海南省海南中级人民法院
民事判决书
（2002）海南民二终字第X号
上诉人（原审被告、反诉原告）海南儋州新志盛房地产有限公司。住所地：儋州那大志盛宾馆。
法定代表人郑某，该公司董事长。
委托代理人汪某，志盛宾馆总经理。
委托代理人符定福，海南为先律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）海南省汽车运输总公司。地址；海口市内。
法定代表人陈某，该公司总经理。
委托代理人姜丹，海南外经律师事务所律师。
委托代理人林某甲，男，海南省汽车运输总公司儋州公司副经理。
原审第三人林某乙，男，３４岁，那大志盛宾馆服装店业主。
原审第三人刘某，男，成年，那大志盛宾馆一楼科信电脑业主。
原审第三人莫某，男，成年，那大志盛宾馆一楼文林某馆业主。
原审第三人邝某，女，成年，那大志盛宾馆一楼祥和电讯业主。
原审第三人孔某，男，成年，那大志盛宾馆一楼电器业主。
上诉人海南儋州新志盛房地产有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（２００１）儋民初字第６３７号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人海南儋州新志盛房地产有限公司委托代理人汪某、符定福、被上诉人海南省汽车运输总公司委托代理人姜丹、林某甲、原审第三人林某乙均到庭参加诉讼。原审第三人刘某、莫某、邝某、孔某已经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审认定，１９９４年４月２５日原告与海口志盛实业有限公司签订《租赁合同》一份，约定原告将其位于儋州市那大人民大道９５号楼房（现人民大道２１５号）一栋从二楼起建筑面积２１００平方米租赁给海口志盛实业有限公司，原一楼已出租的铺面在原合同履行完毕后收回租赁给海口志盛实业有限公司。原告同意将后院内的空地作为志盛公司停车场。由原告管理并收取停车费（凡车站大院内场地，原告均可随时使用，但必须安排海口志盛公司停车位置，面积不小于篮球场）。租赁期限１０年。从１９９４年４月１日至２００５年３月３１日止。收回铺面租期与主楼租期相同。租金交付从１９９５年４月１日起至２００５年３月３１日前三年每年租金１８万元，从第四年起每年租金比上一年递增３％，即第四年为１８．５万元，第五年为１９万元，第六年为１９．５万元，第七年为２０万元，第八年为２０．６万元，第九年为２１．２万元，第十年为２１．８万元。合同生效后先支付租金５万元，装修期满后即付完第一年租金，即１９９５年４月１日付完第一年租金余款１３万元（装修期十个月，从１９９４年６月１日至１９９５年３月３１日，付完第一年租金方可营业）。租金每年上缴两次，第一季度交完上半年租金，第三季度交完下半年租金。原告应确保志盛公司的营业用电，如电力不足需增容的费用由志盛公司负担。合同还约定，承租方可以转租。同时还约定，合同期满后，志盛公司装修不可拆卸部分和新建的附楼不得拆除，无条件归原告所有。志盛公司在营业中所购置的移动设备自行处置或交原告方折旧转让。如原告违约应赔偿志盛公司用于酒店全部投资及费用，如志盛公司违约造成原告的全部损失应当赔偿，如不按期缴交租金，每延期一个月罚款５０００元，延期一年取消合同，原告并可没收志盛公司投入的一切财产。合同签订后，１９９４年５月２３日，海口志盛实业有限公司登记注册儋州志盛房地产公司并开始着手经营租赁物，那大志盛宾馆系基于租赁物开办。１９９９年１０月１５日经儋州工商局核准儋州志盛房地产公司更名为海南儋州志盛房地产有限公司，２００１年４月２５日又更名为海南儋州新志盛房地产有限公司。１９９４年８月２２日，原被告双方根据《租赁合同》第一项第二款的规定签订《铺面租赁合同书》，原告将大楼主楼底层两间铺面（靠近那大百货大楼，面积９６．