不动产登记簿的公信力与善意和恶意

物权公信原则是物权法上重要原则，它的功能在于即使在公示的内容是虚假的、有瑕疵的情况下，第三人因信赖该公示的内容而从事交易，其从交易中所取得的权利仍应受到法律保护这主要表现在不动产登记及其公示效力，即不动产登记簿的公信力。由于不动产登记是以国家行为为手段的确权行为来表征权利，其法律效果当然为社会所普遍信服，即使登记的权利人与真实的权利人不一致，对任意第三人而言也都应该被认为是正确的，也就是说登记公信力仅仅存在于物权交易变动于第三人的情形，特指针对第三人而言。

    一、问题的提出

    在此时之际，理论上却产生了重大的分歧，即登记公信力是否受第三人的主观状态限制——只适用于善意第三人而不适用于恶意第三人。例如，甲购买一处房产之后，交给乙管理，乙通过非法手段将该房屋变更到自己的名下。后来，乙将房产转卖给了第三人丙。但丙因与乙关系密切，事实上完全了解乙通过非法手段变更产权的情况。在此情形下，丙能否以登记具有公信力为由，主张自己应当得到保护？登记效力绝对说认为即使第三人恶意仍然可以受登记保护①；登记效力相对说认为登记对善意第三人有推定登记为正当与完全而受保护的效力，对恶意第三人则不予保护。此说为主流学说②。

    二、对学说上争点的评议及思考

    其实产生这两种截然相反的观点的根源有二：

    （一）是前者站在“登记权利人”利益的立场上，认为如果以第三人的主观状况作为不动产登记的公信力的适用前提，不仅是对公信原则本身的极大破坏，更是有害于交易秩序的安全，有损于法律权威性。后者站在“真正权利人”利益的立场上，认为如果保护明知登记权利有瑕疵仍与其发生交易行为的恶意第三人，将不利于保护真正的权利人，也失去公信原则应有的特点。如《物权法》第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，其实包含了对信赖登记产生的信赖利益的保护，而最直接保护信赖利益的规则，就是《物权法》第106条关于不动产善意取得的规定③，并且认为《物权法》第16条的规定是制定善意取得制度的依据④。

    （二）是缺乏法律明文规定。从比较法看，《德国民法典》第892条就对不动产公信力只适用于善意第三人作出了明确规定，即“为有利于根据法律行为取得一项权利或者取得该项权利上的权利的人的利益，土地登记簿中所记载的内容应视为是正确的，但对正确性的异议被登记或者不正确性为取得人所知的除外”。《瑞士民法典》第973条规定“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护”。由于《日本民法典》中，除类推适用第94条第2款（即虚伪意思表示的无效，不得以之对抗善意第三人）的情况外，在不动产交易方面通说、判例的观点是不采用公信原则的⑤。因此，对于我国不动产登记公信力应当在法律上明文规定，只适用善意第三人，以息争议。

    本人赞同登记效力相对说的观点，但是登记效力绝对说的观点并非全部不可取，只是不应过于绝对化。况且相对说本身也有难以自圆其说的地方，应予以综合检讨：

    （1）既然不动产登记簿的公信力是由国家行为作为支持手段的，当然具有普遍性和绝对性，自然无须考虑第三人在进行不动产交易时，其主观上是否明知登记的权利有没有瑕疵，该第三人只要依法行使其权利即可。不动产登记所产生的公信力不受任何人的意志干涉，具有强制性，即使出现真正权利人与登记权利人不一致的情况，在真正权利人未申请更正登记或者异议登记的前提下，任何第三人都可以信赖国家机关所为登记的信誉，第三人此时对登记权利存在瑕疵，不管是否明知，是第三人自己个人的主观意识范围内的事，正如法谚有云：“任何人不仅因思想而受处罚⑥。” 与不动产登记公信力相较而言，不仅没有冲突，而且也是没有必然关系的，不能影响公信力的功能！在真正权利人申请更正登记或者异议登记的情况下，无论第三人是否明知，根据《物权法》第12条关于登记机构应当履行的职责的规定，登记权利人无法将不动产所有权移转给任何第三人。至少在这一点上来区分善意和恶意，相对说有“画蛇添足”之嫌疑。

    （2）认为《物权法》第16条的规定是善意取得制度设立的依据，也有值得探讨的地方，不动产登记簿的公信力指登记内容对善意第三人推定为正确、真实，意味着登记簿上记载的人在法律上被推定为真正的权利人，凡是信赖登记簿所记载的权利而与权利人进行交易的人，在没有相反的证据证明其明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利人并非真正的权利人时，即推定其为善意，在法律上对此交易应当进行保护。突出的是推定交易一方为不动产的正确的权利人，否定其为无处分权人。而善意取得制度恰恰相反，在于肯定交易一方为不动产的非权利人，即为无处分权人。由此可知，同为保护善意第三人的利益，但二者是因交易一方是否为不动产的权利人而不相同的制度（此处不考虑动产交易），《物权法》第16条和第106条无论是从逻辑结构上，还是从概念工具上都不存在种属关系或者包含关系。

    （3）不利于维护市场竞争。如上例中丙作为乙的邻居，因为扩大经营店面的需要，在不违背公序良俗的原则下，即使丙知道乙不是真正的权利人，以相当于或高于市场上的价格而向乙购买该房屋作为经营场所，难道在法律上不能受到保护吗⑦？退一步说，真正的权利人也许并不希望恢复其对房屋的占有、使用、收益和处分等权能，只要在受到侵害时，能够得到赔偿损失即可。因此，在剥夺恶意第三人取得物权的情形时，可能会出现一个短暂的权利失控的“真空地带”，有可能不符合立法者的初衷，阻碍市场经济的竞争和发展。

    三、结论

    为了避免理论上和实务上不必要的猜疑和争议，对于第三人为恶意情形而发生的交易行为，应当作为不动产登记簿公信力的一个例外，即登记公信力对恶意第三人不适用。 这是因为登记绝对效力说过于强化登记的效力，有悖于民法诚实信用原则，也有悖于登记公信力保护交易安全的本来意旨，这一切有待于在立法上或者司法解释上予以明确，设立例外规定。本文认为拟对《物权法》第17条作出一定的修正，即“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记薄为准，但不得对抗因善意信赖不动产登记簿的登记而取得物权的第三人（或者‘但明知不动产登记簿有错误而取得物权的第三人，不受保护’）。”

 

注释：

①史尚宽：《物权法》，中国政法大学出版社2000年版，第43 页；孙忠：“再读物权行为理论”，载《中国社会科学》2001年第5期。

②王利明：《物权法研究（修订版）》（上卷），中国人民大学出版社2007年版，第182页；梁慧星，陈华彬：《物权法》（第四版），法律出版社2007年版，第102页；高富平：《物权法专论》，北京大学出版社2007版，第153页；王轶主编：《物权法解读与应用》，人民出版社2007年版，第28页。

③同②王利明，第181页。

④同②王轶，第28页。

⑤[日]田山辉明：《物权法》，陆庆胜译，法律出版社2001年版，第30页。

⑥郑玉波：《法谚（一）》，法律出版社2007年版，第96页。

⑦王泽鉴先生认为，在此种情形（即恶意）下，基于债权相对性，只要不能认定丙系故意以悖于善良风俗之方法加损害于甲，则不成立侵权责任。参见王泽鉴：《债法原理（一）》，中国政法大学出版社在2001年版，第16页。

江西省九江县人民法院：喻方德