重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院
民事判决书
（2009）彭法民初字第X号
原告：刘某甲（又名刘X），女，生于1950年12月5日。
原告：宋某某，女，生于1925年6月6日。
上列二原告的共同委托代理人：黄某志，重庆市彭水苗族土家族自治县法律援助中心援助律师。
被告：刘某乙，男，生于1956年10月15日。
委托代理人：吕兴文，重庆市彭水县龙射法律服务所法律工作者。
被告：刘某丙（才），男，生于1934年2月25日。
委托代理人：刘某丁，男，生于1965年7月6日。
第三人：卫某戊（卫某足），女，生于1932年10月5日。
委托代理人：刘某己，女，生于1968年4月26日。
第三人：李某某(又名李X)，男，生于1955年7月8日。
原告刘某甲、宋某某诉被告刘某丙、刘某乙及第三人卫某戊、李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员赵亚雪担任审判长，与审判员王学会、人民陪审员严昌旭组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘某甲、宋某某及其委托代理人黄某志，被告刘某乙及委托代理人吕兴文，被告刘某丙及委托代理人刘某丁，第三人卫某戊及委托代理人刘某己，第三人李某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某甲、宋某某诉称：刘某甲原是靛水村X组村民，1968年10月与同村村民赵能成结婚后迁移至靛水村X组居住至今。原告宋某某系原告刘某甲之母，原本住靛水乡X村X组，1960年改嫁到靛水乡X村X组。1921年土改时刘某甲、宋某某与其他5名家庭成员，即彭泽迎（已故）、刘某泽（已故）、刘某辛（已故）、刘某丙、卫某戊共同分得木房四间，座落于靛水乡X村X组。该房至今仍然处于共有状态，未作任何分割，且一直由被告刘某丙夫妇及其子女使用和管理。1983年被告刘某丙举家搬进县城以后，便以找人看管房屋为由将该房交给另一被告刘某乙居住，二原告对“找人看管房屋”并不反对，所以没有提出过任何异议，直到2009年5月被告刘某乙状告被告刘某丙侵权，二原告才得知被告刘某丙将属于家庭成员共同所有的房屋出卖给了被告刘某乙，才知道权利受到了侵害。被告的行为侵犯了共有人的合法权益，应该认定无效，故向法院起诉，请求判令：1、二被告之间房屋买卖行为无效；2、被告刘某乙归还原告等人共有的两间房屋。
原告刘某甲、宋某某为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据材料：
1、委托代理人对刘某俊、刘某渠、李某容的《调查笔录》；
2、刘某高自书“证实”；
3、本县X乡政府、靛水村民委员会“证明”；
4、来源于彭水苗族土家族自治县档案史志馆1953年的《人口调查登记表》、《农业税分户徵收清册》；
5、户主刘某贤、赵能成的《常住人口登记卡》。
被告刘某乙辩称：原告主张侵权纠纷，超过诉讼时效；原告无证据证明转让的房屋为土改时期取得；协商卖房时原告刘某甲之夫在场，刘某甲应当知道买卖房屋之事，此后房屋一直是自己在使用；1996年本人向被告刘某丙支付房屋余款，刘某丙就不收了，没有违约；旧房两间的户主应当是刘某泽。
被告刘某乙为支撑其抗辩理由，在举证期间内提交了刘某丙出具的《预收条》和委托代理人对黄某高的《调查笔录》。
被告刘某丙辩称：1987年被告刘某乙在无房的情况下，让其居住，不是雇请照看；本人是家里姊妹中唯一的男性，按照农村风俗房屋属于自己，女性不能做主，所以转让房屋时没有征求其他姊妹的意见就与被告刘某乙协议将房屋转让；转让的房屋四间，其中两间旧房是土改时分得，没有经过其他共有人同意，新房两间系自己修建有处分权，但被告刘某乙没有按照约定的时间付款，房屋也是我们自己在维修，转让房屋的行为应当无效。
第三人卫某戊辩称：被告刘某丙出卖房屋本人不清楚，本人系产权人，同意原告刘某甲、宋某某的意见。
第三人李某某辩称：本人系房屋共有产权人刘某辛之子，现母亲刘某辛已故，作为子女对房屋享有权利。而二被告协议卖房本人不知，不同意卖房。并为支撑其抗辩理由，在举证期间内提交了本县X镇滨江社区居民委员会、公安局江南派出所的“证明”。