６平方米）租赁给被告，租期与大楼相同，即从１９９４年９月１日至２００５年３月３１日止，租金每月３５１８元，从１９９４年９月１日至１９９５年３月３１日共七个月租金为２４６２６元，１９９５年４月１日至１９９８年３月３１日前三年每年租金４２２１６元，从第四年起每年租金比上年递增３％，即第四年租金为４３４８２元，第五年为４４７８６元，第六年为４６１３０元，第七年为４７５１４元，第八年为４８９３９元，第九年为５０４０８元，第十年为５１９２０元。付款方式为１９９４年９月１日至１９９５年３月３１日共七个月租金在９月１５日前缴清，从１９９５年４月１日至２００５年３月３１日每年分两次缴清，第一季度缴完上半年租金、第三季度缴完下半年租金。１９９５年２月１５日原被告双方签订《铺面租赁补充合同》，约定原告将位于志盛宾馆后面的旧仓库加租给被告，租金每月２００元，租期从１９９５年１月１日至２００５年３月３１日，租金的交付方式与大楼主楼底层两间铺面相同。１９９６年７月因客运大楼兴建而终止履行。１９９５年４月２４日，为解决被告电力增容问题，双方签订了《补充协议书》，约定由原告出资２００００元改装变压器，其余不足部分由被告负责。１９９５年１０月１日，原被告双方签订《铺面租赁合同书》，约定原告将其主楼底层原戈运宏承租的铺面租赁给被告使用，租期从１９９５年１０月１日至２００５年３月３１日，租金从１９９５年１０月１日至１９９８年３月３１日每年９８８８元，从１９９８年４月１日起每年租金比上一年递增３％，即１９９９年租金１０１８５元，２０００年租金１０４９０元，２００１年租金１０８０５元，２００２年租金１１１２９元、２００３年租金１１４６３元，２００４年租金１１８０７元，２００５年租金１２１６１元。１９９５年１０月１日至１９９５年１２月共三个月的租金２４７２元，在１９９５年１０月１日前一次性交清，以后每年第一季度缴清上半年租金，第三季度缴完下半年租金。１９９５年１０月１日，原被告双方就原陈某山承租的大楼底层铺面签订《铺面补充合同》，约定租期从１９９６年１０月１日至２００５年３月３１日止（陈某山的租期至１９９６年７月３１日到期，约定原告方必须在１９９６年９月１５日前铺面移交），租金从１９９６年１０月１日至２０００年９月３０日按每年１２０００元计，从２０００年１０月１日起每年比上一年递增３％，即２０００年１０月１日至２００１年９月３０日年租金为１２３６０元，２００１年１０月１日至２００２年９月３０日年租金为１２７３０元，２００２年１０月１日至２００３年９月３０日为１３１１１元，２００３年１０月１日至２００４年９月３０日为１３５０４元，２００４年１０月１日至２００５年３月３１日半年租金为６９５５元。付款方式从１９９６年１０月１日至１９９６年１２月３１日共２４７２元租金在１９９６年１０月１日前一次性缴清，从１９９７年１月份起至２００５年３月３１日每年分两次付款，第一季度缴上半年租金，第三季度缴下半年租金。１９９６年９月１２日双方仍就该铺面重新签订《铺面补充合同》，内容除第一期付款数额为３０００之外，其余条款与内容均不变。原告就该铺面的租金系从１９９６年１０月１日起收取。１９９６年１２月３１日，原张鸿亮承租的大楼底层铺面到期，１９９７年１月１日，原被告双方就该铺面签订《铺面租赁合同书》，约定租期从１９９７年１月１日至２００５年３月３１日止。从１９９７年１月１日至１９９９年１２月３１日按年租金１６０６８元计，从２０００年起每年租金比上年递增３％，付款方式同上。后因原承租人无法按时腾退房屋，经工商管理部门调解，至１９９７年６月１４日原被告双方签订《铺面移交协议》移交该铺面。此前该铺面的租金原告并未收取。原告１９９０年１２月３１日已将原大楼底层铺面一间出租给中国银行儋州市支行，租期从１９９０年１２月３１日至２０００年１２月３１日止。该铺面到期后，因被告自２０００年３月起拖欠租金，故原告并未将该铺面收回出租给被告。双方签订这六份租赁合同后，被告依约进行装修经营，并上缴租金。被告还将大楼底层铺面转租给本案第三人林某乙等人。从２０００年３月起，被告开始拖欠租金，经原告多次追收，被告均无力缴付，至２００１年１月２日，被告向原告递交《报告》一份，承认拖欠原告租金，并承诺在四月底前付清２０００年度租金，如未能付清，可按双方合同约定的违约条款处理，同意原告收回志盛宾馆的经营权及宾馆财产所有权。