浅析城市居住小区业主对共有部分的权利与义务

《中华人民共和国物权法》第一次在法律层面上规定了业主的建筑物区分所有权。与专有权相比较，作为建筑物区分所有权内容之一的共有权受关注程度较弱，但“司法实践中纷繁不断的区分所有权权属纠纷、侵权纠纷以及与此相关的物业管理纠纷，争议的焦点主要集中在争议客体是否属于共有部分范围、对共有部分的权利义务如何确定及权利行使规则如何等方面”。理解和掌握共有权的核心在于准确界定共有部分的范围。

    新颁布的《物权法》对建筑物区分所有中的共有部分作了概括性规定，但诉讼纠纷的解决更有赖于对《物权法》法律条文的准确理解和合理解释。在最高人民法院有关《物权法》司法解释没有出台之前，本文试图从居住建筑物内除专有部分以外的共有部分和建筑区划内除居住建筑物以外的共有部分两个方面，集中论述居住小区内法定共有部分的范围，在此基础上探讨业主对共有部分的权利与义务，提出司法实践中共有部分相关纠纷的处理原则与办法，与同行探讨。

    一、城市居住小区共有部分的范围

    共有部分是业主的建筑物区分所有权中共有权的客体，因其不可、不宜、不能分割为特定业主专有而被确认为共有，一般可分为法定共有部分和约定共有部分两类。

    （一）法定共有部分的范围

    “法定共有，是指依照法律规定由全体业主对于共有部分享有的共有权。”法定共有部分是居住小区共有部分的基础，为实现居住小区正常的生活秩序，使业主居住生活达到一定的品质标准提供必要的物质基础和确定的法律保障。在《物权法》出台以前，界定共有部分范围的法律规范十分庞杂，行政法规、地方性法规、部门规章、政府规章等都有所规定。新颁布的《物权法》从两个方面对区分所有建筑中的共有部分进行了规定：一是建筑物内除住宅、经营性用房等“专有部分以外的”为共有部分，二是建筑区划内，除城镇公共道路、城镇公共绿地及明示属于个人的绿地以外的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业管理用房和占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。

    （二）约定共有部分

    居住小区的全体业主可以为某一特定目的的需要，通过法定表决程序共同出资取得某一建筑部分的所有权，形成全体业主共有部分。

    二、业主对共有部分的权利与义务与司法实践问题的应对

    《物权法》七十二条用概括性表述对业主关于共有部分的权利和义务作了引导性规定，其具体内涵应遵循建筑物区分所有权规则予以确定，一般包括：

    （一）业主对共有部分的权利

    1.使用共有部分的权利，即业主均享有利用共有部分获取其使用价值满足自己居住生活所需的权利。使用权是所有权的固有权能，是作为建筑物区分所有权人的业主应享有的基本权利。鉴于共有部分并非某一业主单独所有，使用权在行使时要受到必要的限制，包括要按照建设、配置共有部分的目的使用，以实现共有部分功能；要依据共有部分的物理属性、固有用途或业主共同决定的用途、通常使用方法来使用，以尽量减少因使用而给共有部分带来的损耗；在使用时要照顾其他业主的合法权益。

    司法实践中常见业主因擅自封闭阳台、在建筑物外墙上安装齐墙外置式防盗栅栏、外挂式晾衣架、外展式雨篷等而与物业公司发生纠纷。争议的焦点在于业主的上述行为是否损害了整个建筑物外观美感乃至违反了整个居住小区的外貌景观要求。根据《住宅室内装饰装修管理办法》关于装修人未经城市规划行政主管部门批准，不得改变住宅外立面的规定，业主的上述行为只有引起住宅外立面的改变才被法规所禁止，对业主未向外侧扩展、延伸的封闭阳台等行为是对专有部分的合理使用行为，应认定为没有损害其他业主合法权益的合法行为；对业主向外侧扩展、延伸安装防盗栅栏等行为，应综合考虑整个居住小区的环境状况、建筑外立面的整体风格、原设计部门的意见等因素进行判断，如果确实引起住宅外立面的改变，则应确认违法；否则应视为业主对共有部分的合理使用或使用专有部分的合理延伸而予以支持。

    房地产商还习惯于在商品房销售合同中以格式条款保留具有广告利用价值的居住建筑物外墙面、屋顶使用权，并在其上架设广告从而与业主引发纠纷。依《物权法》七十二条规定，业主基于取得专有部分的所有权而对居住建筑物外墙面、屋顶等共有部分享有共有权。对于外墙面、屋顶等共有部分的使用，应依《物权法》第七十六条规则确定，房地产商无权使用。房地产商格式条款的约定应因“排除对方主要权利”而被确认无效。对共有权的侵害，房地产商负有排除妨害的责任。

