三亚海韵实业发展有限公司诉海南爱德文股份有限公司其他土地使用权纠纷一案

时间：2007-12-20 当事人: 法官:王志刚文号:（２００７）琼民一终字第４８号

上诉人（原审被告、反诉原告）：三亚海韵实业发展有限公司。住所地：三亚市X路丹州小区Ｂ２栋。

法定代表人：陈某某，该公司董事长。

委托代理人：刘一凡，该公司法律顾问。

委托代理人：张某某，该公司副总经理。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：海南爱德文股份有限公司。住所地：三亚市X路X村。

法定代表人：颜某某，该公司董事长。

委托代理人：李某某，三亚寿仙大酒店经理。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：三亚振华实业有限公司，住所地：三亚市河东区X巷。

法定代表人：江某某，该公司总经理。

委托代理人：关义松，海南邦威律师事务所律师。

上诉人三亚海韵实业发展有限公司（以下简称海韵公司）与被上诉人海南爱德文股份有限公司（以下简称爱德文公司）、三亚振华实业有限公司（以下简称振华公司）土地使用权转让合同纠纷一案，不服三亚市（２００６）三亚民一初字第２６民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于２００７年１１月２９日公开开庭进行了审理。海韵公司的委托代理人刘一凡、张某某，爱德文公司的委托代理人李某某，振华公司的法定代表人江某某和委托代理人关义松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：２００４年３月２２日，本院对原告爱德文公司诉被告三亚市人民政府、第三人中建八局东海开发建设公司（简称中建八局）核发换地权益证书及收回土地使用权一案，作出（２００４）三亚行初字第２号行政判决。该判决书根据三亚市人民政府市府函（１９９４）号文等证据，认定爱德文公司对本案争议土地具有使用权，判令三亚市人民政府应为爱德文公司办理该土地出让手续。三亚市人民政府不服，上诉至海南省高级人民法院（以下简称省高院）。２００４年６月７日，省高院以（２００４）琼行终字第６４号行政判决书维持原判。上述判决已经发生法律效力。

２００６年２月２４日，爱德文公司和振华公司与海韵公司签订《土地使用权转让合同》约定：爱德文公司和振华公司将位于三亚市金鸡岭岭北新村约２８３３６ｍ２（４２．５亩）的土地使用权转让给海韵公司（最终受让面积以三亚市国土资源局颁发的《土地房屋权证》载明为准）。价格为每亩５８万元。由于历史原因，至目前为止，该地上尚欠中建八局约人民币３１４万元及三亚市房改办约人民币１０３万元。爱德文公司应得的转让款为人民币４００万元。振华公司应得的转让款为转让款总额扣除该地上的相关债务、办证所需各项税金、税费等费用及爱德文公司应得的４００万元三项之余额。合同签订之日，海韵公司将５００万元人民币汇入三方在银行开设的共管帐户，作为付款保证，待合同履行后该款项作为支付合同价款，同时爱德文公司和振华公司将合同所涉地块的使用权作为履行合同的保证。爱德文公司和振华公司负责办理过户手续及产权证书至海韵公司名下，并负责办理过户过程所发生的一切税费，将本宗土地腾空净地交给海韵公司。自合同生效之日起６０个工作日内，振华公司必须将该宗地的转让过户手续办理完毕，将该宗地使用权办至海韵公司名下。如爱德文公司和振华公司未能按约定期限办理完过户手续及腾空净地，海韵公司有权决定是否给予宽限期限或解除合同。由海韵公司给予宽限期限，双方同意确定期限后，爱德文公司、振华公司应按期履行义务，否则，每逾期一日，按合同价款的千分之二由振华公司向海韵公司支付违约金等。

