上诉人（原审被告）儋州市房产管理局，住所地：儋州市X镇X路１９５号３层。
法定代表人谭某，局长。
委托代理人李强，海南为先律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）海南华中物业发展有限公司，住所地：海口市白坡里明珠大厦５０１０房。
法定代表人王某某，该公司董事长。
委托代理人陈某明，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）海南中扬房地产实业有限公司，住所地海口市X路明都大厦３层。
法定代表人高某某，该公司总经理。
委托代理人王某和，海南金凯旋律师事务所律师。
委托代理人胡某某，该公司副总经理。
原审被告海南省人民政府，住所地海口市X路４９号。
法定代表人罗某某，省长。
原审第三人海南华侨住宅开发建设公司，住所地不详。
法定代表人陈某某，经理。
上诉人儋州市房产管理局、海南华中物业发展有限公司（以下简称华中公司）因不服海南中扬房地产实业有限公司（以下简称中扬公司）诉儋州市房产管理局、海南省人民政府，原审第三人海南华侨住宅开发建设公司（以下简称华侨公司）房屋登记行政争议案，不服海南省海南中级人民法院（以下简称海南中院）（２００６）海南行初字第５４号行政判决，于２００６年１２月２１日通过海南中院向本院提起上诉。本院２００７年１月３１日立案受理后依法组成合议庭审理本案。因原审第三人华侨公司住址不详，本院于２００７年３月２９日依法向其公告送达相关法律文书，于２００７年５月２９日在本院第二审判庭进行公开开庭审理。上诉人儋州市房产管理局委托代理人李强、华中公司委托代理人陈某明，被上诉人中扬公司委托代理人胡某某、王某和到庭参加诉讼。原审被告海南省人民政府经合法传唤未到庭参加诉讼。经最高某民法院批准，本案延长审理期限两个月，现已审理终结。
１９９７年１１月１８日，儋州市房管局为华中公司颁发儋房字第５４６４号房屋所有权证。中扬公司对该颁证行为不服，于２００４年７月１５日以儋州市房管局和海南省人民政府为被告向海南中院提起行政诉讼。海南中院于２００５年６月８日以（２００４）海南行初字第８２－２号行政裁定驳回中扬公司的起诉。中扬公司不服，上诉于本院。本院于２００６年３月９日以（２００５）琼行终字第１２３号行政裁定撤销该裁定，并指令海南中院继续审理。海南中院另行组成合议庭审理，遂成本案。
一审法院经庭审质证认定下列事实：１９９４年１１月万福楼建成后，华侨公司申请办理房产证。儋州市房产管理局于１９９４年１１月９日为华侨公司办理首层房产证一本。证号为３１４７。１９９４年１１月１８日为华侨公司办理万福楼第二至第八层房产证七本，证号为３１５０至３１６５。１９９５年１２月７日根据华侨公司和华中公司签订的《华侨大厦、万福楼合作建设协议书》并应双方申请，儋州市房产管理局为两公司办理了房屋共有权保持证，即房共证字第儋－４２８４号证（华侨公司占３０％，华中公司占７０％），并收回注销了为华侨公司办理的八本房产证。１９９７年１０月５日至１１月１８日，根据两公司协商签订的《协议书》和申请办证材料，为华中公司７０％产权办理了５４６４号房产证。１９９８年３月７日，中扬公司因诉华侨公司投资款纠纷一案向海南中院提出诉前保全申请，要求查封华侨公司位于儋州市X镇X路＂万福楼＂一楼南区铺面、二楼南区商场及３Ｂ、３Ｃ、３Ｄ、３Ｇ、３Ｉ、４Ｄ、４Ｅ、５Ｄ、５Ｅ、６Ｃ、６Ｄ、６Ｅ、６Ｉ、７Ｂ、７Ｃ、７Ｄ、７Ｅ、７Ｉ、８Ａ、８Ｂ、８Ｃ、８Ｄ、８Ｅ、８Ｉ共计２４套房。