原告：邱某甲，男，X年X月X日出生，汉族，退休职工，住（略）。
被告：邱某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：赵爱平，浙江城律师事务所律师。
委托代理人：林成杰，浙江城律师事务所实习律师。
第三人：邱某丙，女，X年X月X日出生，汉族，退休职工，住（略）。
委托代理人：金某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
第三人：徐某丁，男，X年X月X日出生，汉族，退休职工，住（略）。
第三人：徐某戊，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
第三人：徐某己，男，X年X月X日出生，汉族，无固定职业，住（略）。
上述四第三人共同委托代理人：施青年，上海市尚法律师事务所律师。
原告邱某甲为与被告邱某乙房屋买卖合同纠纷一案，于2009年7月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员朱银春适用简易程序独任审判，于2009年8月12日公开开庭进行了审理。2009年8月31日，上述四第三人以原、被告争议房屋的买卖侵犯其合法权益为由申请要求以有独立请求第三人参加诉讼，本院予以准许。因案情复杂，本院于2009年9月30日将本案转为普通程序，另行组成合议庭进行审理，并于2009年12月2日和12月3日公开开庭进行了审理，原告邱某甲、被告邱某乙的两委托代理人、第三人徐某己（12月3日庭审未参加）、上述四第三人的共同委托代理人施青年、第三人邱某丙的委托代理人金某某（12月2日庭审经本院准许中途退庭，12月3日庭审未参加）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告邱某甲起诉称：原告原有位于（略）邱某镇大马弄新宅漕祖传楼房一间。1967年底，被告邱某乙的妻子邱某清派其弟陈某某到原告家，对原告母亲邵梅卿提及邱某清想买原告上述祖传房屋事宜，并威胁如原告方不肯出卖，他们将自己住进去。期间，陈某某要求看一下上述祖传房屋的房契（土地房产所有证），乘原告母亲不备，陈某某抢走该房契后逃走。三天后，原告叫母亲到宁波去追该房契，原告也准备在三天后也到宁波来。但当原告准备到宁波时，原告母亲已带着一只梳妆台等一些不值钱的东西回到上海，并讲乡下的房屋已被打开，也有人进去了，家中值钱的东西也被人拿走了。母亲还说邱某清给了500元钱，手续都办好了。当时原告也责怪过母亲。半年后，邱某乙、邱某清亲自己叫来几个人到原告母亲当时居住的原告妹妹邱某华家要还500元钱，后来，原告母亲就将该钱还给了邱某清。2009年3月，原告向（略）政府和建设局要求复印房屋变卖契约和被被告方当初抢走的房契。由于被抢走的房契并不存档，原告复印了《变卖屋契》，发现该变卖屋契系被告自己制作，未经原告同意，私刻原告私章，而且上面的母亲邵梅卿的名字也改为邵美青。由于该房屋买卖并非双方商定在自愿原则下出卖给被告，故要求法院确认在有关部门存档的该份《变卖屋契》无效。
被告邱某乙答辩称：讼争房屋买卖是经双方自愿协商后达成的协议，被告妻子也非原告所说的文革时期的造反派头头，其也未强迫原告方卖房。对该房屋的买卖，原告邱某甲也是知情的，这可从原告邱某甲亲自书写的《变卖屋契》和300元的收款收据、原告的陈某及证人证言中得到证实。关于在宁波市鄞州区房地产管理处存档的该份《变卖屋契》，是因为由原告执笔的该份契约中出卖的房屋中包括的一间厨房已卖给他人，所以由邱某庚执笔，按原告邱某甲的《变卖屋契》，在变动相应的出卖房屋及价款后，由原告母亲在该份《变卖屋契》盖章形成。之后，被告也付清了相应的房款。房屋买受后，被告也实际使用了该房屋，并也办理了相应的过户手续。被告受让该房屋是善意的并支付了对价且原告之诉也过最长诉讼时效，故要求驳回原告的诉讼请求。