本院根据当事人的举证、质证及陈述，对本案事实确认如下：
1995年1月6日被告刘某丙、刘某乙协议，被告刘某丙将位于本县X乡X村X组的木架房屋四间转让给被告刘某乙，同日被告刘某丙出具《预收条》一张，其载明“预收到－刘某乙房屋预付人民币伍仟元（5000元）整，房屋经双方和证人赵能成、黄某高协商决定：1、差欠款伍仟元决定农历95年冬月18日前付清。2、差款如逾期者前已付的5000元只作购旧房二间，新的贰列贰盖两楼一底不作卖”。对出具的《预收条》二被告形成共识：即预付5000元系支付木架房屋四间中旧房两间，余款约定支付部分为木架房屋四间中新房两间，新房两间逾期支付不卖。此后，二被告对房屋余款支付未履行，木架房屋四间现由被告刘某乙使用。审理中二原告及第三人对被告刘某乙一直居住争议之房的事实无异议。
来源于彭水苗族土家族自治县档案史志馆1953年的《人口调查登记表》常住人口户主刘某泽，其他成员母彭泽迎、媳宋某某、媳卫某庚、孙女刘某花；在外人口，子刘某丙。其关系为，原告宋某某系刘某泽、彭泽迎夫妇长媳、原告刘某甲系宋某某之女、被告刘某丙系刘某泽、彭泽迎夫妇次子，第三人卫某庚系被告刘某丙之妻、第三人李某某系刘某泽、彭泽迎夫妇之女刘某辛之子。彭泽迎1958年、刘某泽于1959年、刘某辛1960年先后去世。本县X乡政府、靛水村民委员会“证明”：土改时刘某泽、彭泽迎、宋某某、刘某花（刘某甲）、刘某辛、卫某庚等分得房屋四小间（两大间）。1978年被告刘某丙、第三人卫某庚夫妇在旧房借列修建房屋两间。旧、新房屋均未房产登记。
本院认为：关于本案诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。二被告于1995年协商转让争议之房，被告刘某乙未提供充分证据证明争议之房转让后至诉讼前其他共有人知道房屋转让、侵权的事实，故本案其他共有人知道转让的时间应当界定在诉讼前，因此未超过诉讼时效。
本案争议之房屋其中旧房两间根据二原告、被告刘某丙及第三人陈述和靛水乡政府、靛水村民委员会证明系解放初期土改时分得，系家庭成员刘某泽，彭泽迎、宋某某、卫某庚、刘某辛、刘某甲等人共有。刘某泽、彭泽迎、刘某辛去世后该房屋涉及继承，其中第三人李某某即为刘某辛继承人，成为争议房屋的共有人之一。《预收条》应认定为被告刘某乙与被告刘某丙关于涉案房屋的转让协议，本案争议之房屋中新房两间系被告刘某丙、第三人卫某庚夫妇自建所有，而本案二原告的诉求仅基于争议之房的旧房两间，且《预收条》表明已付的5000元指向于争议之房屋的旧房两间，而被告刘某丙在没有征求其他共有人意见的情况之下将共有财产转让，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，且该转让合同实际侵犯了第三人的合法利益，其转让行为应当无效；因被告刘某丙擅自转让房屋导致转让合同无效，应当承担民事责任，即收取的转让款5000元应当返还，为此造成的损失应酌情赔偿。但限于本案的原告刘某甲、宋某某的诉讼请求，被告刘某乙应获得的返还款及损害赔偿可另案诉求或另寻途径解决。
据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十七条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：
一、被告刘某乙、刘某丙间关于位于本县X乡X村X组的涉案房屋转让协议无效；
二、由被告刘某乙腾退位于本县X乡X村X组的涉案房屋中旧房两间返还共有人---原告刘某甲、宋某某、被告刘某丙及第三人卫某戊、李某某；
三、驳回原告刘某甲、宋某某的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费130元，由被告刘某丙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审判长赵亚雪
审判员王学会
人民陪审员严昌旭
本件与原本核对无异
二00九年十二月二日
书记员谢再守
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