原告某某食品有限公司，住所地某市X路某号。
法定代表人王某，职务董事长。
委托代理人周某，某某律师事务所律师。
被告邓某，男，住（略）。
被告某某房地产经纪事务所，住所地某市X路某号。
法定代表人邓某，职务经理。
两被告共同委托代理人吴某，某某律师事务所律师。
原告某某食品有限公司诉被告邓某、某某房地产经纪事务所排除妨害纠纷一案，于2010年6月9日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张沁独任审判，于2010年7月5日、7月26日公开开庭进行了审理，原告某某食品有限公司的委托代理人周某、被告邓某及两被告共同委托代理人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某食品有限公司诉称，原告与案外人某某公司（以下简称“某某公司”）、尹某因房屋租赁合同纠纷诉至上海市长宁区人民法院，法院经审理后判决要求案外人搬离原承租的上海市长宁区X路X号房屋并将房屋返还原告。但案外人某某公司及尹某使用原告假公章，在2009年4月30日私自与本案第一被告签订了租赁合同，将哈密路X号房屋底楼转租给第一被告。第一被告在该房屋内成立了第二被告。原告要求两被告搬离遭拒，现要求判令两被告搬离哈密路X号底楼，并按照每月人民币5,200元的标准，支付自2009年6月至实际搬离之日的房屋使用费。
被告邓某、某某房地产经纪事务所辩称，被告与案外人签订的租赁合同是合法有效的，合同上亦有原告公章及同意转租的承诺，被告已经按约向案外人支付了租金，故不同意原告的诉讼请求。如果要搬离，则需原告支付被告加盟住商不动产的费用及赔偿相应损失。
经审理查明，上海市长宁区X路X号房屋产权人为原告。原告因与案外人上海埃琳娜健康休闲中心、某某公司、尹某、袁某就上址房屋租赁合同产生纠纷，于2009年1月9日诉至本院，经审理后，本院于2009年6月23日作出（2009）长民三（民）初字第X号民事判决，判令：“一、原告某某食品有限公司与被告某某公司订立的关于上海市长宁区X路X号1－X层房屋的租赁合同及补充协议解除；二、被告某某公司应于本判决生效之日起十日内搬离上述房屋，将上述房屋交还给原告某某食品有限公司；三、被告某某公司应于本判决生效之日起十日内支付原告某某食品有限公司自2009年2月10日起至被告某某公司搬离上述房屋之日止的房屋使用费（按每月人民币37,500元计算）；……。”判决后双方当事人均未上诉。
2009年4月30日，某某公司（甲方）与本案第一被告（乙方）签订商铺租赁合同一份，约定由甲方出租自己的产权房给乙方，房屋坐落为上海市长宁区X路X号，商铺坐落为上海市长宁区X路X号一层A室；租赁期限为两年，自2009年6月1日起至2011年5月31日止。落款处有某某公司、第一被告签名、本案原告公章一枚及手写“同意转租”字样。第一被告于2009年5月31日开始使用哈密路X号底层房屋至今。2009年7月20日，第一被告在承租商铺内经注册成立第二被告。上海市公安局对某某公司与第一被告签订的商铺租赁合同上原告公章的印文进行鉴定后，于2010年4月25日向原告出具鉴定结论通知书一份，告知鉴定结论为：“因上述被鉴定公章印文为复印形成，故倾向认定被鉴定印文与‘九百’公司所提供的公章印文不是出自同一枚印章。”
另查明，原告已就（2009）长民三（民）初字第X号民事判决向本院申请执行。原告在庭审中确认，经本院执行，某某公司等已于2010年1月25日搬离了哈密路X号房屋，就涉讼的哈密路X号底层房屋自2010年1月26日起至本案被告搬离之日止的房屋使用费仅向本案被告主张，不再向（2009）长民三（民）初字第X号案件被告主张。
上述事实，有（2009）长民三（民）初字第X号民事判决书、商铺租赁合同、上海市公安局鉴定结论通知书、上海市房地产权证、执行笔录等证据以及双方当事人的陈述为证，并经庭审核实无误。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，本案的争议焦点在于：1、两被告是否应当搬离承租房屋；2、两被告是否应当支付、以何种标准支付何时开始的房屋使用费。
关于争议焦点之一，本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。两被告认为第一被告与案外人某某公司签订的房屋租赁合同真实有效，不应当搬离。首先，该份转租合同签订于（2009）长民三（民）初字第X号案件诉讼期间，本案原告在起诉要求案外人某某公司等搬离哈密路X号房屋的情况下，又同意某某公司转租部分房屋，本身存在矛盾；经上海市公安局鉴定，转租合同上原告公章印文为复印形式，且与原告提供的公章印文不是出自同一枚公章，本院认为原告已形成证据优势，对该份转租合同上原告公章的真实性不予认可。其次，即使原告同意转租，某某公司与本案原告的租赁合同已经由法院判决解除，某某公司使用涉讼房屋的合同依据已经丧失，两被告作为次承租人，占有涉讼房屋的合法依据也相应丧失。两被告应当搬离涉讼房屋。原告的该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。本案系基于物权所产生的诉讼，若被告确有相应损失的，可以依照法律或合同向适格主体另行主张。
关于争议焦点之二，本院认为，自（2009）长民三（民）初字第X号判决生效之后，两被告占有使用涉讼房屋就不再具有合法基础，原告可以基于物权向被告主张相应的房屋使用费。原告主张房屋使用费参照第二被告与案外人某某公司签订的转租合同约定的月租金金额，尚属合理，本院予以支持。关于房屋使用费的起始时间，因（2009）长民三（民）初字第X号民事判决已经对哈密路X号房屋的使用费作出处理，对于已经处理的部分，本院不作重复判决。原告确认案外人某某公司等已经于2010年1月25日搬离涉讼房屋，且2010年1月26日之后的涉讼房屋使用费不再向（2009）长民三（民）初字第X号案件被告主张，故本案被告应当支付自2010年1月26日之后的房屋使用费。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：
一、被告邓某、某某房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区X路X号底层房屋并将该房屋返还原告某某食品有限公司；
二、被告邓某、某某房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内按照每月人民币5,200元的标准支付原告某某食品有限公司上址房屋自2010年1月26日起至实际搬离之日止的房屋使用费；
三、驳回原告某某食品有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1,440元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币720元，由原告某某食品有限公司负担人民币442元，被告邓某、某某房地产经纪事务所负担人民币278元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员张沁
书记员张莹莹
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