投资房产者小心“带租”陷阱

通常投资房产者一般都采用购房后再行出租的投资渠道，这给投资者带来了一个前期投入成本和空置期资源浪费成本的增加，并且自行或委托中介公司租费时、费力，又提高了投资成本，减少了应得的收益。据有关租赁中介公司调查统计，房屋交付后第一年的空置期将会超过4个月，前一年全部空置期将在9－12个月之间，如果委托中介代理公司寻找租户，5年的中介费将是3－4个月的租金水平。因此，投资者的间接损失将会比较大。
    在这种情况下，一些地产商承诺给买房者“买一套房，坐享3年8％的回报”，对于投资者来说很有诱惑力，几年前出现在楼市的一种销售方式——带租约售房如今卷土重来，被许多商铺、酒店式公寓和投资型住宅当做卖点。使不少投资者认为买带租约的物业是一本万利的赚钱生意。事实真是如此吗？日前记者采访了有关专家。

项目热销与
    “带租约”的关系
    目前市场上出现的“带租约售楼”大致有几种方式：口头租约、书面租约等。具体主要有三种：一是某商业地产开发商通常宣称该项目一期现房的投资回报率高达多少多少。而问到如何保证这一“口头承诺”时，该负责人会表示，有双重保证措施：一是开发商可以向买家推荐项目附近的高信誉租赁公司，这些公司拥有大量包括韩、日等国籍在内的租客资源，保证你的房子在最短的时间内以较高的租金出租；二是实际付款方式由一次性付款改为“首付款分期支付”的方法，增加客户的投资回报率，节省买家大量原始资金的投入。
    另一种是开发商宣称会先将业主的房子以一个业主认可的租价租过来，租期为几年，再向市场上出租的办法，即开发商成为一家稳定的大租户，以此保证业主这几年的租金收益。
    第三种的地产带租计划常常为首期的投资者购房后到交房期的按揭款由发展商承担，交房5年内所购物业由经营公司统一规划经营，并保障投人按照每天几元／m2的租金水平的收入，空置期的损失通过整体经营的手段来给予弥补，并免收中介费用。据悉，此类项目的热销与这一颇具吸引力的卖点不无关系。
    专家分析认为，这种作法在市场发育成熟的房地产市场，“带租约售楼”、“返租”等营销策略，在收益性物业销售中的确能起到一定的作用。
    收益难以兑现时
    该找谁？
    有关专家认为，由于我国房地产市场并不成熟，“带租约售楼”、“返租”等营销策略一旦不能兑现，将给投资型买家造成巨大损失，同时也使开发商不仅在信誉和形象上受到伤害，还可能承担经济责任。专家分析说，目前有关部门又没有出台相关惩罚或监管担保等方面的细则，而且由于售后包租的回报标准是建立在当时的市场情况下，万一日后整个市场出现价格变化，商铺租赁不景气，包租就很容易变成难以兑现的一纸空文，这是许多冲动型买家事先难以预料的。
    建设部发布的《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。上海也规定，商品房在预售阶段不可包租，竣工后实行包租的商品房，要根据当时市场实际行情制定租金回报率，同时，包租人要提供担保，以为日后市场变化，承诺不能兑现时，能通过担保金继续给予小业主所承诺的回报。
    小心开发商和中介做局
    专家举例说，某房产投资人数月前看好一套条件并不太好且价格偏高的公寓，主要是因为这套公寓附带了一个两年期、月租金为1．6万元的租约，房东愿意连房带租约一起卖给他。也就是说，买下这套房就能在未来的两年时间里获得将近12％的年房屋出租投资回报，这比目前市场上徘徊在6％到7％之间的投资回报率高出许多。于是他与房东签订了买卖合同，正满心欢喜地准备坐享高额投资收益时，房东突然告诉他，租客已于买卖双方进行房屋交接前两天单方毁约、提前退租，他最终高价买到了不带租约的房屋。
    即使这“租约”是由开发商委托中介公司与业主签订的，也并非一劳永逸。据一位知情人士透露：某开发商养着多家中介，暗中补贴租赁差价给中介，将已售并委托中介出租的房子的租金抬高，高额的投资回报率刺激着业主又购买了这家开发商的另一处楼盘。而一旦租赁期满，业主就会惊讶地发现原来自己的那套房根本租不到那么高的租金，这一切都是开发商与中介为多卖房而联合做的局。租赁合同的期限一般不超过2年，到时中介会通知租户，这套房早就有人续租了，我给你换到另一套房吧，结果换来换去，中介反复地收取租户们的各种手续费，而租价也变了无数次了，究竟换了多少租户，真正的租金是多少，业主并不清楚。
    购房时应写入合同条款
    保护权益
    对于售后包租商品房的管理，专家建议，负责的发展商可以将房价款先交由银行监管，在承诺包租年限到期后，按规定全部付清小业主应得的回报，才可从监管银行收回售房款。开发商要有负责任的长期经营的态度，在经营项目组合上，不是谁的价高就租给谁，必须要有一个统一的行销和推广办法。
    专业人士提醒投资者，如要购买售后包租商铺，一定要注意查验发展商资质和长期回报的担保情况，以避免日后发展商食言，造成小业主诉之无门的情况。对于投资者来说，应格外关注发展商的背景以及经营管理公司或者物业管理公司的资质。附带租约的房屋买卖，一要注意在签订买卖合同之前，充分考虑租约的真实性和稳定性，决不能草率决定，要谨慎规避骗局；二是在买卖合同中明确写入合同条款，表明“能够实际取得真实租约是买家买房前提”，为日后出现纠纷时启动“情势变更原则”做好充足的准备。