第三人邱某丙、徐某丁、徐某己、徐某戊陈某称：根据被告提供的土地房屋所有权证，讼争房屋的所有权人为邱某定、邵美青、邱某甲、邱某丙和邱某华。故邱某丙和邱某华对讼争房屋拥有所有权。原、被告之间的房屋买卖第三人对此一无所知。邱某华于1999年5月死亡，作为其继承人的徐某丁、徐某己和徐某戊有权参加诉讼。现要求确认原、被告房屋买卖无效，四第三人对讼争房屋有合法所有权。
就四第三人的陈某，原告答辩称：四第三人的主张成立。
就四第三人的陈某，被告答辩称：根据原告提供的第三人徐某丁证明，可证实邱某华是知道出卖讼争房屋的事实。尽管无证据证明第三人邱某丙知晓讼争房屋的买卖事情，但在长达42年时间里，作为与原告及原告母亲共同生活在上海的第三人邱某丙不可能不知道该件事情。房屋买卖后，邱某丙和邱某华一直未向被告方提出异议，故他们的主张已过诉讼时效。而且按照农村的风俗习惯，在父亲死亡后，如女儿已出嫁，母亲和儿子理所当然成为父亲财产的实际拥有人和管理人，讼争房屋系被告与原告及其母亲邵梅卿经多次协商后买受的，原告及其母亲的行为已构成表见代理，被告取得该房屋是善意的，且支付了合理对价，也办理了相应的房屋转让登记手续，如第三人有损失也应向原告请求赔偿，故要求驳回四第三人的诉讼请求。
为证明自己的诉讼主张，原告在举证期限内向本院提交了下列证据：
1.向有关部门复印的《变卖屋契》复印件一份，欲证明原告事先不知道有该份变卖屋契的存在，在该变卖屋契上的邱某甲私章也不是原告的私章的事实。
2.买契本契复印件一份，欲证明原告对房屋买卖不知情的事实。
3．居民购粮证、邵梅卿与邱某甲的印章图样、房屋租赁合同二份，欲证明原告与邵梅卿平时使用的私章与存档的《变卖屋契》中邵梅卿与邱某甲的私章不一致，存档的《变卖屋契》邵梅卿与邱某甲的私章系被告方私刻的事实。
4．提交邵梅卿户口簿复印件一份，欲证明原告母亲的名字应为“邵梅卿”而非“邵美青”的事实。
5．一九五一年农业税与土地证照征收清册一份，欲证明讼争房屋系原告父亲所有的事实。
6．第三人邱某丙的说明一份，欲证明邱某丙对房屋买卖事情不知情的事实。
7．徐某丁的证明一份，欲证明房屋买卖不是原告真实意思表示，是被告方强迫的事实。
8．邱某辛证明一份，欲证明存档的《变卖屋契》上的邱某辛私章不是其本人所盖的事实。
为证明自己的诉讼主张，被告在举证期限内向本院提交了下列证据：
1.由原告执笔的《变卖屋契》一份，欲证明原告对房屋买卖是知情的事实，并陈某该《变卖屋契》原作为存档的《变卖屋契》的附件。
2.用于存档的《变卖屋契》一份,欲证明房屋买卖情况及两份屋契上邵梅卿的私章是一致的事实。
3．买契本契复印件一份，欲证明原、被告之间的房屋买卖经有关部门审批认可的事实。
4．契税交款书复印件一份，欲证明被告已按规定交纳契税，买卖房屋合法的事实。
5．由原告出具的收据一份，欲证明原告收到房款300元的事实。
6．加盖原告及其母亲私章的收据一份，欲证明邵梅卿收到410元房款的事实。
7．土地房产所有证一份，欲证明变卖屋契上的“邵美青”的书写与土地房产所有证与中的“邵美青”一致的事实。
8．房产证、土地证各一本，欲证明讼争房屋现登记在被告名下的事实。
9．提交邱某村村民委员会证明一份，欲证明被告妻子邱某清在文革期间也是受批斗对象的事实。
10．证人邱某庚、陈某某、邱某辛的证言各一份，欲证明房屋买卖经过的事实。
11．证人张某某的证言一份，欲证明原告的另一间平屋卖给他人的事实。
四第三人在举证期限内未向本院提交证据。
