法国不动产公示制度（下）

尹田
  
  四、不动产公示的法律效果
  
  
  
  在法国，就不动产公示的法律效果而言，依行为性质，公告产生两种不同的效果，其中最重要的效果是公示对第三人所具有的对抗力，而另一些效果则是因民事管制（police civil）的作用而通过强制公告及自愿公告的规定而加以表现。 [25] 此外，在法国法上，不动产公示虽然被置于一个具有整体性的规则体系，但抵押权登记与涉及主要的不动产物权的法律行为的公告所产生的效果有所不同。
  
  如前所述，法国不动产公示的主要意义在于使公示的行为或权利对第三人产生对抗效力。此种对抗力是主物权（droit réel principal）公告及从物权（droit réel accessoire）登记所产生的的共同效果。不过，在不动产公示之整体制度中，已登记的抵押权的对抗力主要表现为其优先权和追及权的存在，而经公告的主物权 [26]的对抗力则表现为一种特殊的消极状态（即第三人对权利的“尊重”），它可更容易地表明未经公示的权利的无对抗力，亦即权利的无对抗力表现为权利在涉及第三人时的无效力。
  
  对此，法国１９５５年１月４日法令第３０条的规定表明了对第三人的对抗力是不动产公示的民法效果的核心：“依第２９条第1项应予公示的法律行为或司法决定，如未予公示，对以同样应予公示或公告的行为和司法决定而从同一让与人处取得同一不动产权利及对同一不动产设定并登记的优先权或抵押权的第三人，无对抗力。即使前述行为已予公示，如第三人引用的法律行为、司法决定、优先权或抵押权公告在先，则前述行为仍为无对抗力。”此条规定，同样适用于其他无对抗力的情形。
  
  对于上述条文，法国学者着重从四个方面进行了研究：一是无对抗力的法律行为及司法决定的范围；二是无对抗力的具体含义；三是第三人如何得因权利无对抗力而得益；四是有关基本人原则的某些例外。 [27]
  
  （一）应予公示的法律行为和司法决定的范围
  
  原则上，一切依法应予公示而未予公示的法律行为和司法决定均无对抗力。但仅只下列无对抗力的行为具有限制或消灭第三人权利的作用：
  
   1．导致或证明不动产物权的设定或变动的行为（１９５５年１月４日法令第２８条第１项）
  
  这些行为赋予其受益人以不动产上的主物权的利益。如此项权利与第三人之相同权利相冲突，则此项权利优先得到保护。其具体表现为，如该两项相冲突的权利来源于同一让与人，则实质上须以公示为根据来处理这一纠纷，即其首先予以公示的权利排除了对第二受让人的权利效力的确认。
  
  一切主物权（所有权、用益权、使用及居住权、长期租赁权、地役权、地上权等）都适用上述原则。在操作上，其适用于转移标的物所有权的法律行为（买卖、互易、投资、赠与等）或设定他物权（地役权、以建筑为目的的租赁权－bail à construction、用益权、使用权等）的设定行为。这些行为得以契约或司法判决所证明。
  
  从原则上讲，仅只生者之间的法律行为才能适用前述第２８条第１项的规定。但事实上，由于该条文针对的是特定主体之间的权利让与行为，因此，根据同一法令第30-4条第2款之规定，特定财产的遗赠（legs particulier）、死因行为（actes à cause de mort）也适用第２８条第１项的规定。
  
  此外，较为特殊的情况是，权利的转移或设定可因延缓条件（contition suspensive）而推迟，或因解除条件（contition résolutoire）及法定消灭事由(résolution judiciaire）而溯及地消灭。但在第三人眼中，权利的转让一经进行，从相反角度讲，对抗力问题便发生了。因此，基于交易安全保护的需要，前述法令第28条第1项明文规定，附延缓条件的法律行为也应立即予以公示。至于法律行为因解除条件的成就或法定事由的出现而溯及地消灭时，其仅涉及第三人是否得在讼争中具有优势地位的问题，根据前述法令第28条第2项及第30-1条第4款之规定，如有关讼争系为一已予公示的解除条款的适用或法律规定的结果，其无效不因第三人不知晓而受任何影响。
  
