青海省高级人民法院
民事判决书
(2001)青民再字第X号
原审上诉人(原审原告)：冶某，男，1955年出生，回族，无职业，住（略）。
原审上诉人(原审第三人)：西宁市商业银行，住所地西宁市X街十号。
法定代表人：谢某，董事长。
委托代理人：姜有生、谢某峰，竞帆律师事务所律师。
原审被上诉人(原审被告)：西宁市X区房地产管理局，住所地西宁市X街X号隔壁。
法定代表人：马某，局长。
委托代理人：李某，女，该局干部。
委托代理人：张宇，男，昆宇律师事务所律师。
原审被上诉人(原审被告)：宁夏凤宸房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市X街X号。
法定代表人：王某，该公司经理。
委托代理人：王某芳，辉煌律师事务所律师。
原审上诉人冶某、西宁市商业银行与原审被上诉人西宁市X区房地产管理局、宁夏凤宸房地产开发有限公司侵权纠纷一案，西宁市中级人民法院于2000年7月11日作出(2000)宁民初字第X号民事判决。宣判后，冶某、西宁市商业银行不服，提出上诉，本院于2000年12月18日作出(2000)青民终字第X号民事判决。已经发生法律效力。原审被上诉人西宁市X区房地产管理局不服生效判决，向本院申请再审。本院于2001年5月24日作出(2001)青民再字第X号民事裁定，决定对本案进行再审。并依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，各方当事人及其诉讼代理人到庭参加诉讼，现已审理终结。
原判认定，1997年10月9日，冶某个人经营的西宁市民族贸易物资公司因缺少流动资金，为向银行申请抵押贷款提供依据，冶某托青海省房地产评估中心对其位于西宁市X区X路X号、X号的私有房屋进行评估，该评估中心评定该房地产的市场价值为56．4万元。1997年10月24日，冶某以民族贸易公司的名义与商业银行下属的火车站支行的前身火车站信用社签订了贷款期限为半年的抵押贷款合同。合同约定，冶某以西宁市X路的私有房地产作为抵押，向火车站信用社借款46万元，借款利率为月息7．（略）‰。1997年10月27日借贷双方到西宁市房地产管理局办理了房屋他项权利证书，履行了抵押登记手续。1998年3月30日，民族贸易公司因资金困难，经与火车站支行协商将该笔借款的还款期限展期至1998年10月24日。1998年5月10日，民族贸易公司被注销，公司债权债务由该公司法定代表人冶某负责享有、偿还。1998年4月1日，宁夏合作公司与城东房管局签订了“大众街商城搬迁安置协议”，协议约定，宁夏合作公司委托城东房管局对规划区范围内部分旧房进行搬迁，并支付了回迁安置建设费1855万元。1998年4月3日，西宁市房屋拆迁管理办公室向城东房管局下达了拆许字(98)第X号“房屋拆迁许可证”，冶某在西宁市X路的私有房屋被列入拆迁范围，城东房管局在拆迁期间，冶某与西宁市商业银行火车站支行的工作人员多次找到城东房管局，就冶某定抵押的房屋拆迁补偿事宜协商未果。46万元贷款截止到拆迁前的利息为（略）．05元，拆迁之后到西宁市商业银行申请参加诉讼时的利息为（略）．23元。
另查明，因冶某之母冶某英与中国农业银行共和县支行贷款纠纷案达成还款协议后，冶某英不履行协议约定的还款义务，西宁市X区人民法院于1998年4月29日以(1998)东经初字第X号民事裁定书裁定，提取冶某英、冶某的收入或扣押其财产，并于1998年5月19日向城东房屋拆迁办公室发出协助执行通知，要求将给付冶某的房屋拆迁补偿费转入该院。1998年8月13日城东区房屋拆迁办公室将上述款项转至城东区人民法院，后因冶某提出异议，城东区法院撤销了(1998)东经初字第X号民事裁定，并于1999年11月16日让冶某出具收条后将（略）．32元房屋拆迁补偿费交给了西宁市商业银行火车站支行。