合同签订后，海韵公司依约于２００６年３月９日将５００万元履约金存入担保人南部拍卖公司的账户，爱德文公司和振华公司为解决该地办理过户手续问题做了大量的工作，但遇到很大的困难，在原约定的６０个工作日内（２００６年５月２６日前）未能履行合同义务，２００６年５月３０日经三方协商，放宽期限至２００６年６月３０日。上述期限届满后，爱德文公司和振华公司仍未能办好该土地使用权过户手续。２００６年７月３日，海韵公司向市委、市政府提交《关于岭北新村合作项目有关问题的请示》，要求将该地（３８．２８亩）中的绿地部分恢复原规划，由该公司解决历史遗留问题，直接将该地过户至该公司名下，建设容积率为２．０、层高为１８至２４层的热带滨海住宅小区。市委、市政府批转规划、国土、房产部门要求加快该项目推进。２００６年７月８日，爱德文公司、振华公司与海韵公司再次召开会议进行协调，振华公司承诺在２００６年７月３０日前完成合同及会议纪要规定的全部义务；如再超期，每天支付违约金５万元（从２００６年６月１日起计算）。２００６年７月１９日，三亚市国土环境资源局给市委提交《关于岭北新村用地情况的汇报》认为：爱德文公司必须依法受让土地使用权（交纳土地出让金）后，方可按规定办理转让手续。８月２１日，三亚市国土环境资源局给爱德文公司下发《关于办理土地使用权出让手续有关事项的通知》，称该地因为查封问题、规划问题、补偿安置问题、交纳土地出让金问题及中建八局、市房改办债务问题尚未处理好，因而目前不能办证。２００６年８月２８日，三亚市委办公室印发２００６年三亚市城市规划委员会第五次《会议纪要》称：爱德文公司用地问题，市国土主管部门应按照法院行政判决尽快办结给爱德文公司３８．２８亩土地出让手续，出让的地价款问题由陈某林副市长负责向法院咨询，协商解决；将岭北新村南侧约２０．８５亩金鸡岭公园绿地调整为居住用地，整合爱德文公司与市房改办用地共计５１亩，整体开发。２００６年９月５日，省高院以（２００６）琼行复字第１号《函》答复本院，爱德文公司是通过对价方式取得该土地使用权，无需另行缴交土地出让金。２００６年９月１１日，振华公司以三方签订的《土地使用权转让合同》属无效合同为由，要求终止履行，并给海韵公司送达《终止履行＜土地使用权转让合同＞通知函》。

另查，２００４年７月８日，根据已经发生法律效力的本院（１９９９）三亚经初字第２８号民事判决和中建八局的申请，本院作出（２０００）三亚执字第５－１０号民事裁定书，对本案讼争土地进行查封。２００６年１１月１１日，中建八局在海南日报上刊登公告，通知爱德文公司已将其对爱德文公司的债权转让给海韵公司。庭审中，中建八局对该公告的真实性予以认可，同时承认在三方签订《土地使用权转让合同》时，海韵公司将实情告知该公司，该公司当时表示只要不影响其利益，对三方转让合同没有异议。