  2．某些债权的设定行为
  
  此处的“某些债权”主要是指租赁权及类似权利。虽然根据租赁契约或其他类似行为，财产的持有人原则上仅享有一项单纯的债权，其权利的对抗力仅适用法国民法典的单独规定，但在法国，不动产长期租赁在传统中仍被视为一种设定于不动产的负担。因此，前述法令第２８条第１款仍规定“超过１２年期限”的租赁必须予以公告。此外，等值于三年的未来到期佃租或租金的权利的转让因为将产生使未来的出租人“贫穷”的效果，故也同样应予公告。
  
  3．不动产处分权的保留或限制
  
  较之不动产主物权设定或转让行为，此种行为的范围更为狭窄，其当然地应予公告。不过，由于不动产处分权的限制并未赋予其受益人以不动产物权，故其公告的意义仅在于推定第三人已知晓这些限制，从而保证侵权行为发生后，受益人能够通过返还原物而得以救济。
  
  但法国学者指出，上述行为之发生的范围的很小的。针对这类情形的前述法令第２８条第２项之规定的目的仅为使这些已实施的行为中的此种条款能够得以清晰的证明。但除法庭在认可一项“企业延续计划（plan de continuation de l'entreprise）”时裁定企业财产具有不可转让性外（其特别地适用前述条文有关公告的规定），其他能够假设的情形是罕见的。 [28]
  
  同样，根据法国１９８４年１月１２日法律第４条的规定，租赁－添附契约（contrat de location-accession）应予公告（因其被视为对处分权的限制）；而根据法国民法典第1831-3条第4款之规定，不动产推销契约（contrat de promotion immobilière） [29]也应予公告（尽管这些契约仅赋予当事人以债权而非物权）。
  
  法国学者认为，这样一来，不动产公示的最初目的事实上被予以改变：依法国民法典第１１６５条之规定的含义（该条文规定了“契约仅在缔约当事人之间发生效力”这一著名的契约相对效力原则），契约所生之债权的公告成为将契约的持续或不可让渡之债权的尊重强加于第三人的一种手段，这同样是推动法律清晰地设定与共有财产不可让渡之原则上的共有规则及财产分割之状态的公示义务的精神实质之所在。 [30]
  
  由此一来，便存在因选择权协议（pactes de préférence）及出售财产之单方允诺（promesses unilatérales de vente）是否应予公示的争论。
  
   根据法国１９５５年１月４日法令第３７－１条之明确规定，出售财产之单方允诺被置于“自愿公告”（publicitéfacultative）的范围，其公告本身并不产生对第三人的对抗力问题，其公告的目的仅在“告知使用人”。相反，选择权协议（其强制力弱于出售财产的允诺）是否应予公告则法律并无明文规定。显而易见，上述两种行为对于受益人并不产生任何物权。然而，一段时期中，法国最高法院的判例认定，对处分权设定了持续限制的选择权协议可以适用前述法令第２８条第２项之规定予以公告并对第三人具有对抗力。 [31]法国最高法院的判例引起了诸多异议：凭什么较之出售财产之允诺其强制力较弱的选择权得借助不动产公告的迂回办法而得以产生更为强大的效力？如今，法国最高法院的这一判例已被抛弃。 [32]选择权协议也好，出售财产的单方允诺也好，均不得依其公告的事实而对抗第三人，除非其所包含的对处分权的限制未能清晰地表达并未依前述法令第２８条第２项的规定予以公告。实践中极为罕见的前述最后一种结果，使其诚信可疑的表意人（允诺人）之不正当手段得以防范。
  
  法国学者指出，１９５９年１月７日法令第３７条解决了下述难题：在无公证证书的情况下，物权转变为债权时如何对第三人具有对抗力？亦即在当事人之一躲避并拒绝签署公证证书时，物权受让人如何使其利益不受损害？此种情形尤其发生于出售财产的单方允诺中预约（选择权）的取消或以私署证书（sous seing privé）订立的不动产买卖的情形（如双方当事人订立房屋买卖契约后，出卖人拒绝予以公告并将该房屋再售予他人）。其规定的解决方法是：因契约的订立而变为物权人的受益人为确保出卖人不致将财产再出售给第三人（因其在第三人眼中其仍系财产所有人），得就出让人的处分权设置一项约束以对抗第三人。而其在以后予以公证的证书，得视为自该设置约束的证书一经公告并完成程序之日起即对第三人具有对抗力。此种“先期公告”（prénotation）所载明的日期，意味着其对以后公告行为所发生的对抗力的日期的提前。
  
