四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2008）成民终字第X号
上诉人（原审原告）邱某某，女，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
委托代理人李华东，四川恒和信律师事务所律师。
委托代理人张田伦，四川恒和信律师事务所律师。
上诉人（原审原告）赵某，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
委托代理人李华东，四川恒和信律师事务所律师。
委托代理人张田伦，四川恒和信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都成龙房地产开发有限责任公司。住所地：成都市龙泉驿区X街X号。
法定代表人蒋某某，经理。
委托代理人付能清，四川南北律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）成都龙泉航天市场有限公司。住所地：成都市龙泉驿区航天综合市场。
法定代表人杨某某，总经理。
委托代理人夏军，四川元绪律师事务所律师。
委托代理人刘小凤，四川元绪律师事务所律师。
上诉人邱某某、赵某因与被上诉人成都成龙房地产开发有限责任公司（以下简称成龙房产公司）、成都龙泉航天市场有限公司（以下简称航天市场公司）其他房地产开发经营合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2007）龙泉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邱某某、赵某的委托代理人李华东、张田伦，被上诉人成龙房产公司的委托代理人付能清、被上诉人航天市场公司的委托代理人刘小凤到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审判决认为，原、被告所签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，应受法律保护。被告收取了原告的办证费用，应视为被告接受原告委托代为其办理分户国有土地使用权证，因此被告负有为原告办证的合同义务，被告辩称其无办证的合同义务不能成立。而且，国有土地使用权证与房屋所有权证均为原告所购房屋必不可少的权属证明文件，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，该项协助义务是房地产开发企业应尽的法定义务，违反该法定义务应承担违约责任。对此最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条定有明文，即：由于出卖人的原因，买受人自合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中原告至今未能取得所购房屋的国有土地使用权证，其原因是由于被告未履行法定协助义务和约定办证义务所致。被告违约的事实清楚，应当承担相应的违约责任。原告要求被告办理土地使用权证并支付违约赔偿金的诉讼请求，合法有据，应予以支持。至于赔偿金的数额根据合同法第一百一十三条有关可预见性规则的规定，结合原告可能存在的损失等具体情况，酌情予以确定。由于第三人与原告不存在商品房买卖合同关系，也不是原告所购商品房的开发建设单位，因此在本案中不应承担责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、“中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告成都成龙房地产开发有限责任公司在取得龙泉驿区X镇航天综合市场主楼建设项目国有土地使用权证后60日内，提供必要的证明文件，协助原告邱某某、赵某办理其所购位该综合市场主楼X单元X楼X号商品房的国有土地使用权证；二、被告成都成龙房地产开发有限责任公司于判决生效后10日内给付原告邱某某、赵某赔偿金8712元。
宣判后，原审原告邱某某、赵某不服向本院提起上诉。其理由是：一、原审法院将人数众多的集体诉讼适用简易程序审理，有违客观、公正；二、原判决要求被上诉人在取得国土使用权证之后才为上诉人办理分户国土使用权证，不具有可执行性；三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条对逾期办证违约金的计算标准有明确规定，不应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条来确定本案违约金数额。故请求撤销原判，改判被上诉人在判决生效后90日内为上诉人办理所购商品房的国有土地使用证，并支付违约金x元。
被上诉人成龙房产公司答辩称，上诉人没有真正意义上的损失，其请求的违约金过高，每日万分之二计算违约金没有法律依据，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人航天市场公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，2002年6月6日，上诉人与成龙房产公司签订了《商品房销售合同》，约定由上诉人购买成龙房产公司开发的位于龙泉驿区航天综合市场主楼X单元X楼X号商品房l套，房屋总价款为x元。合同签订后，上诉人按约支付了全部购房款及其他配套设施费共x元（含土地证费500元），成龙房产公司为上诉人办理了房屋所有权证，房屋的土地使用权证一直未办。
1995年5月24日，四川成龙建筑工程有限责任公司（以下简称成龙建司）与航天市场公司签订了土地转让协议，约定航天市场公司将航天综合市场内的A楼、B楼、主楼的土地开发权转让给成龙建司，航天市场公司负责办理产权手续。协议签订后，航天市场公司将转让土地交付给了成龙建司，成龙建司和成都成龙房地产开发有限责任公司进行了综合市场A楼、B楼、主楼的商品房开发建设。成龙建司与航天市场公司因土地转让费等问题存在纠纷，航天市场公司一直未与成龙房产公司及成龙建司办理转让的航天综合市场内A楼、B楼、主楼的土地使用权变更登记手续，成龙房产公司及成龙建司未取得转让土地的国有土地使用权证。
上列事实，有《商品房购销合同》；交付购房款的票据；（2005）龙泉民初字第X号民事判决书，成都市中级人民法院（2006）成民终字第X号民事判决书、当事人一致陈述等证据予以证实。
本院认为，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。上诉人要求成龙房产公司办理土地使用权证的诉讼请求，合法有据，应予以支持。上诉人至今未能取得所购房屋的国有土地使用权证，其原因是由于成龙房产公司未履行办证义务。成龙房产公司违约的事实清楚，应当承担相应的违约责任。双方虽未对逾期办证的违约责任作出相应的约定，上诉人主张应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定成龙房产公司的违约责任，符合该司法解释的规定。但《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”上诉人没有举证证明具体的损失情况，加之成龙房产公司已实际交付了房屋，办理了房屋所有权证书，成龙房产公司未办理国土地使用权证并不影响上诉人对房屋的使用，仅未办理国土使用权证造成的损失毕竟有限。上诉人主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条有关约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求调低的规定，原审判决确定由成龙房产公司向上诉人支付8712元违约金数额基本恰当，本院予以维持。
因航天市场公司现尚未向成龙房产公司办理航天综合市场A楼、B楼、主楼的国有土地使用权证，而成龙房产公司取得国有土地使用权证后方能办理分户权证，故原审判决判令成龙房产公司在取得国有土地使用权证后60日内，协助上诉人办理所购房屋的国有土地使用权证，并无不当。
最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条第（三）项规定：共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的民事案件，不适用简易程序审理。本案不是共同诉讼，故原审法院适用简易程序进行审理，并无不当之处。上诉人的该主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费用按照原判确定的执行；二审案件受理费400元，由上诉人邱某某、赵某负担。
本判决为终审判决。
审判长赵某
代理审判员张争
代理审判员胡眉岩
二00八年三月三日
书记员雷鹏
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