山东省章丘市人民法院
民事判决书
（2006）章民重初字第X号
原告徐某甲
被告王某
被告徐某乙
原告徐某甲与被告王某、徐某乙房屋买卖合同纠纷一案，被告王某不服章丘市人民法院（2005）章民初字第X号民事判决，向济南市中级人民法院提起上诉，济南市中级人民法院以（2005）济民五终字第X号民事裁定，撤销章丘市人民法院（2005）章民初字第X号民事判决，发回章丘市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2006年的7月11日公开开庭进行了审理，原告徐某甲及委托代理人王某立，被告王某及委托代理人闫洪奇，被告徐某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐某甲诉称，被告王某与我的儿子即被告徐某乙签订房屋买卖协议后，于2004年1月搬到我位于昌盛街的房屋内居住。我坚决不同意，要求被告王某搬出，为此多次发生争吵，但被告王某拒不搬出。请求法院依法判令两被告签订的房屋买卖合同无效，责令被告王某从我的房子中搬出。
被告王某辩称，我系章丘市X镇X村民，在本村无其他宅基地和房屋，因此购买本村房屋符合法律规定。该房屋是被告徐某乙与原告分家所得，归徐某乙所有，虽然该房屋产权证未变更为被告徐某乙，但其产权已形成事实上的转移，村书记刘仲水、会计刘信德、校长赵海峰，作为见证人在购房协议上签字，该房已实际交付我入住二年之久，且购房款已全部交清，因此我与被告徐某乙作为合同主体是合法有效的。原告徐某甲虽然未在该购房协议上签字，但其将该诉争房屋的产权证、土地使用证交付于我的行为足以证明原告对我与被告徐某乙所签订购房协议的认可，也就是说原告也同意将该房卖于我。经章丘市X镇财政所批准，我已交纳了购房过户契税。综上我与被告徐某乙签订的购房协议是合法有效的，该协议不具备法律规定的无效合同构成要件，原告诉请无理无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告徐某乙辩称，我卖房子没有告知原告，他不知道，因为我又盖了新房子，这房子不用了，就想卖掉这老房子后让原告跟我一块去住新房子，没想到，卖出后原告不同意。
经审理本院认定本案事实如下：原告徐某甲是被告徐某乙的父亲。1998年前原告徐某甲与被告徐某乙在一起生活，住在白塔村X街X号。1998年原告徐某甲与被告徐某乙分家过日子，原告徐某甲曾口头提出昌盛街X号归被告徐某乙，另外一处新宅子归被告徐某乙的弟弟，但是两家都要有原告的房子，原告想到哪儿住，就到哪儿住。2002年冬季因为原告的小儿子结婚，原告从昌盛街X号搬到了新宅子居住。2003年被告徐某乙在白塔村集贸市场新建商用房，也从昌盛街X号搬了出去。2003年麦后，被告徐某乙认为昌盛街X号自己不住了，如果其父亲即原告徐某甲想住，可到被告徐某乙新建的集贸市场商用房去住，便找到本村村民谢元修，托其帮忙将当时已经闲居的白塔村X街X号住宅卖了。谢元修在被告徐某乙告知原告徐某甲知道卖房的事后，找到了没有住房的被告王某，经协商被告王某同意以价款8500元购买昌盛街X号。2003年12月17日，被告王某将8500元交付给谢元修，谢元修接着转给了徐某乙，并让徐某乙少要了100元，实际给了8400元。2003年12月18日晚，在距离原被告住所地不远的西类中学校长赵海峰开的饭店里，有白塔村党支部书记刘仲水、西类中学校长赵海峰在场见证，由白塔村当时的文书刘信德代笔，被告徐某乙、王某签订了昌盛街X号住宅买卖协议书，约定被告王某支付购房款8500元，购买昌盛街X号住宅。当时因为未将房屋所有权证书和建设用地使用权证书带去，因此协议书中注明“房主姓名可能是其父徐某甲”。2003年12月19日，被告王某到昌盛街X号打扫卫生，原告徐某甲到昌盛街X号将其原来使用的水缸和煤炭拉走，并将粪坑中的粪拉走。2003年12月22日，被告王某的姐夫黄继虎及其街坊杨立伟对昌盛街X号的房屋进行装修，黄继虎、杨立伟出庭作证，证明当日下午两点左右，原告徐某甲将昌盛街X号的房屋所有权证、建设用地使用证交付给被告王某。上述二证均载明房屋所有权人及土地使用者为原告徐某甲。隔了几天，被告王某搬入昌盛街X号居住。2005年3月29日，被告王某为办理昌盛街X号过户登记手续，向章丘市X镇财政所递交了契税纳税申报表，并根据规定交纳契税570元。上述事实由被告王某提交的原告的房屋所有权证书和土地使用权证书、房屋买卖协议、契税纳税申报表及契税完税证等所证实。因原告与两被告的房屋买卖行为发生纠纷，房屋未能过户。2005年11月16日原告诉来本院，要求确认两被告所签订的昌盛街X号房屋买卖协议无效，并判令被告王某从昌盛街X号住宅中搬出。
