略论不动产登记请求权制度的设立

 论文提要：我国不动产物权变动遵循登记生效主义原则，当事人的申请登记行为是启动登记程序的前提。申请登记行为不仅须当事人意思合意，还须双方共同配合实施方能完成，任何一方基于其利益考量拒绝或怠于履行登记义务时，登记程序无法启动，也就不能达到完美物权的效果。为使社会经济秩序安全有序，有必要赋予登记权利人登记请求权以维护其利益。

 

    法律旨在创设一种正义的社会秩序。

                —— 〔美〕博登海默

    引    言

    我国不动产物权变动遵循登记生效主义原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未经登记的不动产物权因存在风险称之为瑕疵物权，经登记生效的不动产物权因其受到法律承认和保护，称之为完美物权。登记生效是完美物权实现的前提，登记由当事人的申请行为和登记机关的登记行为结合而成，申请行为引发登记机关的登记行为，导致不动产物权变动成就，没有申请行为，登记机关的登记行为也就丧失存在的基础，因而，申请行为在登记程序中的重要性是不言而喻的。当事人的申请行为又同时必须具备两个要件，其一，当事人变动不动产所有权的合意；其二，当事人请求登记机关办理登记的合意。对于变动不动产物权的合意，当事人在订立合同时就已经达成，而请求登记机关办理登记的合意不仅须双方当事人意思合意，还须共同配合实施申请登记行为方能完成，任何一方基于其利益考量拒绝或怠于履行登记义务时，登记行为无法启动，也就不能达到完美物权的效果。为使社会经济秩序的安全有序和维护当事人的利益，法律有必要赋予登记权利人一定的权利即登记请求权。[1]

    所谓登记请求权，是指登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利。登记请求权包括两方面的内容：一是享有请求权的一方可以请求对方为其办理登记手续；二是负有办理登记义务的一方，有权利请求对方协助办理登记义务。 

    一、法律功能：设立不动产登记请求权之价值分析

    （一）现实渴望

    处于市场经济发展初期的中国，经济生活处于转轨时期，市场体制不健全，信用体系缺失。特别是在房地产交易过程中，不规范的行为较为普遍。由于利益驱使，一方出于效益违约的动机，拒绝或怠于登记，物权因此便不会发生变动。此时，如果没有明确的规定，容易给恶意一方造成可乘之机，现实生活中“一房数卖”的现象比比皆是。虽然我国《物权法》规定了预告登记制度，意于保障预告登记权利人的利益，但当事人申请预告登记须基于协议约定。在现实生活中，不动产交易市场如商品房预售，出卖人常常处于强势地位，买受人往往属于弱势群体，如果出卖人不同意与买受人订立预告登记条款，买受人该如何保护自己的权益？因而，为了避免效益违约和欺诈行为给交易秩序带来的紊乱，将办理登记作为合同的义务，使登记请求权成为合同请求权的内容，当对方当事人拒绝或怠于履行登记义务时，一方当事人可以及时寻求司法救济，请求负有登记义务的另一方当事人履行登记义务。

    （二）司法期待

    由于我国《物权法》以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，而法律没有明确规定当事人享有不动产登记请求权。在实践中，不动产登记义务并未作为一种合同义务，登记请求权也未作为一种合同上的权利，从而造成了合同一方当事人尤其是买受人不能在因对方拒不办理登记手续而使自己利益受损的情况下行使登记请求权。当这类纠纷诉至法院，法院的裁判也往往只是依据合同判令出卖人交付房屋，对于出卖人拒绝或怠于履行登记义务的行为却因合同未约定或约定不明，无法对其产生约束力。有的虽判令出卖人应协助买受人办理登记手续，但在执行过程中却因判决条款过于原则，操作性不强而难以执行。如果赋予当事人登记请求权，不仅使法院的裁判有法可依，也便于法院执行，确实保护当事人的利益。