针对原告提供的上述证据，经质证，就原告提供的证据1，被告对其真实性无异议，但认为该屋契中的原告及邵梅卿的私章都是邵梅卿盖上去的。四第三人对其真实性无异议，但认为第三人现在才知道权利被侵犯。对原告提供的证据2，被告认为该证据不能证明原告对房屋买卖不知情的事实。四第三人表示无异议。对原告提供的证据3，被告认为私章并非唯一性，故无法证明原告主张的事实。四第三人表示无异议。对原告提供的证据4，被告认为如原告母亲叫邵梅卿，反而说明讼争房屋不是原告母亲的。四第三人表示无异议。对原告提供的证据5，被告对其真实性无异议，但清册中的“邱某定”与土地房屋所有权证中的“邱某亭”写法不一致。四第三人表示无异议。对原告提供的证据6，被告认为这是原告家庭内部事务，邱某丙应当知道房屋买卖事情的。四第三人表示无异议。对原告提供的证据7，原告认为不存在强迫的事实，邵梅卿也未将购房款退还，徐某丁陈某不事实。四第三人表示该证明是徐某丁所写，内容也是属实的。对原告提供的证据8，被告表示该证据是原告自己写好叫邱某辛签名，不符合证言的形式要件且原告提交的为复印件，故不予质证，四第三人表示无异议。
对被告提供的上述证据，经质证，就被告提供的证据1，原告认为确系其所写，但该变卖契约是被告方写好后强迫原告抄写的，不是原告真实意思表示。四第三人认为该《变卖屋契》未在有关部门备案，故无法证实被告陈某的事实。对被告提供的证据2，原告表示不知情。四第三人对该《变卖屋契》真实性无异议，但认为该《变卖屋契》侵犯了四第三人的利益。对被告提交的证据3、4，原告认为不知情，四第三人认为侵犯了他们的合法权益。对被告提供的证据5，原告表示该收据是帮其母亲所写，上面的两枚私章也是其盖上去的，其中母亲的私章是母亲带来让其盖的（但庭审后又以年事高，记忆有误为由予以否认）。四第三人表示不清楚，但邱某甲的私章与存档的《变卖屋契》中的邱某甲私章确实不一致。对被告提供的证据6，原告表示该收条是被告自己写的，原告不知情。四第三人表示不清楚。对被告提供的证据7，原告认为该证据是被被告方抢走的。四第三人认为该证据能证明四第三人权利被侵犯的事实。对被告提供的证据8，原告认为是非法的。四第三人认为其取得是违法的。对被告提供的证据9，原告及四第三人认为与本案无关。对被告提供的证据10，原告认为邱某庚的证言与陈某某的证言相矛盾，其所说是不真实的。陈某某的证言所说属实，但其没把抢屋契的事情说出来。对邱某辛的笔录无异议。四第三人认为证人应当出庭作证，不出庭就无法律效力。其中邱某庚讲到后又重写一份《变卖屋契》，重写后的《变卖屋契》应经双方当事人确认，否则无效。陈某某因与被告有亲属关系，故不能作为证人且其所说内容也不属实。邱某辛因其患中风，其也记不清以前的事情，故其陈某不可信。对被告提供的证据11，原告认为不属实，证人讲到的平屋原告方未出卖过。四第三人认为单凭证人证言无法证实被告要证明的事实。
就原、被告提供的上述证据，本院综合认证如下：
原、被告均提交的《变卖屋契》因各方当事人对其真实性均无异议且与第三人在举证期限外提交的加盖有宁波市鄞州区房地产管理处档案证明专用章的《变卖屋契》相一致，故本院对该份《变卖屋契》系有关部门存档的《变卖屋契》的事实予以确认，但原告提供的该证据并不能证明原告主张的事实。买卖本契和契税交款书，本院对其真实性予以认定，该证据可证实被告取得讼争房屋后办理了相关手续并交纳了相应费用的事实。但不能证明原告对房屋买卖不知情的事实。原告提供的证据3不能证明原告主张的该两枚私章系被告方私刻的事实。原告提供的邵梅卿户口本虽为复印件，但结合第三人徐某己提交的户口本中的记载，考虑到“邵梅卿”与“邵美青”发音相同且被告所指的“邵美青”与原告所称的“邵梅卿”双方均认为是原告邱某甲的母亲，故本院对“邵梅卿”与“邵美青”系同一人的事实予以确认，但原告母亲名字书写上的不同并不能推出是被告方私刻原告母亲私章的结论。