又查，海韵公司于２００６年９月７日向本院提出诉前保全申请，请求轮候查封本案争议土地（３８．２８亩）的使用权，本院于２００６年９月８日作出（２００６）三亚民保字第７号民事裁定，查封了爱德文公司上述土地使用权和海韵公司提供的担保房产。海韵公司提起反诉后，于２００６年１１月３日向本院提出先予执行的申请，要求将爱德文公司上述土地使用权办理登记至其名下，并申请将上述诉前保全担保物作为先予执行担保物。２００６年１２月４日本院作出（２００６）三亚民一初字第２６号民事裁定：一、解除（２００６）三亚民保字第７号民事裁定对爱德文公司位于三亚市金鸡岭岭北新村的２５５２３．１６１ｍ２（３８．２８亩）土地使用权的查封。二、爱德文公司和振华公司在本裁定送达之日起１０日内将爱德文公司位于三亚市金鸡岭岭北新村的２５５２３．１６１ｍ２（３８．２８亩）土地使用权办理登记至海韵公司名下。费用由爱德文公司和振华公司负担。爱德文公司和振华公司于２００６年１２月８日对本院上述先予执行裁定书提出异议，要求予以撤销。２００６年１２月１３日，爱德文公司与海韵公司达成和解并向本院提交《关于土地使用权转让合同纠纷一案的意见》，提出以下意见：１、三方于２００６年２月２４日签订的《土地使用权转让合同》是三方的真实意思表示，合法有效，５月２０日会议纪要和７月８日会议纪要合法有效，三方应当履行；我方承认甲、乙方（即爱德文公司和振华公司）未按合同约定期限履行义务，是违约行为，向丙方（即海韵公司）道歉并请求丙方给予谅解。２、我方保证全力配合丙方办理土地的出让和过户手续，需要出具文件、证明、发票等凭据时，无条件给予办理；我方将我公司的企业法人营业执照正副本、企业法人代码证卡、税务登记证正副本、法定代表人身份证等办理土地手续所需的一切证件和公司的公章、法定代表人私章等经法庭交给我方委托的李某某先生，同意并授权其在办理土地出让和过户过程中使用。３、我方委托李某某先生代表我公司在三亚市政府为我公司办理岭北新村２５５２３．１６１平方米土地出让手续及将该地转让给丙方的土地转让手续的过程中，全权代表我方办理一切事宜和涉及该宗地一切权益的事宜，并授权保管和使用我方一切证件和印鉴。我方用章时，李某某给予配合。４、办理土地出让和过户过程中所需交纳的一切税金、规费及我方原欠中建八局和三亚市房改办的债务，均由丙方从土地使用权转让款中代为支付，结算时冲抵转让款。５、我公司撤销对先予执行的异议，同意将该地使用权直接先行过户给海韵公司，以避免损失的进一步扩大；同意海韵公司代为支付一切税费及债务；土地过户完毕后，海韵公司按合同约定支付给我方４００万元转让款。海韵公司同意爱德文公司上述意见，并于２００６年１２月１３日给爱德文公司支付了４００万元转让款。同日，本院驳回振华公司的复议申请，并通知振华公司。

２００７年４月１６日，本院根据债权人海韵公司的申请，作出（２０００）三亚执字第５－１０号民事裁定书，解除了（２０００）三亚执字第５－１０号民事裁定书对该地的查封。２００７年４月２７日三亚市国土环境源局将该地办理至海韵公司名下，产权证号为：三土房（２００２）字第３５３１号，土地使用面积２５０５１．５８ｍ２（３７．５７亩）。办理土地过户税费为３８９．４７万元，土地拆迁补偿费为７６．３８万元，由海韵公司支付。海韵公司已在该地上开始建设＂海韵假日＂项目，计划建设商品房６７０００平方米。

爱德文公司、振华公司于２００６年９月２９日作为共同原告向一审法院提起诉讼，请求：１、依法认定三方于２００６年２月２４日签订的《土地使用权转让合同》为无效合同，并判令终止履行；２、判令海韵公司承担本案的诉讼费用。

海韵公司辩称：１、三方签订的《土地使用权转让合同》合法有效；２、我司已履行了合同约定的义务。爱德文公司、振华公司的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，应予驳回。

海韵公司提起反诉，请求：１、判令爱德文公司和振华公司履行合同将约定土地使用权过户并交付我司；２、判令爱德文公司和振华公司承担迟延履行违约金５３２．４４万元（每天４．９３万元，只计算到２００６年９月１６日）；３、本案全部诉讼费用由爱德文公司、振华公司承担。