１９９８年３月１９日，海南中院作出（１９９８）海南保字第６号民事裁定，并于１９９８年３月２５日向儋州市房管所下达了协助执行通知书，查封上述房产，同时出具查封清单。１９９９年９月２８日，华中公司以上述房产为该司所有，已于１９９７年１１月１８日取得５４６４号《房屋所有权证》，且该司与中扬公司从没有任何债权债务关系为由，向海南中院提出财产保全异议，要求撤销（１９９８）海南保字第６号民事裁定。２００３年１２月１２日，海南中院对中扬公司诉华侨公司投资款纠纷一案作出（２００３）海南民再初字第７号民事判决生效后，中扬公司申请对前述查封财产强制执行，华中公司于２００４年４月１２日再次提出异议。
一审法院另查明，１９９３年４月１３日，中扬公司与华侨公司签订一份《合作协议书》，约定共同投资儋州市X镇８０亩土地。协议签订后，中扬公司于１９９３年５月３日经银行转账２００万元给华侨公司。由于华侨公司未履行该协议，双方于１９９４年４月１０日签订《补充协议书》，其内容有：＂华侨公司以自建的位于儋州市相当于２８０万元的万福楼房产按１８００元／平方米价格转让给中扬公司＂。由于华侨公司仍未履行该《补充协议书》，双方于１９９６年４月１２日再次签订新的《补充协议书》。新的《补充协议书》约定：华侨公司将位于儋州市X路＂万福楼＂的房产转让给中扬公司，总面积１５７８平方米，其中住宅１４套，商场、铺面各１９７平方米。上述房产中扬公司委托华侨公司销售或出租，价格和付款方式应由中扬公司书面认可，全部房产销售完毕，华侨公司将所有销售房款汇给中扬公司后，双方再结算。
原审被告儋州市房产管理局提供的证据有：１、３１４７、３１５０至３１５６号房产证办证材料，包括儋计资文（９３）３９５号批复、建设工程规划许可证、施工任务通知书、工程质量核准表、施工图纸、房产登记申请表。证明万福楼系合法建设，颁发给华侨公司的８份房产证合法；２、４２８４号房屋共有权保持证确权登记办证材料，其中有华侨公司和华中公司的申请书、营业执照、委托手续等，证明华侨公司和华中公司合作建设万福楼，共同申请办理万福楼房产共有证。３、５４６４号房产证确权办证材料，证明华侨公司和华中公司分割产权，申请按产权份额办证；４、５３２８号房产证存根，证明华侨公司和华中公司对万福楼产权的份额，并按份额办证。５、国家建设部颁发的《房产管理办法》、发证格式和发证登记工作的通知，证明颁发的房产证是依法办理的。
原审原告中扬公司提供的证据有：１、（１９９８）海南保字第６号《民事裁定书》，证明涉案房产已被查封；２、华中公司２００４年４月１２日《执行异议书》，证明华中公司提出查封异议；３、儋州第５４６４号《房屋所有权证》，证明涉案房产非法确认在华中公司名下；４、（１９９９）海南法执字第１０３－３号《听证通知书》，证明海南中院举行执行听证；５、２００４年５月２６日中扬公司致海南中院申请书，证明请求海南中院审查５４６４号房产证的合法性；６、儋州房产管理局５４６４号房产证档案资料，证明该证系违法发放；７、万福楼一至八层共８份房产证，证明涉案房产归华侨公司所有；８、儋州市房产管理４２８４号房产证档案资料，证明被告违法发放４２８４号共有权保持证。９、海南中院（２００３）民再初字第７号判决。
原审第三人华中公司提供的证据有：１、合作建房协议书，证明万福楼是由华中公司和华侨公司合建；２、１９９３年９月２０日银行进账单，证明华中公司给付华侨公司资金；３、万福楼分房协议书，证明华中公司占７０％份额；４、（１９９８）海南保字第６号查封裁定书；５、财产保全异议书、海南中院听证通知书。
一审法院对华中公司提供的为证明万福楼为华中公司与华侨公司合建的证据１－－３不予确认，理由是华侨公司与中扬公司所签订的＂补充协议书＂中承认万福楼为其自建，且生效的（２００３）海南民再初字第７号民事判决也予认定。对其余证据的真实性均予确认。