土地征照征收清册中原告要证明的事实已由被告提交的土地房产所有证予以证实。邱某丙及徐某丁的证明，因他们已作为第三人参加诉讼，故其证言应视为当事人的陈某，而且从徐某丁的陈某中可知徐某丁在文化大革命期间就知道了原告母亲将宁波房屋出卖的事实。原告执笔的《变卖屋契》和收据，可证实原告及其母亲邵梅卿在1967年12月20日就有意将位于宁波市X镇邱某大队新宅漕楼房一间及平房一间作价1000元出卖给被告邱某乙的事实和原告方于2008年2月27日收取其中300元房款的事实。尽管原告认为该证据系被告方强迫其出具，其也未收到过钱，因无相应证据证明，本院不予采信。对被告提供的第6项证据，尽管原告有异议，但原告自己也承认“…（母亲）还说秀清给500元钱，手续都办好了。我是不想把祖传房子卖掉的…”，结合证人邱某辛、邱某庚的和第三人徐某丁的陈某，本院有理由相信该收据是被告母亲为收取房款所出具的，故对该证据本院予以认定。根据土地房产所有证的记载，可证实讼争的房屋系邱某定、邵美青、邱某甲、邱某丙、邱某华共有的事实。同时也可证明两份《变卖屋契》中的出卖人邵美青与土地房产所有证中载明的邵美青写法一致的事实。被告提供的房产证与土地证可证实讼争房屋现产权登记在被告名下，讼争房屋的土地性质已转为国有的事实。邱某村村民委员会的证明严格意义上讲属出具该证明的行为人的个人证言，因其就该事实出具的证言不符合证据的形式要件，本院不予认定。证人邱某庚、陈某某、邱某辛尽管未出庭作证，但因相关的证人年事已高，陈某某现在上海且行动不便，邱某庚、邱某辛有病在身，被告也提供了相应证据并向本庭提出申请，本庭也对上述证人进行了核实并予以准许，故上述证人可以通过书面形式作证。证人陈某某尽管与被告有利害关系，但其陈某的与作为事件亲历者的原告在庭审中的陈某[原告陈某由其执笔的《变卖屋契》和收据由陈某某和邱某惠（被告儿子）于1968年2月27日拿走]基本一致。被告现也认同陈某某的讲法，故本院认定由被告儿子邱某惠在证人陈某某陪同下到原告家将原告执笔的《变卖屋契》和300元收据取走的事实。尽管被告对证人邱某庚的证言有异议，但由原告执笔的《变卖契约》中的其中一间平屋因故未列入买卖范围系不争事实，故对由原告执笔的《变卖契约》中的出卖标的物及价款做相应的更改，重新书写一份《变卖契约》也是情理之中。原告自己也承认母亲到宁波来过，回来后讲邱某清给了500元，手续都办好了，我怪母亲主意太大，见钱什么也不管了。因此邱某庚陈某的其根据原告母亲和被告方要求重新书写一份《变卖契约》，更符合当时的客观事实，故本院对证人邱某庚陈某的该事实予以认定。原告对被告提交的证人邱某辛证言无异议，尽管四第三人认为邱某辛患中风，其陈某不可信。由于四第三人未提供证据证明邱某辛不具备作证能力，且本院与邱某辛接触后也未发现有此情形，结合邱某辛也参与了讼争房屋买卖过程的事实，故本院对邱某辛的陈某予以认定。原告提交的由邱某辛签名的证明，经本院向邱某辛核实后其表示原告确到证人处来过，叫证人在原告已写好的纸上签名，具体情况也不清楚了，故本院对该证据不予认定。至于证人张某某的证言，因其未出庭作证，且也无其他证据印证，在原告及四第三人有异议的情况下，本院对该证据不予认定。
综上，本院认定事实如下：