爱德文公司辩称：海韵公司要求我公司支付违约金，没有事实根据与法律依据，请求驳回海韵公司的诉讼请求。

振华公司辩称：三方签订的土地转让合同无效，请求我司承担违约责任并支付违约金，没有法律依据。依法应予驳回。

一审法院审理认为：关于三方当事人于２００６年２月２４日签订的《土地使用权转让合同》是否有效问题。爱德文公司和振华公司均主张该合同无效，其提出的理由：一是该合同约定的标的物（转让土地）在签订合同时，已被本院查封，双方转让该土地的行为，违反了《城市房地产管理法》第三十七条第（二）项之规定；二是转让土地尚未依法登记领取土地使用权证书，双方转让该土地的行为，违反了《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项之规定，因而该合同属无效合同。本院认为，１、不能以该地当时尚处于查封状态为由认定合同无效。其一，该地申请查封人为中建八局，而中建八局在庭审中承认，在三方签订《土地使用权转让合同》时，海韵公司已将实情告知中建八局，该局当时表示只要不影响其利益，对三方转让合同无异议。其二，三方在合同中约定了爱德文公司所欠中建八局债务的解决方式，２００６年１１月１１日海韵公司受让了中建八局对爱德文公司的债权，并已向中建八局支付了价款３１４万元。２００７年４月１６日，本院根据债权人海韵公司的申请，作出（２０００）三亚执字第５－１４号民事裁定书，解除了对该地的查封。《城市房地产管理法》第三十七条第（二）项立法精神旨在保护债权人的利益，三方签订该合同不但不损害查封申请人中建八局的利益，相反更有利于中建八局实现其债权。且该地的查封已被解除。故该合同不应因签订时该地尚被查封而无效。２、该地当时尚未取得土地使用权证书，三方签订合同转让该地是否有效土地证书仅是记载土地的所有权或使用权状况的一种证明文件，不是确认土地权属的唯一证书。土地权属的归属问题还应包括人民法院的生效判决在内可作为确认依据。该地当时未取得土地使用权证书，依照《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，虽亦属于不得转让的情形，而该规定的立法精神是，转让土地必须权属明确。而依据三亚市人民政府市函（１９９４）４号文批复，该地是三亚市政府给爱德文公司的补偿用地，三方签订合同时，人民法院生效判决已确认爱德文公司对该地拥有使用权，该地的权属已经明确，爱德文公司取得该地使用权证书已成为必然。故不能以该地尚未取得土地使用权证书为由，认定合同无效。综上，三方签订的《土地使用权转让合同》系有效合同。爱德文公司、振华公司主张该合同无效理由不成立。

