875元，由原告杨某某负担500元，由被告安某甲负担375元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后一年内向本院申请强制执行。
审判员万春芹
二00七年十月二十五日
书记员杨某云
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