一审法院认为，第三人华侨公司与中扬公司于１９９４年４月１０日和１９９６年４月１２日签订的两份《补充协议书》，均约定华侨公司以万福楼部分房产转移给中扬公司抵偿债务，虽然这两份《补充协议书》被生效判决确认为无效协议，但以房抵债确为事实。因此，１９９７年华侨公司与华中公司将万福楼以抵偿债务的房产作为共有房产进行分割，华中公司并向儋州市房产管理局申请办理万福楼７０％份额产权的房产证，儋州市房产管理局没有查清华中公司申请办证的房产已被华侨公司转让给中扬公司抵偿债务，对房产来源审查不清，就给华中公司颁发儋房证字第５４６４号房屋所有权证的具体行政行为，依法应予撤销。中扬公司诉请恢复儋州市房产管理局为华侨公司颁发的儋房字第３１４７号和３１５０至３１５６号房屋所有权证，属于行政机关的职权范围，审判权不能代替行政权，故该项请求不属人民法院受理的范畴，依法应驳回该项诉讼请求。另外，本案发证的行政主体是被告儋州市房管局，海南省人民政府不是登记发证的行政主体，应驳回中扬公司对海南省人民政府的起诉。遂判决撤销儋州市房产管理局颁发给华中公司的儋房证字第５４６４号房屋所有权证，驳回中扬公司的其他诉讼请求。
上诉人儋州市房产管理局不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人中扬公司与华侨公司分别两次签订房产转让协议，但双方没有到上诉人处办理房产过户登记手续，而房产交易行为系以房产管理部门登记为前提或生效要件，更何况这两份转让协议已为生效判决确认无效，故华侨公司与中扬公司的转让房产行为对上诉人来说不具有任何法律约束力，更不能对抗华中公司与华侨公司对讼争房产登记过户。上诉人在审查该讼争房产来源时无需因为该房产转让协议的存在而不给华中公司确权办证。原审以此为由撤销儋房字第５４６４号房产证是对法律的错误理解，依法应予纠正。二、根据《海南省城镇房屋登记办法》第八条第五项规定，分家析产或分割、合并房屋，提交《房屋所有权证》和分家析产或分割、合并财产协议书，并由各方共同申请。本案中，华侨公司与华中公司申请办证时，提交了分割房产协议，且事实上华中公司为合建万福楼也曾打款到华侨公司帐户上，双方合建万福楼事实是清楚的，分割万福楼是双方的真实意思表示。故上诉人为华中公司颁证认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。三、中扬公司如果认为华侨公司与华中公司分割万福楼系转移财产逃避债务从而损害其权益，应及时行使合同撤销权，以便最终为其是否具有行政法律上的利害关系提供事实根据，但中扬公司没有在法定期限内行使撤销权，其与华中公司和华侨公司分割办证的行政行为不再有法律上的利害关系，中扬公司提起本案主体不适格。四、１９９９年中扬公司诉华侨公司投资款纠纷案时，已知道上诉人为华中公司颁证的事实，其于５年后提起行政诉讼，已超过起诉期限。请求二审法院撤销一审判决，维持５４６４号房产证的合法效力。
上诉人华中公司上诉称：一、中扬公司在本行政诉讼中主体不适格。二、中扬公司已超过法定２年的时效期限。三、一审判决认定事实不清。华侨公司与华中公司早于１９９３年６月２０日开始合建万福楼，有《万福楼合作建房协议书》和银行进账凭证为据。华侨公司与中扬公司签订房产转让第一份《补充协议书》的时间是１９９４年４月１０日，此时尚未办理房产证，该补充协议书显然无效且无法履行。华侨公司与中扬公司签订房产转让的第二份补充协议书时间是１９９６年４月１２日，而此时华侨公司与华中公司已于１９９５年１２月７日办理房屋共有权证，该协议将属华中公司所有的房产转让给中扬公司，显然也是无效的。