原告魏某。
原告杨某。
被告张某（第一被告）。
被告何某（第二被告）。
原告魏某、杨某诉被告张某、何某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年9月10日立案受理后，依法由代理审判员田建鹏独任审判。2009年9月11日，两原告向本院申请撤销对秦甜甜的委托授权。本案于2009年10月10日第一次公开开庭进行了审理，原告杨某及两原告共同委托代理人，被告张某、何某及两被告共同委托代理人到庭参加诉讼。2009年12月1日，本案转普通程序审理，本院依法组成了合议庭。2009年12月11日，本案再次公开开庭进行了审理，原告杨某及两原告共同委托代理人，被告张某、何某及两被告共同委托代理人到庭参加诉讼。根据原告的申请，本院于2009年12月15日依法委托上海市八达国瑞房地产土地估价有限公司对本案所涉房屋于2007年4月27日的市场价格进行评估。2010年3月10日，本案第三次公开开庭进行了审理，原告杨某及两原告共同委托代理人，被告张某、何某的共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏某、杨某诉称：两原告系夫妻关系。2005年6月10日，因经营需要向本案第一被告借款人民币25.5万元（加上利息合计30万元），所以当时出具借条金额为30万元。由于当时两原告与第一被告是通过朋友介绍认识，双方之前并没有任何某来，原告只是知道第一被告主要是从事放高利贷工作，所以第一被告在借款前提出要求两原告共同办理了公证委托，将上海市青浦区X路X弄X号X室房屋出售的相关事宜委托给了第一被告，按照第一被告的说法是为了保证自己的借款，同时也承诺只要原告按时归还借款，自己是不会轻易将房屋出售的，两原告于是按照第一被告的要求办理公证委托，将房屋出售等事宜一并委托给了本案第一被告，并将产权证书交给了第一被告，但两原告当初理解是作为抵押将产权证暂时放在第一被告处的。后来，因原告生意上的问题，造成所借的25.5万元（加上利息合计为30万元）款项无法正常归还，所以原告按照第一被告的要求在2006年1月10日出具10万元借条，实际为原告借款的利息。2006年11月又按照第一被告的要求出具了一张40万元的借条。以上这些就是两原告与第一被告之间发生的整个债务的往来情况。但2007年4月27日，第一被告在没有任何某知的情况下，将两原告居住的上海市青浦区X路X弄X号X室房屋出售给了第二被告，而且在很长一段时间里原告一直被蒙在鼓里，直到2007年11月16日，第一被告才告诉原告实情，并要求两原告签订协议书，告知两原告只要将欠款及时还清，房屋还是他们的，自己只是暂时这样作，是为了保证原告的还款。这时，两原告才知道自己居住的房屋已经过户到了自己从来没有见过面的第二被告名下。原告当即提出这样的做法不能认可，而且第一被告将自己房屋出售的金额远远低于当时的市场价格（差价在20万元以上），第一被告说这样做只是暂时的，主要是两原告不能及时还款，自己不会要他们的房屋的，由于暂时无法还款两原告无奈只好在协议上签字。但后来发生的一系列问题却与第一被告的承诺完全不一致，从2008年元月开始，第二被告（第一被告出面）要求两原告就上海市青浦区X路X弄X号X室房屋签订房屋租赁合同，并及时交付房屋租金，否则就要让其搬迁，此时两原告为了暂时安身，无奈在元月2日签订租房协议，而且其后第一、二被告还找来一些社会闲散人员经常到原告住处，要求搬出，他们还不断利用各种手段威胁、恫吓原告，使原告无法正常生活，为此原告多次报警，但警察认为系民事纠纷，要求原告到法院诉讼解决。按照法律规定，高利贷本身是非法的，不受法律保护。第一被告利用不合法的债务关系，同时，利用原告的无知办理公证委托的机会，超越代理权限、恶意代理，将系争的房屋私自出售给自己安排的人选，而且以远远低于市场价格进行交易，是合同法明确规定的恶意串通损害第三人利益的行为，应属无效。为此，原告请求法院判令：1、确认第一被告张某代理原告与第二被告签订的位于上海市青浦区X路X弄X号X室房屋买卖合同无效；2、两被告共同承担赔偿人民币70,000元经济损失（交易税费近54,000元，系争房产房租从2008年1月暂计算至2009年8月，共计16,000元）。
被告张某、何某共同辩称：1、（2007）青民二（商）初字第X号民事判决书已指出“对被告杨某、魏某认为借款中部分属利息，因其无法举证予以证明，故本院难以采信”；2、2006年11月7日，上海市青浦区公证处（2006）沪青证字第X号公证书明确写有“现委托人（杨某、魏某）出售上述（上海市青浦区X路X弄X号X室）房屋一套，特委托张某为全权代理人”，可见公证是委托出售而非抵押；3、早在2007年8月10月，在青浦法庭上，原告就声称“有一处房屋即联民路房屋抵押给了原告（张某），而被告已委托张某卖掉了”，可见杨某、魏某所说直到2007年11月16日才知道房屋出售是在说谎；4、杨某、魏某全权委托张某出售联民路房屋，委托事项共七项，并没有售出前须通知委托人及双方见面的内容，因委托出售公证本身已包含委托人已知并许可的内容；5、系争房屋有银行贷款46万元，欠个人40万元，按规定须还清所有债务，撤销抵押才可出售，所以卖了几个月都卖不掉；5、在原告不肯搬出的情况下，达成租房协议，房租每月800元，并非利息。
