四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2007）成民终字第X号
上诉人（原审被告）成都三原房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区X路X－X号。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人戴某某，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。系成都三原房地产开发有限公司职员。
委托代理人晋某，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。系成都三原房地产开发有限公司职员。
被上诉人（原审原告）杨某某，男，xxxx年xx月x日出生，汉族，住（略）。
委托代理人吴某某，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
委托代理人郑某某，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
上诉人成都三原房地产开发有限公司（以下简称三原公司）因与被上诉人杨某某商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2006）都江民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，1、三原公司原来的企业名称为都江堰三原房地产开发有限公司。2006年1月11日，三原公司的名称变更为成都三原房地产开发有限公司。2、2000年10月3日，杨某某、三原公司签订《都江堰市商品房购销合同》（合同编号三原司№：045），约定由杨某某购买三原公司开发的位于都江堰市X镇迎宾大道名为“名都新城”的商品房一套，其中与本案有关的约定有：商品房的建筑面积为98.30平方米（其中分摊公用建筑面积为“／”平方米），实际面积以市房管局最后核定为准。每平方米的价款为890元，购房款共计x元。杨某某如一次性付清房款，将享受3％的优惠，即实际付款额为x元。合同签订后杨某某依约给付了全部购房款x元，三原公司也交付了房屋。3、三原公司在此前向公众（包括杨某某）发出的售房宣传资料上载有“零公摊”字样。2002年2月9日，杨某某的房产证颁发后，房产证载明的公摊面积为6.51平方米。
原审判决认定上述事实采信了以下证据：都江堰市商品房购销合同一份、名都新城宣传资料一份、房产证复印件一份、企业名称变更登记资料复印件、购房款发票以及双方的陈述等。
原审判决认为，1、三原公司在宣传资料上载明“零公摊”，该记载明确、具体，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定具有重大影响。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，在杨某某与三原公司签订购房合同后，三原公司在其宣传资料上所作的“零公摊”的明确表述应当视为合同内容。三原公司所称“零公摊”只是针对商铺而非住宅，因与事实不符，不能成立。此外，在合同的正文中，三原公司在“建筑面积98.3平方米”后使用了“分摊公用面积为‘／’平方米”的表述。该表述同样文意明确，足以使购房者产生三原公司所售之房没有或免收公摊面积房款的认识。综合三原公司的宣传资料以及签订的合同内容，足以认定三原公司向杨某某作出了所售之房没有或免收公摊面积房款的意思表示，三原公司应当履行。在杨某某的房屋产权证上明确载明的公摊面积为6.51平方米，即三原公司所收房款中包含了公摊面积房款，三原公司的这一行为已构成违约。故杨某某要求三原公司退还公摊面积房款的主张成立。但因杨某某选择了一次性付款的方式，享受了三原公司给予的3%的优惠，因此在退款金额上也应对该因素予以考虑，三原公司应退房款为890元×6.51平方米×97%=5620.1元，杨某某要求三原公司退还5620.1元的诉请合理合法，依法应予支持，超出该部分的诉请不予支持。2、关于本案诉讼时效问题，诉讼时效应从杨某某知道或应当知道其权利被侵害的时间开始计算，能够引起诉讼时效中断的情形只有两种，三原公司的履行行为和杨某某的主张行为。本案中，杨某某提供的最后一次主张权利的证据是2004年9月9日的会议记录，该证据应予采信，自此日起杨某某的诉讼时效重新计算，杨某某于2006年8月28日向原审法院起诉，并未超过诉讼时效期间。三原公司抗辩杨某某诉讼时效已过，不予支持。据此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、三原公司于判决生效之日起十五日内返还杨某某购房款5620.1元。二、如果三原公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回杨某某的其他诉讼请求。案件诉讼费314.29元，由杨某某负担31.43元，三原公司负担282.86元。
宣判后，原审被告三原公司不服，向本院提出上诉称：上诉人从未对住宅的购买者承诺过“零公摊”，原审法院认定上诉人多收了被上诉人购房款缺乏事实依据；名都新城业主委员会与上诉人达成协议并承诺不再向三原公司提出任何经济要求，2004年9月9日的会议内容与“零公摊”没有任何关系，只不过是在业委会单方的记事本上出现了“零公摊”三个字而已，且该次记录不具有原始性和完整性，该证据不应采信。故请求撤销原审判决，依法予以改判或发回重审。
