原告：晏某某，身份证号x，女，X年X月X日生，苗族，重庆市彭水苗族土家族自治县人，企业职工，住（略）。
委托代理人：张茂波，重庆尚然律师事务所律师。
委托代理人：杨瑜琳，重庆尚然律师事务所律师。
被告：重庆市彭水康宏房地产有限公司。住所地，彭水苗族土家族自治县X镇X街。组织机构代码x-0。
法定代表人：徐某某，该公司经理。
委托代理人：王志鸿，重庆绿荫律师事务所律师。
原告晏某某与被告重庆市彭水康宏房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周信华独任审判，适用简易程序于2009年4月7日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告晏某某的委托代理人张茂波、杨瑜琳以及被告重庆市彭水康宏房地产有限公司的委托代理人王志鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告晏某某诉称：2006年4月19日，原告晏某某与被告重庆市彭水康宏房地产有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告（合同的乙方）向被告（合同的甲方）购买其开发的彭水县X镇X街X号乌江商贸园项目“汇景”X号楼住宅一套，总价款为x元，并约定了被告逾期交房和逾期办理房屋权属登记的违约责任。合同签订后，原告按约支付了全部购房款项，但被告却迟延交付房屋，且一直没有办理房屋权属登记，致使原告至今未能取得房地产权属证书。其间，经过原告据理力争和反复交涉，原、被告双方在有关部门的主持下，被告于2007年8月16日出具承诺书。承诺其在2007年12月31日前办理房屋权属登记手续，若不能在2007年12月31日前办理房屋权属登记，则自2007年9月25日（交付房屋钥匙之日）起，按已付房款以每日万分之五的标准向包括原告在内的业主支付违约金。但时至今日，被告仍未履行其承诺，原告所购房屋，至今未取得房屋权属登记手续。请求人民法院判令：一、被告继续履行办理房屋权属登记的合同义务，确保原告取得房地产权属证书；二、被告向原告按已付购房款x元×每日万分之五的方式，支付自2007年9月25日起至取得房地产权属证书之日止的违约金；三、本案诉讼费由被告承担。
被告重庆市彭水康宏房地产有限公司辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》中并没有约定被告为原告办理房地产权证书的义务，更没有约定逾期办证违约金；二、承诺书是在受到业主的胁迫下出具的，不是被告的真实意思；三、承诺书中第二条承诺于2007年12月31日为业主办理房产法律手续（两证一书），是指的初始登记手续，而非为业主办理房地产权证书。因此，办理房地产权证书应是原告自己的义务，导致原告未能取得房地产权证书的原因也只能是原告自己的原因，被告没有义务为原告办理房地产权证书，不存在违约行为。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2006年4月19日，原告晏某某与被告重庆市彭水康宏房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：一、被告将其开发建设的彭水苗族土家族自治县X镇X街X号汇景2#楼X-X号建筑面积118.32㎡（套内面积98.92㎡，分摊面积19.4㎡）住宅以x元卖给原告，原告于2006年4月19日交清首付款x元，余款x元申请银行按揭；二、被告应当在2006年12月31日前将商品房交付原告使用；三、被告逾期交房的违约责任，除本合同规定遭遇不可抗力的特殊情况外，被告按下列逾期时间承担违约责任，1、逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；四、自商品房买卖合同签订之日起10日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》，办理合同登记备案和《房地产权证》，由【双方共同】【甲方】【乙方】（合同中双方对此三个选择性条款未进行选择）到房地产交易管理部门办理，如由单方办理的，另一方应予以无条件配合，如因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，原、被告双方协商处理。原、被告合同签订后，原告于2006年4月19日支付了购房首付款x元，并于2006年7月14日办理了银行按揭贷款手续。后因被告迟延交房，原、被告发生纠纷。