被告承诺期限届满后，实际并未支付。从２０００年３月起至本案起诉前即２００１年８月止，被告已拖欠原告租金达４０６５９２．６０元。原审认为，双方所签合同为有效合同，合同签订后，原告依约将租赁物交付被告管理使用，但被告自２０００年３月起拖欠原告巨额租金至今，且在原告多次追偿，被告又作出承诺后，仍无法支付租金，被告的行为已明示毁约，原告诉请对方偿付租金并请求判决解除合同，应予支持。根据原被告之间签订的《租赁合同》违约条款，承租方逾期一年不能缴付租金，出租方有权收回宾馆的经营权及投入的财产，况且被告在《报告》中再次对依约履行及违约条款作了承诺。这是当事人真实意思表示，故应受法律保护。被告反诉原告多收电费，因电费收取并非本案合同调整范围，可另行起诉。被告反诉原告不按合同约定划定停车场及将通道出租给其，亦无事实依据，应依法驳回。被告反诉原告迟交原陈某山、张鸿亮承租的铺面造成的损失请求，因原被告双方就该铺面均已重新签订合同，形成新的合意，且原告在铺面交付之前并未收取被告的租金，被告并无实际损失，故该项请求应予驳回。被告反诉原告不按合同约定将中行承租到期的铺面收回承租给其，因被告自２０００年３月起已无法缴付租金，原告行使不安抗辩权，中止其履行义务，符合法律规定，应予支持。对被告反诉原告增设卡拉ＯＫ厅，影响其营业，造成经济损失１０万元的请求，属侵权之诉，本案不宜合并审理。至于被告与第三人等签订的转租合同，应认定有效，但该合同赖以成立的主合同即《租赁合同》因原告请求解除而使其失去存在的基础，因此，应予解除。据此判决：一、解除原告海南省汽车运输总公司与被告海南儋州新志盛房地产有限公司于１９９４年４月１５日签订的《租赁合同》及相关的１９９４年８月２２日、１９９５年１０月１日、１９９７年１月１日三份《铺面租赁合同书》、１９９５年２月１５日《铺面租赁补充合同》、１９９５年４月２０日《补充协议书》、１９９５年１０月１日，１９９６年９月１２日两份《铺面补充合同》、限被告在本判决生效之日起二十日内退出承租物，并交还原告管理使用，偿付自２０００年３月起至本判决生效之日止的租金。逾期不付，则加倍支付迟延履行期间的利息。被告经营期间增设的财产按合同约定归原告所有。二、解除被告海南儋州新志盛房地产有限公司与第三人林某乙于２００１年１月１日、与刘某于２００１年１１月２７日、与莫某于２０００年１２月１日、与孔某于２０００年９月５日、与邝某于２００１年５月１１日分别签订的《铺面租赁合同》，限第三人于本判决生效之日起二十日内退出承租铺面，并交还原告管理使用。被告海南儋州新志盛房地产公司应退还多收租金（自本判决生效之日起至合同期满）给第三人，限本判决生效之日起十日内付清，逾期不付，则加倍支付迟延履行期间的利息。三、驳回被告海南儋州新志盛房地产有限公司的全部反诉请求。案件受理费９０８３元，反诉费９６０４元，由被告海南儋州新志盛房地产有限公司负担。
宣判后，被告、反诉原告海南儋州新志盛房地产有限公司不服提起上诉称：原审认定事实不清，程序错误，判决缺乏法律依据，请求撤销原判，依法改判，支持上诉人上诉请求。理由是：１、被上诉人主体资格不合格，被上诉人下属分支机构儋州车站与上诉人之间存在租赁合同关系，且儋州车站是经依法登记注册的非法人组织，它才是适格主体。２、被上诉人多收上诉人电费约２０余万元，增加上诉人经营成本，原审对该项反诉请求不审理错误。３、被上诉人未依约提供停车场，使上诉人在别处停车和少收客户停车费，造成上诉人经济损失９５４８０元，应予赔偿。４、被上诉人违约占用１４平方米的通道，占用时间７７个月，共损失７３９２０元，应予赔偿。５、被上诉人迟延两个月交付原陈某山铺面，损失８０００元；迟延１２个月交付原张鸿亮铺面，损失４８０００元；迟延交付原中行铺面，损失３２０００元，共计８８０００元，应予赔偿。６、在外电停电时，被上诉人没有保证上诉人的正常用电。７、原审判决合同解除后上诉人增设的财产归被上诉人所有，无法律依据。被上诉人海南省汽运总公司答辩称：１、我方委托总公司的何永祥以儋州分公司名义与上诉人签订了租赁合同，合同虽以分公司名义签订，但总公司对其行为是认可的，我方作为法人单位对分支机构进行统一管理。