关于爱德文公司和振华公司是否构成违约，应如何承担责任问题。爱德文公司和振华公司未在约定的最后期限（２００６年７月３０日前）办理完该地权属过户手续，反而于２００６年９月１１日以通知终止履行合同和提起诉讼的方式明确表示不再履行义务，据此，应认定其行为已构成违约。双方的合同约定：＂爱德文公司、振华公司应按期限履行义务，否则，每逾期一日，按合同价款的千分之二由振华公司向海韵公司支付违约金＂。海韵公司主张爱德文公司、振华公司应向其支付违约金５３２．４４万元（从２００６年６月１日计算至２００６年９月１６日），但合同仅约定振华公司向海韵公司支付违约金，故爱德文公司不应承担违约责任。振华公司的违约行为应当受到处罚，不能免责；但基于以下事实和理由应减轻其责任。１、双方约定的违约金计付标准过高。按合同约定转让土地面积４２．５亩，每亩５８万元计，合同价款为２４６５万元，其＂千分之二＂（即万分之二十）为４．９３万元，每逾期一日支付违约金４．９３万元与通常的约定相比明显过高。近年的房地产合同纠纷案件中，当事人对逾期交房（或土地过户）违约金的约定通常是：每逾期一日，按房价款或地价款的万分之三至万分之五之间支付违约金。另，中国人民银行对逾期还款违约金的计付标准为：＂每逾期一日，按应还款的万分之二点一支付违约金＂。２、振华公司主张违约金计付标准过高。振华公司因主张合同无效，故在庭审结束前未主张减免违约金。但在本院作出先予执行裁定书后其在多次的调解中或主张违约金计付过高，或主张其应免责，应视为其提出减免违约金。３、造成爱德文公司和振华公司违约的主要原因是政府职能部门的行为。从２００６年７月１９日三亚市国土环境资源局给市委提交的《关于岭北新村用地情况的汇报》、２００６年８月２１日三亚市国土环境资源局给爱德文公司下发的《关于办理土地使用权出让手续有关事项的通知》等证实：三亚市国土环境资源局以查封、规划、债务、未交纳土地出让金等问题为由不给爱德文公司办理该地出让手续。另，本院于２００６年１２月４日作出先予执行裁定书和《协助执行通知书》，１２月８日送达三亚市国土环境资源局。同时爱德文公司也于２００６年１２月１３日向双方（爱德文公司和海韵公司）指定的代理人李某某先生交付该公司企业人法人营业执照正副本、企业法人代码证、税务登记证正副本、法定代表人身份证等办理土地手续所需的证件和公司印章，协助海韵公司办理过户手续，而该过户手续至２００７年４月２７日才办理完毕，足见办理该土地过户手续来自政府职能部门的障碍较大。振华公司在诉前也积极履行办证义务，但未果。振华公司违约是有一定客观原因。另一方面，当事人约定合同履行中的办证期限有政府行为因素，但政府职能部门办证期限长短并不受当事人约定期限限制。振华公司签订合同时，应对办理该土地过户手续可能存在的困难认真进行研究，对签订合同所带来的风险有所预见，其可能获利也可能受损，由此导致违约仍应承担责任。但可以考虑客观因素予以适当减轻。４、海韵公司未能举证证明其实际损失，本院采取先予执行强制措施避免和防止了其损失扩大。５、海韵公司受让土地价格低，每亩仅５８万元，而政府国土职能部门对该地的评估价为每亩６８万元，对照目前三亚市房地产发展状况，市场交易价肯定比政府评估价还要高。海韵公司已从地价款中获利。综上，结合本案的实际，应对本案合同约定的违约金予以调整，按每逾期一日按地价款的万分之四点二（即参照中国人民银行对逾期还款违约金计付标准的两倍）计算违约金。海韵公司实际受让土地２５０５１．５８ｍ２（３７．５７亩），按每亩５８万计，其受让土地转让款为２１７９．０６万元（３７．５７×５８）；本案的违约天数为１０８天（从２００６年６月１日计算至２００６年９月１６日）；按每日支付地价款的万分之四点二计算，违约金为９８．８４万元（２１７９．０６万×１０８天×万分之四点二）。海韵公司主张违约金５３２．４４万元过高，其超出部分不予支持。海韵公司在办理过户手续过程中支付的税金、税费３８９．４７万元、土地拆迁补偿款７６．３８万元，有相关证据证实，应予认定。振华公司应得转让款的构成三方已有约定，应按约定处理。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条，第一百零七条，第一百一十四条第（一）、（二）款之规定，判决：一、爱德文公司、振华公司与海韵公司于２００６年２月２４日签订的《土地使用权转让合同》有效，三方应继续履行，直至合同义务全部履行完毕，即：海韵公司于本判决生效之日起三十日内，在以土地转让款总额２１７９．０６万元扣除爱德文公司所欠中建八局的债务３１４万元及三亚市房改办债务１０３万元、办证各项税金、税费３８９．４７万元、土地拆迁补偿款７６．３８万元以及爱德文公司的４００万元转让款后，将余额８９６．２１万元支付给振华公司；二、振华公司应于本判决生效之日起三十日内，向海韵公司支付违约金９８．８４万元；三、上述一、二项款项相抵之后，海韵公司应向振华公司支付土地转让款７９７．３７万元；四、驳回爱德文公司和振华公司的诉讼请求；五、驳回海韵公司要求爱德文公司支付违约金的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费１２１０１０元，由爱德文公司、振华公司共同承担；反诉费１５９８８２元，诉前保全费１１１５２０元，由海韵公司承担。

海韵公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：１、撤销一审判决第一项中关于支付土地转让款的判决内容，改判上诉人向被上诉人振华公司支付土地转让款２７４．８５万元；２、撤销一审判决第二项，改判被上诉人振华公司应向上诉人支付违约金５３２．４４万元；３、撤销一审判决第三项，改判被上诉人振华公司向上诉人支付上述第一、二项相抵后违约金余额２５７．５９万元；４、本案一、二审诉讼费用全部由振华公司承担。主要理由为：

