原告上海A实业发展有限公司，住所地××市××路××号。
法定代表人张a，董事长。
委托代理人史a、邢a，北京市A律师事务所上海分所律师。
被告裴a，女，××××年××月××日出生，汉族，住××市××区××路××弄××号×××室。
委托代理人谭a、方a，上海市B律师事务所律师。
被告上海B餐饮有限公司，住所地××市××区××路××弄××号×××室。
法定代表人裴a，总经理。
委托代理人谭a、方a，上海市B律师事务所律师。
原告上海A实业发展有限公司（以下简称A公司）与被告裴a、上海B餐饮有限公司（以下简称B公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年1月20日立案受理。先适用简易程序审理，于2009年2月24日公开开庭进行了审理。原告A公司的委托代理人邢a，被告裴a及被告裴a、B公司的委托代理人谭a、方a到庭参加了诉讼。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2009年6月9日、7月7日公开开庭进行了审理。原告A公司的委托代理人邢a，被告裴a及被告裴a与B公司的委托代理人谭a、方a到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告A公司诉称，原被告于2007年8月13日签订的《上海市商品房预租合同》约定，被告承租原告经营管理的位于××市××区××路××弄××号×××室房屋作经营之用，租赁期限为2年11个月。签约后，原告按约交付了租赁物，被告却长期拖欠租金，截止起诉前，被告拖欠原告租金328,955元、物业管理费54,118元、推广费14,575元及电费3,310.63元。2008年12月29日，被告擅自停业，原告据此于2009年1月8日书面通知被告解除合同。
原告认为，原被告签订的合同合法有效，被告拖欠租金的行为已构成违约。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付租金328,955元、物业管理费54,118元、推广费14,575元(前3项费用均计算至2008年12月31日)、电费3,310.63元及煤气费9,133.40元；2、被告向原告支付减免期租金109,651.50元；3、案件律师代理费7,800元。
诉讼中，原告将第1项诉讼请求中的物业管理费变更为41,737.50元,电费变更为8,154.65元，煤气费变更为9,180.80元并增加要求被告支付水费5,168.28元、垃圾费9,200元。
被告裴a辩称，裴a不是本案适格的被告，本案被告应是B公司。根据双方约定，B公司成立后，合同的权利义务由B公司承担，原告对此也予以认可。裴a只是作为B公司的法定代表人在该公司没有取得主体资格前，代为履行设立行为。合同履行的主体是B公司，原告也一直向B公司收取租金。
被告B公司辩称，一、原告没有履行推广和招商义务，造成商场冷清，众多商家退出，故系原告违约在先。二、原告收取推广费、电费、煤气费没有合同约定及法律依据。三、原告给予的免租期系招商中的一项优惠条件，被告在免租期内进行装修，没有违约行为，原告无权收回给予的免租期。四、由于合同不能履行的原因在原告，因此，合同解除后原告应对被告进行补偿。
经审理查明：上海C投资发展有限公司为××市××区××路××弄××号×××室商铺的开发商。案外人饶a系涉案商铺的权利人。原告A公司系饶a委托管理经营涉案商铺（包括对外招租、代为收取租金等事项）的代理人。2007年1月1日，上海C投资发展有限公司授权上海D投资管理有限公司负责包括涉案商铺在内的梅陇镇××商场的招商、合同洽谈等工作。
2007年8月13日，原告A公司（为签约甲方）与被告裴a（为签约乙方）签订了1份《上海市商品房预租合同》。双方在“补充条款”中约定：甲方将位于××市××区××路××弄××号×××室房屋预租给乙方，预测套内面积206平方米；乙方承诺承租该房屋仅作中式简餐品牌经营之用；租赁期限自2007年8月1日起至2010年6月30日止，免租期自2007年8月15日起至2007年11月14日止，免租期内，乙方无需支付租金，但应支付相关物业管理费及本合同约定的其他费用；自2007年11月15日起至2008年7月31日，每月基本租金31,329元，自2008年8月1日起至2009年7月31日，每月基本租金34,462元，自2009年8月1日起至2010年6月30日，每月基本租金37,595元；管理费为每月3,975元（管理费中包含公共设施维护费、室内外公共区域的照明、清洁及保养、保安服务费等）；推广费按租赁租房屋面积计征，每月1,325元；租金、管理费和推广费采用先付后用的原则，乙方应于每月1日或之前向甲方支付；租房保证金为70,608元，管理费保证金为7,950元，水电费押金为5,300元;乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式缴纳水费、电费、煤气费、电讯费、电话费等公共事业费用和于该房屋内使用的设施的费用，该房屋内电费、煤气费、电讯费，由物业管理公司统一收取并代为支付。
