别误读物业税与房价的关系

　陈璞 中国人民大学法学院


　　据《21世纪经济报道》报道，近日，中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。在当前房价回暖之时，重提物业税，势必会成为公众关注的话题。但是，公众对物业税认识不应只停留在降低房价上。从法律适用角度来看，科学制定物业税征收方案，离不开社会公众对物业税意义的全面客观看待。

　　首先，物业税是与公民享有房屋等不动产所有权相对应的法律义务，国家为公民的私人财产提供法律确认和保护，相应地，公民应当履行为此而纳税的义务。2007年颁布的物权法明确承认并保护私人所有权，因此，个人在享有私人财产权的同时，应当逐步认识到，基于私有财产而纳税是个人对于国家的一项对等义务。

　　其次，促进社会公平、公正是政府的基本职能所在，而征收物业税正是国家履行这种社会管理职能的重要手段。物业税具有税负不易转嫁的特点，而且一般采取累进税率制，通过征收物业税影响社会财富的二次分配，调整社会财产结构，易于实现损有余而补不足、缩小社会贫富分化的目的。

　　第三，通过税收调整宏观经济，促进经济健康、高效运转也是政府的一项重要任务。2002年以来，中国房地产业迅猛发展，商品房价格节节攀升，目前已进入泡沫严重的不健康阶段，成为经济运行体系中的一个隐患。征收物业税无疑会提高房屋持有成本，有利于消除房价畸高造成的经济运行隐患，促进国家经济稳定、健康、良性地运转。

　　第四，有利于稳定地方财政收入来源，平衡公共服务的成本支出。物业税体现了政府对土地进行合理规划、基础设施建设、环境美化等投入的成本支出。物业税的征收，以应税房地产的市场估值为基数，而房地产的升值，本质原因不是房屋本身升值，而是其所处地段的价值增长，而地价的增长，正是政府公共财政投入的结果，如果公共财政没有稳定来源，必然难以为继，最终有损房地产经济发展。

　　在公众对物业税与房价关系的误读上，还有个问题值得重视，就是有种观点将物业税与土地出让金等同，甚至有文章提出“要征物业税，先退70年土地出让金”，这种试图将两者等同进而降低房价的论调也是值得商榷的。因为国家在征收物业税和出让国有土地使用权的两种不同情况下，其身份也是不同的，前一种条件下，国家是一种依托公共权力的政治意义上的管理者身份，而后一种情况中，国家则变为平等遵守市场规则的经济意义上的财产所有者身份。基于这两种不同的身份，国家在这两种情况之下的行为，分别由不同性质的法律进行规范，当国家作为行政主体进行征税时，要遵守宪法、行政法、税法等公法的约束；而当国家作为土地所有权人，出让国有土地使用权之时，他必须和其他的市场主体一样平等地受物权法、合同法等私法的调整。

　　如果将两者等同，必然会对实践造成巨大损害。首先，用物业税取代土地使用权出让金，看似降低了房屋开发成本，进而降低了房屋的一次性购买价格，但是，与此同时，却增加了房屋的持有成本，总体上并未降低住房成本，无法在根本上达到改善低收入人群住房状况的目的。其次，将土地出让金改为物业税，政府以零对价转让土地使用权，等于倒退到无偿划拨土地的计划经济时代，一方面会形成土地划拨权力寻租，更为重要的一方面在于，取消了市场在配置土地资源方面的基础性地位，必然破坏社会主义市场经济的完整性，妨碍整个经济体系的良性运转。至于通过降低开发成本调节商品房市场价格的设想，则完全可以通过将土地出让金的批租制改为年租制来实现，但不管此法可行与否，这都是另外一个独立的问题，不应当放在物业税的问题中进行混淆性的讨论。