“万科·十七英里”地价疑云
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2004年1月3日下午3时，深圳市龙岗区葵涌镇溪涌村牛角岭。深圳市人大代表及政协委员一行二十余人来到这块“万科·十七英里”的工地调查。大批穿黄色工装的工人正在这片被挖掘得光秃秃的海边山坡上忙碌着。机器的轰鸣声即使在邻近的小梅沙海滨沙滩上也隐约可闻。在这片距海滩仅二三十米的土地上，一座座混凝土房屋正在快速生长。
该工地旁有一条新修的下海通道，其中一段栏杆，已被工地上滚落的巨石砸断。工地下的海滩上，一些度假的游客正在危险的海边嬉戏。而在工地附近的深葵公路边，有一块警示牌上写着：滨海用地，禁止开发。
这个名为“万科·十七英里”的项目将是万科公司今年最昂贵的地产项目。据负责该工程建设的万科房地产公司十七英里项目部的邓先生说，预计今年5月，该项目一期的106套别墅就会发售，售价将在每平米1万到2万元之间。
该项目之所以昂贵，是因为其所在地正是深圳东部的“黄金海岸”。一份资料是这么描述这片海岸的：从深圳市盐田港向东，经大小梅沙，沿沙头角海、大鹏湾，行约十七英里，至龙岗区葵涌镇的溪涌村，此段海岸风景优美，极具旅游价值。
牛角岭地如其名，像牛角一样伸入海中，是一个小型的半岛。其北依青山，东西南面海，海岸线长约600余米。游人于其上，大鹏湾尽收眼底，可谓“黄金海岸”中的景色绝佳处。
但令人疑惑的是，万科这一地产项目始终有一道难以绕过的坎，那就是深圳市政府禁止开发东部黄金海岸的禁令。
深圳东部黄金海岸线全长153公里，陆地总面积300余平方公里，以海滨休闲度假旅游为其特色。为保护深圳东部海岸的景观，深圳市早在2000年就出台了暂停开发东部海岸的规定。
在深圳市旅游发展“十五”计划和2020年远景规划中也提到，要在保护生态环境与旅游资源的前提下开发东部海岸，防止各自为政，低水平滥建。
显然万科·十七英里项目违背了深圳市政府的规定。那么，万科公司是如何拿到这块黄金宝地的呢？
施工风波
万科·十七英里项目自2002年11月动工后，该地块千百年来形成的原始植被已不复存在。
据龙岗区葵涌镇消防中队的许扬明队长说，2002年11月9日，万科的施工人员自己放火，烧掉工地上砍下的树木，引发巨大的山火，消防队出了二十多人前去灭火。与该工地只隔一条深葵公路的金海滩度假村当时也紧急派出三十多名保安抽了十六条水管参与灭火。
这场大火还烧毁了金海滩度假村建的一条下海通道的路灯和两边环绕盖顶的原生树木。2003年8月28日，这条下海通道被工人们挖断。此后，两家公司纠纷不断，金海滩与龙岗国土局的行政官司一直持续至今。
万科在海边建别墅的做法受到了多方面的质疑与挑战。
深圳市清华苑建筑设计研究院院长李维信表示，万科在做十七英里项目规划时曾找过他，但是他婉言拒绝了。“我们不能把老祖宗的东西吃完了再去吃子孙后代的，这样发展下去，我们会连喘口气的地方都没有了。”李院长激动地说。
2002年11月，万科·十七英里项目施工后，工地附近的金海滩度假村的小业主们纷纷写信向深圳市政府、人大投诉万科，而溪涌村的一些村民也表示不愿意看到自然环境受到破坏。
万科·十七英里项目还存在巨大的隐患。距万科·十七英里项目工地一公里处，就是深圳光汇、华安及中鹏公司的油气码头和这几家公司的油库。平日，油罐车就来往于万科·十七英里项目头顶上的盘山公路。
“如果发生翻车事故，万科·十七英里就可能会面临火灾。”金海滩度假村工程部经理王行利说。
但在万科内部，十七英里项目被视为“万科的骄傲”。据万科项目部的吴韶庆说，今年万科在深圳会推出六个楼盘，而十七英里项目是其中最高端的楼盘。
万科·十七英里项目在这条海岸线上也是独此一家，别无分店。该项目部的邓先生表示，在这个区域内，以后不太可能有这么大的商住小区出现。因而在此开发高级社区，必将获得巨大收益。该项目部吴韶庆还介绍说，十七英里的别墅预计销售均价可能高达每平米两万元。“公司花了很大力气才拿下这块地，当然要卖得贵一点。”吴说。