原告父亲邱某亭、母亲邵梅卿、原告邱某甲、姐姐邱某丙和妹妹邱某华有位于原宁波市X镇邱某大队新宅漕(原前漕底)的楼房一间和平房一间。1952年后，原告全家先后迁往上海居住。1955年至1956年左右，原告父亲邱某亭死亡。1968年2月27日左右，被告邱某乙儿子邱某惠在被告妻弟陈某某陪同下到原告家，由邱某惠将由原告邱某甲书写的《变卖屋契》和收到300元房款的收据带回宁波。在原告邱某甲执笔的《变卖屋契》中载明，甲方邵美青、子邱某甲将位于宁波市X镇邱某大队新宅漕(原前漕底)的楼房一间和平房一间作价1000元出卖给乙方邱某乙，变卖屋契的落款日期为1967年12月20日。在原告邱某甲出具的收据中载明，于1968年2月27日收到邱某乙买房第一期付款300元，该收据的落款日期为1968年2月27日。因由原告邱某甲执笔的《变卖屋契》中的平屋一间未列入买卖范围，原告母亲邵梅卿以自己及原告名义重新与被告订立了《变卖屋契》，该《变卖屋契》由证人邱某庚执笔，约定出卖的房屋为楼房一间，价款为710元。之后，原告母亲邵梅卿收取了剩余的410元房屋。被告也实际接手了讼争的房屋，并于1975年6月办理了相应的契税交付手续。讼争的房屋于1991年以被告名义办理了房屋所有权证和国有土地使用证。1999年，原告妹妹邱某华死亡，其合法继承人有母亲邵梅卿、丈夫徐某丁、儿子徐某己和徐某戊。2005年，原告母亲邵梅卿死亡。
本院认为：根据相关证据和事件亲历人的陈某，可以认定讼争房屋出卖事宜由原告母亲邵梅卿具体经手，原告也参与其中的事实。原告认为讼争房屋出卖系被告方强迫所为，存档的《变卖屋契》系被告方私自制作，因无证据证明，本院难以采信。存档的《变卖屋契》根据查明的事实，制作时原告邱某甲确未在场，但结合由原告邱某甲执笔的《变卖屋契》和其所出具的收据，作为买受人的被告有足够理由相信邵梅卿以自己和原告名义出卖讼争房屋是得到了原告的授权。而且从原告的陈某看，其也知道母亲将讼争房屋出卖给被告的事实，对此，原告在长达40年的时间内并未提出异议，应认定原告也认可了母亲处分房屋的行为。根据土地房产所有证的记载，讼争房屋系邱某亭、邵梅卿、邱某甲、邱某丙和邱某华共有，被告在买房时也已看过该土地房产所有证，应当知晓这一事实，故在买房过程中理应征得邱某丙和邱某华的同意。但由于该事件发生在40多年前，我们不能以现在的眼光和法律要求去严格要求当时的买卖行为。原告陈某讼争的系其祖传房屋，按照当时的农村风俗习惯，在作为一家之主的父亲死亡后，母亲和唯一的成年儿子是有权代表全家处分家中的财产，故被告与原告及其母亲商讨买房事宜并订立相关契约，也是符合当时的风俗习惯。事实上，根据第三人徐某丁的陈某及第三人邱某丙与原告和邵梅卿的特殊关系，本院有足够理由相信邱某丙和邱某华是知晓当时卖房的事情，她们在长达几十年的时间内也未就此提出过异议。鉴于上述情形，考虑到被告买受讼争房屋支付了相应的对价，买受并使用讼争房屋已逾40多年，讼争房屋的土地性质也进行了变更，故本院认定被告与邵梅卿及原告之间的房屋买卖行为有效。综上，比照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则若干问题的意见〉（试行）》第89条、第196条的规定，判决如下：
一、驳回原告邱某甲的诉讼请求；
二、驳回第三人邱某丙、徐某丁、徐某己、徐某戊的诉讼请求。
案件受理费160元，由原告邱某甲负担80元，四第三人共同负担80元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政税务局预算外资金，账号：x，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审原号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审判长朱银春
审判员丁锡涛
人民陪审员沈可珍
二00九年十二月十日
代书记员车懿宗
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