“补充条款”的第十四条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除当日将已恢复至“附件三”所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态将租赁房屋归还甲方；若乙方未按规定办理返还手续，甲方有权通知管理公司停止向租赁房屋提供水、电、煤气、中央空调及其他物业服务，并按以下方式收回租赁房屋及要求乙方承担责任：（1）甲方有权在租赁期届满或提前解除合同后的任何时间内进入并收回租赁房屋，乙方放置于租赁房屋内的一切物品将视为放弃物由甲方自由处置，甲方有权自行完成租赁房屋恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生费用由乙方承担，届时甲方亦有权选择保留租赁房屋内的装修和设施，则无须为此给予乙方任何补偿；从租赁期满的当日或提前解除合同当日起直至办妥交接手续或甲方行使进入租赁房屋止，乙方须以合同终止或解除日以前租金、管理费标准为基础，向甲方双倍支付延误期内的占用费、管理费及其他公用事业费；除甲方同意外，乙方归还租赁房屋时不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的分隔、装修或任何设施；乙方因将租赁房屋恢复原状而造成的装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿。
“补充条款”的第十五条约定，乙方应在租赁房屋注册设立公司从事本合同约定的经营活动，自公司注册成立之日起本合同项下的权利和义务均转由公司享有和承担，乙方同意为公司履行本合同项下的义务承担连带保证责任。
“补充条款”的第十七条约定，因乙方违约，甲方有权根据约定解除本合同，乙方应承担违约责任。
“补充条款”的第十九条约定，乙方在此明确同意及声明，甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，合法地提前收回租赁房屋及甲方提供之设备，本合同亦提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：按本合同租赁标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金；按逾期应付款项的日0.5%的标准向甲方支付逾期利息；除乙方已支付的保证金被甲方没收外，乙方并应向甲方支付6个月的租金、管理费作为赔偿金。本条所述的违约事件包括：乙方逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累计达到1个月或以上的；乙方于租赁期内擅自提前解除本合同的；甲方发现乙方提供之任何资料或信息有任何虚假不实的；乙方逾期开业超过30日等。
签约后，A公司交付了上述租赁物。被告裴a则对承租房屋进行装修。
2008年10月24日，上海D投资管理有限公司对承租方就商场存在的问题作出《关于改善商家经营状况的措施》。该措施记载的内容为：对于提出的问题我方表示深刻理解。目前商场确实存在人气不足，营业额下滑明显的情况。我方已向业主方提交申请，并且通过协商，现已决定在E、B（公司）、F道场等单位明确所欠租金还款计划，并得到我公司认可的前提下，给予2个月的租金减免。同时，我方将加大市场推广力度，提升人气。我方作为商场营运商，愿意与商家共同努力度过眼下的难关，也希望在这个特殊时期，商家给予支持理解，积极配合我方工作。
2007年10月31日，原告A公司与被告裴a签订了《关于租赁期限延长的补充协议》。双方约定，被告租赁期限现改为4年11个月，即自2007年8月1日起至2012年6月30日；自2007年11月15日起至2008年7月31日，每月租金为31,329元；自2008年8月1日起至2009年7月31日，每月租金为34,462元；自2009年8月1日起至2010年7月31日，每月租金为37,595元；自2010年8月1日起至2011年7月31日，每月租金为40,101元；自2011年8月1日起至2012年6月30日，每月租金为42,608元。
2007年12月24日，被告裴a在承租场所注册成立了B公司，并对外经营。
