广西信达友邦房地产评估有限责任公司诉南宁交通水利投资有限责任公司服务合同纠纷一案再审民事判决书
(2010)南市民再终字第X号
上诉人(一审原告、申诉人)：广西信达友邦房地产评估有限责任公司。
被上诉人(一审被告、被申诉人)：南宁交通水利投资有限责任公司。
上诉人广西信达友邦房地产评估有限责任公司(以下简称信达友邦公司)与被上诉人南宁交通水利投资有限责任公司(以下简称邕江堤岸公司)服务合同纠纷一案，南宁市兴宁区人民法院于2007年8月15日作出(2007)兴民一初字第X号民事判决，已经发生法律效力。信达友邦公司不服，向南宁市人民检察院提出申诉。南宁市人民检察院于2008年9月18日作出南检民抗字(2008)第X号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2008年10月17日以(2008)南市民抗字第X号函通知南宁市兴宁区人民法院对该案进行再审。南宁市兴宁区人民法院于2009年11月18日作出（2009）兴民抗初字第X号民事判决，信达友邦公司不服，向本院提起上诉，本院公开开庭审理了本案。上诉人信达友邦公司的委托代理人，被上诉人邕江堤岸公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年2月26日，原审原告信达友邦公司诉称：2004年11月15日，原告与被告签订《江南堤路园工程下游(不含西园)至邕江一桥段城市房屋拆迁估价委托合同》（以下简称《估价委托合同》），约定：由原告为被告对南宁市X路园工程西园下游(不含西园)至邕江一桥段国有土地上(以拆迁红线图为准)的房屋进行拆迁评估。房屋估价收费标准按国家计委、建设部计价格[1995]第X号《关于房地产中介服务费收费的通知》(以下简称计价格[1995]X号文件)规定执行；分户评估收费标准以被拆迁分户房屋评估价值为计算依据(如房屋分户评估费低于500元的，按500元收取)。合同签订后七个工作日内，被告即预付原告估价服务费5万元。原告提供估价报告给被告后，被告7个工作日内一次性付清估价服务费给原告。合同签订后，原告于2004年11月7日至2005年9月30日派评估人员到实地进行了逐户查勘，经过原告认真评估，陆续向被告出具分户评估报告共计537份，总评估金额x元，并到现场对评估报告进行释疑，完成了全部评估工作，被告随后顺利完成拆迁工作。根据双方合同约定，评估费为x元。期间被告分别于2005年3月24日和2005年9月28日预付5万元和10万元给原告。至此，被告尚欠原告x元一直未付。原告于2006年6月1日提交给被告一份《工程款结算书》，催促被告付清余款，但被告仍不支付。请求法院判令：1、被告立即支付尚欠的拆迁房屋估价服务费x元，逾期付款违约金x.88元，合计x．88元(违约金从2006年6月8日起暂计至2007年1月28日，实际应计至估价服务费付清之日止，按每日万分之二点一计算)；2、本案诉讼费用由被告承担。被告邕江堤岸公司辩称：一、由于涉案工程是市政工程，工程款由南宁市财政局支付，故应当将南宁市财政局追加为本案第三人。二、原、被告签订的合同约定评估费的收费按照计价格[1995]X号文件执行，该规定中所列的是最高价格限额。且该文第7条明确规定，如果有地方物价主管部门规定具体执行标准的，应当执行地方具体的标准。双方签订合同时，广西壮族自治区物价局已经制定了桂价房字[1999]X号文《关于加强房地产中介服务收费管理问题的通知》(以下简称桂价房字[1999]X号文)，收费比例比国家规定的收费标准要低，所以应当适用广西的标准。三、由于原告提交的工程结算书是按计价格[1995]X号文的最高收费标准计算的评估费用，被告将该工程结算书送交南宁市财政局进行审核。南宁市财政投资评审中心最后定下的价格是x元。在本案中，不是被告不履行合同，而是政府要按照财政局的标准进行结算，被告没有对评估费的结算进行确认的权利，评估费最终是由南宁市财政局进行确认和支付的，请求法院追加南宁市财政局作为第三人对评估费进行确认。四、因原、被告在合同中并未约定违约金，原告请求被告支付违约金没有法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
