租赁房屋装修物的处理

　　原告王某，垦利县玻璃棉厂职工。

　　原告崔某，垦利县玻璃棉厂职工。

　　被告李某，垦利县胜坨镇巴东村农民。

　　2002年3月3日，王某、崔某与李某签订一份房屋租赁协议。主要约定由王某、崔某租赁李某平房三间和一个厨房，年租金5000元，由承租人预交租金3000元，余款半年后付清；租期三年，自2002年3月14日至2005年3月14日。王某、崔某按合同约定向李某预交房租3000元。2002年9月份，双方解除了合同。

　　王某、崔某主张其租赁李某的房屋后进行了装修，花费8027.55元，提交了购买各种物品的单据52张予以证实，一审中未提供其对所租房屋进行装修的证据。李某对王某、崔某提交的单据不予认可，并主张其并未装修房屋。

　　2002年9月，被上诉人就本案争议的房屋已另行租赁给他人，且现在的承租人已经进行了装修。

　　针对争议的房屋装修问题，二审过程中，上诉人申请证人崔小勇、张智强、张勇和许洪吉出庭作证。证实王某、崔某确实经李某同意对所租赁房屋进行了装修，花费8000余元。李某也承认本案所涉及房屋租赁给上诉人时的状况为：房屋屋顶是石棉板吊顶，地面是水泥地面，门窗是木头门窗，隔墙是复合木板，厨房墙面刮瓷，炉灶和炉灶上面贴了瓷砖。2002年9月，被上诉人另行租赁房屋时，屋面吊顶是石棉板的，地面是瓷砖地面，铝合金门窗，灯具是灯棍，厨房炉灶上有瓷砖，墙上其他地方无瓷砖。

　　【审判】

　　原审法院认为，王某、崔某与李某签订房屋租赁合同，后又于2002年9月份终止了租赁关系。王某、崔某虽主张系受李某胁迫，但没有证据证明，因此其主张不予支持，双方之间的租赁合同已经解除。结合双方约定的年租金5000元和已履行的房屋期限，李某应退还王某、崔某500元。王某、崔某要求李某赔偿房屋装修款8000元，但其没有提供对所租赁房屋进行装修的证据，提交的单据不能证明其将所购买物品用于所租房屋的装修，故对其该项主张不予支持。王某、崔某主张是因李某的胁迫而解除合同，其并未提供相应证据，故要求赔偿停业损失6000元的主张不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决一、李某于判决生效后10日内向王某、崔某退还房屋租金500元。二、驳回王某、崔某的其他诉讼请求。案件受理费690元，由王某、崔某负担600元，李某负担90元。

　　王某、崔某对一审判决不服，向东营市中级人民法院提出上诉。认为，2002年3月3日，其与李某签订房屋租赁协议后，对房屋进行了装修，花费8027.55元是客观事实。原判未将李某的自认和费用单据结合起来进行事实认定错误。请求改判李某赔偿装修费8027.55元。

　　东营中院认为，王某、崔某与李某签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，也不违反法律和法规的强制性规定，应为有效合同，并已于2002年9月份进行解除。原判综合年度租金数额和上诉人的实际租赁时间，判令被上诉人退还上诉人租金500元是妥当的，应予维持。一审中上诉人对所租赁房屋装修问题，未能在法院举证期限内提供充分的证据，因此一审未予支持其装修费并无不当。二审过程中，综合证人证言和被上诉人对租赁房屋出租前后状况的陈述，可以认定经被上诉人的同意，上诉人对承租房屋实际进行了装修的事实。分析上诉人一审提供的购买材料费单据、人工费欠条，与证人所证明的装修项目所需材料基本吻合，基于现在已无法对上诉人装修费用进行评估的实际情况，按照优势证据规则，可以认定上诉人装修房屋花费8027.55元的事实。因该装修费用是上诉人对租赁物进行改善和增设所花费，已经上诉人的同意，其性质应为有益费用。因房屋租赁合同提前解除，给上诉人造成了实际损失，故被上诉人应补偿被上诉人适当经济损失。综合本案实际，以4000元为宜。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项、第一百五十八条之规定，判决如下：一、维持垦利县人民法院（2002）垦民初字第1241号民事判决。二、被上诉人李某于判决生效后10日补偿王某、崔某房屋装修费费4000元。

　　【评析】

　　本案是一起因房屋租赁合同提前解除引发的装修物返还纠纷。

　　一、房屋租赁合同中装修物的法律性质

　　民法理论中的添附，作为物权取得方式之一，我国虽无明确规定，但依他国立法规定及学理通说，将因物与他物结合，或因加工成为新物称为添附，包括混合、加工和附合三种。混合，指属于不同所有人之动产混合，不能识别其何部属于何人所有，或其识别需费过巨之物。加工，指对于他人之物，加以工作或改造，而制作新物，加工的标的物限于动产。附合，指异其所有人的两个或两个以上的有形物相结合，而交易上认为一物者。包括动产与不动产的附和（不动产附和）、动产与动产的附和（动产附和）两种。

　　法律规定附合的目的，在于按一物存在和使用更能维护物本身的价值和使用价值，对社会经济有利。属于不同之人所有的动产和不动产，只有在动产因附和而成为不动产的重要部分时，才发生附和。而判断动产是否因附和而成为不动产的重要组成部分，则通常应斟酌其继续性和固定性的程度，并依社会经济观念确定。只有符合固定性和继续性的客观基准和社会的经济观念的主观标准，动产才成为不动产的重要部分。此时，附合的动产丧失了其独立存在的价值，而由两个物结合为一个物。

　　本文所涉及的装修，是王某、崔某在所租赁的房屋内部进行美化装修，在房屋外进行硬化路面等，现在其投入的装修物与房屋已结合在一起，符合了前面所说的固定性和继续性的条件，可以认为成立附合。

　　二、出租人对装修物返还的认定条件

　　本案中，承租人装修已经出租人同意，但双方对装修物的归属和补偿未作出约定。在房屋租赁合同提前解除的情形下，承租人的装修利益并未发挥殆尽。因此，对承租人装修投入的费用法院应作出相应处理。

　　添附是物权取得方式，而物权采取严格的法定主义。我国现有法律中并没有规定添附作为物权的取得方式，因而法院按照添附的原理判案缺乏相应的法律依据，并会违反物权法定原则。所以在处理本案时，法院不宜以添附理论直接作出裁判。但可根据《合同法》的有关规定作出处理。

　　按照我国合同法第223条规定，“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”因此，承租人对租赁物进行改善或增设他物，由此支出的费用具备下列两条件时，可以请求出租人返还：一是改善或增设他物已为出租人同意。二是因该费用的支出而使租赁物的价值增加。

　　本案中，王某、崔某投入8027.55元进行装修的事实可以认定，而所租赁房屋因其装修而实现价值增加，因此，属于合同法中的有益费用。在合同提前解除前，法院判令李某予以适当返还是恰当的。

东营市中级人民法院：潘 霞