    （三）效力需求

    登记作为不动产变动的公式方式，其效力对物权的变动产生直接影响。从各国物权法来看，不动产登记效力主要有三种模式：一是登记对抗要件主义，以法国和日本为代表。即不动产物权的变动，在当事人之间，不须进行登记即能发生法律效力，但只有登记后，才能产生对第三人的对抗效力。未经登记的，则不能对抗善意第三人；二是登记生效主义，以德国、瑞士为代表。即不动产的变动，必须进行登记，如果未进行登记，则不发生不动产物权变动的效果，登记有决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭能否生效的效力。三是托伦斯登记制度，主要是英美法国家的作法。即除了登记外，还有交付权利证书的要求，产权一经登记，具有不可推翻的效力，国家给予保障。不强制一切土地所有权、他项权利申请登记。但一经登记，其后发生的房地产确立变更或设立，非经登记，不生效力.[2]从我国《物权法》规定来看，显然以登记生效主义为不动产变动的原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当进行依法登记，登记后始能发生效力，未经依法登记的不发生法律效力（法律另有规定的除外）。因而，登记就象物权的保险箱，权利人要取得效力完全的完美物权，就必须启动登记程序，赋予权利人登记请求权，也就给予了权利人开启这个保险箱的钥匙。

    正如张龙文先生所说：“若无得使其协力之权利，则不仅使登记权利人，因此而不能登记，蒙受损害，同时，亦使登记制度，失却其机能。”[3]因此，有必要设立不动产登记请求权制度，以实现登记制度作为市场经济社会国家维护秩序，保障交易安全的重要法律手段的目的。

    二、法律性质：物权与债权之辨

    按照德国历史法学派创始人、著名的罗马法学家萨维尼的主张，在基于买卖契约而发生的物权交易中，同时包含了两个法律行为:债权行为与物权行为（物权契约）。[4]有学者认为，登记请求权的依据是物权实体法中法律关系，它既可以是物权性法律关系（如抵押权因为债权受偿而消灭，但没有办理涂销登记，同一不动产上的典权人即可根据自己的物权请求权请求涂销该抵押权的情形），也可以是债权性法律关系（如房屋买受人依据房屋买卖合同，请求房屋出卖人申请房屋所有权移转登记的情形）。[5]因而，对于不动产登记请求权是物权上的请求权还是债权上的请求权？理论界存有不同认识。有观点认为，“登记请求权既包括物权请求权，也包括债权请求权。例如在登记请求权中登记订正请求权属于物权的请求权，属物权妨害排除请求权的一种。通说认为，登记订正请求权不因时效而消灭。登记订正请求权在第三人因公信力取得该项不动产物权时，不得行使。”[6]也有观点认为不动产登记请求权在性质上仍然是一种债权上的请求权 。对不动产登记请求权性质的界定，我们不妨从物权与债权之间的区别层面进行分析：

物权是指权利主体依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。债权是权利主体按照合同约定或者法律规定，请求相对人为或不为特定行为的权利。物权反映静态的财产支配关系, 债权反映动态的财产流转关系,两者之间的区别主要表现在： 

    1、义务主体不同。物权反映的是特定权利主体和不特定义务主体之间的法律关系 ，以不特定的任何人为义务主体。债权反映的是特定当事人之间的法律关系，以特定的债务人为义务主体。不动产登记请求权基于法律或交易合同，反映的是与登记有利害关系的权利义务主体之间的法律关系，登记义务人为其义务主体，具有主体的特定性。

    2、标的物不同。物权关系是主体之间对物的占有关系，因而，物权的标的物是物而不是行为。债权的标的物因债权种类的不同而不同，一般来说，债权直接指向的是行为，而间接涉及到物。即使以财产的给付为客体的债,债权也只能针对债务人的财产给付行为,不能直接针对债务人的财产。而登记请求权的标的物直接指向的是登记义务人履行或协助履行登记义务的行为。

    3、权利基础不同。物权是基于权利人对物的支配权产生，债权是基于合同的约定或者法律规定产生。不动产物权在登记生效之前因没有完成公示物权尚未发生变动，权利人还未能享有物权，也就不能基于支配权产生请求权，只能基于合同约定或者法律规定行使不动产登记请求权。