一、一审认定我方对爱德文公司的债权数额错误。２００６年１１月４日，我方受让取得中建八局依据（１９９９）三亚经初字第２８号《民事判决书》享有的除已执行的４４６９５５７．６４元之外剩余的债权及一切从权利，且于２００６年１１月９日受让取得三亚市房改办依据（１９９９）三亚民初字第７号《民事判决书》享有的除已执行的２６５０９１４．０６元之外的全部债权及一切从权利。截止２００７年６月２５日，我方计算受让中建八局对爱德文公司债权及从权利为８１４０２６５．３３元，受让市房改办对爱德文公司债权及从权利为２２４３３３２．０１元，两笔债权合计为１０３８３５９７．３４元（详见应偿还债务明细）。与一审判决认定的两笔债权合计４１７万元，实际相差６２１３５９７元，数额误差巨大，应予纠正。

二、一审法院自行减少违约金没有事实与法律依据。１、二被上诉人从未向法院提出减少违约金的请求。《合同法》第１１４条第二款规定：…约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从该规定看，法院判决减少违约金，必须以当事人提出请求为前提条件。依据＂不告不理＂的诉讼原则和上述法律规定，法院无权在当事人未请求的情况下依职权自行减少违约金。２、没有依法审理查明是否＂约定的违约金过分高于造成的损失＂的事实。依据《合同法》第１１４条第二款的规定，只有当＂约定的违约金过分高于造成的损失＂时，经当事人请求，法院才能判决＂减少违约金＂，即合同一方因违约而造成的损失，才是衡量约定违约金高低的唯一标准。本案一审由于二被上诉人并未向法院提出要求减少违约金的请求，因此，法院也未审理调查是否＂约定违约金过分高于损失＂。但是，一审法院却自行找出减少违约金的若干理由，没有一项符合《合同法》第１１４条第二款规定将守约方＂损失＂作为参照的法院也未审理是否存在违约金过分高于损失问题，当事人当然也未进行举证与质证。因此，一审法院自己提出的所谓＂理由＂减少违约金，显然是违反法律规定的，明显偏袒一方。３、本案合同约定的违约金并不违法。由于振华公司违约一年多时间，造成我方巨大的经济损失。

三、一审判决我方承担全部反诉费、诉前保全费错误。一审判决支持了我方关于继续履行合同及被上诉人承担违约金的反诉请求，只是在违约金数额上予以减少，败诉方爱德文公司、振华公司依法应承担反诉费和诉前保全费。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。

爱德文公司辩称：三方签订的土地使用权转让合同和会议纪要均合法有效，违约的责任应按合同约定由振华公司承担。

振华公司辩称：一、我方和爱德文公司、海韵公司的《土地使用权转让合同》应属无效合同。无效合同不存在违约金的问题。应基于各自的过错承担诉讼费和保全费。

二、一审判决对爱德文公司债务的认定是正确的。爱德文公司对市房改办和中建八局的两笔债务为１０３８３５９７．３４元是极其错误的。本案三方当事人签订合同时明确爱德文公司欠市房改办１０３万元，欠中建八局３１４万元，并约定被答辩人代爱德文公司向两位债权人支付这两笔债务，该约定很明确，被答辩人的义务是代付债务，至于这两笔债务如何支付应由答辩人和爱德文公司与两位债权人协商后决定，然而被答辩人违反诚实信用原则，私下以低价受让这两笔债权，妄图将其巨大差额转嫁到答辩人身上，有违公平原则。一审判决从公平出发，确认两笔债务为４１７万元是正确的。

综上，希望二审法院实事求是，查明事实，依法撤销一审判决，按无效合同处理，还我司一个公正的判决。

本院认为：虽然振华公司就一审法院认定本案《土地使用权转让合同》有效，没有提出上诉。但其在答辩中仍坚持主张该合同无效。对此，本院应依法审查认定。故本案二审争议焦点为：１、本案《土地使用权转让合同》是否有效２、一审认定债权数额是否错误３、一审认定违约金是否违反法律规定

