建筑物共有使用权能否对抗约定债权

    2007年5月,宜黄县棠阴镇的罗某与某房地产开发商约定：罗某购买位于棠阴镇农贸市场内三屋楼房中的三楼住房一套,三楼至楼顶的楼梯和顶楼楼面归罗某所有。罗某入住后在二楼至三楼楼梯中段安装了防盗门，并在顶楼加盖了二间小房间，一来用于做厨房，二来用于防水隔热。另留有约80平米的空场用来做晒场。2007年6月，吴某购买了位于罗某楼下一、二层房屋后，由于阳台日照不充足，遂要求到顶楼去凉晒衣物，罗某不同意，并拿出其与开发商签订的购房协议给吴某看，认为顶楼是自己单独所有的。吴某认为，顶楼属于大家共有的。双方协商未果，吴某诉至法院，要求确认对楼梯和顶楼具有使用权。

    分歧

    对顶楼的归属问题，产生了二种分歧意见。

    第一种意见认为，罗某与开发商已签订了购房协议，且对顶楼进行了改建，形成了事实上的占有；在现实生活中，这种顶楼用户独享顶楼的现象普遍存在。为此，顶楼归罗某单独所有。

    第二种意见认为，业主对建筑物内的住宅专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。楼梯、顶楼，走廊等属于全体业主共有，对于共有权，个别业主和开发商无权进行处分，双方对共有权进行的约定属于无效条款，其不得对抗第三人。罗某、吴某对楼梯、走廊、顶楼、通道享有共同使用和共同管理权。

    管析

    笔者同意第二种意见。

    理由为：《物权法》首次确定了业主建筑物区分所有权制度。对于建筑物区分所有的组成，指业主对区分所有建筑物的专有部分所有权、共有所有权以及因共同关系所生的成员权所组成的特别所有权。建筑物区分专有的范围分别为：在区分所有人之间，专有部分仅包括壁、柱、天花板等境界部分表层所粉刷的部分；在外部关系之间，专有部分的范围则包括壁、地板、开花板等境界部分厚度的中心线。排除专有部分之外的其他部分为共有部分，具体包括：1、建筑物的基本构造部分，如支柱、楼顶；2、建筑物的共用部分，如楼梯、走廊；3、仅为部分区分所有人所共有的共有部分，如各层楼之间的楼板等。《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分之外的共有部分享有共有和共同管理的权利。上引法第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得放弃权利不履行。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主作为共有所有人的权利，包括以下三种：1、共有部分的使用；2、收益权；3、共用部分的单纯的修缮改良权。但业主作为共有所有人须根据共用部分的本来用途使用共用部分。所谓本来用途是指必须依共用部分之种类、位置、构造、性质使用共用部分。当然对某些非按其本来用途使用共用部分，但无损于建筑物的保存和不违反区分所有人共同利益的，则应允许。

    本案中，罗某与开发商约定的顶楼归罗某所有的协议违反了物权法的上述规定，侵犯了吴某作为共有人的权利，且物权优先于债权，为此，此约定属于无效条款。吴某对顶楼的使用只为凉晒衣物之目的，其行为既无损于建筑物又不违反其他区分所有人的共同利益，故吴某具有对共有部分顶楼的使用权。

作者：抚州市中级法院 张玲 宜黄法院 邹文胜