原一审判决查明：原告(乙方)与被告(甲方)于2004年11月5日签订一份《估价委托合同》，约定：根据南宁市建设委员会文件《南宁市城市房屋拆迁估价机构确定办法》(南建[2004]X号)规定，通过公开、透明的拆迁人与被拆迁人抽签方式，经拆迁人甲方同意，选定乙方为南宁市X路园工程项目的城市房屋拆迁估价机构，甲乙双方经充分协商，兹就房屋拆迁估价事宜订立本合同。估价范围：江南堤路园工程西园下游(不含西园)至邕江一桥段国有土地上(以拆迁红线图为准)的房屋。估价目的：为甲方确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。估价时点：为房屋拆迁许可证颁发之日即2004年10月8日。估价内容：对南宁市X路园工程西园下游(不含西园)至邕江一桥段国有土地上(以拆迁红线图为准)的房屋进行拆迁评估。房屋分户评估是对被拆迁人的房屋以分类评估单价为依据，结合房屋结构、用途、面积、楼层、朝向、成新率等因素评估确定。本合同房屋估价收费标准按计价格[1995]X号文件规定执行，分户评估收费标准以被拆迁人分户房屋评估价值为计算依据(如房屋分户评估费低于500元人民币的，按500元人民币收取)，房屋分户评估费由甲方承担。本合同签订7个工作日内，甲方即预付乙方估价服务费5万元，乙方提供估价报告给甲方后，甲方7个工作日内一次性付清估价服务费给乙方。违约责任：如乙方无故终止履行本合同，所收估价服务费应退还给甲方，如甲方无故终止本合同，乙方有权终止评估并且不退还预收估价服务费。合同签订后，被告按合同约定预付了估价服务费5万元。原告按合同约定对合同所载事项向被告出具评估报告。被告又向原告支付估价服务费10万元。2006年6月1日，原告向被告提交《工程款结算书》，并在结算书中分别载明江南路X路园工程西园下游至邕江一桥段城市房屋拆迁估价工程结算明细表及汇总表，提出原告共出具分户报告537份，总评估金额x元，按合同计算应收取评估费约x元，扣除已支付的进度款15万元，剩余x元尚未支付。被告将原告的《工程款结算书》提交南宁市财政投资评审中心进行审定，该中心核定上述项目的评估费总额为x元。因原告与被告协商评估费支付事宜未果，原告遂向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。庭审中，被告对《工程款结算书》所列明的评估内容及评估金额均无异议，但对原告计算评估费的依据及数额提出异议。另查明，国家计委、建设部于1997年7月17日下发计价格[1995]X号文件《关于房地产中介服务收费的通知》规定：房地产价格评估收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，具体收费标准为：房地产价格总额100万元以下(含100万元)，累进计费率为5‰，101以上至1000万元的，累进计费率为2.5‰。该文件第七条同时规定：“上述规定的房地产价格评估、房地产经纪收费为最高限标准。各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案。广西壮族自治区物价局于1999年3月15日下发桂价房字[1999]X号《关于加强房地产中介服务收费管理问题的通知》（以下简称桂价房字[1999]X号文），文件规定，以房产为主的房地产价格评估收费，按以下标准执行：房地产价格总额在100万元以下的，累进计费率为4‰，房地产价格总额在101至1000万元的，累进计费率为2‰。该规定从1999年4月1日起执行。
原一审判决认为：原告与被告自愿签订《估价委托合同》，该合同是双方真实意思表示。因原、被告均系有独立民事主体资格的法人，本案所涉合同系原、被告自主签订，南宁市财政局不是本案合同当事人，被告主张本案应追加南宁市财政局作为本案第三人没有法律依据，本院不予准许。依照《中华人民共和国价格法》第十二条的规定：“经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。”计价格[1995]第X号文虽然规定了最高的收费标准，但由于该文件第七条同时规定：“上述规定的房地产价格评估、房地产经纪收费为最高限标准。各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案。”原、被告双方虽在合同中约定房屋估价收费标准按计价格[1995]第X号文执行。