原判认为，上诉人西宁市商业银行为保证其债权的实现，在冶某的房地产上设定抵押并办理了抵押登记，抵押权是物权的一种，具有排他性、绝对权和对世权。商业银行与冶某设定抵押程序合法，受法律保护，任何人未经抵押权人同意不得侵害并加以干涉，否则便失去了设定抵押的意义。被上诉人城东区房管局明知冶某的房地产已作抵押的情况下，未经抵押权人同意而拆除，其行为是违法的，侵害了抵押权人商业银行的权益，构成侵权，国家依法保护公民城市私有房屋的所有权，任何单位或个人都不得侵占、毁坏。城东房管局在对冶某的私有房产实施拆迁过程中，应当严格按照城市房屋拆迁条例的规定，与被拆迁人签订书面协议，如果经协商达不成协议，由房屋拆迁主管部门裁决，当事人对裁决不服的，可以自接到裁决书之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。在裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，由房屋拆迁主管部门申请人民法院强制执行。本案中城东房管局在与被拆迁人冶某未达成拆迁安置协议的情况下，又未经房屋拆迁主管部门裁决，擅自将冶某的私有房屋拆除，致使价值56．4万元的抵押物毁损、灭失，拆迁程序严重违法，其行为已构成对冶某财产的侵犯。上诉人冶某以侵权确定案由的上诉理由成立，应予支持。
冶某得知其已设定抵押的房地产列入拆迁范围后，曾和抵押权人火车站支行与城东房管局协商过，但双方对是否重新设定抵押房地产或者清理债权债务、解除抵押合同，没有采取积极措施，因此，对造成贷款利息的扩大商业银行火车站支行应负一定责任，其上诉认为未重新设置抵押房地产或清理债权债务的过错完全由冶某不履行义务所致的上诉理由不充分，不予采纳。冶某上诉称其抵押物灭失、毁损后造成其经济损失10万元的上诉请求，因无证据证实，不予采信。抵押物灭失后，抵押人与抵押权人之间是重新设置抵押房地产，还是清理债权债务，是抵押人与抵押权人之间的行为，一审法院判决冶某与西宁市商业银行重新设定抵押不妥，应予纠正。宁夏合作公司委托城东房管局对规划区范围内部分旧房进行拆迁，并向城东房管局支付回迁安置建设费1855万元，拆迁工作具体由城东房管局实施，宁夏合作公司的子公司凤宸公司并不知道西宁市商业银行的下属机构与冶某之间签有抵押贷款合同的事实，抵押双方也未通知凤宸公司，该公司没有过错，不应承担责任。一审法院判决由凤宸公司承担银行利息（略）．50元不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条第二款、《中华人民共和国担保法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，作出如下判决：一、撤销西宁市中级人民法院(2000)宁民初字第X号民事判决；二、西宁市X区房地产管理局赔偿西宁市商业银行抵押物毁损、灭失损失46万元，扣除已给付的（略）．23元，再给付（略）．77元；赔偿冶某10．4万元。拆除前的利息（略）．05元由冶某承担；拆除后的利息（略）．23元由西宁市X区房地产管理局承担。以上款项在本判决送达后三十日内履行完毕，迟延履行加收迟延履行期间的利息。
原审被上诉人城东区房地产管理局再审申请理由为，冶某是通过划拨无偿取得的土地使用权，未交纳土地使用权出让金，其土地使用权设定的抵押未经土地管理部门批准和登记，违背了有关法律和规定，冶某与商业银行签订的房地产抵押合同无效，不受法律保护，原判决认定侵权、赔偿不当，要求再审予以改判。
原审上诉人冶某答辩理由为，自己拥有该房屋产权和土地使用权，与西宁市商业银行签订抵押合同后，在西宁市房地产管理局办理了“房屋他项权证”；并没有出让和转让土地使用权，无需缴纳土地使用权出让金，其抵押合同合法有效。城东区房管局擅自拆除房屋，应承担侵权赔偿责任，原判正确，应予维持，或者按照城东区房管局已经确认的该房拆迁安置费用，依照拆迁补偿规定加倍补偿（略）．04元。