  这种形式的适用具体包括：诉请以公证证书对私署证书进行确认或重申的请求的公告，或诉请将证明合同相对方不表示同意或拒绝对私署证书予以公告的“笔录”（procès-verbal）予以公告，或诉请将经公证的要求对私署证书进行确认或重申的声明予以公告，等等。证明物权的转移或设定的公证证书（公证行为或判决）的公告应在“先期公告”（publication provisoire）的三年内实施，但法定延长者除外。
  
  以下为一法国学者假设的一个实际例子。 [33]这一例子表明，如果对出售不动产作出许诺的出卖人在买受人为同意接受的表示之后，拒绝协助办理买卖行为的公证，而在争讼期间，又将同一不动产转让给第三人时，买受人得利用先期公告对抗出卖人所实施的转让行为： [34]
  
  1992年2月1日：A向B作出出售不动产的单方允诺。
  
  1992年５月１日：Ｂ行使其选择权即作出同意接受的表示，而Ａ拒绝对该不动产买卖进行公告，应Ｂ的请求，公证人在１５日内准备为Ａ所拒绝签署的买卖行为的公证证书。
  
  １９９２年５月１６日：公证人作出证明Ａ逃避责任的公证笔录。
  
  １９９２年５月１８日：先期公告（笔录的公告）。
  
  １９９２年５月１８日：Ａ出卖不动产给Ｃ。
  
  １９９２年５月２０日：Ａ与Ｃ之间的买卖予以公告。
  
  １９９３年５月２０日：Ｂ获得一项确认经其同意的不动产买卖（即A与B之间的不动产买卖）成立的判决。
  
  １９９３年５月２４日：该判决予以公告。
  
  上述案例中，虽然A与B之间的不动产买卖在Ａ又将同一不动产出卖给Ｃ之前未予公告，且Ａ与Ｃ之间的买卖在有关判决公告之前已予公告，但根据先期公告的原则，有关判决公告的效力溯及至１９９２年５月１８日先期公告之时，故Ｃ的权利对Ｂ无对抗力。
  
  （二）无对抗力的具体含义
  
  法律行为对第三人无对抗力与法律行为的无效不同。前者须以法律行为（买卖、赠与、股东的投资等）有效为前提。法律行为一旦有效，即在双方当事人之间产生效力。 [35]但其赋予当事人的权利对于第三人（作为已公告的争议权利的权利人的第三人）视为不存在，即第三人得无视该未予公告的权利。而由于物权总是通过其对抗力表现其特征，所以，物权之无对抗力，事实上等同于物权对第三人无效力。
  
  （三）第三人得因权利无对抗力而受益
  
  第三人得因权利无对抗力而受益亦即第三人在权利争讼中居于有利地位，于此，第三人须具备四个条件：一是应为特定权利承受人；二是其相对的应为同一出让人；三是应为争议权利的权利人；四是进行了有效的公告。
  
  1．第三人为特定权利承受人。仅以特定身份（受让人、受赠人等）受让物权的受益人或同样之权利设定的受益人，得引用前述1955年法令第３０条之规定，因权利无对抗力而受益。在此，应排除两种当事人：
  
  一是权利的概括承受人。依法国法的观念，权利的概括承受人（l'ayant cause universel）是原权利人之人格的“延续”人，并应依此身份而必须对原权利人的行为予以尊重，故权利的概括承受人不得因权利无对抗力而受益。
  
  下面为两个“一物二卖”并涉及权利的概括承受人的例子： [36]
  
  例一：Ａ将同一不动产出卖给Ｂ及Ｃ，Ｃ为其继承人或其概括遗赠的受遗赠人（légataire universel）。Ｃ首先公告了其证书，但其既不能以其公告的在先、也不能以Ｂ未将其证书予以公告而对抗Ｂ。事实上，根据法国最高法院的众多判例，此类案件中，作为Ａ的人格的继受者的Ｃ对于Ｂ负有所有权追夺担保责任。 [37]
  
   例二：Ａ于1966年出卖一小块土地给其儿子之一，其对此行为未予公告；后其又于1972年将同一土地给予另一儿子，并对此赠与行为进行了公告。在Ａ死后，受赠人不得以前述买卖未予公告而主张其无对抗力，因为该两个受让人均为其父亲的继承人，均不得基于以保护第三人为目的的不动产公告制度而具优势地位。作为出卖人的继承人、受赠人须对受让人负担保责任，保证其不受追索。 [38]
  
