土地价格扭曲源于权力寻租

最近看到一则新闻，2009年12月22日，底价高达165亿元的广州亚运城项目整体出让成功，由富力、雅居乐、碧桂园等民营地产三巨头组成的联合体以255亿元的总价竞得，成为全国“新地王”。这一纪录高出底价90亿元，溢价55%，而且在短短22分钟内竞价47轮产生。

　　不论“国四条”还是国土部等五部门出台的土地首付款不得低于50%的规定，都没影响到开发商当“地王”的热情。这和最近几年出现的农地抛荒现象形成鲜明对比。依照供需规律，“地王”频现的原因应该是土地资源稀缺。

　　而且，有无数的理由支持这一判断。例如，中国的城市化进程导致工业商业项目越来越多，公用基础设施征地越来越多，城市面积扩张速度越来越快。再例如，城市化进程还同时导致城市住房刚性需求在一个时期内将快速增长；不但如此，随着相当多高收入人群的出现，有关住房的投资需求在中国经济高歌猛进的背景下也会居高不下；中国在世界的地位日趋重要，很多城市都有国际移民加入，而这些移民大都收入比较高，一定程度上也加大了中国的城市住房需求，并进而托高了中国的住房价格。城市住房需求的增加，反过来又会变成对土地的需求。

　　假使中国城市土地供应极为有限或者为一个常量，那么，地产价格的上涨也许是合情合理的。然而，农地抛荒却对该结论的“合情合理”又予以反证。大量的抛荒土地可以通过有效组织生产更多的粮食，或者转至其他可以产生更多经济效益的用途。可是，这些重要的作用却被出外打工或者从事商业活动的农民“视而不见”。这说明，土地资源似乎没那么稀缺，地产价值也未必那么“值钱”？

　　为何会出现如此饶有趣味的反差？究其原因，在于政府对土地市场过多介入的土地管理体制。在现有的土地管理体制下，一方面，我们是在划定耕地红线不可跨越的前提下来确定城市建设用地和工业用地的，这等于人为限制了城市土地供应；另一方面，正如经济学家盛洪指出的那样，只有城市政府有权力改变土地用途，农民没有权把土地交付市场，再加上中国有史以来土地对农民的保障功能和户籍政策的羁绊，让农民宁可抛荒也不愿意把土地交还给集体经济组织。

　　对土地使用的审批流程，以及对农地转为城市用地的严格限制，一方面导致了城市土地供应的“稀缺”假象；另一方面也造成了并不那么真实的农地抛荒与价值空置。

　　从这个意义上，我不看好沿袭现有土地管理体制而进行的任何抑制房价上涨的土地调整政策。因为，这些政策都无法改变土地价格在城市和乡村被“两极”扭曲的现实。

　　只要存在任何阻碍土地自由交易的因素，在土地用途的改变和交易过程中，就存在权力寻租的空间，也酝酿着土地价格被扭曲的风险。而政府也难以摆脱作为“土地财政”最终责任者的形象。如果没有办法避免以经济利益为依归的地产企业，一起来和买房者进行利益博弈(根据集体行动效率和集体行动成员规模负相关的规律，买房者通常是处于下风的一方)；那么，也没有办法避免，有一天，以经济利益为依归的企业，可能会和买房者一起把地价虚高、房价暴涨的责任完全推给政府。

　　不久前，龙永图有关政府要对高房价承担大半责任的言论，也许就是很好的警示。

　　作者系中央财经大学改革与发展研究中心研究员

孔国华