原审上诉人西宁市商业银行答辩理由为，土地使用权可以设定抵押，受法律保护；房地产抵押只要在土地管理部门或房地产管理部门办理抵押物登记手续，均可有效，城东房管局认为抵押合同无效，是对法律的严重曲解。原审判决正确，应予维持。
原审被上诉人宁夏凤宸公司答辩理由为，原审判决凤宸公司无责任是正确的，凤宸公司支持再审申请人的意见。
经再审查明，原审上诉人冶某为给其经营的西宁市民族贸易物资公司贷款，委托青海省房地产评估中心对自己所有的共和路X号、X号的19．5间私房进行评估。1997年10月9日该评估中心作出“房地产估价评定书”，评定该房产建筑面积263．16m2，房产单价245元/m2，房产价值为（略）．64元；用地面积231．35m2，土地单价为2150元/m2，土地价值为49．72万元。房地产总价值为56．4万元。1997年10月24日，冶某以此房地产作抵押，以西宁市民族贸易物资公司名义与西宁市商业银行火车站城市信用社(后改为火车站支行，以下简称商业银行)，签订借款46万元的合同，约定利率月息7．0125‰，期限自1997年10月24日至1998年4月24日止，同年10月27日双方到西宁市房地产管理局办理了登记，取得了房屋他项权证，又在省公证处对借款合同进行了公证，但未在土地管理部门登记取得土地他项权证。1998年3月30日经借款人申请，商业银行批准借款展期六个月，至1998年10月24日。1998年5月10日，西宁市民族贸易物资公司被注销，债权债务归冶某。
1998年4月1日，宁夏伊斯兰国际经济技术合作公司(简称合作公司)与西宁市X区房地产管理局(简称城东房管局)签订“大众街商城搬迁安置协议”，约定合作公司委托城东房管局对规划区范围内的265户公私房进行搬迁，合作公司支付给城东房管局回迁安置建设费按每产7万元，计1855万元，商业用房安置由合作公司负责。该协议经西宁市X区公证处进行了公证。1998年4月3日，西宁市房屋拆迁管理办公室向城东房管局下达了“房屋拆迁许可证”，冶某抵押的房地产也在拆迁之内。1998年5月19日，西宁市计划委员会给合作公司下属的具有法人资格的宁夏凤宸房地产开发有限公司(简称凤宸公司)下发了“同意连片开发大众街商城项目”的批复。冶某得知要拆其房产，与商业银行火车站支行工作人员多次找城东房管局，就设定的抵押房产拆迁补偿问题进行协商，但未果。城东房管局在未与冶某、西宁市商业银行达成拆迁安置协议的情况下，将冶某的19．5间(263．16m2)房屋拆除。
在此期间，冶某之母冶某英因欠农业银行共和县支行贷款20万元，经西宁市X区法院调解达成还款协议，申请执行后，城东区法院于1998年4月29日裁定提取冶某英、冶某的收入或扣押其价值（略）．83元的财产。1998年5月19日，城东区法院向城东房管局拆迁办发出“协助执行通知书”，要求将给付冶某的房屋拆迁补偿费转至法院。同年5月22日，城东区法院委托西宁市房地产交易所对冶某所有的19．5间私房进行了评估，评估该房产价值（略）．32元。1998年8月13日，城东房管局拆迁办将该（略）．32元补偿款转至城东区法院账户。后因冶某对此债务提出异议，经城东区法院审查，冶某的理由成立，于1999年8月16日裁定撤销了扣押冶某财产的裁定，并将（略）．32元补偿款于1999年11月16日经冶某书写收条后，转交西宁市商业银行火车站支行抵销其部分借款。
另查，冶某房屋所占231．35m2土地使用权是通过划拨取得的，冶某没有缴纳过土地出让金；城东房管局拆迁时对同类结构的其他私房户一次性卖断产权按591元/m2进行了补偿。
认定以上事实的证据主要有：房屋所有权证、国有土地使用权证、抵押借款合同书、公证书、房屋他项权证、借款展期审批书、青海省房地产评估中心房地产估价评定书、西宁市房地产交易管理所房屋估价评定书、大众街商城搬迁安置协议及公证书、房屋拆迁许可证、私房拆迁补偿安置协议书、收款条、询问笔录等，各方当事人对本案事实不持异议。
