原告（反诉被告）：应某某，女，X年X月X日出生，汉族，无固定职业，住（略）。
委托代理人：赵功意，宁波市恒欣法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：王某，女，X年X月X日出生，汉族，宁波市鄞州职业教育中心教师，户籍所在地（略），现住（略）。
被告（反诉原告）：史某某（系被告王某丈夫），X年X月X日出生，汉族，宁波市望春监狱干警，户籍所在地（略），现住（略）。
两被告共同委托代理人：蔡士勇，浙江红邦律师事务所律师。
原告应某某诉被告王某、史某某房屋买卖合同纠纷一案，于2009年12月7日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员卢树立适用简易程序进行审理。期间，原、被告申请庭外和解，本院依法予以准许。两被告在答辩期间提起反诉，本院经审查后予以合并审理。本案于2010年1月25日公开开庭进行了审理。原告应某某及其委托代理人赵功意，被告王某、史某某到庭参加诉讼；后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭进行审理，于2010年5月25日再次公开开庭进行了审理，双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告应某某起诉称：2009年3月11日，原告通过宁波市南天房地产经纪有限公司（以下简称“南天房产公司”）与被告王某订立《存量房屋买卖中介合同》（以下简称“房屋买卖合同”）一份，约定将原告所有的坐落在（略）下应某道紫郡小区X幢X号X室的房屋出售给被告王某，房屋总价款为x元，被告应某合同签订后先付定金x元，同年3月30日前再支付x元，并提供有效的按揭资料委托南天房产公司办理剩余房款x元的银行按揭手续；同时还约定，如被告方因信誉问题或不能提供有效的按揭资料等，无论何种理由被银行全部或部分拒绝，则被告方最迟应某同年4月18日前向原告付清所有款项，逾期视为违约。合同签订后，被告仅支付了定金x元后，却不再履行合同约定的其他义务。同年4月19日，原告与被告史某某、王某共同到南天房产公司签订了补充协议一份，约定将产权申请人变更为被告史某某（两被告系夫妻），产权交易时间变更为同年4月20日，首付款变更为x元，并由被告先交给中介公司，待交易所出具受理单后再由中介公司转交给原告。剩余x元房款由被告办理20年公积金贷款；协议仍约定如被告方因信誉问题或不能提供有效的按揭资料等，无论何种理由被银行全部或部分拒绝，则被告最迟应某2009年6月20日前向原告付清购房款，如不能付清则视作违约，同时把已过户到被告名下的房屋权证全部重新过户到原告名下，过户所需的一切费用均由被告承担，同时被告方必需按房款总价x元的35%支付原告方违约金。补充协议签订后，原、被告于同年4月20日办理了产权过户手续，被告亦依约支付了首付款x元，该房屋的契证、产权证、土地证（以下简称“三证”）也于同年5月中旬过户到了被告史某某名下。产权过户后，两被告既不依约去办理按揭手续，也不付清购房款。为此，原告于2009年6月26日致函被告王某，明确通知其解除合同，并要求其按补充协议的约定承担违约责任，但两被告却置之不理。为此请求判令：1、依法确认原告与两被告签订的房屋买卖合同解除；2、两被告将讼争房屋的产权过户到原告名下，并承担产权过户的所有费用；3、两被告支付原告违约金x元。审理中原告增加诉讼请求，如法院经审理认为，原、被告签订的房屋买卖合同不能解除的话，则应某令两被告应某付剩余房款x元，并支付违约金x元。