故作为法人对其分支机构的权利完全有权行使诉权。２、我方没有多收电费且该项请求亦不属本案合同诉讼的审理范围。３、我方已依约提供停车场给上诉人，且合同约定停车费由我方收取，上诉人不存在任何损失。４、我方没有给被上诉人提供通道的义务，合同对此有明确约定。５、原陈某山、张鸿亮铺面均已重新签订合同，且在交付前我方并未收取分文租金，故不存在租金损失。６、中行铺面未交付是因为对方先行违约，故我方行使先履行抗辩权，不存在违约。且上诉人所有反诉请求已过诉讼时效，不应支持。７、合同解除后，上诉人所增设财产归被上诉人所有，是双方合同约定的违约条款，是当事人真实意思表示，应当有效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
经审理查明：原审认定的关于双方当事人签订七份租赁合同及合同主要内容、履行情况、违约事实，本院予以确认。另查明，被上诉人系国有法人企业，对其分支机构经营的资产实行统一管理，行使最终处分权。被上诉人授权委托何永祥以汽运总公司儋州公司名义与上诉人签订了１９９４年４月１５日的总租赁合同。后双方又依据总租赁合同陆续签订了六份分租赁合同。合同上均有被上诉人的委托代理人何永祥签名，儋州公司盖章。对此签约行为被上诉人均表示认可。儋州公司系被上诉人下属的经登记注册的非法人组织，其对被上诉人授权其经营的国有资产无处份权。１９９４年４月１５日的租赁合同第一条第三款规定，被上诉人应将后院内的空地提供给上诉人作为停车场。１９９７年３月２日，被上诉人书面通知上诉人到公司协商解决停车场问题。１９９４年４月１５日合同还约定，被上诉人应确保上诉人营业用电。１９９５年４月２４日，双方就电力增容问题达成“补充协议书”，并以此进行了电力增容。在此之前，确因电力不足曾发生供电不正常情况。１９９７年１月１日，双方就原张鸿亮铺面签订一份《铺面租赁合同书》，１９９７年６月１４日，双方就该铺面又签订《铺面移交协议》，并约定从合同签订之日移交铺面。１９９６年９月１２日，双方就原陈某山铺面签订一份《铺面补充合同书》，约定从同年１０月１日起开始履行。２０００年３月起上诉人开始拖欠租金，截止被上诉人起诉前即２００１年８月共拖欠租金４０６５９２．４０元。２００１年１月２日，上诉人书面报告被上诉人，承诺在２００１年４月底以前缴清２０００年的全部租金，如逾期不缴付，愿以１９９４年４月１５日合同中约定的违约条款执行，即出租方收回宾馆经营权及投入的所有不动产。
以上事实有下列证据证明：
１、１９９４年４月１５日签订的《租赁合同》；
２、１９９４年８月２２日签订的《铺面租赁合同书》；
３、１９９５年２月１５日签订的《铺面租赁补充合同》；
４、１９９５年４月２４日签订的《补充协议书》；
５、１９９５年１０月１日签订的《铺面租赁合同书》；
６、１９９６年９月１２日签订的《铺面补充合同书》；
７、１９９７年１月１日签订的《铺面租赁合同书》；
８、１９９７年６月１４日签订的《铺面移交协议》；
９、２００１年１月２日上诉人向被上诉人提交的报告；
１０、拖欠租金清单；
１１、１９９６年８月２９日上诉人给儋州公司的《通知》；
１２、１９９６年８月２９日上诉人给儋州市工商局的《申请报告》；
１３、１９９７年３月２日儋州分公司给上诉人的通知；
１４、占用通道照片及停车场照片；
１５、１９９０年１２月３１日原儋州汽车站与中国银行儋县支行签订的《房屋租赁合同书》；
１６、第三人林某乙、刘某、莫某、孔某、邝某提交的租赁合同及缴租金凭证；
１７、各方当事人在庭审中的陈某。
以上证据均经庭审质证，足资认定。