  二是普通债权人。根据法国法的原则，普通债权人（无担保债权的债权人）仅为一般担保权的权利人，不能从任何物权的转让或设定行为中获益。然而，普通债权人可通过可为任何普通债权人所利用的扣押不动产的的请求之公告而变为特定权利的承受人（法国旧民事诉讼法第６８６条）。而在其他情形，撤销诉权（action paulienne）当然也可以起到保护债权人对抗其债务人所实施的行为的作用。
  
  至于享有抵押权或优先权的债权人，根据前述1955年法令第30条的规定，其对不动产享有的特殊权利自不待言。
  
  第二，第三人所相对的应为同一出让人。法律设置不动产公告制度的目的并不在解决涉及物权是否存在的纷争，而仅在解决因物权转让而引起的纷争（如在“一物二卖”的情形，发生争议的并非出卖人的物权之存在与否，而是同一标的的两个买受人的权利）。因此，此种纠纷总是应当而且能够追溯至发生冲突的两项权利之同一出让人（至于该出让人本来所享有的权利，则原本并无争议），以使法院得就发生争议的转让或设定的权利的当事人中谁应受益的问题作出裁决。
  
  至于不同出让人之特定权利承受人之间所发生的争议的处理，前述法令第30条未作规定。但依同样的原则，此种争议仍应溯及至其关系较远的同一出让人。例如：Ｐ在１９６６年同意赋予Ｌ一项地役权，但未予公告。以后，Ｌ将其土地（需役地）出卖给Ｍ，而Ｐ则将其土地（供役地）出卖给Ｂ，后者进行了公告。如下图： [39]
  
  Ｐ
  
  地役权 买卖（已公告）
  
  Ｌ
  
  
  
  
  
  买卖
  
   Ｍ Ｂ
  
  
  
  此种情形，虽然Ｂ和Ｍ系从不同出让人处取得其土地，但Ｍ主张的并对抗Ｂ的地役权来源于１９６６年Ｐ赋予Ｌ地役权的行为，亦即Ｍ持有Ｌ的地役权，而此项地役权来源于Ｐ，Ｐ同样是Ｂ的出让人。由于Ｂ首先对其权利进行了公告，故Ｍ享有的地役权（先由Ｌ享受，后为Ｍ取得）之持续对Ｂ不具有对抗力。
  
  前述不同出让人之特定权利承受人之间所发生的争议的情形，如无法追溯其同一出让人（例如，Ａ出卖不动产给Ｂ，Ｃ出卖同样之不动产给Ｄ。Ａ与Ｃ系从不同出让人处获得其权利，而通过上溯其转让的链条，不可能寻找到其共同的出让人），则争议应适用物权的证明规则予以处理。
  
  第三，第三人应为争议权利的权利人。如前所述，法国法有关对抗力的原则的规定，其目的在于解决权利之间的冲突。因此，当事人双方争议所针对的须为同一不动产，同时，当事人双方各自所享有的权利须为不能并存的权利（如在“一物二卖”的情况下所产生的两项所有权），或一权利对另一权利有所损害（例如，所设定或转让的地役权或用益权损害了完整所有权受让人的利益）。
  
  法国学者指出，对此问题，前述法令第３０条规定了一种表面上的例外，即享有优先权或抵押权的债权人作为从物权的权利人，不会与主物权的权利人发生冲突。事实上，在这种情形，权利的对抗力意味着：或者，这些债权人享有追及权（在不动产转让的情形）； [40]或者,其享有对不动产就其原始状态的价值的权利（于用益权或地役权在以后又持续的情形)；或者, 其享有选择权(于其他抵押权在以后又予设定的的情形)。.
  
  而从技术上讲, 前述法令第30条第1项所规定的受益的第三人具体包括：不动产物权（所有权或其派生权利）的受让人、特定财产受赠人、租期超过１２年的承租人以及3年或3年以上未到期租金权利的受让人、抵押权人或优先权人、扣押债务人财产的债权人。
  
  第四，第三人对其权利进行了有效的公告。此最后一个条件是指：依不动产公告制度，处理权利承受人（权利受让人）之间的争议，其根据的是公告的日期，即公告在先者优于公告在后者；如未予公告，则权利承受人不得就其主张具体引用一项日期以为支持。
  