针对上述争议焦点所涉事实，查明：一、三亚市中级人民法院生效的（１９９９）三亚经初字第２８号民事判决，确定了爱德文公司应向海南中建八局东海建设开发总公司（以下简称中建八局）偿还的债务。中建八局于２０００年１月２６日申请强制执行。三亚市中级人民法院曾于２００２年１月１２日以（２０００）三亚执字第５－８号民事裁定，将爱德文公司的部分房产评估抵偿部分债务给中建八局，后于２００６年１１月１３日作出（２０００）三亚执字第５－１３号民事裁定，以＂在执行过程中，申请执行人于２００６年１１月４日将本案其所享有的剩余债权及一切从权利转让给海韵公司，并已公告通知被执行人。新的权利承受人至今未向本院主张权利＂为由，裁定：终结执行。

三亚市中级人民法院生效的（１９９９）三亚民初字第７号民事判决，确定了爱德文公司应向三亚市住房制度改革办公室（以下简称三亚房改办）偿还的债务。经三亚房改办申请强制执行。三亚市中级人民法院于２００２年１月１２日以（２０００）三亚执字第６－８号民事裁定，将爱德文公司的部分房产评估抵偿部分债务给三亚房改办。２００６年１１月９日，三亚房改办给爱德文公司的《债权转让通知书》载明：除已执行的２６５０９１４．０６元之外的债权及一切从权利，我单位已全部转让给海韵公司。后在２００６年１１月２１日的《海南日报》第十四版刊登了该通知书。爱德文公司在三亚房改办２００６年１１月９日的《债权转让通知书》上注明：已收到。另外，在《海南日报》刊登的三亚房改办和中建八局的两份《债权转让通知书》，我司已知悉。后加盖有爱德文公司公章。

在一审期间，海韵公司没有提出其受让中建八局和三亚房改办的剩余全部债权及一切从权利应同土地转让款相抵，或由爱德文公司、振华公司偿还的反诉请求。一审法院亦未审理及判决。

二、一审开庭笔录载明，法庭在对海韵公司反诉请求的违约金进行调查时，爱德文公司和振华公司均未提出＂约定违约金过高，应当减少＂的请求，调解笔录也没有记载相应内容。

三、海韵公司一审反诉请求的违约金５３２．４４万元，是按合同约定的土地４２．５亩、每亩５８万元、总价款为２４６５万元基数，再按合同约定的每日千分之二标准即每日４．９３万元，从２００６年６月１日计算至２００６年９月１６日（１０８天）起诉时计算的。

关于本案合同的效力问题。本院认为：虽然本案《土地使用权转让合同》约定转让的土地使用权，在该合同订立时尚处于法院查封状态，限制了转让方履行转让义务，但并非履约不能。在一审期间，法院已解除了查封，具备了继续履行合同转让义务的条件。在该合同订立前，三亚市人民政府早以市函（１９９４）４号文，批准该地给爱德文公司作为补偿用地，本院生效的（２００４）琼行终字第６４号行政判决书业已确认爱德文公司对该土地享有使用权，政府应为爱德文公司办理土地使用权出让手续，故该项土地产权归属明确。政府主管部门迟延办理土地使用权出让手续及土地使用权证书，并不能导致本案《土地使用权转让合同》当然无效。故一审判决认定该合同有效，并无不当。

关于一审认定债权数额是否错误问题。本院认为：一审法院根据爱德文公司、振华公司的诉讼请求和海韵公司的反诉请求，审理的是三方当事人之间的土地使用权转让合同法律关系。该合同关于＂该地上尚欠中建八局约人民币３１４万元及三亚市房改办约人民币１０３万元＂及＂振华公司应得的转让款为转让款总额扣除该地上的相关债务、办证所需各项税金、税费等费用及爱德文公司应得的４００万元三项之余额＂的约定，确是三方当事人在当时两笔债务部分执行状况下，一致认可的意思表示，并非是对该执行案件债权转让后的承诺。海韵公司上诉主张的该受让债权，是业经法院生效判决确定并已进入强制执行程序的债权，与本案并非同一个法律关系，也不应再在本案中进行审理。海韵公司可依法行使权利，解决剩余的受让债权。