经开庭审理查明：2004年5月1日，原告魏某作为乙方与上海豪都房地产开发经营有限公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买上海市青浦区X镇X路X弄上海豪都国际新城（上海）X幢X层X室；据甲方暂测，该房屋建筑面积为132.5平方米，其中套内建筑面积为112.4平方米，公用分摊建筑面积为20.1平方米，该房屋建筑层高为2.9米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为5,100元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为675,750元；甲方定于2005年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。双方另对其他事宜作了约定。2005年8月10日，被告魏某就系争房屋取得沪房地青字（2005）第x号房地产权证，权利人为魏某。
2005年6月10日，原告魏某、杨某向被告张某借款30万元，并出具借条一份。2006年1月13日，原告杨某再次向被告张某借款10万元，并出具借条一份。2006年10月25日，原告杨某出具承诺书一份，承诺于2006年11月26日前归还被告张某借款15万元，若逾期未归还，则支付赔偿费5万元，案外人翟洁、上海绿峰茶叶有限公司作了保证担保。2006年11月3日，原告魏某、杨某出具借条一份，确认向被告张某借款40万元。2007年5月，张某诉至本院。同年8月17日，本院作出（2007）青民二(商)初字第X号民事判决，确认杨某、魏某向张某归还借款15万元，并偿付违约金1万元。同年9月3日，杨某、魏某提起上诉，后又申请撤回上诉。
2006年11月3日，系争房屋设定他项权利（抵押）登记，他项权利人为张某，房地产权利人为魏某，房地产坐落于上海市青浦区X镇X路X弄X号X室。当日，两原告另在被告张某书写的承诺书上签名，该承诺书载明：今承诺本人于2006年12月2日前归还张某全额人民币肆拾万元；如逾期不能全额归还，本人同意出借人将本人位于青浦区X镇X路X弄X号X室的产权房以不低于柒拾柒万元的价格出售，在扣除本金、利息、逾期利息及出售房产所需相关费用后余款收回，以此方式归还借款；并承诺在借款之前及期间内该房屋未出租给任何某，也未与他人签订过租赁协议，在借款期间内不能将该房屋出售、转让、再抵押或以其他方式处理，如违反本承诺，本人同意出借人可提前出售上述房屋。
2006年11月7日，杨某、魏某至上海市青浦区公证处办理公证委托，该委托书载明：委托人杨某与魏某是夫妻关系，位于上海市青浦区X镇X路X弄X号X室房屋壹套，建筑面积132.22平方米，系以魏某名义购买，为杨某与魏某夫妻共同共有财产，现委托人出售上述房屋，特委托受托人张某为全权代理人，办理如下事项：一、受托人以委托人名义代为签订上述房屋的房地产买卖合同；二、受托人以委托人名义向房地产交易管理、登记部门办理上述房屋的产权交易过户、登记手续；三、受托人以委托人名义交纳与办理上述房屋有关的正当税费；四、受托人以委托人名义办理房屋交付事宜（包括水、电、煤气、有线电视、电话、物业等过户手续）；五、受托人以委托人名义收取出售上述房屋的房价款；六、受托人代为办理银行还贷或还款事宜，包括签订银行贷款合同、抵押合同，签订与还款有关的文件、到房地产交易管理登记部门办理注销抵押登记的手续；七、代为向保险公司办理退保事宜及相关费用；受托人有转委托权；受托人在办理上述事宜过程中所签署的法律文件委托人均予以认可，并享受或承担由此产生的一切权利义务，委托期限自2006年11月7日起至2007年11月6日止。
2007年4月19日，被告张某代原告魏某归还系争房屋所涉住房贷款本息共计462,759.90元。
2007年4月27日，被告张某以魏某的名义（甲方）与被告何某（乙方）签订《上海房地产买卖合同》一份，约定：双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，甲方依法取得的房地产权证号为青x，房地产坐落于上海市青浦区X镇X路X弄X号X室;双方经协商一致，同意上述房地产转让价款计人民币780,000元；双方同意，甲方于2007年6月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认，在2007年5月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方另对其他事宜作了约定。合同签订当日，被告何某就系争房屋取得沪房地青字（2007）第x号房地产权证，权利人为何某。系争房屋现由被告何某居住使用。
