原告：鄞州区X街道芝兰新城业主委员会，住所地：宁波市鄞州区。
负责人：李某某，主任。
委托代理人：马更钦，浙江盛宁律师事务所律师。
委托代理人：张柯，浙江盛宁律师事务所律师。
被告：宁波荣大物业管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区。
法定代表人：翁某某，该公司总经理。
委托代理人：李某芳，浙江海册律师事务所律师。
委托代理人：邱士建，浙江海册律师事务所律师。
原告鄞州区X街道芝兰新城业主委员会与被告宁波荣大物业管理有限公司物业管理合同纠纷一案，于2009年7月21日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，于2009年9月21日转为普通程序，并于2009年10月27日公开开庭进行了审理。原告鄞州区X街道芝兰新城业主委员会的负责人李某某及其委托代理人马更钦、张柯，被告宁波荣大物业有限公司的委托代理人李某芳、邱士建到庭参加诉讼。庭后，双方进行庭外和解未果。本案现已审理终结。
原告鄞州区X街道芝兰新城业主委员会起诉称：被告系建设单位选聘的芝兰新城小区前期物业管理人，由于被告不能提供基本的物业服务且不具与该小区规模相符合的物业管理服务资质，芝兰新城小区业主委员会经业主大会决议于2008年12月5日书面通知被告自2008年12月8日起与之解聘，要求被告于2008年12月31日前完成其管理期间的财务审计并与原告新选聘的物业服务单位完成移交，自2009年1月1日起由新物业管理人履行物业管理服务。但被告对原告的要求置若罔闻，拒不履行原告的相关要求及法定义务，虽经原告多次催促，但被告至今仍占用原告的一间物业办公用房，也未将经营用房十四间移交于原告，且将其中二间经营用房出租收取租金，被告也未移交相关的资料、提交审计并移交相关资金等，由于被告的上述行为,致使原告新选聘的物业管理单位无法于约定的时间入驻小区并实施管理。被告在实施物业管理期间，收取了2009年度的部分物业管理费计x.3元。此外，被告对小区的监控、消防系统设施未尽管理和养护的义务，造成上述设施损坏或失去功能。综上，要求判令被告：1.腾退芝兰新城小区物业管理用房一间、移交经营用房十四间；2.返还收取的租金9000元；3.按每月3000元的标准向原告支付物业管理用房使用费自2009年1月起至实际腾退之日；4.移交以下资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明书；（4）与供水、供电等有关单位签订的协议等资料并协助办理变更手续；（5）物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表；（6）公共配套设施的产权及收益归属清单；（7）物业管理需要的其他资料。5.向原告提交其管理芝兰新城小区期间的财务审计报告并依照审计结论履行包括公共维修资金、垃圾清运费资金等的财务移交义务；6.返还2009年1月之后的物业管理费x.3元；7.修复小区监控系统和消防系统等公共设施。被告宁波荣大物业管理有限公司答辩称：首先，原告的诉讼主体不适格。业主委员会作为业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。根据最高人民法院（2005）民立他字第X号函，业主委员会与他人发生争议可以作为被告参加诉讼，但相关法律及司法解释并没有赋予业主委员会以原告的资格。因此，鄞州区X街道芝兰新城业主委员会作为原告，其诉讼主体不适格，应当驳回其起诉。其次，原告的请求不成立。被告作为业主委员会，根据法律规定，应当督促业主限期交纳物业管理费，但原告所在的小区大部分业主拖欠物业费用，为此，原、被告曾在2008年12月3日在鄞州区建设局和钟公庙街道办事处的协调下，形成会议纪要，根据该纪要，原告应当配合被告动员广大业主支付所欠物业费，而至今包括业主委员会成员在内的许多业主仍未按期支付物业费，而催收的物业费也由原告控制着，使得被告不能正常进行财务审计，故至今未能进行审计和办理有关的移交，故原告的请求不应得到支持。原告第三项请求中的第1、2、3、4项资料存放于已腾退的物业用房中，第5、6项资料是否建立过并不清楚，对第7项资料不清楚是指什么资料。对收取的2009年部分物业费可一并进行审计后按实退还。被告未出租过经营用房，故不存在返还租金。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明诉称的事实，向本院提交了以下证明材料：
1.2008年12月5日原告发给被告的解聘通知书一份，用以证明原告于2008年12月5日书面通知被告于2008年12月8日解除物业管理合同的事实。
2．《会议纪要》一份，用以证明原、被告之间的物业纠纷经鄞州区建设局协调达成共识，被告应在2008年12月31日之前进行财务审计，并按法定程序办理移交手续的事实。
3．商铺租赁合同一份（复印件），用以证明被告在2009年3月18日将经营用房二间出租于他人，约定每月租金1500元的事实。
4．物业费用清单一份，用以证明被告收取了2009年的部分物业费的事实。
5．芝兰新城设备设施勘察评估报告一份，用以证明原、被告终止物业服务合同时芝兰新城小区部分监控和消防设备、设施已遭损坏或失去功能的事实。
原告的上述证据，经庭审质证，被告的质证意见和本院的认证如下：
被告对第1项证据的真实性及证明对象均无异议，故本院予以认定。对第2项证据的真实性没有异议，但大部分业主及业主委员会的成员至今拖欠物业费用，因此导致被告无法正常审计，本院对该证据的真实性予以认定。对第3项证据，被告认为该合同的出租方不是被告，与被告无涉，本院认为，被告的异议成立，对原告主张的事实不予认定。对第4项证据，被告没有异议，同意按实结算后一并移交，本院对该证据予以认定。对第5项证据，被告提出该证据系举证期限外提交，且该勘察报告系原告新聘任的物业管理企业委托作出的，与原告有一定的利害关系，不具有公正性，不应当予以认定，本院认为，被告的异议成立，对该证据不予认定。