关于一审认定违约金是否违反法律规定问题。本院认为：根据本案事实可以认定，振华公司在一审法院开庭审理及法庭调解期，没有提出＂违约金过高、应当减少＂的请求。一审法院也未就此组织当事人举证和质证，以查明相应的事实。在此情况下，该项争议的焦点就集中在如何正确理解和准确适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条问题。本院认为：该法条第一款赋予了当事人在订立合同时，可以自愿约定违约金数额及其计算方法的权利；第二款又规定了当事人在认为约定的违约金低于或过分高于造成损失时，可以请求人民法院增加或适当减少的权利。即在此类诉讼中，约定违约金的增加或减少，必须以当事人的请求为前提。因为，签订合同是当事人经自愿协商的真实意思表示，即使违约金较低或较高而当事人自愿接受而约定，因为不涉及国家利益、社会公共利益和他人利益，在合同内容不违反法律、行政法规强制性规定的情况下依法有效，对当事人具有法律约束力。这也是诚实信用法律原则的本质要求。

根据振华公司的一审陈某，三亚中院２００４年７月１２日即以（２０００）三亚执字第５－１０号民事裁定查封了该宗土地，并以２００６年６月２１日的（２０００）三亚执字第５－１０号民事裁定继续查封一年。其在２００４年９月２０日与爱德文公司签订该项用地的《合作协议书》时亦应知晓。其和爱德文公司在与海韵公司于２００６年２月２４日签订《土地使用权转让合同》中，也明确了上述民事裁定所要执行的两笔债务。故振华公司在明知该项用地尚在查封状态下，仍在合同中同意约定办理土地过户手续的期限及其违约责任，表明其对能够该期限内办理土地过户手续已有预料和自信。在此后三方两次协商放宽期限所形成的会议纪要中振华公司仍做出承诺，表明了其在当时情况下的预料和自信。在上述情况下，振华公司连续逾期违约，尤其是在三亚市委办公室２００６年８月２８日下发会议纪要和省高院２００６年９月５日答复，办理土地过户手续更为有望的情况下，其又以合同无效为由，要求终止履行，确实有违诚实信用原则。一审法院在振华公司没有请求，法庭也未组织当事人举证、质证以查明相应损失事实的情况下，减少有效合同约定的违约金，属于适用法律错误，本院应予纠正。

本案《土地使用权转让合同》在约定转让土地为４２．５亩的同时，又以括号内容特别约定＂最终受让面积以三亚市国土局颁发的《土地房屋权证》载明为准＂。２００７年４月２７日三亚市国土局颁发的三土房（２００２）字第３５３１号《土地使用权证》载明的土地使用权面积为３７．５７亩。一审判决业已认定３７．５７亩土地的转让款为２１７９．０６万元。对此，海韵公司并未提起上诉。故按合同约定及海韵公司一审反诉请求的计算方法，振华公司依约应当违约金为２１７９．０６万元×２‰日×１０８天＝４７０．６７７万元。在与一审判决第一项的内容相抵后，海韵公司应向振华公司支付８９６．２１万元－４７０．６７７万元＝４２５．５３３万元。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款的规定，判决如下：

一、维持三亚市中级人民法院（２００６）三亚民一初字第２６民事判决的第一项、第四项和第五项。

二、撤销三亚市中级人民法院（２００６）三亚民一初字第２６民事判决的第二项和第三项。

三、判决振华公司应向海韵公司支付违约金４７０．６７７万元，在与海韵公司应向振华公司支付的土地转让款８９６．２１万元相抵后，海韵公司应向振华公司支付余款４２５．５３３万元，于本判决生效后３０日内付清。逾期按《民事诉讼法》第二百三十二条的规定加倍支付迟延履行金。

四、驳回海韵公司的其他反诉请求。

一审案件受理费１２１０１０元，按一审判决执行；反诉费１５９８８２元，由海韵公司负担１８５４６元，振华公司负担１４１３３６元；诉前保全费１１１５２０元，由海韵公司和振华公司各负担５５７６０元。二审案件受理费９６７８４元，由海韵公司负担１１６１０元，振华公司负担８５１７４元。

本判决为终审判决。

审判长王志刚

审判员刘嘉

审判员曲永生

二○○七年十二月二十日

书记员周茹