临街建筑物墙外空间由谁利用

【案情】 ２００３年下半年，陈某购买了坐落在繁华路段临街商住楼二楼的住宅房１套，该房底层为某书店店面房。２００４年２月，经相关部门批准同意，某书店在外墙设置写有“某某书店”等文字内容的户外广告。该广告牌用铁架支撑，距离二楼阳台外墙约３０ＣＭ，且将二楼阳台外墙面全部遮掩。陈某认为，该广告牌占用了二楼阳台墙外的空间，若要在该处安装空调、晾衣架等，必将受到妨碍，遂多次找某书店交涉。而某书店则认为，陈某对其二楼阳台外墙横向空间没有优先利用权；二楼住宅阳台外墙的外侧属于公用部分，并非由二楼住户专有，不同意将广告牌拆除。双方协商未果，陈某诉至法院，要求排除妨碍，拆除广告牌。 

    【审理】 法院认为：本案并非一般的不动产相邻关系之争，而是对二楼阳台墙外空间由谁利用之争议。虽然我国民事立法尚未明确规定空间权法律制度，但根据一般的法理原则，同一幢高层建筑物中的不同所有权主体对各自墙外横向合理空间可以优先利用，他人不得妨碍。某书店在其门面上方有足够的空间设置广告牌，并非必须在二楼阳台外设置。因此，由某书店拆除广告牌以排除妨碍，合乎公平合理之精神，亦为一般人所认同。据此，法院判令被告拆除广告牌。

    【评析】 随着我国城市化进程的加快，人们对建筑物周围空间的立体化利用已随处可见，特别是临街建筑物墙外空间的利用具有经济价值，因此与之相关的纠纷越来越多。高层建筑墙外横向外空间究竟应由谁利用呢？我国民事立法对空间权尚未作出规定。本案中，尽管原、被告对一、二楼分别享有所有权，同时对共用的墙壁、楼梯等享有共有权，但对建筑物二楼阳台外侧可利用的水平空间利用权属于原告还是被告，或者属于双方共有，抑或属于全体所有权人共有，存在争议。从严格意义上来说，本案既非相邻关系纠纷，亦非建筑物区分所有权纠纷，而是基于建筑物区分所有权衍生出的一种并不鲜见的新类型纠纷，笔者称其为“建筑物周围空间利用权纠纷”。 

    双方争执的二楼阳台墙外空间利用权的问题，我国民事立法虽无明文规定，但二楼阳台外侧的横向可利用空间的利用权与二楼房屋所有权是密切联系在一起的，形成了一种事实上不可分离的状态。根据社会大众的一般观念，同一幢高层建筑物中的不同所有权主体，对各自墙外横向合理空间有优先利用的权利。例如，自家空调室外机及晾衣架的安装，一般只能安装在自家外墙的合理空间内，而不能任意安装到邻人的外墙上。假如允许同一幢多层建筑中的不同所有权主体可以任意利用邻人的墙外空间，必然会导致空间利用的混乱局面，人为地引发纠纷，影响社会安定。这也符合惯例和公平合理的精神。被告所设置的广告牌虽未直接使用原告二楼阳台的外墙，但显然妨碍了原告对二楼阳台墙外横向空间的正常使用，法院依照民法通则第四条的公平原则，支持了原告的诉讼请求，其裁判方向应属正确。

    由于此类纠纷系由建筑物区分所有权而引发，而我国物权法尚在制订之中，故其理论和法律依据、权利性质、可利用空间的界定等等，仍需进一步探讨。就本案而言，对相应的二楼阳台外侧的横向可利用空间利用权应强调“合理利用”，即此种空间的利用必须是符合法律、行政法规、规章的精神的，同时必须不违背全体业主的共同利益及社会公共利益。

曹小龙