被上诉人杨某某二审答辩称，原审判决正确，请求维持。
在二审诉讼中，当事人双方均未提供新证据。一审判决所采信的证据经一审庭审质证，符合证据的使用规则，二审亦予以采信，作为认定本案事实的证据。经二审审理查明的事实与一审一致。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，当事人双方在上诉过程的争议焦点主要在两个方面：一是上诉人收取公摊面积房款的行为是否构成违约；二是被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。现就上述争议焦点的认定分述如下：
一、上诉人收取公摊面积房款的行为是否构成违约。上诉人在其售房的宣传资料上载明“零公摊”，该记载明确、具体，其对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的影响是显而易见的。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，在上诉人与被上诉人签订购房合同后，上诉人在其宣传资料上所作的“零公摊”的明确表述应当视为合同内容。上诉人称“零公摊”只是针对商铺而非住宅，因该主张缺乏事实依据，不能成立。此外，在合同的正文中，上诉人在“建筑面积98.3平方米”后使用了“分摊公用面积为‘／’平方米”的表述。该表述同样文意明确，足以使购房者产生上诉人所售房屋没有或免收公摊面积房款的认识。综合上诉人的宣传资料以及签订的合同内容，足以认定上诉人向被上诉人作出了所售房屋没有或免收公摊面积房款的意思表示，上诉人应当履行这一合同内容。在被上诉人的房屋产权证上明确载明的公摊面积为6.51平方米，上诉人的这一行为已构成违约。故被上诉人要求上诉人退还公摊面积房款的主张成立，但因被上诉人选择了一次性付款的方式，享受了上诉人给予的3%的优惠，因此在退款金额上也应对该因素予以考虑，上诉人应退房款为890元×6.51平方米×97%=5620.1元。故对被上诉人要求上诉人退还公摊面积房款的诉讼请求，本院依法予以部分支持。
二、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效。被上诉人为证明其没有超过诉讼时效，在原审中提交了六份名都新城业主所作的会议记录，时间分别为2002年12月26日、2003年1月9日、2003年6月4日、2003年12月21日及2004年9月9日，参加人员有名都新城业主委员会成员、上诉人及当地相关政府部门人员，内容包括绿地减少、零公摊、消防通道、违章建筑、围墙等问题。上诉人对上述证据，特别是对2004年9月9日的会议记录持有异议，认为该份记录第一页是被上诉人的特别授权代理人及业主委员会成员徐文华亲笔书写，其余是郑某某记录。在第一页至第二页之间有被撕毁的痕迹，且仅在第一页的会议主题上有“零公摊”字样，没有与会者签名。
对此本院认为，其一，2004年9月9日的会议记录虽然第一页与第二页笔迹不同，明显为两人记录，被上诉人对此的解释为，当天因郑某某迟到，会议开始时的记录由同为业主委员会成员的徐文华担任。本院认为被上诉人所作的解释是合乎常理的，且一次会议先后由两人担任记录并不能成为记录不真实或不合法的理由。至于上诉人以徐文华系本案被上诉人的特别授权代理人为由否认其所作的记录，缺乏法律依据。其二，第一页与第二页之间虽有被撕毁的痕迹，但根据该份记录中第一、二页的内容能够前后连贯的情况分析，没有充分的理由否认该份记录的完整性。其三，2004年9月9日会议记录的会议主要问题中明确记载有“0公摊”的字样，已经能够证明名都新城业主在此次会议中就零公摊问题提出主张。同时，被上诉人提交的其他几份会议记录，在有业主、上诉人及有关职能部门人员参加会议的记录中，均有双方就零公摊问题进行协商的记录。本院根据这些记录的时间及内容综合分析评判，认为被上诉人提交的六份会议记录具有真实性。上诉人提出会议记录没有与会者签名的意见，因会议记录不同于会议纪要，参会者是否签名不是其必备条件，且上诉人没有提供充分的证据和理由否定记录的真实性，故上诉人的该意见不能成立。该六份会议记录能够相互印证，足以证明名都新城业主自2002年起就零公摊问题向上诉人主张权利，并一直通过向相关部门反映等方式寻求解决。被上诉人的诉讼时效自2002年至2004年9月期间多次因召开协商会议而导致中断，最后一次诉讼时效中断的时间为2004年9月9日，自此日起，被上诉人的诉讼时效重新计算，被上诉人于2006年8月28日向原审法院起诉，并未超过诉讼时效期间。上诉人主张被上诉人的诉讼时效已过不能成立，本院不予支持。上诉人提交的2003年6月16日其与名都新城业主委员会的《物业移交协议》及2003年5月14日《关于名都新城物业移交及有关问题协调会会议纪要》，拟证明零公摊问题已经解决完毕。本院认为，上述两份证据系上诉人与名都新城业主委员会就物业管理问题达成的协议，其与本案零公摊问题没有关联性，本院不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费及其他诉讼费用的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费50元，由上诉人成都三原房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长杨某
代理审判员周文
代理审判员王敏
二○○七年九月四日
书记员于洋
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