本院认为，双方当事人签订的所有租赁合同，内容合法，意思表示真实，是有效合同，双方均应依约履行。上诉人对拖欠被上诉人租金的事实予以承认，但在原审时对被上诉人提起反诉，主张被上诉人在履行合同过程中存在违约行为，在二审，上诉人还就被上诉人的主体资格提出异议。故本案二审争议焦点有四点：一是被上诉人主体资格是否合格；二是被上诉人是否多收取电费，该请求应否合并审理；三是被上诉人在合同履行过程中是否存在违约行为；四是双方约定的合同期满或解除后增值不动产无偿归属出租人条款是否合法。关于被上诉人主体资格是否适格。首先，作为原告必须是其合法权益或受其保护的合法权益受到侵害，依法提起诉讼，启动民事诉讼程序的当事人。该案中被上诉人系国有法人企业，对其分支机构经营的国有资产实行统一管理，并行使处分权。与上诉人签订１９９４年４月１５日的总租赁合同时，被上诉人授权委托何永祥以儋州公司名义与上诉人签订合同，以后的数份分租赁合同均由何永祥以儋州公司名义签订，并自行署名。故数份租赁合同均应认为是被上诉人授权委托儋州公司签订。儋州公司虽为依法登记注册的非法人组织，但对其经营的国有资产并无处分权，出租大宗国有资产是法人单位被上诉人才享有的权利。故上诉人拖欠巨额租金直接侵害了被上诉人的合法权益，被上诉人作为原告提起诉讼是适格的。其次，被上诉人与其分支机构儋州公司系上下级关系，二者具有共同的利害关系，其分支机构权益受侵害时，由法人主张权利提起诉讼，并无不妥。再次，上诉人对被上诉人的主休资格在一审时并无异议，并且应诉，视为对被上诉人主体资格的认可。关于被上诉人是否多收取电费，由于双方在总租赁合同中并无收取电费的权利义务的约定，故该问题不属本案合同审理范围，故不宜合并审理，可另行起诉。关于被上诉人是否存在违约，应不应当承担违约责任。１、停车场问题。双方在１９９４年４月１５日签订的租赁合同中约定，被上诉人应将后院内的空地提供给上诉人作为停车场，合同开始履行，诉讼时效开始起算。但１９９７年３月２日被上诉人书面通知上诉人到被上诉人公司协商解决停车场事宜，说明被上诉人对未提供停车场违约行为的承认，故诉讼时效从此时起重新起算。但直到２００１年１１月，被上诉人提起诉讼后，上诉人才提起反诉，故该请求已过两年诉讼时效，不予支持。２、占用通道问题。该通道原系张鸿亮承租铺面的组成部分。１９９７年１月１日，双方就该铺面签订租赁合同，约定面积约为５４平方米。１９９７年６月１４日，该铺面被移交上诉人，上诉人直到２００１年１１月才反诉主张被上诉人交付面积仅４０平方米，违约占用约１４平方米的通道，故该项上诉请求也已过诉讼时效，不予支持。３、原陈某山、张鸿亮铺面迟延交付问题。就陈某山铺面，双方于１９９６年９月１２日签订了租赁合同，１９９６年１０月１日移交；就张鸿亮铺面双方于１９９７年１月１日签订租赁合同，１９９７年６月１４日移交，直到２００１年１１月，上诉人提起反诉主张迟延交付的违约责任，故该请求已过诉讼时效，不予支持。４、中行铺面的租赁问题。中行铺面本于２０００年１２月３１日到期，根据双方当事人在总租赁合同中的约定，该铺面到期后应出租给上诉人，由于上诉人自２０００年３月起拖欠租金，经营状况严重恶化，已构成严重违约，被上诉人行使不安抗辩权，不构成违约。５、被上诉人在外电停电时未保证上诉人用电问题。因电力不足双方已于１９９５年４月２４日就电力增容问题达成协议，并进行了电力增容。上诉人无证据证明在电力增容之后，被上诉人存在不能保证上诉人正常用电的违约行为。关于双方约定在合同解除后或期限届满后，上诉人在承租经营期间增值的不动产归属被上诉人的条款是否合法有效。合同是双方当事人之间的“法律”，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体和他人利益，应认为是合法有效的，应当受法律保护。同时，在２００１年１月２日上诉人向被上诉人提出的《报告》中，再次承诺了这一违约条款，故这一条款反映了上诉人的真实意思表示，应依约履行。上诉人上诉请求缺乏事实法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币１８６８７元，由上诉人海南儋州新志盛房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长武雪丽
审判员苏庆华
代理审判员吕志飞
二00二年九月二十四日
书记员蓝海燕
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