    4、权利本质不同。物权本质上是一种支配权，是权利人对物的直接支配。债权本质上是一种请求权，即债权人请求债务人依债的内容为一定行为或不为一定行为。因权利人不享有物权，登记请求权为支配权也就无从谈起。从登记请求权的内容上看，登记请求权表现为登记权利人对登记义务人所享有的请求其履行登记义务或协助履行登记义务的权利，其本质仍是一种请求权。

    5、权利实现方式不同。物权的实现只需物权所有人自己行使权利，无须他人意思或行为的介入，通过自己对标的物的支配行为就能实现。债权的实现须凭借债务人履行义务，非经债务人的行为而不能实现其债权的内容。而登记请求权因权利人尚不享有物的支配权，须凭借登记义务人履行义务的行为来实现合同目的，登记权利人无法自己实现。

    综上所述，不动产登记请求权更多的表现为一种债权上的请求权，在登记生效之前，物权因未完成公示程序而尚未发生变动，权利人不享有物权，也就不能基于物权提出请求，只能依据法律规定或合同约定请求登记义务人履行登记义务。

    三、法律基础：不动产登记请求权设立的依托

    不动产登记请求权的设立可依托于三个平台：法律、合同和司法裁判文书，即可源于法律直接规定，也可以由缔约双方在合同中约定，还可凭借人民法院的生效裁判行使。

    （一）法律依托

    登记请求权制度不但能够维护正常的交易秩序，保护权利人的利益，而且对物权法中的公示公信原则具有积极的确立和实施作用，现代各国对之也重视有加。许多国家的立法或学说都认可了登记请求权这项权利。如瑞士民法第665条规定：“有取得所有权理由的取得人，对所有人有请求登记的权利，如所有人拒绝时，有请求法院判决登记的权利。”德国《民法》第894条也规定了更正登记请求权，我国台湾地区和日本的司法判例更是广泛地确认了登记请求权。台湾学者李肇伟先生认为，若原物所有人不办理申请设定或移转登记者，相对人即得诉请法院判令强制执行办理申请设定或移转之登记。[7] 

    我国《物权法》没有设立不动产登记请求权制度，但也有学者认为《物权法》第14条规定（即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。）可视为法律赋予了当事人的登记请求权。其实不然，该条规定实际上是不动产物权的变动发生效力的时间规定，并没有明确规定依照法律应当登记的物权，在未登记的情况下，负有登记义务的双方当事人享有登记请求权。因此，我国的法律或司法解释应当对其作出相应的规定，对于依照法律规定应当登记的不动产，在设立、变更、转让和消灭时，当事人负有办理登记的义务。即使当事人合同没有约定登记义务，也可依据法律主张权利，此种义务一旦为法律所固定下来，便可以自动转化为合同义务，任何一方违反此种义务，都将构成违约。[8] 

    （二）合同依托

    登记请求权还可基于合同约定产生。即双方当事人在合同中约定，一方负有办理登记的义务，另一方据此可以享有请求对方办理登记的权利。根据合同法原理，合同经依法成立生效即对缔约双方产生约束力。受制于意思表示的制约，为了诚信履行合同义务和实现合同目的，双方具有启动登记程序的动力和压力。如果合同明确约定由一方办理登记，办理登记就成为一方应负的合同义务；而另一方要求其履行登记义务实际上是要求其履行合同，如果负有登记义务的一方拒不办理登记申请，构成违约，另一方可通过司法救济获得权利支持，请求其履行合同并承担违约责任。由于办理登记是一种合同义务，且登记对合同目的的实现起着至关重要的作用，应为缔约双方所负的主要义务，任何一方不办理登记可视为其已经违反了依据合同所应负的主要义务，不能以对方履行次要义务为由进行抗辩。例如在买卖房屋中，交付房款是买受人履行合同的主要义务，买受人没有交付房款，则出卖人有权行使同时履行抗辩权，拒绝办理登记手续。

