湖南省新邵县人民法院
民事判决书
（2007）新民初字第X号
原告刘某某，男，X年X月X日生，汉族，农民，住（略）。
委托代理人罗某佑，北京赵湘宁律师事务所长沙分所律师
被告隆某甲，男，X年X月X日生，汉族，农民，住（略）。
委托代理人刘某军，新邵县法律援助中心律师。
被告危某某，男，X年X月X日生，汉族，农民，住（略）。
原告刘某某与被告隆某甲、危某某承租人优先购买权纠纷一案于2007年7月18日向本院提起诉讼，本院于同日决定受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及双方委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘某某向本院诉称，1998年5月，原告从新邵县汽车车身厂承租该厂一楼第X号门面，租期十年。2004年7月，新邵县汽车车身厂资产整体出让给被告隆某甲，并约定由被告隆某甲继续履行原告与该车身厂的租赁协议。2006年12月，被告隆某甲向原告承诺如出售原告承租门面在同等条件下一定优先给原告。2007年6月18日，被告在未履行通知义务的情况下，将原告承租的X号门面连同其他门面一起卖给了被告危某某，侵犯了原告对租赁物的优先购买权，据此，请求法院确认两被告2007年6月18日签订的《房屋买卖协议书》无效，并确认原告享有同等条件下优先购买租赁门面的权利。在举证期限内，原告向本院提供了以下证据以证实自己的事实主张：1、2004年7月8日新邵县高桥车身厂资产整体出让合同书；2、2007年6月18日房屋买卖协议书；3、1998年5月24日新邵县汽车车身厂服务部门面租赁协议书；4、2006年12月10日隆某甲的承诺书。
被告隆某甲辩称，原告在新邵县汽车车身厂资产整体出让时未对承租门面主张优先购买权，被告2007年6月18日是对房屋整体出卖，且买卖前已通知原告，原告当时并没主张优先购买，两被告间的房屋买卖协议合法有效且已办理房屋所有权变更登记，请求法院驳回原告的诉讼请求。在举证期限内，被告向本院提供了证人隆某乙、李某某、罗某丙、夏某某、罗某丁的证言以证实自己的事实主张。
被告危某某辩称，被告危某某与隆某甲之间的房屋买卖协议合法有效，被告危某某已支付了价款，并已办理了所有权变更登记，是善意第三人，原告不能向被告危某某主张优先购买权，且其优先权只能及于其承租的门面而不能及于被告所购的整栋房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求。在举证期限内，被告危某某没有向本院提供证据。
庭审中，本院组织双方当事人对上述证据进行了质证，两被告对原告提供证据的真实性不持异议，本院认为原告提供的证据具有真实性、关联性、合法性，可以作为认定案件事实的依据；对被告隆某甲提供的证人证言，原告提出被告申请延期举证不符合法律规定，但同时对被告提供的上述证据发表质证意见，认为证据的内容不具体，不能证实被告提出的已履行告知义务的事实主张，本院认为，被告申请延期举证系在举证期限内提出，且原告在庭审中已进行质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第二款、第三十六条之规定，本院对被告提供的上述证人证言作为认定案件事实的依据予以采信。
根据采信的证据，本院认定以下案件事实：1998年5月，以新邵县汽车车身厂为甲方、刘某某为乙方，签订了新邵县汽车车身厂服务部门面租赁协议书，约定由刘某某承租甲方第三号门面，面积为39平方米，租赁期为十年，租赁费用x元。刘某某付清租赁费用后一直在该门面经商。2004年7月，以新邵县X镇人民政府、严塘镇企业管理站为出让方，以隆某甲为受让方，签订了新邵县高桥车身厂资产整体出让合同书，约定将新邵县高桥车身厂红线范围内所辖生产、生活、经营性土地共3181.5平方米，以及上述土地范围内所有房屋建筑及其他附着物与车身厂的设备、材料、产品、无形资产以43.8万元的价格出让给隆某甲，同时约定临街的综合楼由隆某甲继续履行原车身厂与使用户所签订的协议。新邵县高桥车身厂与新邵县汽车车身厂系同一企业，该车身厂在资产整体出让前没有通知原告刘某某等承租人。被告隆某甲受让车身厂资产后，陆续将该厂的资产包括综合楼门面的部分房屋进行了处置。2006年，隆某甲准备处置综合楼门面，原告闻信后与被告协商购买，被告隆某甲于同年12月12日向原告出具书面承诺“承诺车身厂综合大楼刘某某原租门面一间，门面出售前在同等价格的前提下一定优先给刘某某”。2007年6月18日，被告隆某甲与被告危某某达成房屋买卖协议书，将包括原告刘某某承租门面在内的原高桥车身厂综合楼的第一层六间半门面以及X楼X号和X楼X号两套住房以29万元的价格出让给被告危某某。被告危某某也是该综合楼一层门面的承租人。房屋买卖前，被告隆某甲只是告知被告危某某可以邀原告刘某某共同购买，而并没有通知原告，也没有将门面出售的价格明确告知原告刘某某。原告刘某某承租门面与综合楼其他门面均可独立出售，且不影响房屋的交易价值。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出售之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”同时，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”本案原告1998年与新邵县汽车车身厂签订的租赁期为十年的门面租赁协议书合法有效，2004年新邵县汽车车身厂经过协商将资产整体出让给隆某甲，约定临街的综合楼由隆某甲继续履行原车身厂与使用户所签订的协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”以及当事人的上述约定，本案原告刘某某与被告隆某甲之间形成了一种合法的租赁关系，隆某甲作为新的房屋出租人在出卖出租房屋时，依然应当受《中华人民共和国合同法》第二百三十条及《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第一百一十八条规定的约束。2007年6月18日，被告隆某甲既没提前三个月通知原告，也没有将出租房屋的出卖价格告知原告，即与被告危某某达成房屋买卖协议书，将包括原告刘某某承租门面在内的原高桥车身厂综合楼的第一层六间半门面出让给被告危某某，这种行为违反了上述法律规定，侵害了原告对承租房屋的优先购买权，对原告据此提出请求法院确认两被告2007年6月18日签订的《房屋买卖协议书》无效，并确认原告享有同等条件下优先购买租赁门面的权利的诉讼请求本院应予支持。对被告隆某甲提出自己是将房屋整体出卖，原告只承租一个门面，不应享有优先购买权的答辩主张，参照《最高人民法院民一庭二00五年九月二十六日给江苏省高院的（2004）民一他字第X号回函》的精神“从房屋的使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权”，本案原告承租门面与其他门面均可独立出卖且不影响整个房屋的交易价格，原告对其承租门面享有优先购买权，对被告隆某甲的上述答辩主张，本院不予采纳。根据上述法律规定，判决如下：
一、确认被告隆某甲与被告危某某2007年6月18日签订的《房屋买卖协议书》无效。
二、原告刘某某享有在同等条件下优先购买其租赁门面的权利。
本案收取案件受理费1000元，由被告隆某甲与危某某共同承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院
审判长刘某红
审判员张炳喜
审判员孙小风
二○○七年九月十日
代理书记员孙桂香
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