四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2008）成民终字第X号
上诉人（原审原告）刘某，男，xxxx年x月x日出生，汉族，住（略）。
委托代理人胡勇，四川君合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都龙泉航天市场有限公司。住所地：成都市龙泉驿区航天综合市场。
法定代表人杨某某，总经理。
委托代理人夏军，四川元绪律师事务所律师。
委托代理人刘某凤，四川元绪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川成龙建筑工程有限责任公司。住所地：成都市龙泉驿区X街X号。
法定代表人蒋某某，经理。
委托代理人付能清，四川南北律师事务所律师。
上诉人刘某因与被上诉人成都龙泉航天市场有限公司（以下简称航天市场公司）、四川成龙建筑工程有限责任公司（以下简称成龙建司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2007）龙泉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘某及其委托代理人胡勇，被上诉人航天市场公司的委托代理人刘某凤，被上诉人成龙建司的委托代理人付能清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认为，被告成龙建司借用被告航天市场公司的名义与原告签订《售房合同》，合同均由被告成龙建司实际履行，原告对二被告转让土地及所购房屋实际由被告成龙建司开发建设的事实亦知晓，故被告成龙建司才是该合同的真正主体，其辩称不是合同相对人，不应承担合同义务的主张不能成立。被告成龙建司与原告所签《售房合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，应受法律保护。双方在合同中虽没有约定成龙建司为原告办理国有土地使用权证，但国有土地使用权证与房屋所有权证均为原告所购房屋必不可少的权属证明文件，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条明确规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，该项协助义务是房地产开发企业应尽的法定义务，违反该法定义务同样要承担违约责任。对此最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条定有明文，即：由于出卖人的原因，买受人自合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，被告成龙建司主张其对原告所购房屋土地使用权证的办理没有义务，亦是不能成立的。本案中原告至今未能取得所购房屋的国有土地使用权证，其原因正是由于被告成龙建司未取得A楼、B楼、主楼土地的土地使用权证，无法为原告提供办理土地使用权变更手续所需证明文件所致。被告成龙建司违约的事实清楚，应当承担相应的违约责任。原告要求被告成龙建司办理土地使用权证并承担违约责任的诉讼请求，合法有据，应予以支持。至于赔偿金的数额根据《合同法》第一百一十三条有关可预见性规则的规定，结合原告可能存在的损失等具体情况，原审法院酌情予以确定。被告航天市场公司与原告无合同关系，不是原告所购房屋的开发建设方和出卖方，原告对此亦明知，故被告航天市场公司在本案中不应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、限被告四川成龙建筑工程有限责任公司在取得龙泉驿区X镇航天综合市场A幢建设项目国有土地使用权证后60日内，提供必要的证明文件，协助原告刘某办理其所购位于龙泉驿区X镇航天综合市场的A幢X单元X楼X号商品房的国有土地使用权证；二、被告四川成龙建筑工程有限责任公司于本判决生效后10日内给付原告刘某赔偿金8134元；三、驳回原告刘某的其余诉讼请求。
宣判后，原审原告刘某不服向本院提起上诉。其理由为：一、航天市场公司是航天综合市场的开发建设的主体，应承担为上诉人办理所购商品房的国有土地使用权证书；二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条对逾期办证违约金的计算标准有明确规定，不应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条来确定本案违约金数额。故请求撤销原判，改判由航天市场公司为上诉人办理所购商品房的国有土地使用证，并支付违约金x元。
被上诉人成龙建司答辩称，同意上诉人的上诉意见。
被上诉人航天市场公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，航天市场公司原名成某市龙泉驿区市场建设开发公司。1995年5月24日航天市场公司与成龙建司签订土地转让协议，约定航天市场公司将航天综合市场内的A楼、B楼、主楼土地的开发、使用权转让给成龙建司，转让土地按每亩25万元计价，航天市场公司负责办理产权手续。协议签订后，航天市场公司将转让土地交付给了成龙建司，成龙建司进行了航天综合市场A楼、B楼和主楼的商品房开发建设。工程建设完成后，成龙建司开始进行对外销售。1997年6月1日，成龙建司借用航天市场公司的名义与刘某签订了《售房合同》1份，合同约定由刘某购买成龙建司修建的位于龙泉驿区X镇航天综合市场的A幢X单元X楼X号商品房1套，房屋总价款为x元。房屋和购房款均在1997年6月30日前交付清楚，房屋产权证由出卖方负责在房屋交付后4个月内办理。同时约定如单方毁约应承担购房款总金额20%的罚款作为另一方的损失。合同签订后，刘某于1998年8月向成龙建司付清了购房款，成龙建司向刘某交付了房屋，并为其办理了房屋所有权证。但由于成龙建司与航天市场公司就土地转让费等问题存在纠纷，航天市场公司一直未与成龙建司办理转让的航天综合市场内的A楼、B楼、主楼占用土地的土地使用权变更登记手续，成龙建司未取得转让土地的国有土地使用权证，刘某所购房屋的分户国有土地使用权证也至今无法办理。
上列事实，有《售房合同》、购房款收据、便函、已生效的（2005）龙泉民初字第X号民事判决书、（2006）成民终字第X号民事判决书及双方一致的陈述等证据予以证实。
本院认为，成龙建司借用航天市场公司的名义与刘某签订《售房合同》，合同均由成龙建司实际履行，刘某对航天市场公司与成龙建司之间转让土地及所购房屋实际由成龙建司开发建设的事实是知晓的，成龙建司才是该合同的真正主体，上诉人刘某认为航天市场公司应承担国土证办证义务的主张不能成立，本院不予支持。
根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。故成龙建司应当为刘某办理土地使用权证。刘某至今未能取得所购房屋的国有土地使用权证，其原因是由于成龙建司未履行办证义务。成龙建司违约的事实清楚，应当承担相应的违约责任。双方合同中虽未对逾期办证的违约责任作出相应的约定，刘某主张应根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定违约责任，符合该司法解释的规定。但《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”刘某没有举证证明具体的损失情况，加之成龙建司已实际交付了房屋，办理了房屋所有权证书，成龙建司未办理国土地使用权证并不影响刘某对房屋的使用，造成的损失毕竟有限。刘某主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条有关约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求调低的规定，原审判决确定由成龙建司向刘某支付8134元违约金数额基本恰当，本院予以维持。
综上所述，上诉人刘某的上诉理由，不符合法律规定，本院不予采纳，其请求亦不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费及其他诉讼费用的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费1150元，由上诉人刘某负担。
本判决为终审判决。
审判长赵玲
代理审判员张争
代理审判员胡眉岩
二○○八年三月三日
书记员雷鹏
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