在十七英里项目的设计上，万科不惜重金，请国际名师出马担纲。建筑方面请到香港许李严建筑师事务所，该所曾因设计北京“长城脚下的公社”和海南博鳌“蓝色海岸”而闻名。景观方面，请到了美国的sla公司。万科如能成功运作这个项目，必然进一步提升自己的知名度。
地价疑问
“万科作为一家上市公司，我们不做不合法的事情，我们有土地产权证。”万科·十七英里项目部的邓先生说。
据调查，2002年4月22日，深圳市国土局龙岗分局给万科公司发放的房地产证（深房地字第6000063033），宗地号为g15603－5，使万科获得了目前正在开发的十七英里项目用地的产权。有了房地产证后，万科就可以去报批报建，理所当然地开工了。
但据1998年8月1日开始施行的《广东省城镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法》第二条，广东省内城市（含县城）规划区范围内新增的经营性房地产项目（包括商品住宅、写字楼、商铺、宾馆和高级娱乐设施，不包括福利房和工业厂房）用地，必须通过公开招标、拍卖方式出让。
而记者在采访深圳市国土局龙岗分局副局长李永红时证实，这块地并没有经过公开拍卖或公开招标。
“我只能告诉你这块地没有通过拍卖，而是通过特殊渠道拿来的。”万科·十七英里项目部的邓先生也直言不讳地说。
万科·十七英里项目的房地产证上，注明用地面积为67571.10平方米。而在深圳万科房地产有限公司于2002年2月9日缴纳给深圳市财政局的收据上显示：地价款仅为1208.3610万元。按50687平方米的总建筑面积计算，平均每平方米地价仅约为238元。
而当初在竞拍拿到另一个地产项目———“万科东海岸”那块总建筑面积为21.5万平方米的地块时，万科就花了4.3亿元，平均每平方米的地价约为2000元，几乎十倍于十七英里项目。万科东海岸项目虽有“海岸”二字，但实际上很难看到海，其地理位置根本无法与十七英里相比。相形之下，万科取得十七英里项目这块地的地价是超乎寻常的低廉。
如果没有金海滩度假村发现万科十七英里的用地有问题而将深圳市国土局龙岗分局告到法院一事，万科公司的拿地内幕将很难显山露水。但恰恰在万科公司提交给法庭的一份它与另外两家公司所签订的《关于合作开发溪涌g15603－3地块有关前期工作的框架协议书》中，记者发现，原来事情如此不简单。
一份秘密的合作协议
2001年9月24日，深圳市豪昌实业有限公司、深圳市大永盛房地产开发公司、深圳市万科房地产有限公司签订了《关于合作开发溪涌g15603－3地块有关前期工作的框架协议书》。
据相关资料印证，该协议中提到的溪涌g15603－3地块，就是万科正在开发的十七英里项目用地，其后，深圳市国土局龙岗分局与万科签订了深地合字【2002】5021号土地出让合同时，将宗地号g15603－3改为g15603－5。
在该协议中，上述三家公司本着“共同发展”的原则，达成了一些“平等互利”的条款。
协议中，作为甲方的豪昌公司所承担的责任是，确保丙方万科公司能够单方面与深圳市国土局龙岗分局签署符合约定条件（建设用地面积为67571平方米，容积率为0.75等）的溪涌g15603－3地块的《深圳市土地使用权出让合同书》，并负责缴纳、承担该项目应缴纳的政府地价（含土地使用权出让金、土地开发金、市政配套设施金等），以及豪昌另外投入全部开发建设资金的5％。
而乙方大永盛公司则利用自己的优势，协作开展部分前期的工作。
作为丙方的深圳万科房地产有限公司则负责该项目的“规划设计、工程建造、物业销售和物业管理等工作，并承担该项目的开发建设所需资金（除豪昌公司投入的全部开发建设资金的5％以外）”。
三方并商定在该协议签订的两个工作日之内，万科支付300万人民币的履约定金。
协议中的第五条还明确规定，豪昌公司和万科公司在万科·十七英里项目合作经营中的投资及权益分成比例是，豪昌公司占38％，万科占62％。根据协议可以看出，豪昌公司是以“所付地价”入股，占了33％，再加上投入的5％，共为38％。