根据原、被告的陈述及原告提交的证据，并经审理查明，本院确认本案事实如下：
被告宁波荣大物业管理有限公司系宁波芝兰新城住宅小区建设单位选聘的前期物业管理人。自2005年5月起，被告对宁波芝兰新城住宅小区实施物业管理。2008年8月，原告鄞州区X街道芝兰新城业主委员会成立。之后，原、被告因被告的管理问题和业主拖欠物业费用而产生纠纷。2008年12月3日，原、被告在鄞州区建设局主持下召开了协调会，会后形成了会议纪要，经协商达成如下共识：原告同意配合被告动员广大业主缴付2008年12月31日之前所欠的物业费40%，并与被告一起告示全体业主，由被告负责催讨；其余60%的物业费，被告保留通过法律途径进行催讨的权利；原告同意被告管理到2008年12月31日止，期间被告必须提供正常的物业服务，同时必须在2008年12月31日前与原告一起聘请一家有资质的会计师事务所对被告管理期间的财务工作进行审计，待审计结束后，被告应当按程序办理移交手续，不得拖延。2008年12月5日，原告根据芝兰新城业主大会决议，决定自2008年12月8日解聘被告，于当天向被告发出解聘通知，要求被告接通知之日起做好交接工作，并代管至2008年12月31日。2009年1月1日，被告终止物业服务，并退出管理用房。但因部分业主未交纳物业费用，为催收需要，被告仍占用其中一间物业管理用房。至今，被告以业主未交纳拖欠的物业管理费为由未进行审计，也未办理有关的移交手续。
本院认为：首先对于原告的诉讼主体，虽最高人民法院（2005）民立他字X号函中仅规定业主委员会作为被告的诉讼资格，但法律也未禁止业主委员会作为原告的诉讼资格。现最高人民法院颁布实施的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条已明确规定，业主委员会对物业服务企业有请求权，故原告起诉符合法律规定，被告的意见不予采纳。原、被告之间存在物业管理合同关系，双方应各自履行义务。现双方因物业管理发生纠纷后通过有关部门的协调达成了解除合同的意向，双方的合同已于2008年12月31日终止，且原告已选任了新的物业管理企业。根据《物业管理条例》的第三十九条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，物业服务合同终止时，物业管理企业应当将该条例第二十九条规定的资料交还给业主委员会，并与新选任的物业管理企业做好交接工作。因此，被告应当按照协调会的约定做好财务审计并进行财务和财物（包括物业管理资料）的移交。被告至今未将经营用房移交于原告，并以收取物业费为由未经原告同意至今仍占用原告的物业用房，也未办理财务及物业管理资料的移交，已违反法律规定，且严重影响了新的物业管理企业对小区物业进行全面有效的管理，故原告请求被告腾退物业管理用房、移交经营用房、移交财务、移交物业管理资料的请求符合法律规定，予以支持。被告以收取物业费为由占用物业用房的抗辩理由，以业主尚拖欠物业管理费无法完成审计的抗辩理由均不成立，不予支持。被告未经原告同意占用物业用房，应当向原告支付适当的租金，本院酌情确定为每月500元。虽被告在2008年收取了2009年的部分物业管理费，但因原告也收取了被告应收的2008年的部分物业管理费，双方可在财务移交时一并进行结算，故对原告要求被告返还被告收取的2009年的部分物业费的请求，本院不予支持。关于原告主张的支付经营用房租金的请求，因原告提交的证据不能证明系被告出租房屋，故不予支持。对原告主张要求被告修复小区监控系统和消防系统的请求，因原告提交设备设施勘察评估报告系新的物业管理企业作出，与原告有一定的利益关系，现被告并未认可，故原告主张的事实不足以采信，故对原告的请求本院难以支持。综上，本院判决如下：
一、被告宁波荣大物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内起腾退占用的物业管理用房一间。
二、被告宁波荣大物业管理有限公司于本判决生效后三日内移交经营用房十四间。
三、被告宁波荣大物业管理有限公司于本判决生效后三日内向原告移交有关物业管理资料，包括：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；与供水、供电等有关单位签订的协议；物业管理必需的其他资料等。
四、被告宁波荣大物业管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告办妥财务移交。
五、被告宁波荣大物业管理有限公司于本判决生效后三日内向原告支付占用物业管理用房期间的损失7000元（按每月500元，自2009年1月至2010年2月），以后按每月500元支付至实际腾退之日。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
六、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费1131元，由被告宁波荣大物业管理有限公司负担50元，原告鄞州区X街道芝兰新城业主委员会负担1081元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：x，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审判长鲍根月
审判员王剑纳
人民陪审员李某国
二○一○年二月八日
书记员董静静
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