１９９７年，华中公司在１９９５年办理的共有证前提下要求分户登记办理房屋产权证，合法有效，不存在将抵债房产进行分割的问题。２、华中公司与中扬公司不存在债权债务关系，华中公司不可能以房抵债。华侨公司与中扬公司签订《补充协议书》也从未告知华中公司。可见，中扬公司和华侨公司签订侵害华中公司财产权益的补充协议书对华中公司没有任何约束力。一审判决以华中公司不知道的华侨公司以房抵债的事实，来判断华中公司１９９７年的办证行为，认为＂１９９７年华侨公司与华中公司将万福楼以抵偿债务的房产作为共有房产进行分割＂没有事实和法律依据。四、根据合同法的规定，无效合同自始无效。中扬公司与华侨公司签订的两份补充协议书已被生效判决确认无效，据此，两份补充协议书所约定的事实自始即无法律约束力，不能作为定案的依据，一审判决认定＂虽然协议无效，但以房抵债确为事实＂属错误认定，观点违法。五、一审对华中公司提供的证据１－－３不予采信毫无道理。华中公司与华侨公司合建楼房形成的合作法律关系与华侨公司与中扬公司形成的债权债务关系是两种截然不同的法律关系，不能以一个法律关系当事人约定的事实来否认另一个法律关系当事人约定的事实。此外，生效的（２００３）海南民再初字第７号民事判决也没有认定万福楼属华侨公司自建。六、本案是行政诉讼。一审法院却对平等主体之间产生的民事行为、民事后果进行审理并作出判决，属程序违法，并严重损害华中公司的财产权益。七、涉案的２４套房产属华中公司与华侨公司合建分得的合法财产，办证程序合法有效。请求二审法院撤销一审错误判决，驳回华中公司的起诉。
被上诉人中扬公司没有提供书面答辩意见，其在庭审陈某时称：一、儋房证字第５４６４号房屋所有权证及儋－４２８４号共有权保持证所依据的合作建房事实系伪造。华侨公司是万福楼的唯一建设者，不存在与华中公司合建的事实。如果确系合建，１９９４年第一次办证时即应为双方确权，而不应在一年多后，才以合建的理由确认为双方共有，进而在１９９７年才分割财产。二、华侨公司在根本不存在合作建房事实的情况下，将万福楼部分房产转移到华中公司名下，是一种转移财产、逃避债务的行为，侵犯了包括中扬公司在内的华侨公司债权人的合法权益。三、以房抵债事实清楚，则房管局的颁证行为违法。四、房管局颁证程序违法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
由于一审判决已驳回中扬公司对原审被告海南省人民政府的起诉，且无当事人就此上诉，海南省政府未提交答辩意见。
二审中，华中公司为证明中扬公司已超过起诉期限，提交两份证据：１、中扬公司另案诉讼代理人张平于１９９８年５月２１日向海南中院提交的代理词。２、２００３年３月１７日中扬公司代理人胡某某参加海南中院就华中公司保全查封异议听证会时，听证笔录上的签字。由于起诉期限问题已为本院（２００５）琼行终字第１２３号行政裁定所羁束，本院对上述两份证据不予接纳。
关于证据采信问题，上诉人认为一审法院对华中公司提供的证据１－－３不予采信毫无道理。经审查，证据１为《华侨大厦万福楼合作建设协议书》，虽然中扬公司质证认为该协议未实际履行，但可以证明华侨公司与华中公司曾有合作建设万福楼的意思表示，与本案具有关联性，可以作为证据使用。证据２即进账单可以证明华中公司向华侨公司付款的事实。证据３为《万福楼分房协议书》，属华侨公司与华中公司对本案标的物万福楼进行分割而达成的协议，与本案具有关联性，亦可作为证据使用。一审法院以《补充协议书》中华侨公司认为万福楼属其自建为由对上述３份证据不予认定依据不足。此外，生效的（２００３）海南民再初字第７号民事判决在查明事实部分对该《补充协议书》属原文引用，不能认为该生效判决已认定万福楼属华侨公司自建。上诉人上诉理由成立。本院予以支持。