但因广西壮族自治区物价局已于1999年3月15日制定了桂价房字[1999]X号文，该文件规定的收费标准低于计价格[1995]第X号文的收费标准。原告作为广西壮族自治区内的房地产评估机构，应遵守广西壮族自治区桂价房字[1999]X号文规定的收费标准进行评估收费，其评估费收取的标准不能超过桂价房字[1999]X号文规定的标准计算评估费，故原、被告双方约定的高出桂价房字[1999]X号文规定标准的收费部分违反法律的强制性规定，应属无效，该部分无效不影响合同其他部分的效力。根据桂价房字[1999]X号文规定的标准，按分户计算被告应支付给原告的评估费总额应为x元，扣除被告已经支付的15万元，被告尚应支付原告评估费x元。因双方在合同中并未约定评估费以文件规定的标准下浮，被告主张应在桂价房字[1999]X号文收费标准再下浮30％计算评估费没有法律依据，本院不予支持。双方均认可原告2006年6月1日以前已将评估报告提交给被告，但被告未按合同约定在原告提交评估报告7日内支付完评估费已构成违约，故原告请求被告支付逾期付款违约金符合法律规定。又因原、被告双方未在合同中约定逾期支付评估费的违约金数额，被告应参照中国人民银行逾期贷款利率支付违约金，原告请求被告从2006年6月8日起按银行逾期贷款利率日万分之二点一的标准计算违约金符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告邕江堤岸公司支付原告信达友邦公司评估费x元；二、被告邕江堤岸公司支付原告信达友邦公司逾期付款违约(违约金计算：以x元为基数，从2006年6月8日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行逾期贷款利率日万分之二点一计)。案件受理费7371元，其他诉讼费2211元，共计9582元，由原告信达友邦公司负担6513元，被告邕江堤岸公司负担3069元。
信达友邦公司不服，向南宁市人民检察院申诉，南宁市人民检察院抗诉认为：本案双方当事人自愿签订的《估价委托合同》为有效合同。合同约定按计价格[1995]第X号文的规定收取房屋估价费，分户评估收费标准以被拆迁人分户房屋评估价值为计算依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。一审判决依据桂价房字[1999]X号文确定收费标准，违反了该法律的规定，不能够以此地方性规定作为认定合同无效或部分无效的依据。广西区物价局桂价房字[1999]X号文未经过法庭质证，即作为认定本案评估费用的依据，违反了《民事诉讼法》第六十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十七条第二款、第一百七十九条第一款第(六)项之规定，特向法院提出抗诉，请依法再审。信达友邦公司同意抗诉机关的抗诉意见。请求再审依法改判支持原审原告一审的诉讼请求。邕江堤岸公司答辩认为：一、抗诉机关对法律依据以偏概全。其按照计价格[1995]第X号文第二条规定，并用合同法解释的第四条规定来认定原审法院适用法律错误是不成立的。如果双方意思表示要适用计价格[1995]第X号文的话，应该适用所有的条款(共九条)，而不只是适用第二条。二、抗诉机关认为判决依据地方性法规确定收费标准违反规定是错误的，按照计价格[1995]第X号文的规定由物价部门来核准价格的规定并不违反价格法。三、抗诉机关认为桂价房字[1999]X号文没有经过法庭质证不能作为认定案件事实的依据，但桂价房字[1999]X号文并不是被告方的证据，只是被告援引法律的依据。另外，原审原告在启动本案的程序上有问题，原审法院的判决已经发生法律效力，原审原告也认可了法院的判决并要求我方按判决的内容履行义务，我方也全部履行完毕。因此，我方认为原审原告的申诉和抗诉机关的抗诉理由均不能成立，请求法院维持原审判决。