    （三）司法裁判文书依托

    法院作出的确认不动产物权的生效裁判，也可成为当事人取得不动产登记请求权的依托。当事人因不动产交易合同或不动产物权归属引发争议提起诉讼，人民法院经审查作出确认物权的生效裁判后，取得不动产物权的当事人可直接凭借法院的生效裁判行使登记请求权。

 四、法律构建：不动产登记请求权制度的具体设计

    （一）关于不动产登记请求权的主体

    登记请求权是发生在当事人内部的一种权利义务法律关系，其权利主体称为“登记请求权人”（登记权利人），义务主体称为“配合登记义务人”（登记义务人）。在登记请求的过程中，依据法律和合同规定，一方有义务办理登记手续，另一方有义务协助办理登记手续，双方都负有登记的义务，因此，登记请求权实际上属于双方当事人共同享有的权利。在一般情况下，“登记权利人”与“登记请求权人”为同一人，但是在特殊情况下，如房屋所有权受让人不欲申请，则出让人就成为请求权人，这时，程序法上的“登记义务就成为实体法上的“登记请求权人”，程序法上的“登记权利人”则是实体法上的“配合登记义务人”。[9]理论界有一种观点认为，“在登记的记载中直接受利益的一方当事人是登记权利人，在登记的记载中直接受不利益的当事人称为登记义务人。”[10]该观点值得商榷。就缔约双方而言都是合同的受益人，物权变动涉及双方当事人的利益，在登记过程中，需要双方提交相关登记资料，仅凭一方当事人的登记资料，难以完成登记的手续。即使法律和合同没有规定另一方有义务协助办理登记手续，另一方当事人仍然有义务协助。例如就不动产买卖而言，出卖人移转不动产的所有权给买受人，买受人支付对价给出卖人，交易本身对双方当事人都是有利的，所以不能简单界定出卖人就是登记的义务人，买受人就是登记的权利人。事实上当事人双方都有义务办理登记。关于登记义务人的确定问题，原则上应当由法律和合同予以确定。如果法律没有规定，则双方都应当负有办理登记的义务。[11]

    （二）关于不动产登记请求权的类型

    不动产登记的种类是由登记目的所决定的，各登记类型在功能上相互补充、相互依托，共同构成科学完整的不动产登记类型体系。[12]就不动产登记类型体系而言，一般包括设定登记、变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、回复登记和注销登记等具体形式。我国《物权法》确立的不动产登记制度类型主要有设立登记、变更登记、预告登记、更正登记和异议登记。其中，不动产登记请求权主要适用于以下两种情形，一种是基于不动产交易而产生的设立登记、变更登记；一种是因登记与实质上的权利关系不一致而产生的更正登记。就登记请求权的类型而言，有学者认为，登记请求权包括请求登记的权利和登记订正请求权，后一种请求权又包括不当登记涂销请求权、不当登记更正请求权和不当涂销回复请求权三种情况。[13]借鉴学者的观点，结合我国《物权法》的相关规定，不动产登记请求权可分为两种类型： 

    1、请求登记权

    请求登记权是指登记权利人基于法律规定或合同约定请求登记义务人履行登记义务或协助履行登记义务的权利。请求登记权行使的基础为不动产交易合同，因交易而产生的不动产物权的设立、变更、转让和消灭。基于法律规定或缔约双方的约定，登记已成为合同义务的一部分，根据合同法原理，缔约双方负有全面履行合同的义务，负有登记义务的一方未履行登记义务构成违约，登记权利人有请求其履行登记义务并承担违约责任的权利。不动产交易包括买卖行为、抵押行为等等。登记权利人不仅包括不动产买受人、抵押权人，也包括不动产出卖人、抵押人、物上保证人等等。

    2、更正登记请求权

    更正登记请求权是指真正权利人、利害关系人享有的请求不动产登记簿上记载的权利人协助其进行更正登记的权利。更正登记是对不动产登记簿上的瑕疵记载（错误或疏漏）进行改正补充而进行的登记。由于不动产登记具有登记权利正确性推定效力以及保护善意第三人的公信力，不动产登记瑕疵使得不动产事实上的权利人（真正权利人）的权利随时面临丧失或受损害的危险。为了真正维护权利人和利害关系人的利益，各国物权法规定了异议登记制度和更正登记制度。[14]  