本院认为，本案争议的标的物昌盛街X号住宅为不动产，登记的房屋所有权人和土地使用权者为原告徐某甲，被告徐某乙无证据证明，其实际已经取得了上述房屋的所有权和土地使用权，因此对昌盛街X号住宅无处分权。被告王某通过街坊谢元修介绍，听说被告徐某乙通过分家得到了昌盛街X号住宅，在其村有关领导的见证下，与被告徐某乙签订了昌盛街X号住宅买卖合同，该合同属效力未定合同，需经权利人即原告徐某甲追认，方为有效。因此原告徐某甲对被告徐某乙的处分行为是否追认是本案的焦点，而原告的房屋所有权证、建设用地使用证的交付又是解决焦点问题的关键。被告徐某乙主张为处分昌盛街X号住宅，事先在原告不知情的情况下，拿走了原告的房屋所有权证、建设用地使用证，在与被告王某签订了买卖协议、被告王某交付了购房款后，被告徐某乙将上述权利证书交给了被告王某，但被告徐某乙没有其他的证据证明其上述主张，对此被告王某不认可，并辩称如果签订协议前，上述证书已经在被告徐某乙的手中，签订协议时被告徐某乙应当带去，或者按照徐某乙的说法，交付房款的同时交给了被告王某，签订协议时王某也应当带去，协议书中就不会注明：“房主姓名可能是其父徐某甲”。被告王某主张原告的房屋所有权证、建设用地使用证，是在与被告徐某乙签订买卖协议后，隔了几天原告徐某甲亲自交付的，并由证人黄继虎、杨立伟出庭作证，如果上述证人的证言可以采信，能够认定原告亲自将上述权利证书交付给被告王某，就应当视为原告徐某甲追认了被告徐某乙处分昌盛街X号住宅的行为，被告徐某乙与被告王某签订的昌盛街X号住宅买卖协议有效，否则无效。首先在2003年12月18日签订昌盛街X号住宅买卖协议时，该住宅的权利证书不在被告徐某乙的手中，也不在被告王某手中，否则买卖协议上不可能注明“房主姓名可能是其父徐某甲”。如果当时权利证书在徐某乙的手中或者在被告王某的手中，要么被告徐某乙或王某明确知道权利证书上房主的姓名，要么被告徐某乙或王某回家将权利证书拿到签订协议的地点，确认一下房主的姓名。因此被告徐某乙主张签订协议以前就将权利证书拿到手中，本院不予采信。其次在签订昌盛街X号住宅买卖协议的第二天，原告徐某甲就知道昌盛街X号住宅被儿子徐某乙处分了，在被告王某清扫昌盛街X号住宅院落时，原告徐某甲就去搬水缸和运煤炭，并将粪坑中的粪拉走，表明原告徐某甲当时默认了被告徐某乙的处分行为，否则昌盛街X号住宅的权利证书，原告是不会交给被告徐某乙或直接交付给被告王某。第三被告徐某乙的陈述有矛盾。他主张被告王某交付购房款后，他当时回家就将权利证书拿给了被告王某，但证人谢元修证明2003年12月17日将就将购房款交给了被告徐某乙，按被告徐某乙的陈述2003年12月17日权利证书就给了被告王某，这显然不能成立。不仅被告王某不认可被告徐某乙的陈述，2003年12月18日签订协议时，证人刘信德也证明没有权利证书。庭审中，被告徐某乙又主张是协议签订后交给的被告王某，这与前面的陈述自相矛盾。综上这几个证人的证言，可以认定昌盛街X号权利证书是原告徐某甲在签订协议后交付给被告王某的，因此被告徐某乙处分原告徐某甲昌盛街X号住宅的行为得到追认，被告徐某乙与被告王某签订的买卖房屋合同有效。被告王某主张其与徐某乙所签合同是有效的本院应当采信。原告要求法院依法判令两被告签订的房屋买卖合同无效，责令被告王某从昌盛街X号住宅中搬出，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费350元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长梁鲁民
审判员王某玺
审判员乔振洲
二○○六年九月一日
书记员彭丽丽
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