云南省高级人民法院
民事判决书
（2007）云高民一终字第X号
上诉人（原审被告）云南银塔电力工程有限公司。住所地：昆明市东郊何家院(云南省送变电公司院内)。
法定代表人甘某某，董事长。
委托代理人马巍、王某某，云南兴天平律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告）吴某某，女，汉族，X年X月X日出生。
委托代理人薛冰峰，云南鑫金桥律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人云南银塔电力工程有限公司(以下简称银塔公司)因与被上诉人吴某某租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院(2007)昆民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2007年10月22日受理后依法组成合议庭，于2007年11月8日对本案进行了调查。上诉人银塔公司的委托代理人马巍、王某某，被上诉人吴某某的委托代理人薛冰峰到庭参加了调查。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下事实：银塔公司与吴某某于2003年12月15日签订了一份《房屋租赁合同》，约定吴某某承租银塔公司位于昆明市X路X号院内的房屋三幢及院内全部场地、通道(建筑面积约6000平方米，占地面积约2200平方米)。该租赁物的房屋实际坐落于环城南路X号，所有权人是银塔公司，土地使用者为云南省送变电工程公司。2005年10月10日，云南省送变电工程公司出具了《情况说明》，同意银塔公司将该土地使用权出租给吴某某。房屋租赁合同签订当日，双方就租赁物的改建事宜还签订了一份《房屋改建委托合同》，就租赁房屋改造建设及建设资金的筹措和管理事宜约定了各自的权利和义务，其中明确凡因执行《房屋改建委托合同》发生的争议，如不能协商解决，可向昆明仲裁委员会申请仲裁。2005年8月22日，双方因租赁合同的履行产生纷争，银塔公司将吴某某诉至法院，该案经一、二审审理，最终由云南省高级人民法院于2006年11月30日作出(2006)云高民一终字第X号民事判决，判决确定：根据涉案租赁房屋被拆除的面积和拆除期间，2005年上半年吴某某应付给银塔公司的租金为x.09元。租赁合同履行过程中，租赁房屋发生了改造，租赁物现状是一号楼已经改造完成；二号楼已被拆除，尚未重建；三号楼除一楼铺面继续由吴某某在使用及2-X层除银塔公司两户职工使用的4间房外，其余已搬空，门窗也已拆除；大院现在堆放着二号楼拆除的建筑垃圾。吴某某已按每半年105万元的租金标准向银塔公司支付了2005年下半年及2006年全年的租金315万元，吴某某认为根据终审判决确认的改造期间的租金数额和改造至今未能完成的现状，吴某某2005年下半年至2006年全年只应支付租金x.27元，故提起了本案诉讼，要求银塔公司退还多支付的租金x.73元。诉讼中，就双方因《房屋改建委托合同》发生的争议，昆明仲裁委员会于2007年7月26日作出昆仲裁（2007）X号裁决书，裁决认定环城南路X号三栋楼的改造、拆除、装修等行为系由银塔公司实施，对三栋楼改造、拆除、装修的不利后果应当由银塔公司承担。
一审法院认为，双方所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方应按合同约定履行各自的义务并享有合同约定的权利。按照生效的仲裁裁决的认定，作为出租人的银塔公司在租赁期内对租赁房屋进行了拆除，尚未重建，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；……”的规定，再结合双方《房屋租赁合同》第三条第三项“商场改造期间不收租金……改造期间租金顺延。分段改造期间租金按实际经营面积占总承租面积比例计算租金”的条款约定，按照拆除房屋占租赁房屋面积比例，在银塔公司拆除租赁房屋至房屋重建的期间内，吴某某只应按照每半年x.09元向银塔公司交付租金，因此，吴某某2005年下半年和2006年全年实际支付了租金为315万元，多支付租金x.73元，银塔公司占有该部分租金依法无据，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”。银塔公司应向吴某某予以退还多收取的租金x.73元。但此笔多支付的租金系吴某某在双方对拆除租赁房屋的责任主体发生争议的背景下自愿支付的，直至本案审理过程中仲裁庭才裁定银塔公司是拆除租赁房屋的行为人和责任主体，银塔公司也才自此知晓取得利益没有合法根据，吴某某要求返还利息的主张缺乏法律依据，不予支持。遂依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第二百三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告云南银塔电力工程有限公司于本判决生效后十日内退还原告吴某某多支付的租金x.73元；二、驳回原告吴某某的其他诉讼请求”。案件受理费x.85元，由银塔公司负担。
一审判决宣判后，银塔公司不服，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，改判驳回吴某某的诉讼请求，由吴某某承担本案一、二审诉讼费。其理由是：1、根据云南省高级人民法院(2006)云高民一终字第X号《民事判决书》，不能得出上诉人应减收被上诉人租金的结论。2、昆明仲裁委员会昆仲裁（2007）X号裁决书错误认定事实，依法不能作为认定本案事实的依据。一审认定事实错误，导致错误判决。
被上诉人吴某某答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回银塔公司的上诉请求，维持一审判决。
调查中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，银塔公司提出X号楼实际是被拆毁，楼体大部分还存在，只是丧失了使用功能，X号楼吴某某一直在使用，一审判决遗漏对《会议纪要》等事实的认定，对云南省高级人民法院(2006)云高民一终字第X号民事判决的内容引用不完整。吴某某提出一审判决遗漏了对双方2004年7月19日改造费用结算清单的认定。双方对一审判决认定的其余事实无异议。对双方无争议的事实，本院予以确认。