本院认为，公民的私有房屋所有权受法律保护，任何单位或个人不得侵占、毁坏。原审被上诉人城东房管局在与凤宸公司合作开发“大众街商城”实施拆迁过程中，未按照《西宁市房屋拆迁管理办法》第十一条的规定，与原审上诉人冶某协商达成拆迁安置协议，擅自将房屋拆除，造成房屋灭失，其行为侵害了冶某的财产所有权，城东房管局应依法承担赔偿责任。因房屋灭失已无法估价，按照城东房管局当时实际执行的同类房屋拆迁补偿标准，并依据《西宁市房屋拆迁管理办法》的有关规定给予赔偿。冶某要求按照给其他住户的拆迁费用标准给予赔偿的理由不能成立，不予支持。
房地产抵押是抵押人以其合法的、可处分的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，它包括房产和地产两部分。按照国家有关法律、法规规定，划拨土地使用权只有依法签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，才可以转让、出租、抵押。同时也规定土地使用权抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同，对抵押物实行归口登记生效制度。抵押一经设定，即具有担保物权的对世性、法定性、排他性、绝对性，任何人不得侵害抵押权人的合法权益。西宁市商业银行为保证其债权的实现，与冶某设立了房地产抵押担保，其中在西宁市房地产管理局办理了房屋抵押登记及房屋他项权证，房屋抵押手续齐全，合法有效，应受法律保护，城东房管局在明知该房屋设有抵押权的情况下将该房拆除，致使抵押权人无法行使抵押权，侵害了西宁市商业银行的抵押权，其要求赔偿理由成立，城东房管局应赔偿该房屋评估价设定的抵押权损失，并承担抵押物拆除后抵押贷款部分的银行利息。但是，冶某房屋所占土地使用权是通过无偿划拨形式取得的，也未缴纳过土地补偿费或出让金，冶某不具有对土地使用权的处分权，无权行使抵押，用无偿划拨的土地使用权抵押担保债务，与法律、法规相悖，且土地使用权抵押未经有关土地管理部门批准登记，取得土地使用权他项权证，故西宁市商业银行与冶某签订的房地产抵押合同其土地使用权抵押部分无效，不受法律保护。原判对此判决不当，应予纠正。
凤宸公司协议委托城东房管局实施拆迁，并支付了回迁安置费，城东房管局是独立法人，其侵权行为与凤宸公司无关，凤宸公司不应承担责任，原判对此认定正确，应予维持。
综上所述，原审被上诉人城东房管局部分申诉理由成立，应予支持，原审判决有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条第二款、《中华人民共和国担保法》第五十八条、第三十四条第(一)项、第三十七条第(六)项以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第十七条的规定，判决如下：
一、撤销西宁市中级人民法院(2000)宁民初字第X号民事判决和本院(2000)青民终字第X号民事判决；
二、西宁市X区房地产管理局赔偿冶某房屋灭失损失（略）．12元，扣除已付的（略）．32元，再给付（略）．80元；
三、西宁市X区房地产管理局赔偿西宁市商业银行抵押物损失（略）．64元，并承担拆除抵押物后其银行利息（略）．79元。
以上款项于本判决送达后十日内履行完毕，迟延履行加收迟延履行期间的利息。
本案一、二审案件受理费共计（略）元由西宁市X区房地产管理局承担。
本判决为终审判决。
审判长杜小哲
审判员都兴煜
审判员宋群亭
二○○一年七月二十三日
书记员李某芳
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