2007年5月25日，何某通过银行向张某支付39万元，同年6月6日，何某再次通过银行向张某支付39万元。
另查明：原告魏某与杨某于1985年7月26日登记结婚。
审理过程中，经原告申请，本院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对上海市青浦区X镇X路X弄X号X室房屋于2007年4月27日的市场价格进行评估。2010年2月，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司向本院出具沪八达估字（2010）x号房地产估价报告，估价结果为：总价格人民币78万元，折合建筑面积单价5,899元/平方米。
以上事实，由双方当事人陈述、原告提供的《上海市商品房预售合同》、沪房地青字（2005）第x号房地产权证、借条、承诺书、（2007）青民二（商）初字第X号民事判决书、民事上诉状、（2007）沪二中民三（商）终字第X号民事裁定书、婚姻关系证明书、《上海市房地产买卖合同》、沪房地青字（2007）第x号房地产权证、中国建设银行个人贷款还款凭证，被告提供的承诺书、上海市房地产登记证明（他项权利）、个人业务凭证（专用）、公证书等证据予以佐证，并经庭审出证、质证，本院予以确认。
两原告一致陈述：两被告系朋友关系，恶意串通，以明显低于市场价格出售房屋，应认定合同无效；我们认为房屋价款与市场价之间有20多万元差额，如果被告愿意赔偿该差额及7万多元税费和房租损失，则认可合同有效，否则坚持主张合同无效。
两被告一致陈述：两被告系买房过程中认识，张某系被告委托代理人傅志良的学生，何某系傅志良的邻居，何某因动迁需要买房，由傅志良介绍两被告认识。
被告张某陈述：房屋过户的相关税费由我垫付，后来何某将2万多元契税付给我了。
根据庭审查明的事实，本院认为，所谓恶意串通的合同，是指双方当事人非法串通，共同订立损害国家、集体或第三人利益的合同。恶意串通应符合以下三个条件，首先，当事人须出于恶意，即明知或应知某种行为将造成对国家、集体或第三人的损害而故意为之，且必须缔约双方主观上均具有加害的故意；其次，当事人之间互相串通，即当事人在主观上具有共同的意思联络，客观上互相配合或共同实施了非法行为；第三，损害了国家、集体或第三人利益。就本案而言，首先，两原告先是在被告张某书写的承诺书上签名，并就系争房屋办理了抵押登记，后又办理公证，委托张某出售系争房屋，且均发生在两原告向张某借款之后，不能判定张某具有通过出售系争房屋加害原告的故意；其次，原告虽主张两被告系朋友，但未能提供相应的证据证明；第三，两被告在买卖合同中对于房屋价款的约定，符合鉴定机构评估得出的系争房屋于当时点的市场价格，即该约定价款并未损害两原告的利益；最后，被告何某通过银行向被告张某支付了78万元款项。综合分析原、被告双方当时的缔约能力、经济地位，履行情况，以及两被告对于买卖合同的签订与履行情况，本院不能判定两被告在签订《上海市房地产买卖合同》过程中存在恶意串通，故对两原告要求确认被告张某代理原告魏某与被告何某于2007年4月27日签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。合同成立后，当事人应当按照约定履行自己的义务，两原告要求被告张某、何某共同赔偿70,000元经济损失于法无据，故对其诉讼请求不予支持。至于被告张某出售系争房屋所得房款问题，因两原告未在本案中主张，故不作处理，两原告可通过包括诉讼在内的其它途径另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第二款、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、原告魏某、杨某要求确认被告张某代理原告魏某与被告何某于2007年4月27日签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求不予支持；
二、原告魏某、杨某要求被告张某、何某共同赔偿人民币70,000元经济损失的诉讼请求不予支持。
本案受理费人民币6,850元，评估费2,000元，由两原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九条……
当事人依法可以委托代理人订立合同。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
审判长蒋喜军
审判员田建鹏
代理审判员俞逸辉
书记员金艳
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