    我国《物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。该条规定可视为我国《物权法》赋予了权利人、利害关系人登记更正请求权。即在不动产权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误时，可以向不动产登记簿记载的权利人行使登记更正请求权。

    （三）关于不动产登记请求权的实现

    不动产登记请求权的实现主要有两种途径，一是向登记义务人提出登记请求；二是在登记义务人拒绝或怠于履行登记义务时，登记权利人或利害关系人通过司法途径获得权利救济。由于更正登记程序启动方式的不同，根据我国《物权法》第十九条的规定，更正登记分为依申请的更正登记和依职权的更正登记，因此，更正登记请求权的实现还有一种重要途径，即直接向登记机关提出更正申请。

    1、向登记义务人提出登记请求。登记权利人可以直接基于法律或合同规定向登记义务人提出履行登记义务或协助履行登记义务的请求，登记义务人应当履行。权利人、利害关系人如认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以直接向不动产登记簿记载的权利人提出登记更正请求，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的，登记机构应当予以更正。

    2、向法院提起诉讼。当登记义务人拒绝或怠于履行登记义务时，登记权利人可诉至法院强制义务人履行登记义务或提起确权之诉。对不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的，法律赋予利害关系人申请异议登记的权利，同时限定申请人须于法定时限内（异议登记之日起十五日内）提起确权之诉。通过申请人提起诉讼，交由人民法院对实体争议居中裁判，法院的生效判决可以代替相对人的同意。[15]但人民法院经过实质性审查作出了变更登记内容的裁判以后，并不当然发生登记变更的效果，当事人还必须以裁判为依据，向登记机关申请变更登记，登记机关依据法院的裁判变更登记内容。 

    3、向登记机关提出更正申请。基于《物权法》的规定，在权利人、利害关系人有证据证明登记确有错误的情形下，登记权利人、利害关系人还可直接向登记机构提出更正申请，请求登记机关更正登记的内容。证明登记确有错误的证据主要指人民法院生效裁判文书以及仲裁机构作出的生效仲裁裁决等证据。登记机关接受申请以后，应当进行实质审查，鉴于人民法院生效裁判、仲裁机构的生效仲裁裁决具有严格的既判力和法律权威，登记机关的审查相对简单，其他证据则由登记机关在依法确认之后再决定是否予以更正。经审查认为登记有明显错误的或有欺诈行为的，应当及时更正。但对于轻微的错误或非欺诈行为也不宜轻易更改，以维护登记的严肃性。[16]

    （四）关于不动产登记请求权的诉讼时效

    诉讼时效又称消灭时效，是指权利人于一定期间内不行使请求权即丧失请求法院保护其权利的权利。[17]诉讼时效的作用在于督促权利人及时行使权利，从而更好地发挥物的效用及促进社会正常的经济流转。不动产登记请求权作为一项私法上的权利，是否适用诉讼时效？从利益衡量的角度考量，登记请求权若适用诉讼时效将产生两方面的影响，积极的影响在于促使权利人及时行使权利，保护交易安全和物权的完整性、稳定性。消极的影响在于有可能对权利人造成不公，特别是在商品房销售合同中，开发商虽交付房屋给买受人，但通常无法及时办理房屋的过户登记手续，房屋买受人往往居住房屋数年，才有可能办理登记手续。如果适用诉讼时效，会给房屋买受人的利益带来损害。如果消灭时效对实体公正有损，即若权利人因消灭时效届满失去本来并无瑕疵的请求权，这也是关系人必须向公共利益付出的代价。因为如果不是权利人对请求权行使置若罔闻，消灭时效本无由发生，所以，权利人的请求权利益，实属微不足道，其因付出的代价，也难说严酷。[18]若不动产请求权不受诉讼时效限制，又将使权利人怠于行使自己的权利，不动产可能出现再度转让或抵押等有危权利人利益的风险，为权利人的利益保护埋下重大隐患。即便权利人的登记请求权没有超过诉讼时效，物权也因得不到实现而不具有实际意义，导致交易的不确定和市场秩序的紊乱；从法律思维的角度考量，由于不动产登记请求权为基于合同所生之债权，而债权是有期限限制的权利，在法律上不存在无期限限制的债权，登记请求权作为债权上的请求权，就应当受到诉讼时效的制约。不管是从利益衡量的角度还是从法律思维的角度权衡，不动产登记请求权适用诉讼时效利大于弊，更能督促权利人积极和及时行使权利，保障交易安全，维护自身合法权益。

