宓国超诉江苏中大环球房地产开发有限公司违反宣传资料允诺案

【要点提示】房地产开发公司在宣传资料中关于商品房的说明、允诺，符合一定的条件就应视为合同约定，对开发公司具有法律约束力；环境影响居住的质量，进而影响到商品房的商业价值，开发公司应承担因环境问题对商品房价值造成损失的责任。

　　【案例索引】

　　一审法院：徐州市鼓楼区人民法院

　　裁判文书：（2006）鼓民一初字第1987号

　　裁判日期：2006年9月19日

　　【案情】

　　原告宓国超。

　　被告江苏中大环球房地产开发有限公司（以下简称中大公司），住所地徐州市复兴南路。

　　法定代表人张严军，该公司董事长。

　　2004年7月，被告中大公司开始销售其所开发的“金山晓月”住宅小区商品房。销售时，其曾制发关于“金山晓月”住宅项目的宣传彩页及售楼专刊，其上注明：“绿化率40％……2.5万平米的坡地式绿化林荫带营造的植物园……5大主题景观带，曲径通幽的设计风格……近万平米的绿色健身休闲广场，让你充分感受有氧运动的魅力”；交房标准有21项，含卫生间给水管道、厨房地漏、室内可视对讲系统、厨房及卫生间地面做防水处理、有线电视、电话、宽带、暖气、防盗网等；“保证广告宣传内容与实际一致。经有关部门认定属虚假广告的，退款退息或按已付房价款的3％赔偿”。2004年7月，原告宓国超与被告签订商品房买卖合同，并支付了全部价款。2006年4月3日，徐州市建设局颁发了金山晓月住宅项目《同意交付使用通知书》。次日被告在《都市晨报》上刊登了上房公告，4月18日原告在被告处领取了房屋钥匙，办理上房手续。领取钥匙时，该商品房无售楼专刊上写明的卫生间给水管道、厨房地漏等，小区绿化率未达40％、无五大主题景观带、无万平方米健身休闲广场、无2.5万平方米坡地式植物园。

　　原告宓国超诉称，被告交付的房屋不符合约定的21条标准，也没有建设五大主题景观带等景观，而且逾期交房。故诉至法院要求被告：继续履行约定的交房标准，并给付相应违约金人民币5784.9元；给付逾期交房违约金人民币8460.42元，并将该违约金继续计算至该房达到承诺的交房标准时止；赔偿因没有按照约定建好五大主题景观带等室外景观所造成的房屋价值损失15000元。

　　被告中大公司辩称，我们交付的商品房已经过有关部门的验收，说明其是符合法定交房标准的；原告要求赔偿因没有按照约定建好五大主题景观带等室外景观所造成的房屋价值损失，无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　在审理中，法院根据原告的申请委托多家鉴定评估机构予以司法鉴定，鉴定内容为：被告因没有建设五大主题景观带、植物园等景观而对原告房屋价值造成损失的数额。但均被告知，因目前我国缺乏相关的评估鉴定操作规范而无法鉴定。

　　【审判】

　　徐州市鼓楼区人民法院经审理认为：本案的争议焦点是销售广告能否应成为合同内容、被告是否应承担因没有建设景观而对原告房屋价值造成的损失。

　　被告在售楼专刊上注明交房标准有21项，含卫生间设给水管道、厨房设地漏、设可视对讲单元门等，在宣传彩页上注明绿化率40％、2.5万平米的坡地式绿化林荫带营造的植物园、五大主题景观带、近万平米的绿色健身休闲广场等。这些是对交房标准及小区基础设施做出的允诺，该允诺具体、明确、客观，而原告正是看到该允诺、基于对被告的信任而与被告订立的买卖合同。因此，以上允诺即使未被写入《商品房买卖合同》也应视作合同的内容。

　　关于被告是否应赔偿因没有建设景观而对原告房屋价值造成的损失，法院认为，环境是人们选择住宅时要考虑的一个重要因素，环境会影响到人们居住的质量，进而影响到住宅的商业价值。所以原告的此项诉讼请求是合理的，但因其没有提供能证实该损失的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，故对该诉讼请求不予支持。

　　徐州市鼓楼区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房和买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十一条第一款、第十三条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、中大公司承担房屋不符销售广告约定的违约金人民币5784.9元、逾期交房违约金人民币4435元。二、中大公司为宓国超安装售楼专刊上允诺的设施（含卫生间给水管道、厨房地漏、可视对讲系统等）。三、驳回宓国超要求中大公司赔偿因没有建五大主题景观带等室外景观所造成的房屋价值损失15000元及其他诉讼请求。