银塔公司提交了撤销仲裁裁决申请书、昆明市中级人民法院受理通知书、缴费通知书，以证明昆明仲裁委员会在审理双方房屋改建合同纠纷中存在程序违法、认定事实错误、裁决结果损害社会公共利益，银塔公司已依法申请昆明市中级人民法院撤销该裁决。吴某某认为申请书不能否认仲裁裁决书的效力，裁决与一审无直接关联。
关于租赁物的使用情况，在本院组织双方实地勘查和对相关证据进行质证后，对于2005年下半年至2006年年底的租赁物状况，银塔公司表示以一审判决和云南省高级人民法院(2006)云高民一终字第X号民事判决的确认为准。
关于银塔公司提出一审判决遗漏《会议纪要》等事实和吴某某提出一审判决遗漏对双方改造费用结算清单的认定的问题，经审查，因涉及《房屋改建委托合同》履行过程中双方发生的争议，一审认为双方已选择仲裁的方式解决，对仲裁裁决认定的事实予以确认，不属于遗漏事实。
关于银塔公司提出一审判决对云南省高级人民法院(2006)云高民一终字第X号民事判决的内容引用不完整的问题，本院审查后认为，一审判决所作表述并无不当。
在本案审理中，昆明市中级人民法院于2007年12月18日作出（2007）昆民一初字第X号民事裁定：驳回银塔公司撤销昆明仲裁委员会（2007）X号仲裁裁决的申请。
另经审查，双方租赁合同约定的租赁面积没有明确每一栋楼的面积，总面积与房屋所有权证记载的面积有出入。经征询双方当事人意见，银塔公司和吴某某均要求按合同约定面积计算租金。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：昆明仲裁委员会昆仲裁（2007）X号裁决书能否作为认定本案事实的依据，租赁房屋拆除重建的后果应由谁承担，相应的租金应如何确定。
银塔公司认为，昆明仲裁委员会昆仲裁（2007）X号裁决书不能作为认定本案事实的依据，吴某某违约拆房，后果应由吴某某承担。2004年8月19日的《会议纪要》已明确“会议仅就承包施工进行协商，最终形成议案交董事会审议决定”。吴某某是明知的且该会议并未商定施工的起止日期。后银塔公司董事会作出决议，未通过《关于西岳庙X号、X号楼改造方案的议案》并及时通知了吴某某。银塔公司从未同意吴某某拆毁X号楼。昆明仲裁委员会昆仲裁（2007）X号裁决书不顾双方确认的事实，作出错误认定。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实，无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。双方签署的《会议纪要》足以推翻昆仲裁（2007）X号裁决书认定的事实。另根据云南省高级人民法院(2006)云高民一终字第X号民事判决对拆除、改造期及2005年上半年租金计算的表述，“拆除及改造”期到2005年6月22日结束，从2005年6月23日开始，租金恢复至以前的水平，并不能推定出2005年下半年及以后的租金仍然按10个月的“拆除及改造”期的方法计算。
吴某某认为，银塔公司董事会决议不具有真实性、合法性，不能作为定案依据，银塔公司撤销仲裁裁决的申请已被驳回，一审法院依据生效的仲裁裁决书对相应事实作出认定和判决并无不当。房屋拆除、改建未能完成，一审法院依据房屋不能使用的事实，依法判决银塔公司退回吴某某多支付的租金是正确的。
本院认为，银塔公司与吴某某签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同履行过程中，因房屋改造，银塔公司出租给吴某某的部分租赁物不能使用，吴某某要求退还多支付的租金，双方发生争议。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据昆明仲裁委员会作出的昆仲裁（2007）X号裁决，涉案房屋改造、拆除、装修等行为系由银塔公司实施，不利后果应当由银塔公司承担。结合双方在《房屋租赁合同》中对商场分段改造期间按实际经营面积占总承包面积比例计算租金的约定，一审认定2005年下半年至2006年年底，吴某某多支付租金x.73元，判决银塔公司予以退还并无不当。银塔公司主张昆明仲裁委员会昆仲裁（2007）X号裁决书不能作为认定本案事实的依据；吴某某违约拆房，后果应由吴某某承担，依据不足。根据双方《房屋改建委托合同》的约定，凡因执行《房屋改建委托合同》发生的争议，向昆明仲裁委员会申请仲裁。就双方因《房屋改建委托合同》发生的争议，昆明仲裁委员会作出了昆仲裁（2007）X号裁决。银塔公司认为昆明仲裁委员会在审理双方房屋改建合同纠纷中存在程序违法、认定事实错误、裁决结果损害社会公共利益，向法院申请撤销该仲裁裁决。昆明市中级人民法院审理后作出（2007）昆民一初字第X号民事裁定，认为银塔公司申请撤销昆明仲裁委员会（2007）X号仲裁裁决的理由不能成立，驳回了银塔公司的申请。此外，昆明仲裁委员会作出的裁决是建立在对房屋改造过程中形成的一系列证据进行审查认定的基础上，仅凭其中一份《会议纪要》和由银塔公司单方作出的决议等并不能说明整个房屋改造的情况，吴某某对银塔公司作出的决议也不予认可，银塔公司主张《会议纪要》足以推翻仲裁裁决认定事实的理由不充分。另，本院(2006)云高民一终字第X号民事判决，是对房屋拆除、改造期间应付的租金作出确认，并未认定在改造期满后，没有完成改造，租金也要恢复以前的水平。因房屋未能在双方约定的期限内完成改造，部分租赁物尚不能使用，银塔公司认为自双方约定的改造期满，租金即应恢复至以前的水平，依据不足。
综上所述，银塔公司的主张缺乏相应的事实和法律依据，上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x.85元，由云南银塔电力工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。云南银塔电力工程有限公司如果不按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若云南银塔电力工程有限公司不自行履行本判决，吴某某可在本判决履行期限届满后二年内向云南省昆明市中级人民法院申请执行。
审判长王某祥
审判员段菁
审判员吴某宏
二OO八年五月二十一日
书记员许萍萍
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