但根据万科·十七英里的房地产证上显示，地价款仅约为人民币1208万元，而收据上的支付者仍是万科公司。这意味着豪昌公司仅以5％的投入就获得了38％的投资和权益分成。换言之，也就是豪昌公司凭空就获取了33％的收益。
33％的收益将是多少呢？仅以万科公司在2003年7月4日以9.7亿元拍卖价拿到的深圳梅林关外坂雪岗一块近40万平米的土地作比较，按其总建筑面积437670平米计算，其每平米的地价为2216元。如果将万科·十七英里项目的每平米地价假设为2216元（但就其优越地理位置而言，其拍卖价肯定高于这个数字），其所需支出的地价款应为1.12多亿元。
但现在，万科·十七英里所支出的地价仅为每平米238元，如再加上最高每平米3000元的土建造价、每平米3000元的四五星级的装修成本，总成本应为每平米6238元。那么，按每平米1.5万元的保守销售价格计算，万科·十七英里的每平米毛利应为9000元左右，总建筑面积50678平米的毛利则为4.56亿元。而豪昌公司所得的33％收益（毛利）将为1.5亿元左右。
从这份框架协议书中可以看出，万科无疑是急于拿到溪涌g15603－3这块地的，而豪昌公司则以确保万科拿到地为条件获得了上亿元的收益。
委员们“吓了一跳”
虽然“万科·十七英里”项目的拿地内幕并未完全揭开，但其对环境的破坏和污染已引起了深圳市人大及政协的关注。
今年1月，深圳市人大代表及政协委员展开对龙岗宝安两区违法开发抢建的调查活动。当他们来到“万科·十七英里”工地调查时，据说，万科的工作人员向这些委员们揭示了该项目对万科品牌的意义，以及给万科所带来的丰厚的经济效益。
几位代表委员在接受记者采访时表示，万科的工作人员在介绍时相当得意，但他们在见到以前的青山碧水换了一副灰头土脸的面孔后，却群情激愤，接连质问万科的工作人员，何以敢在此动工，破坏自然环境。
万科方面在表明拥有土地和施工手续后，对委员们的质疑以沉默应对。
深圳市人大常委吴江影女士说，当时接到群众的投诉，还不太相信，到了现场看了之后，“吓了一跳”，整个山头都被万科荡平了。
在同去调查的人员中，不乏专家学者。深圳市原人大常委陈棠颐和深圳市水务局吴长文博士就在其列，他们从专业的角度对万科·十七英里项目提出质疑。
陈棠颐于1986年担任深圳市环保局局长期间，曾组织中山大学、中科院南海海洋研究所和中科院贵阳地球化学研究所的有关专家，对深圳市的环境状况进行了课题研究。时隔八年，陈老对其中的一个重要论断记忆犹新——深圳大鹏湾是“有潮无流”，即深圳市大鹏湾内海水交流不畅，主要是潮涨潮落，因而大鹏湾内海水的扩散交换能力很有限，容易污染。
万科·十七英里项目正好处在大鹏湾腹地。据万科方面表示，十七英里项目建成之后，生活污水将会处理，在达到国家二级污水排放标准之后直接排入近海。陈老认为，即便如此，依然会加重大鹏湾的污染。
万科准备于近海填沙，建成一个新的人造海滩的做法，引起了吴长文博士的疑问。“大浪淘沙，这么多年来，这里都是礁石，就说明大自然不愿留沙于此。”吴认为万科以后如欲保留沙滩，就势必要不断补沙，否则就会被海水冲光。但如果不断补沙的话，势必造成海湾的淤塞。
抛开十七英里项目在工程上的问题，仅在受保护的黄金海岸违规施工，就让委员们难以接受。
“如果大家都学万科，在海边建富豪住宅区，以后深圳市民还有东部黄金海岸吗？”吴江影常委在接受记者采访时说。她认为万科必须马上停工，如果万科依旧拼命抢建，政府就必须以更快的速度阻止，停止之后就应该开始查处。
吴江影表示将召集更多的人大代表和政协委员去万科的工地调查，并就此事在今年2月14日深圳市召开“两会”前，形成议案、提交“两会”讨论。
“绝不能牺牲老百姓宝贵的景观资源，任其变成少数人的海岸。”吴江影坚定地说。
赵立翔 来源:南方周末
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