被告史某某、王某答辩并反诉称：两被告系夫妻，并通过南天房产公司向原告购买房屋，与原告签订了房屋买卖合同及补充协议是实。合同签订后，两被告也按约向原告支付了定金x元及首付购房款x元，现该房屋的三证也已过户到了被告史某某名下。对剩余购房款更不是被告不愿支付，而是由于原告的行为使两被告无法办理银行按揭手续。2009年6月19日，被告史某某在接到南天房产公司办理按揭手续的通知后积极配合原告按约去银行办理了剩余购房款x元的按揭手续，由于该天被告王某因无法请假不能去银行在按揭材料上签字，当时银行方面表示可以事后补签，但原告却单方面撕毁了已经由被告史某某与原告共同签好了字的按揭材料，才导致了按揭手续至今未能办理，故致被告未能支付剩余房款的责任在原告。请求驳回原告的诉讼请求，并提起反诉称：被告史某某于2008年12月曾将一间房屋出卖，支付了个人所得税7000元，按有关政策规定，出卖人在2年内又购置新房的，被告支付的上述个人所得税可以抵扣。由于已经办好的银行按揭资料被原告撕毁的违约行为，致被告支付的上述个人所得税无法抵扣。故请求判令原告继续履行合同，办理按揭手续并交房，支付两被告延迟履行违约金x元，支付两被告本可抵扣的个人所得税7000元。审理中，两被告调整反诉请求：请求判令原告继续履行合同，协助两被告办理按揭贷款手续，并交付房屋；另外，赔偿两被告经济损失x元和7000元；并请求：如法院支持原告原来的诉讼请求，则双方约定的违约金过高，请求人民法院依法予以调整。
原告应某某针对被告王某、史某某的反诉答辩称：被告未依约办理按揭手续，也未及时付清房款，显属违约，而原告并无违约行为，更不存在原告迟延履行的事实，故无需支付所谓的迟延履行违约金；依照补充协议的约定，两被告的行为已经导致合同解除，原告也已经书面通知了两被告合同解除的有关事宜，故原告无需继续履行合同；至于被告主张的可抵扣的个人所得税问题，与原告无关。故请求驳回两被告的反诉请求。
本诉原告应某某为证明自己的诉讼主张所依据的事实，向本院提交了下列证据：1.原告与被告王某签订的存量房屋中介买卖合同、原告与被告史某某签订的补充协议各一份，拟证明原、被告存在房屋买卖关系，补充协议第五条明确约定，被告最迟应某2009年6月20日前付清剩余购房款x元，而两被告并没有履行，已经构成违约的事实；2.2009年6月19日原告与中介公司的电话记录一份，拟证明被告王某在接到南天房产公司办理按揭的电话通知后仍然不肯去银行办理按揭贷款的事实；3.通过申通快递发给被告王某的解除房屋买卖合同通知书、快件详情单、快递投递查询单各一份，拟证明因为两被告在2009年6月20日前没有办妥按揭手续或付清房款，构成违约后，原告于２００９年６月２６日向被告王某发出了解除房屋买卖合同的通知书，该通知书被告已经收到，房屋买卖合同已经解除的事实；4.南天房产公司工作人员于2009年6月23日转发给原告的由被告王某当天发送的短信一条，用以证明被告王某表示要到2009年6月24日才同意去办理按揭手续的事实。
本诉原告提供的证据，两被告质证后认为：对全部证据的真实性没有异议，但是对第1、2项证据的证明对象有异议，认为证据1不能证明被告违约，被告并没有在6月20日前因为信誉有问题或不能提供有效的按揭资料而导致被银行拒绝贷款的事实，不属于补充协议约定的被告应某以现金方式付清购房款的情形，被告并未构成违约；第2项证据不能证明被告王某不肯去银行办理按揭手续的事实，被告王某是在6月19日下午才接到中介的电话通知，由于被告王某系职教中心教师，工作比较特殊，该天下午学校又要开会，故王某明确告诉过中介，下午肯定不能去银行，等礼拜一再看看。因此，这不能说被告违约。对第3项证据，被告收到该通知后，也多次与中介打过电话，要求中介协调解决，但原告却坚持要求解除合同，要么让被告再加10万元，原告的该要求使被告无法接受；对第4项证据，认为正好证明了被告是同意去办理按揭手续的。
