“一房二卖”情形下民事、行政争议交织案件的审理顺序
从民事诉讼实践来看，“一房二卖”、“一房多卖”大致有以下四种情形：①二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，一个买受人已经取得了房产权证，一个先交付使用；②先买受人与出售人之间的买卖关系合法，并取得了房产权证，后买受人与出售人恶意串通，并先将房屋交付使用；③先买受人与出售人之间的买卖关系合法，并先将房屋交付使用，后买受人与出售人恶意串通，却取得了房产权证；④先买受人与出售人之间的买卖关系无效，却先将房屋交付使用，后买受人的买卖关系合法，并取得了房产权证。
对于第一种情形，二个或二个以上的买卖关系都合法，先交付使用并不能对抗房产权登记，因此房产权登记颁证的行政行为是否合法，成为制约民事案件判决的前提条件或先决条件。在此种情形下，应当中止民事诉讼，启动行政诉讼，审查房产权登记颁证的具体行政行为是否合法，合法的予以维持，不合法的予以撤销。然后再行启动民事诉讼程序，以行政审判的结果为依据，作出民事判决。房产权登记行为被维持的，房产权证持有人取得产权，主张他人侵权的诉讼请求成立。房产权登记行为被撤销的，房产权证的持有人丧失产权成为债权人，先交付使用人成为事实物权人，根据事实物权优于债权的理论，将取得产权。
如果查清属于第二种情形，民事审判庭可依法判决后买受人与出售人之间的买卖关系无效，判决后买受人侵权成立。行政审判庭启动行政诉讼以民事判决结果为依据，对颁发房产权证的行政行为进行形式审查。
对于第三种情形，民事审判庭可以根据民法通则第六十一条的规定，认定后买受人与出售人之间的买卖关系无效，或在先买受人符合行使撤销权的情形下，法院可以判决支持先买受人对后买卖行为行使撤销权，使房产权复归于出售人。然后，行政审判庭启动行政诉讼，以民事判决结果为依据，撤销房产权证，并判令房产部门限期为先买受人办理房产权证。
对于第四种情形，通过民事诉讼认定买卖合同的效力，若认定先买卖关系无效，后买卖关系有效，则判决先买受人侵权成立。行政审判庭启动行政诉讼，以民事判决的结果为依据，对维持房产颁证的具体行政行为进行形式审查。
从上文分析来看，此类争议交织案件，买卖关系（行为）是颁证的基础法律关系，“一房二卖”、“一房多卖”引发的民事、行政争议交叉案件的审理顺序问题，一般应当是中止行政诉讼、先行审理民事争议。通过审理民事争议，判断属于“一房二卖”、“一房多卖”中的哪种情形，然后再采取相适应的审理程序。笔者认为，由于此类争议交叉案件审理程序复杂，需要民事、行政审判庭密切配合，因此适宜一并审理。
谌宏民
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