    缔约双方当事人可以在合同中约定办理登记的期间，合同规定的履行期间届满，义务人未办理登记的，权利人在诉讼时效期间内提起诉讼，请求登记义务人履行登记义务，人民法院依法作出裁判，强制义务人履行所承担的义务。权利人在诉讼时效期间届满之后提起诉讼，只要符合起诉条件，人民法院应当予以受理。如果义务人援引时效抗辩权，权利人的权利就转化为一种自然权利；如果义务人不提出抗辩，应视为其放弃时效利益，权利人的权利不受影响。法院不应当主动依据职权审查时效是否已经届满，但一旦义务人提出时效的抗辩，人民法院有义务审查时效是否届满。诉讼时效届满后，权利人的实体权利并不因此消灭，权利人可继续向登记义务人行使登记请求权，登记义务人自愿履行登记义务的，权利人仍然可以受领且受法律保护。

   结 束 语

    一个法律制度若要恰当地完成其职能，就不仅要力求实现正义，而且还须致力于创造秩序。[19]完备的登记制度不仅是不动产交易秩序有序化的保障，也是物权法律制度存在的基础。构建安全稳定的社会主义市场经济秩序，法律和法律人责无旁贷，当事人合法权益的保护同样需要畅通更多的救济渠道。不动产登记请求权作为通往完美物权之门的阶梯，将成为登记制度的有益补充，期待为健全物权法律制度和营造健康有序的市场经济秩序而努力。

 

 

    注释：

    [1]王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年修订版，第176页。

    [2]王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社，2003年修订版，第160页。

    [3]张龙文：《论登记请求权》，载于《民法物权论文选辑》，台五南图书出版公司1984年版，第95页。

    [4]陈华彬著：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年4月第1版，第110－111页。

    [5]常鹏翱：《不动产物权登记程序的法律构造》，//www.cass.net.cn，2008年6月10日访问。

    [6]孙毅：“物权法公示与公信原则研究”，梁慧星主编：《民商法论丛》第7卷，法律出版社，第509页。

    [7]李肇伟：《探讨不动产物权变动之书面的性质》，载于《民法物权论文选辑》，台五南图书出版公司 1984年版，第75页。

    [8]王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年修订版，第177页。

    [9]常鹏翱：《不动产物权登记程序的法律构造》，//www.cass.net.cn，2008年6月10日访问。

    [10]孙毅：“物权法公示与公信原则研究”，载梁慧星主编：《民商法论丛》第7卷，法律出版社1997年版，第507页。

    [11]王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年修订版，第176页。

    [12]王效贤：《我国不动产登记制度研究》，//www.chinacourt.org，2008年5月10日访问。

    [13]梁慧星主编：《民商法论丛》第7卷，法律出版社，第509页。

    [14]黄松有主编：《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，人民法院出版社，2007年3月第1版第100页。

    [15]黄松有主编：《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，人民法院出版社，2007年3月第1版第100页。

    [16]王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年修订版，第179页。

    [17]王利明著：《我国民法典重大疑难问题之研究》，法律出版社2006年7月第1版，第124页。

    [18]【德】迪特尔•梅迪库斯：《德国民法总论》，法律出版社2000年版，第460页。

    [19]【美】博登海默著：《法理学法律哲学与法律方法》，邓正来译，中国政法大学出版社2004年1月修订版，第330页。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 作者：抚州市中级人民法院 魏灵