  以上为得因权利无对抗力而受益的第三人应具备的四个条件。但特别应当注意的是，法国学者指出， [41]根据前述法令第３０条第１项第２款的规定，某些看起来完全符合该法令第３０条第１项规定的四个条件的第三人，得基于道德上的原因而被剥夺因权利无对抗力而受益的资格。这些人主要是指依照法律规定有义务完成公告程序的当事人或其继承人。有关判例将这些人视为恶意第三人，其企图利用不动产公告制度实施欺诈以损害他人已取得但尚未公告的权利(如B代理 A购买了C的不动产，未予公告；其后，B又为自己利益而向C购买了同一财产，并以前一买卖未于公告为由否认其对抗力)。在确认第二受让人与让与人之间存在真正的欺诈之通谋的情况下，法国现代的判例即会认定存在第三人之恶意，即第三人事实上知晓其受让的权利已经存在争议且未被他人公告。例如，对于一项诉讼纠纷，被法国最高法院第三民事法庭1973年1月30日的判决所撤销的原审判决认定：“在不存在欺诈手段的情况下，没有必要拘泥于善意或恶意的简单问题”，“利用法律规定本身所提供的益处的更为‘勤奋’的受让人并不具有任何过错。”针对这一认定，法国最高法院的前述判决指出：“依照法国民法典第1382条的规定， [42]知晓不动产已于先前转让第三人的不动产的受让人构成恶意，作为第二受让人，其不得引用不动产公告的规则主张其利益。” [43]。法国学者认为，这一变革表现了在不动产公告机制中保护交易安全的思想萌芽。但是，由于不动产公告的目的并非在于对已经知情的人予以告知，因而对第三人之恶意的证明在实践中具有一定困难。对此，有关判例认定，在存在恶意的情形，公告在先的第二受让行为对第一受让人无对抗力，即该不动产公告不发生任何作用。至于第二受让人对于第一受让人取得权利之事实的知晓的认定，应以第二转让行为“完成”之日为准（即使其为口头形式或私署证书形式），而非以后来的公告的日期为准。如法国最高法院第三民事法庭1990年5月22日判决的案件中，M.Caubolie于1985年4月13日将不动产出卖给Moulinier夫妇（私署证书），又于同年4月23日将同一不动产出卖给Piat夫妇，并于同年6月13日交由公证并予公告。上诉法院认定4月23日的行为无效。理由是：在6月13日，第二买受人并非不知道先前的买卖行为。此判决后来被予以撤销。法国最高法院认为：“应确定，Piat夫妇的恶意成立仅得在第二项买卖对第一受让人无对抗力时引起”……上诉法院应探究“1985年4月23日的私署证书是否未能在当事人之间实施一项完整的买卖，在这一日期，出售财产给Moulinier夫妇的买卖是否为Piat夫妇所知情。” [44]
  
  由此可见，无论基于何种原因，只要从恶意出让人手中获得其权利的次受让人被确认为恶意，则其不得利用不动产公告制度获利；如该次受让人为善意，则不论出让人是否存在欺诈或其他过错，基于不动产公告的公信力，“无辜”的受让人应当获得法律保护，对此，不动产公告制度的规则应发生其一般的作用，。
  
  如上所述，不动产公示对第三人的对抗力，是不动产公示的主要法律效果。但在某些例外的情形，基于历史原因或操作上的原因，前述１９５５年法令第３０条所规定的无对抗力在适用上受到一定限制。其主要包括两种情形：
  
  一是赠与。法国不动产赠与的公告制度（从前为“备案登记”－"insinuation“）自建立时，其目的即在于保护财产处分人（赠与人）的家庭（法国民法典第939条规定：“如赠与物为可抵押的财产，赠与及接受的证书以及另外单独作成的接受证书的通知，应在财产所在地的所有权抵押登记机关进行公告。”对于未予公告的后果，该法典第941条规定：“如未进行公告，一切利害关系人均得对此提出异议，但应请求公告的人或其继承人和赠与人除外。”）现代不动产赠与的公告制度不仅仍然保留了这一原有的功能，且增加了不动产公告制度的现代功能。为此，１９５５年法令第３０条第２项强调了前述法国民法典第９３９条及９４１条所规定的原则，规定“一切利害关系人”（而非该法令第30条第1项所规定的第三人）得以赠与未予公告而主张其无对抗力。然而，有关判例力仍然尽可能将死者的概括权利承受人排除于前述“利害关系人”之外。 [45]
  
  二是长期租赁。根据前述法令第３０条第３项的规定，租期超过１２年的租赁及超过3年的租金收取权利的让与，其未予公告的法律后果仅为部分无对抗力。此种情形，该行为仅其期限超过１２年或３年之部分无对抗力。 [46]]