2008年3月9日，原告A公司与被告B公司签订了1份《关于中式简餐免租期延长的补充协议》。双方约定：免租期从2007年8月15日至2007年11月29日，共计3个月15天，免租期届满的次日起计租；免租期内承租方不需承担房租，但应当向出租方或其指定的管理公司支付物业管理费及推广费。
2008年12月30日，上海D投资管理有限公司向被告B公司寄发函，内容为：贵公司拖欠的租金、物业管理费、推广费，限期在2008年12月31日之前向我公司以及物业公司结清。如逾期未结清的，将于2009年1月1日对贵公司租赁的单元进行停水停电。嗣后，因被告未结清欠款，被停电停水后停业。
2009年1月8日，A公司向裴a发《解除合同通知书》。该通知书记载的主要内容为：鉴于您长期拖欠房租，本公司根据双方签订的租赁合同规定，宣布提前解除与您之间的租赁合同。
期间，被告向原告支付保证金70,608元，租金125,531元。截止2008年12月31日，被告结欠原告租金298,455.30元（2007年11月30日至12月31日的租金为32,373.30元；2008年1月日至7月31日的租金为219,303元；8月1日至12月31日的租金为172,310元，扣除被告已支付的租金125,531元）；结欠物业管理费54,118元、推广费22,525元。
2009年1月20日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。
本案审理过程中，应被告申请，本院委托上海大华工程造价咨询有限公司对被告在承租商铺投入的装修现值进行审价，经审价，被告在承租商铺投入的装修现值为226,910元。
上述事实，由A公司裴a签订的《上海市商品房预租合同》及补充协议，被告裴a向A公司支付租金及租房保证金的凭证，原告向被告发的《解除合同通知书》及当事人的陈述等证据所证实。上述证据经庭审质证属实，具有证据效力。
本院认为，承租人应当按照约定支付租金，支付租金系承租人最重要的合同义务。本案中，B公司作为承租人（根据双方约定，自B公司注册成立之日起租赁合同项下的权利和义务已由其受让），未按约支付租金（包括约定的物业管理费、推广费），其行为已构成违约，现原告要求其支付租金、物业管理费及推广费的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。同时，根据双方约定，被告裴a应对B公司的债务承担连带清偿责任。
原告诉讼请求的水电费、煤气费，因该费用双方约定由物业管理公司统一收取，故原告不具有向被告主张收取该费用的权利，本院对原告的此项诉讼请求，不予支持。
此外，原告主张由被告承担律师代理费，没有法律依据，本院一并不予支持。
关于原告要求被告支付免租期间的租金一节，考虑到被告经营失败有其自身应承担的经营风险，而原告也应对市场推广力度不够承担相应的责任，故本院对原告要求被告支付免租期间租金的诉讼请求不予支持。
合同解除后，被告投入的装修损失，根据双方约定，因承租方原因导致合同提前解除的，出租方无须对承租方投入的装修予以补偿。同时，为平衡双方利益，并根据合同文本在确定双方权利义务时存在不对等之处，原告先前收取的70,608元保证金应全额返还。
被告裴a的辩称意见不能成立，本院不予采信。被告B公司关于原告推广和招商力度不够及原告无权收取电费、煤气费等费用的辩称意见成立，本院予以采信。
综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条及第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告上海B餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海A实业发展有限公司支付结欠至2008年12月31日止的租金298,455.30元、物业管理费54,118元及推广费22,525元；
二、被告裴a对被告上海B餐饮有限公司上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告上海A实业发展有限公司其余诉讼请求；
四、原告上海A实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告上海B餐饮有限公司保证金70,608元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9,075.44元，由原告上海A实业发展有限公司负担2,622.55元，被告上海B餐饮有限公司、裴a负担6,452.89元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长蒋鸣良
审判员陈务宁
代理审判员邓红霞
书记员李岳
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