本诉被告为证明自己的抗辩理由及诉讼主张所依据的事实，向本院提交了下列证据：1.南天房产公司工作人员陈君佳出具的证明及原告的银行卡各一份，拟证明原告与被告史某某已经于2009年6月19日办妥了有关被告的银行按揭贷款手续，当时由于被告王某未到场，原告就在签字后的第二天将已经办好的按揭资料撕毁以及原告也已经于6月19日向银行办妥了开户手续的事实；2.（略）职业教育中心学校公告一份，拟证明被告王某在6月19日不去银行签字是因为当天下午第3节课后，学校要召开教师会议，故其不能去银行的事实；3.被告王某和南天房产公司员工戎某某短信记录，6月19日晚上戎某某电话通知被告王某，问王某何时有空去银行签字，王某回答其等礼拜一再说，到礼拜一的时候，王某答应某某某要等到礼拜三其会去银行签字的，结果在礼拜二（即6月23日）其就收到了戎某某的短信，告诉其原告已经撕毁了按揭资料上的签字。从而证明被告王某在6月19日之后积极联系中介去银行办理按揭贷款的补签字手续，后因原告将已经签好字的按揭资料撕毁，使被告王某无法在按揭资料上办理补签字手续，从而导致银行按揭手续一直无法办理的事实；4.税务代保管资金专用收据一份，拟证明这是被告史某某的一套房屋在2008年12月10日卖掉，缴纳了个人所得税纳税保证金7000元，按规定如果在2009年12月10日前重新买进房屋的话，该笔税就可抵扣的事实。
被告王某、史某某提供的证据，原告应某某质证后认为：对第1、2项证据的真实性没有异议，但认为原告撕毁资料的时间不是第二天，而是6月23日9时左右，而且原告在去撕毁前还给中介打过电话，中介告诉其王某现在还不肯去签字，他们正在进一步做王某的思想工作的情况后才去撕毁的；对第2项证据，认为该证据与本案没有关联性，因为合同约定19日是办理按揭手续的最后期限；对第3项证据，认为中介方已经在6月18日将办理按揭手续的时间通知了被告史某某，被告史某某也将该情况告诉了被告王某，被告王某没有时间去办理按揭手续的理由是不能成立的；对第4项证据，认为该证据也与本案无关。
此外，被告史某某还向本院提出申请，要求证人戎某某出庭作证。本院经审查，予以准许。
证人戎某某在庭审中陈述：（1）补充协议上第五条的内容是原来买卖合同中就有的，原来约定首付房款应某2009年3月30日前支付，但合同签订后被告王某就想不买这套房子，准备违约，就要求其出面与原告协调，可是原告方却不同意被告违约，否则按合同办理，钱一分不退。后来经过其再三做工作协调，两家终于同意继续履行原来的买卖合同，但时间大概已经是4月15日了，已经超过了原来约定的付款时间，因此，为保证合同能继续履行下去，双方就在其公司于4月19日签订了补充协议，对有关事项重新作了约定。当时原告已经对被告很不信任，就提出要将首付款先汇入其公司账户，但其公司是不能收取这此款项的，第二天是其与原、被告双方一起到银行办好首付款手续的。关于付契税问题，按规定一般是过户后（指受理之日起）一个礼拜后就可付税的。但由于被告为了减少税额，托关系什么的，确实拖了半个月。当时原告方确实很着急，总是给我们打电话，以为被告方故意在拖，其实倒不是。对按揭资料，中介公司一般理解是指出现信用卡透支或者被上黑名单等情况而被银行退回来的话，必须在约定时间即6月20日前将余款补上；（2）讼争房屋的三证，最后一本做出的落款时间是2009年6月8日，其公司拿到三证的时间已经是六月十几号了；（3）2009年6月19日办理按揭手续的事情是在6月18日通知原、被告双方的，但第二天除被告王某未到场外，原告及被告史某某均到场签字，被告王某因故未到场，银行方面表示是可补签的，且按揭资料也是齐全的；（4）6月19日晚，其确实再次与被告王某联系过，是约定去银行签字的时间，但王某说要等礼拜一再说。6月22日（即礼拜一）被告王某曾电话联系其，准备于6月24日去银行签字；6月23日被告王某再次发短信给其，要求证人与其确认是24日上午还是下午去银行签字，证人告知其原告已经撕毁了已签字的资料。此后，被告王某要求证人联系原告并要求继续履行合同，证人也与原告进行过联系，但原告提出继续履行合同房价必须在原来的基础上增加10万元，否则就解除合同，被告王某不同意。
对证人证言，原、被告均没有异议。
