预售商品房屋转让的法律效力

所谓预售商品房屋转让，是指在建预售商品房屋买受人在所购买的预售商品房交付前将该房屋转让给他人的行为。目前预售商品房屋转让现象大量存在，它在一定程度上可以刺激房地产市场的发展，有利于资金周转，活跃市场。但在另一方面却会导致市场房价快速上扬，增加购房成本，甚而导致房地产市场的混乱和萎缩。

    在预售商品房屋转让的过程中，由于房屋建造及交付周期长，在该时间段内因资金供应、商品房开发数量等因素的变化，容易导致房地产价格随之发生较大变化，从而产生了大量的预售商品房屋转让纠纷。在处理这些纠纷时，又因为没有具体的规定导致观点不一。

    有人认为，城市房地产管理法第三十七条第六款规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。预售商品房屋转让人在转让时房屋还没有建造完毕，不可能领取房产证，故根据此条规定，在没有领取房产证的情况下转让预售商品房屋违反城市房地产管理法的规定，因而是无效的。

    有人认为，城市房地产管理法第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》?发（１９９６）２号?第２９条关于预售商品房的转让问题规定，商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效。由此可见，预售商品房屋转让并非绝对无效，只要办理了相关手续后，可以转让。

    笔者认为，预售商品房屋并非绝对无效。城市房地产管理法第三十七条第六款关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定针对的是物权的变动。我国目前在不动产所有权的转移方面实行的是严格的登记制度，任何不动产所有权的转移必须经变更登记后才发生，可变更登记前提是已领取了权属证书。

    而预售商品房屋转让是债的转让，并非房屋物权的转让。预售商品房屋转让涉及开发商、转让人、受让人三方的关系。转让人与开发商签订了商品房的买卖合同，开发商有交付房屋的义务和收取房款的权利，转让人有支付房款的义务和取得房屋的权利，双方之间形成了商品房买卖的合同关系。因此在此种情况下，应运用合同法的规定进行调整。合同法第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人……”。可见，商品房预售当事人之间是合同关系，转让人根据合同法关于合同权利义务转让的规定，有权将预售合同中的权利义务转让给受让人。

    在具体操作时，转让人应根据履行预售商品房买卖合同情况，采取以下两种方式之一进行预售商品房的转让：１．转让人已经交付清了全部购房款项，则已履行了合同中的全部义务，在这种情况下，转让人仅需书面通知开发商转让的有关情况后，即可将原预售合同中的权利义务转让给受让人。２．转让人尚未完全履行预售合同中的义务，在此情况下，转让人需征得开发商的同意，如其不同意，则转让人与受让人的预售商品房转让行为无效。

国 军 叶 惠