　　宣判后，原、被告均未上诉，一审判决已发生法律效力。

　　【评析】

　　本案的典型意义有两点：1、房地产开发公司在宣传资料中的允诺是否应作为合同约定？2、房地产开发公司是否应承担因没有建设人造景观而对商品房价值造成损失的责任？

　　一、关于开发公司在宣传资料、售楼广告中的允诺或说明是否应视为合同约定。

　　开发公司在销售房屋时，常常利用广告媒体对所售商品房的外在特征或质量等进行说明、允诺，而且多数情况下拒绝将这些说明、允诺写入商品房买卖合同中。如何界定这些说明、允诺的法律性质？实践中曾有过分歧。一种意见认为，售楼广告性质上属于商业广告，而商业广告通常应视为要约邀请，除非该广告包括了合同的主要内容。故，售楼广告中的说明、允诺通常应视为要约邀请，对开发商无合同约束力。至于广告内容与实际不符，可追究开发商缔约过失责任，或根据《广告法》追究其虚假广告的责任。另有意见认为，在开发商相对于买受人处于强势地位，法律对开发商的诚实信用义务就应有更严格的要求。所以，如果开发商所作的说明、允诺具体明确，就应认定开发商表明其自愿受约束，违反该说明、允诺的应承担违约责任。这两种不同的意见，一度造成了执法的不统一。

　　最高人民法院在对各地审判实践考察的基础上，于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同的，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是采纳了前面第二种处理意见。此条款，明确了将商品房销售广告视为合同要约的条件及开发商应承担的民事责任。

　　我们认为，根据《合同法》第15条第1款的规定，商业广告原则上是一种要约邀请，对广告人不具有法律约束力。但《合同法》第15条第2款同时规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。因此，对商业广告还应根据具体情况区别对待。在生活中，许多开发商对其开发、销售的商品房及其相关设施的说明、允诺非常具体、明确，买受人正是基于受该说明、允诺的引诱而订立买卖合同的。实践中常见的说明、允诺情形有：向买受人附送车库、家电、家具等；商品房用材精良，如实木门、花梨木门等；配套设施齐备，如小区具备红外监控系统、24小时热水供应等；环境质量优良，如绿化率高、房间距大以及小区配备超市、幼儿园等，又如本案被告所允诺的五大人造景观带、植物园、万平方米休闲广场等。根据《合同法》第14条规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示”，该意思表示应当符合两个条件：内容具体确定；表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。以上所列举的开发商的种种说明、允诺情形，任何人看到后所理解的内容是基本一致的，该说明、允诺无疑是明确、具体的。开发商既然作出该说明、允诺，任何人都会自然产生信赖，也就说任何人都会相信开发商是自愿受该意思表示约束的。况且，双方的签约行为通过将商品房特定化而使开发商的说明、允诺被特定化并固定下来。所以，明确的说明、允诺即使未被写入商品房销售合同，也应视为合同内容。如果开发商交付的商品房不符合该广告内容，就应承担违约责任。

　　审判实践中要注意的是：最高人民法院《解释》虽然规定了三个条件：“说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”。但实际上，后两个条件有些累赘：既然签订了商品房买卖合同，当然可以推知该说明、允诺对双方尤其是原告签约有重大影响，原告对此无需举证；关于房屋价格的确定，因现实生活中商品房销售实行“一价清”，商品房通常是一个总价，很少有人会关心开发商的某项允诺对应多少价钱。一旦形成诉讼，开发商是肯定不会就此举证的，若由买受人举证说明、允诺是如何影响房屋价格的显然是勉为其难，反而不利于保护弱势的买受人。故，三个条件实际上符合“具体确定”一个条件即可，这也是与《合同法》第14条第1款相一致的。

　　二、关于被告是否应赔偿因没有建设五大主题景观带、植物园等景观而对原告房屋价值造成的损失，涉及到环境对房屋价值有无影响的问题。

　　环境对人的影响是极为重要的，大到生存环境，小到居住环境、工作环境，环境对人的生理健康和精神气质都产生很大的影响。良好的居住环境会提高人们生活的质量，反之则会降低生活的乐趣。尤其在近些年随着全球环境的恶化，人们对良好的居住环境更有着迫切的渴求，任何人都不愿意生活在有污染的环境中。时下“宜居”的概念正成为房地产市场的关键词，也印证了环境对人类生活的重要性。所以，开发商热衷于宣传其开发项目所处的良好环境，或以山水湖泊为邻，坐拥优美的自然景观，或靠近高校、文化中心，有着深厚的文化氛围，即使小区有先天不足，也要努力建设人造水面、人造瀑布、植物园林等以增加吸引力。

　　所以，环境日益成为人们选择住宅时要考虑的一个重要因素。环境会影响到人们居住的质量，进而影响到住宅的商业价值。处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中的房地产有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。现实生活中不乏环境影响房屋价值的实例。

　　但是，环境条件对房地产价值的影响度到底有多大，怎样评估房地产价值增益或减损程度，目前我国尚未有可遵循的专业评估规范。本案中，衡量环境条件对房屋价值的影响程度是个专业性很强工作，不宜由法院行使自由裁量权予以确定。所以在目前的条件下，法院虽然认定原告的此项诉讼请求具有合法、合理性，但因其没有提供能证实该损失数额的证据，只能根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定以证据不足对该诉讼请求不予支持。但我们认为，随着民众对居住环境的重视、生活中因环境问题引发的纠纷日益增多，建立环境影响评估的技术规范是迫在眉睫，建议房地产估价管理机构应及时出台相关的评估规范，适应人们对环境因素对房地产价值影响量化的客观需求。 

徐州市鼓楼区法院：吴修新