对原、被告提供的证据，本院认为，被告对原告提交的证据的真实性均没有异议，原告对被告提供的第1、2项证据的真实性也没有异议，故本院对原告提供的全部证据及被告提交的第1、2项证据的真实性予以确认；对被告提交第3项证据，结合证人戎某某的证言、原告提供的证据及双方的陈述，本院认为，该证据所要证明的事实与当时的客观事实基本相符，故本院对该证据的真实性予以确认；对被告提交的第4项证据，本院认为，该证据系税务部门出具，故本院对该证据的真实性予以确认。对证人证言，本院认为，该证人系南天房产公司为原、被告办理房屋买卖的主要经办人之一，其陈述的内容与原、被告的陈述及双方提供的证据拟证明的事实基本相符，故本院对该证言予以确认。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定案件事实如下：
2009年3月11日，原告应某某通过南天房产公司与被告王某签订存量房屋买卖中介合同一份，约定将原告所有的坐落在（略）下应某道紫郡小区X幢X号X室的房屋以x元的价格出售给被告王某，合同载明：被告应某合同签订后即付定金x元，同年3月30日前支付x元，并提供有效的按揭资料委托南天房产公司办理余款x元的20年银行组合按揭贷款；如因被告信誉问题或不能提供有效的按揭资料等，无论何种理由被银行全部或部分拒绝，则被告最迟应某4月18日前向原告付清所有款项，逾期视为违约。此外，合同还就其他事项也作了约定。合同签订后被告即按约支付了定金x元，但未按约向原告支付首付款x元，并向中介提出违约请求。后经中介方工作人员做工作，双方表示继续履行合同。同年4月19日，原告应某某与被告史某某、王某共同到南天房产公司签订了补充协议一份，约定将买受房屋的产权申请人变更为被告史某某，产权交易时间变更为2009年4月20日，首付款调整为x元，按揭数额变更为剩余房款x元的20年公积金贷款。补充协议仍约定若因被告信誉问题或不能提供有效的按揭资料等，无论何种理由被银行全部或部分拒绝，则被告最迟应某2009年6月20日前向原告以现金形式付清该笔房款；并约定：如不能付清的视作被告违约，同时把已过户到被告名下的房屋权证全部重新过户到原告名下，过户所需的一切费用均由被告承担，同时被告还需按房款总价x元的35%作违约金支付原告，被告支付的中介费、代办费、按揭服务费不作退还。补充协议签订后，原、被告即按约于次日办理了上述房屋的产权过户（指受理）手续，被告亦依约向原告支付了首付款x元。2009年6月中旬，南天房产公司拿到了已过户到被告史某某名下的上述房屋的“三证”后，即于6月18日通知原、被告双方于2009年6月19日下午到指定银行办理剩余房款x元的按揭手续。当晚被告史某某又通知了被告王某需共同去办理按揭手续的情况。2009年6月19日下午，南天房产公司工作人员向指定银行提交了有关被告提供的按揭资料，原告应某某及被告史某某先后分别在有关资料上签字确认，同时银行也为原告应某某开设了放贷帐户，但被告王某未到场。当晚，南天房产公司工作人员戎某某向被告王某询问，问其何时去银行签字被告王某表示要到礼拜一（即6月22日）再说。2009年6月22日，被告王某电话告知戎某某，表示其要到礼拜三（即6月24日）才会去银行补办按揭贷款的签字确认手续。2009年6月23日11时09分，被告王某发短信给戎某某，表示其明天上午9点左右有空，要求戎某某告诉其银行的地址及所要带的材料等。戎某某即将该短信转发给原告，并要求原告予以配合。之后，戎某某又电话将原告已经把由原告与被告史某某签过字的按揭资料撕毁的事告知了被告王某。此后，被告王某要求中介做工作，表示要求继续履行合同。戎某某又将该情况告知了原告，原告提出房价必须在原来的基础上增加10万元，否则就解除合同，但被告王某不同意。2009年6月26日，原告以特快专递的方式向被告王某寄送解除房屋买卖合同通知书一份，表示与被告解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任。2009年7月3日，被告王某收到该通知后，再次要求戎某某做工作，希望能继续按原合同履行，但原告表示不同意，由此双方产生纠纷。