据此，本院认定下述事实：１９９３年６月２０日，华侨公司与华中公司签定《华侨大厦、万福楼合作建设协议书》，该协议约定的主要内容包括华侨公司负责提供兴建万福楼的土地、办理相关手续、办理房产证及华中公司房屋销售所需要的手续，确保华中公司７０％的房产所有权、使用权、销售权。华中公司则负责提供建楼所需的全部资金及工程的发包、施工等。同年６月２２日，儋州市计委向华侨公司作出《关于申请兴建万福楼立项报告的批复》，同意华侨公司兴建万福楼（八层）。之前，即１９９３年３月２２日，儋州市建设委员会向华侨公司核发了（１９９３）０２１号建设工程规划许可证。１９９３年９月２０日，华中公司向华侨公司转账支付１００万元。１９９５年１１月９日，儋州市房屋管理部门给华侨公司颁发儋３１４７号房屋所有权证，登记房屋为万福楼首层。１９９４年１１月１８日核发万福楼第二层房产证，证号为３１５０；第三层房产证，证号为３１５１，该证附记注明＂第三层４号房已售＂；第四层房产证，证号为３１５２，该证附记注明＂已售出第四层Ｈ套房，建筑面积陆拾贰点壹肆平方米；第五、六、七、八层房产证，证号分别为３１５３，３１５４、３１５５、３１５６。１９９５年２月２８日，华侨公司与华中公司签定《协议书》，其主要内容是：经协商一致，同意对万福楼商品房按具体位置、数量进行分割。华侨公司分得３０％，２１间套房共１９２２．４平方米，华中公司分得７０％即４４８９．８平方米。１９９５年１２月７日，应华侨公司和华中公司的申请，儋州市房屋管理部门核发了房屋共有权保持证，证号为儋－４２８４。该证附记部分注明：＂按双方协议，海南华中物业发展有限公司所有权占有份额为７０％，另，建筑物第３、８层已典当，建筑面积１５９６平方米，第四层Ｈ套房已转让，建筑面积６２．１４平方米＂。１９９７年９月２９日，华侨公司给儋州房管所去函，主要内容是证明万福楼有１５１３平方米属华中公司所有，并请给华中公司发证，给海南省农业银行营业部作贷款抵押担保。同年１１月１６日，华侨公司和华中公司致函儋州市房管所，称万福楼第一层西区、第二层西区，第三至八层部分房产（均列明具体房号及面积）共计２５５５．１７平方米属华中公司份额，并请给华中公司颁发房产证。同年１１月１８日，儋州市房管部门给华中公司核发５４６４号房产证，该证载明所有权来源为＂分割＂，其附记注明：＂共计建筑面积２５５５．１７平方米。
另查明：１９９３年４月１３日，中扬公司与华侨公司签订一份《合作协议书》，约定共同投资儋州市X镇８０亩土地。协议签订后，中扬公司于１９９３年５月３日经银行转账２００万元给华侨公司。由于华侨公司未履行该协议，双方于１９９４年４月１０日签订《补充协议书》，其内容有：＂华侨公司以自建的位于儋州市相当于２８０万元的万福楼房产按１８００元／平方米价格转让给中扬公司＂。由于华侨公司未履行该《补充协议书》，双方于１９９６年４月１２日签订新的《补充协议书》。新的《补充协议书》约定：华侨公司将位于儋州市X路＂万福楼＂的房产转让给中扬公司，总面积１５７８平方米，其中住宅１４套，商场、铺面各１９７平方米。上述房产中扬公司委托华侨公司销售或出租，价格和付款方式应由中扬公司书面认可，全部房产销售完毕，华侨公司将所有销售房款汇给中扬公司后，双方再结算。
