取得建设项目的批准不是直接取得土地使用权

    原告某旅游发展有限公司经批准投资开发某县滨河旅游度假区，取得了建设用地规划许可，并领取了使用权面积为76006.6平方米的土地使用证书。该旅游度假区项目动工建设后，因资金不能到位，于2003年7月项目整体停工。2004年8月，本案第三人某度假村有限公司依法成立。原告和第三人某度假村有限公司随即共同向被告某县政府下属的县计委申请变更立项单位为第三人，并获批准。第三人接收度假区项目后积极筹措资金，使瘫痪一年的工程重新启动并基本建成。因缺乏后续资金，该度假区不能投入运营。2005年3月，第三人向被告某县政府申请变更该旅游度假区用地的土地使用权人，以便贷款融资来清偿债务及运营。被告根据建设立项是建设供地的前提和基础的原则，认为建设立项业主的变更，即意味着该项目用地使用权人的随之变更，遂将原告的土地使用权证予以注销，将土地使用权证的土地使用权人变更为第三人某度假村有限公司。原告于2005年9月27日向法院提起诉讼，要求法院撤销被告县政府颁发的“某县国有（2005）第X号土地使用证”。

评析

    依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。这里的“再转让”，是指土地使用人在从政府或其他人手中取得土地使用权，已经发生至少一次土地使用权主体的变更，而转让意味着至少第二次主体变更。由于转让是以主体的变更为界定标准，以土地使用权出售、交换、赠予、继承、合建、投资入股等涉及土地使用人变更的行为，均可视为土地使用权转让行为。

  　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条规定：“土地使用权转让应当签订转让合同。”《土地登记规则》第三十七条规定：“有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：（一）依法转让土地使用权的；（二）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的。房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。”因此，依法转让土地使用权，土地使用权转让方当事人应持有双方当事人签订的转让合同或协议，土地税费缴纳证明文件以及原土地权属证书等申请变更登记，由政府土地行政主管部门依法予以变更。

  　　本案原告和第三人为依法分别设立的法人单位，虽然共同向县计委申请变更并获批准立项单位为第三人某度假村有限公司，但不属于两个法人的合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更。本案两家法人之间变更土地使用权人，实则转让土地使用权属，而被告始终不能向法院提供双方的土地转让合同和符合法律规定的登记申请、土地税费缴纳证明文件，故应视为没有证据，因而被告颁证的具体行政行为违法，故被告所颁发的“某县国有（2005）第X号土地使用证”不符合法律规定，应予撤销。

阮雁冰 孙国华