本院认为：原告应某某与被告王某签订的房屋买卖合同以及原告应某某与被告史某某签订的补充协议均系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，双方应某按约履行。两被告虽然分别只在一份合同中签字，但两被告系夫妻，又共同参与了该房屋买卖的全过程，故应某认定两被告对该房屋买卖合同及补充协议内容完全知晓。合同履行过程中，南天房产公司工作人员于2009年6月18日通知双方于次日下午去指定银行办理按揭贷款手续。而按揭贷款是两被告为实现履行合同约定的付款义务的方式之一，原告在此项活动中仅是为被告实现目的之协助义务。因此，是否积极办理按揭手续是两被告能否实现合同目的的一项既关键而又十分重要的工作。双方签订的补充协议在列举“因信誉问题”或“不能提供有效按揭资料”等事项外，还载明“无论何种理由被银行全部或部分拒绝，则乙方（即被告方）最迟应某2009年6月20日前向甲方（即原告方）以现金方式付清该笔房款。如不能付清的视作乙方违约，同时把已过户到乙方名下的房屋权证全部重新过户到甲方的名下，过户所需要的一切费用均有乙方承担”。该约定不但明确了被告的最后履行期限及补救措施，而且还明确了解除合同的事由。由于被告王某未在约定的最后履行期限内积极完成银行按揭贷款的办理工作，应某为该贷款已被银行全部拒绝。两被告则应某按约在2009年6月20日前向原告以现金方式付清该款。现两被告也未支付，已构成违约，且由于被告的违约行为致使原告作为买卖合同的出卖人不能实现合同目的，原告依法享有合同解除权，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故两被告除应某承担违约责任外，还应某承担合同被解除的责任。现原告之诉，理由正当，应某支持。故两被告还应某按约将现过户到被告史某某名下的诉争房屋重新过户到原告应某某名下；同时承担相应某违约责任。但双方对违约金的约定过高，依法应某调整。由于原告没有提供实际损失的相关证据，本院按被告未付款的银行利息酌情确定金额。至于两被告已支付的定金及预付款，囿于民事诉讼的审理范围仅限于当事人的诉讼请求，两被告在本案中始终没有主张，因此本院在本案中不作处理，可由双方协商解决或另行主张权利。此外，由于本案系被告违约造成，故两被告的反诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一、二款《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告应某某分别与被告王某、史某某签订的存量房屋买卖中介合同及补充协议；
二、被告史某某协助原告应某某将坐落在（略）下应某道紫郡小区X幢X号X室的房屋重新过户到原告应某某名下，过户中所产生的费用由被告史某某负担，限被告史某某在本判决生效后十日内履行完毕；
三、被告王某、史某某支付原告应某某违约金x元，限两被告在本判决生效后十日内履行完毕；
四、驳回被告王某、史某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应某依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费x元，减半收取反诉案件受理费125元，合计诉讼费x元，由原告应某某负担6224元，被告王某、史某某负担x元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政税务局预算外资金，帐号：x，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审原号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审判长陈建军
审判员卢树立
审判员丁锡涛
二0一0年六月五日
代书记员黄某娟
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