一审法院的再审判决对原一审判决认定事实予以确认。另查明：邕江堤岸公司向法院提交《江南堤路园工程西园下游(不含西园)至邕江一桥段城市房屋拆迁估价工程结算明细表》所列房屋评估价格合计为x元，房屋估价收费标准按桂价房字[1999]X号文规定计算，应收评估费为x元，但原来少算应收评估费x元。邕江堤岸公司认可上述明细表漏算应收评估费751元。双方还确认如按桂价房字[1999]X号文规定的收费标准计算评估费，以上明细表少算应收评估费x元。2009年3月11日，南宁市人民政府以南府发[2009]X号文，决定组建成立南宁交通水利投资有限责任公司（以下简称水利投资公司），邕江堤岸公司的相关工作由水利投资公司承担。2009年3月23日，水利投资公司取得企业法人营业执照。还查明：2008年2月4日，信达友邦公司要求邕江堤岸公司按本院(2007)兴民一初字第X号民事判决支付评估费x元，逾期付款违约金x.28元及案件受理费6513元，该判决已执行完毕。
一审法院再审认为：信达友邦公司与邕江堤岸公司于2004年11月5日签订的《估价委托合同》，主体合格，双方意思表示真实，内容没有违反有关法律规定，属有效合同，双方均应恪守履行。签订合同后，信达友邦公司已按合同约定履行委托估价事项。对于双方争议的评估费计算问题，本院认为，双方在合同中只约定房屋估价收费标准按计价格[1995]第X号文规定执行，并未具体明确按哪一条执行，而计价格[1995]第X号文第五条第二款规定：“以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见附表。”第七条还规定：“上述规定的房地产价格评估、房地产经纪收费为最高限标准。各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，……”1999年3月15日，广西壮族自治区物价局作出桂价房字[1999]X号文，该文第二条第二款规定了广西壮族自治区范围内以房产为主的房地产价格评估收费标准，该文从1999年4月1日起执行。由于计价格[1995]第X号文既规定了以房产为主的房地产价格评估收费标准，同时还特别规定了该房地产价格评估收费标准为最高限标准，各省、自治区物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，根据特殊规定优于一般规定的原则，在本案中，双方签订合同的时候，广西壮族自治区物价局已经作出桂价房字［1999]X号文，规定了广西壮族自治区范围内以房产为主的房地产价格评估收费标准，且信达友邦公司属于广西壮族自治区内的房地产评估机构，其收费标准就应该按照广西壮族自治区物价局桂价房字［1999]X号文执行，这也符合双方在合同中就房屋估价收费标准按计价格[1995]第X号文规定执行的约定。原审确定本案按照桂价房字[1999]X号文规定的收费标准进行收取评估费用并无不妥，亦未违反合同的约定，但原审认定双方约定的高出桂价房字[1999]X号文规定标准的收费部分违反法律，应属无效的理由欠妥，应予纠正。双方在合同中还约定，分户评估收费标准以被拆迁人分户房屋评估价值为计算依据，如房屋分户评估费低于500元人民币的，按500元人民币收取。本案再审过程中，经双方确认，本案所列江南堤路园工程西园下游(不含西园)至邕江一桥段城市房屋拆迁估价工程结算明细表中，根据桂价房字[1999]X号文规定的收费标准进行评估收费，少算应收评估费x元，原审判决对该项计算有误，应予变更。由于双方未在合同中约定逾期支付评估费的违约金数额，原审原告请求原审被告从2006年6月8日起按中国人民银行逾期贷款利率日万分之二点一的标准计算违约金，符合法律规定，本院予以支持，但基数应以尚欠评估费的总额x元计付(即x元+x元)。由于邕江堤岸公司的权利义务已由水利投资公司承受，因此，水利投资公司应对信达友邦公司承担本案民事责任。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十七条的规定，判决：一、撤销本院(2007)兴民一初字第X号民事判决；二、被申诉人水利投资公司应支付申诉人信达友邦公司评估费x元(该款邕江堤岸公司已付给信达友邦公司x元，尚欠x元未付)；三、被申诉人水利投资公司应支付申诉人信达友邦公司逾期付款违约金(违约金的计算：从2006年6月8日起至2007年12月14日止，以x元为基数；从2007年12月15日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以x元为基数，均按中国人民银行逾期贷款利率日万分之二点一计付，上述应付违约金款项，应扣除已付的x．28元)。原审案件受理费7371元，其他诉讼费2211元，共计9582元，由信达友邦公司负担3069元，水利投资公司负担6513元(该款邕江堤岸公司已付给信达友邦公司)。