还查明：１９９８年３月１９日，海南中院应中扬公司申请，作出（１９９８）海南保字第６号民事裁定，查封万福楼一楼南区铺面、二楼南区商场以及３Ｂ、３Ｃ、３Ｄ、３Ｇ、３Ｉ、４Ｄ、４Ｅ、５Ｄ、５Ｅ、６Ｃ、６Ｄ、６Ｅ、６Ｉ、７Ｂ、７Ｃ、７Ｄ、７Ｅ、８Ｉ、８Ａ、８Ｂ、８Ｃ、８Ｄ、８Ｅ、８Ｉ等２４套房或等值财产。１９９９年９月２８日，华中公司以查封房屋属其所有以及其中８Ａ属儋州农行所有为由提出财产保全异议。２００４年４月１２日，华中公司向海南中院提交执行异议书，要求解除对万福楼５４６４号房产证下房屋的查封。２００４年４月１５日，海南中院向中扬公司、华侨公司、华中公司发出听证通知书。２００４年５月２６日，中扬公司向海南中院递交《关于依法复核异议人儋房字第５４６４号产权证及其取得方式的申请书》，要求海南中院审查５４６４号产权证的真实性、合法性及有效性。
关于以房抵债问题。上诉人儋州市房管局认为，虽然中扬公司与华侨公司分别两次订立房产转让协议，但没有办理过户手徐，且该两份协议已为生效判决确认无效，该转让行为对上诉人不具法律约束力，更不能对抗其对华侨公司与华中公司对诉争房产的过户。被上诉人中扬公司认为，以房抵债事实成立，则上诉人儋州市房产管理局给华中公司发证行为违法。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条的规定，房地产转让、抵押应当办理权属登记。《中华人民共和国合同法》及其实施以前适用的《中华人民共和国经济合同法》均规定，无效合同，从订立时候起，就没有法律约束力。本案中，由于两份补充协议已被人民法院生效判决确认无效，其约定的以房抵债自始即不能成立。当事人应按原《经济合同法》第十六条的规定，返还财产，赔偿损失。一审法院在两份补充协议已确认无效后，仍然认定以房抵债成立属适用法律错误。上诉人儋州市房产管理局上诉理由成立，本院予以支持。
本院认为，本案被诉的５４６４号房产证发证行为发生于１９９７年１１月，依法应适用的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》，原城乡建设环境部于１９８７年发布《关于颁发〈房屋所有权证〉式样及房屋所有权登记发证工作的通知》以及海南省建设厅于１９８９年发布的《海南省城镇房屋登记办法》等相关规范性文件。本案中，华侨公司与华中公司于１９９５年２月２８日签订《协议书》以及于１９９７年１１月１６日共同向儋州市房管所提交的申请，是对万福楼房产进行分割的真实意思表示。儋州市房产管理局经审查后核发５４６４号房产证符合《海南省城镇房屋登记办法》第八条第（五）项之规定。一审法院以该颁证行为对房产来源审查不清而予撤销属认定事实不清。原审原告中扬公司以该颁证行为缺乏合作建房的基础事实为由要求人民法院撤销该颁证行为于法无据。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项，最高某民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第七十条、第五十六条第（四）项之规定，判决如下：
一、撤销海南省海南中级人民法院（２００６）海南行初字第５４号行政判决第一项；
二、驳回原审原告海南中扬房地产实业有限公司的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计２００元由原审原告海南中扬房地产实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长：熊大胜
审判员：钱冰
代理审判员：陈某
二００七年六月二十五日
书记员：石磊
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