被告于2007年8月16日向包括原告在内的业主出具了承诺书，承诺书中承诺内容如下：应汇景楼部分购房业主要求，重庆市彭水康宏房地产公司邀请石嘴居委领导、江北派出所领导在场，与业主就汇景楼交房时间和违约金的承担问题进行沟通协商，协商后，重庆市彭水康宏房地产有限公司向业主作出如下承诺：一、康宏房地产有限公司承诺于2007年9月25日前向业主交付房屋钥匙，向业主交付房屋钥匙前的违约金按合同确定的交房时间计算至业主取得钥匙之日；二、康宏房地产有限公司承诺在2007年12月31日前为业主办理房产法律手续（二证一书），若不能在2007年12月31日前办理，违约金继续计算（从钥匙交付之日开始计算）；三、交钥匙后必须能够满足业主进场装修；四、以上承诺中的违约金支付时间在2007年11月25日。逾期未支付，向业主加付同期银行贷款利息（违约金利息）。原告晏某某已在该承诺书上签字。之后，被告按照承诺的时间将商品房交付给了原告，并按照承诺书中的承诺支付了逾期交房违约金（违约金以房款总额x元为基数，从2006年12月31日起按每日万分之五计算至2007年9月25日交房之日止）。但被告至今没有按约定协助原告办理房地产权证书。原告晏某某于2009年3月17日诉至本院。
以上事实有，原告提供的商品房买卖合同复印件一份，付款收据及个人借款凭证复印件一份，重庆市彭水康宏房地产有限公司关于汇景楼交房时间和违约金承担问题对业主的承诺书一份，重庆市彭水康宏房地产有限公司给业主王小平、吴兴丽、晏某某出具的欠条复印件各一张，对证人李建林、宁立新的调查笔录各一份，以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同，系当事人之间真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。合同中虽然对办理《房地产权证书》究竟是原告办理还是被告办理或者是双方共同办理没有明确约定，但是，在原告的付款义务履行完毕后，被告依法应履行按时交房和协助办理房地产权证书的义务。被告未按合同约定的时间交房和协助办理房地产权证书的行为已经构成违约，故被告应当依法继续履行协助原告办理房地产权证书并承担相应的违约责任。
原、被告在商品房买卖合同中约定对逾期办证违约金事宜由双方协商解决。即合同中没有对逾期办证违约金予以约定，2007年8月16日，被告因逾期交房和逾期办证与原告等众多业主发生争议后，对业主作出书面承诺，被告在庭审中称该承诺书是在受到胁迫的前提下签订的，但未提供证据予以证明，不予采信。被告在该承诺书第二条中承诺于2007年12月31日前为业主办理房产法律手续（二证一书）。这里原、被告对“房产法律手续（二证一书）”没有做明确的界定，且庭审中原告认为是为业主办理《房地产权证书》，被告认为是办理房屋初始登记，故只能认定为原、被告双方对逾期办证的违约金没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，除当事人有特殊约定的外，买受人在自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（【2003】X号）第三条的规定，逾期贷款罚息利率，按合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%。鉴于本案原、被告对逾期办证违约金的计算方式没有约定，而原告请求按已付购房款总额×每日万分之五的方式计算逾期办证违约金明显高于法律的规定，故本院酌定逾期办证违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上加收40%的标准予以计算。从原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款的约定可以看出，交付房屋后60日内为办证期间，逾期则构成违约。故原告主张的违约损失计算时间应当为交房60日后开始计算，即自2007年11月26日开始计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、由被告重庆市彭水康宏房地产有限公司在本判决生效后30日内向彭水苗族土家族自治县土地资源和房屋管理局交付办理原告晏某某购买的本案争议房屋的产权登记资料，协助原告晏某某办理房地产权证书；
二、由被告重庆市彭水康宏房地产有限公司向原告晏某某支付逾期办理房地产权证的违约金（违约金以房款总额x元为基数，从2007年11月26日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上加收40%的标准计算违约金至本判决生效之日止），限本判决生效后10日内履行；
三、驳回原告晏某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费824元（已由原告晏某某预交824元），减半收取412元，由被告重庆市彭水康宏房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
审判员周信华
二00九年四月八日
本件与原本核对无异
书记员何长江
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