信达友邦公司不服上述再审判决，上诉称：一、原审判决认为双方当事人于2004年11月5日签订的《估价委托合同》属有效合同，双方均应恪守履行。而合同明确约定房屋估价收费标准按计价格[1995]第X号文规定执行，但判决却要求上诉人收费标准按照桂价房字[1999]X号文执行，显然前后矛盾。二、双方当事人约定房屋估价收费标准按计价格[1995]第X号文规定执行是基于评估时间紧、任务重而增加评估成本的因素。如果按照原审判决要求按桂价房字[1999]X号文执行，那么合同应该约定按此文执行；计价格[1995]第X号文中涉及收费标准的只有第四、五、六条，其余条款为有关事项，而其中只有第五条第二项适用本案。合同约定的收费标准是明确的，不能用某一事项的条款否定双方约定的收费标准，也不能说并未具体明确按哪一条执行。综上所述，原审判决违背了双方真实意思表示，错误支持了被上诉人为了减少评估费的事后托词。请求二审法院依法改判被上诉人按计价格[1995]第X号文规定支付尚欠的拆迁房屋服务费x元及逾期付款违约金5013.78元给上诉人。(违约金从2006年6月8日起暂计至2007年1月28日，实际应计到估价服务费付清之日止，按每日万分之二计算)。
邕江堤岸公司没有提交书面答辩意见，但在庭审中辩称：信达友邦公司认为原审判决自相矛盾是对计价格[1995]第X号文件的理解不全面，该文一共有9条，从全文看原审判决并不矛盾；邕江堤岸公司与信达友邦公司签订服务合同时，信达友邦公司已经知道本案工程是南宁市政府的重点公益性工程，执行的时候，邕江堤岸公司也告知该工程的评估价款是要经过南宁市财政局审定的。根据广西区物价局的收费规定核算，这个收费并没有超出原合同约定的范围。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。
本案二审审理的争议焦点为双方约定的房屋估价费用应该按何标准计收。
本院二审审理期间，双方当事人均没有新证据向法庭提交，仅根据原审提交的证据进行诉辩。据此，本院二审查明的案件事实除与一审再审判决认定的事实一致外，还查明，2009年5月26日，南宁市信达友邦房地产评估有限公司更名为广西信达友邦房地产评估有限责任公司。
本院认为：关于双方约定的房屋估价费用应该按何标准计收的问题。根据国家计委、国家经贸委、财政部、监察部、审计署、国务院纠风办（计价格［1999］X号）《关于印发的通知》规定，评估收费实行政府指导价；又根据《中华人民共和国价格法》规定，实行政府指导价的收费标准由行政区域内的政府价格主管部门制定收费基价及其浮动幅度。因此，广西壮族自治区物价局作为价格行政主管部门，该主管部门根据国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》（计价格［1995］X号）精神制定的桂价房字［1999］X号文，确定了广西壮族自治区范围内房地产中介服务的收费标准，该收费标准应作为广西壮族自治区区域内房地产中介服务的收费标准。信达公司作为专业的房地产价格评估机构，在订立本案《估价委托合同》时，对收费标准没有明确约定按国家计委、建设部计价格[1995]第X号文规定的具体条款，由此引起了双方对评估收费标准的争议。原审判决根据特殊规定优于一般规定的原则，按照广西壮族自治区物价局桂价房字［1999］X号文执行，并不违背双方当事人在合同中对房屋估价收费标准按计价格[1995]第X号文规定执行的约定。上诉人认为原一审法院的再审判决自相矛盾的理由不充分，本院不予支持。原一审法院的再审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持南宁市兴宁区人民法院（2009）兴民抗初字第X号民事判决。
二审案件受理费2476元，由上诉人广西信达友邦房地产评估有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长黄某革
审判员蒋卫平
代理审判员庞丽
二○一○年六月二十一日
书记员陆宁
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