    2.享有共用部分的收益权利，指收取共用部分的天然孳息与法定孳息。共有部分的收益主要来源于对共有部分的有偿使用，此种有偿使用应纳入“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”而必须经过业主的表决程序决定。至于此种收益的分配，可依《物权法》第八十条规定处理。生活中物业公司或房地产商利用居住小区的场地设置收费停车场、将住宅建筑物的外墙面、屋顶租与他人做广告宣传等牟利行为就是对业主收益权的典型侵害。收取的停车费、租金收益等均属于共有部分的孳息，应归全体业主所有。

    3.处分共有部分的权利，既包括法律上的处分，也包括事实上的处分。“法律上的处分可指转让所有权、设定用益物权或担保物权等，事实上的处分包括合理改建等。”共有部分对居住小区的正常运行至关重要，因此处分权的行使应受限制，包括共有部分只能随专有部分一并转让，不得单独转让；单一业主不得要求对共有部分进行分割；除经法定表决程序，不得进行变更或拆除等减损共用部分功能或价值的行为。业主同意购买区分所有建筑，应视为对以上限制的认可。对共有部分改建、重建等处分行为，应依《物权法》七十六条规定办理。生活中业主在装修过程中常常毁损居住建筑物承重部位，而建筑物承重部位发生物理变动将影响建筑物整体的结构安全性能及正常使用寿命，进而造成全体业主的利益损失，因此法律规定居住建筑物承重部位属于建筑物的主体结构范畴归业主共有，任何单一业主无权单独处分，否则构成对共有权的侵害而须承担恢复原状的民事责任。至于业主变动专有部分范围内非承重部位则不在此列。

    4.请求物权保护的权利。根据《物权法》第八十条的规定，业主对共有部分按照约定或专有部分占建筑物总面积的比例享有权利，当共有部分受到侵害时，业主自己在共有部分中的合法权益也受到侵害，因此业主享有向人民法院起诉以进行物权保护的权利。

    （二）业主对共有部分的义务

    《物权法》七十二条规定了业主对共有部分的义务不可放弃，这反映了《物权法》对居住小区整体利益及全体业主共同利益的突出保护。

    1.维护现状的义务。最基本的是未经依法变更不得改变规划部门审批的城市居住小区控制性详细规划设计方案所确定的共有部分的用途。其次业主应维持共用部分的正常使用状态，不得随意改动共用部分的设置和结构，不得妨害共有部分正常功能和用途的发挥。我国《城市异产毗连房屋管理规定》第8条规定：所有人如需改变共有部分的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还需征得其他所有人的书面同意。

    2.不得侵占共有部分的义务。“所谓侵占，指违反占有人的意思而排除其对物事实上的控制与支配。”我国《城市异产毗连房屋管理规定》第6条规定：除另有约定外，所有人不得多占、独占共用部分。

    业主对不得侵占义务的违反通常表现为业主擅自封闭、占用某一共有部分作为私有部分使用，如顶层住宅业主擅自封闭顶层楼梯走廊的行为，因楼梯属业主共有部分，任何业主均享有利用该楼梯正常通行并不受阻碍的权利，业主暂不行使该权利，也不影响该权利的客观存在。该权利是否行驶是业主的自由而不允许他人强行剥夺，顶层住宅业主的行为实际上侵害了其他业主对楼道的共有权，负有恢复原状的责任。《物权法》列举的违章搭建、侵占通道等行为均属于违反不得侵占义务的行为。也存在开发商侵占居住小区共有部分的情况，对于此种情况的认定应查看开发商占用建筑区划内的场地有无向规划部门履行报批手续，建筑物建成后是否依法办理相应的权属登记，或者是否取得居住小区业主法定表决程序同意，如果以上情况不成立，则可以认定开发商对共有部分的侵占而判令开发商拆除建筑物并按照规划部门审批的居住小区施工图纸恢复原状。

    3.分担费用的义务。主要是负担物业费的义务和缴纳维修资金的义务。物业费与维修资金两者用途不同，使用程序不同，具有互补性，物业费是用于居住小区物业的基本维护、修缮、整治工作与日常管理，并提供其他与居民生活相关的服务所支出的费用，业主拒付物业费的行为被《物权法》所禁止。维修资金是“可以用于电梯、水箱等共有部位的维修”的资金，《物业管理条例》规定：“专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造”，业主是维修资金的法定缴纳主体。

沈阳市沈河区人民法院：张伟