浅析房屋买卖中的优先购买权

    优先购买权是以法律直接规定而产生。是房屋共有人与承租人的一种法定权利，其产生只能基于一种房屋共有关系，或者房屋租赁关系的产生，属于原共有人与其他共有人之间、出租人与承租人之间而产生的特定的权利义务关系；优先购买权属于一种期待权。只有共有人或出租人在处分其房屋时，其他共有人或承租人才有在同等条件下享有此权利，如果共有人虽然分出自己的房屋，但并不出卖，或者出租人并未明确表示出卖房屋，其他共有人或者承租人不能主张该权利；优先购买权是一种附条件的形成权。共有人出卖的房屋与其他共有人的房屋于一个整体或者是配套使用，其他共有人才能主张这种权利。出租人出卖的是承租人正在使用的房屋，并在规定的时间内才能主张这种权利。因为他是客观条件形成的一种相互制约关系。这种权利是附条件形成的；优先购买权是同等条件下的优先"购买权"，优先购买权的取得是以同等条件为前提。所谓"同等条件"，指的是优先购买权人所接受的房屋出卖价格和其他合法条件应与其他购买人相同或相一致。如果出卖人出卖房屋时，优先购买权人主张购买的条件低于其他购买人，房屋出卖人可以以其他购买人主张购买的条件出卖，那么优先购买人的优先购买权即已丧失；优先购买权是有一定的期限性。优先购买权有明确的期限限制，有法律规定的，按规定办，没有规定的由买卖双方自愿协商约定优先购买权的行使期限。

    优先购买权行使必须具备以下条件：1、须是房屋共有人对共有房屋享有共同所有，即共有人对房屋享有按份共有或共同共有；出租人依法享有房屋的租赁权。2、须有房屋共有人或出租人出卖房屋的法律事实和法律行为，如果共有人只是将自己的共有部分分出，或者出租人没有表示出卖房屋的行为，其他共有人或者承租人就不能行使优先购买权。3、共有人或者承租人须实际占有房屋或者租赁房屋，如果共有人没有实际占有房屋，如遇其下落不明，其他共有人就无法行使通知的义务，此时共有人经过一定期限就丧失了优先购买权；承租人只有占有租赁物，才能对租赁物进行使用受益，才能对租赁物形成依赖关系。并且只有承租人占有租赁物，才能起到公示的作用，使意图从出租人处购买租赁物的第三人知悉标的物上存有租赁权负担，从而避免不知标的物为租赁物而买受但因买卖合同侵害了承租人的优先购买权而被确认无效所蒙受的损失。4、房屋共有人或者承租人必须在原房屋共有人或出租人出卖其房屋的同等条件下才享有优先购买权。

    不适用优先购买权的情形有1、在赠与、遗赠等法律关系中，因司法实践中与共有人或出租人所实施的行为属于一种单方法律行为，且属于一种无偿的法律行为，共有人或出租人并没有获得意外利益的可能性，在此情况下，其他共有人或承租人不享有优先购买的权利；在互易法律关系中，原房屋共有人或出租人获得的是非代替物，属于一种特定物之间的交换，在此情况下，房屋的其他共有人或者承租人不能行使优先购买权；所有人向法定继承人出卖标的物，因买卖双方当事人之间存在一定身份的法律关系，不同于一般的买卖，其他共有人或承租人不享有优先购买权，但承租人可基于买卖不破租赁的规定，依照原租赁合同仍享有租赁权。2、因拍卖、招标等强制执行的方式出卖标的物，房屋共有人或承租人不享有优先购买权。3、因公用事业目的而为的征收、征用等，因征收、征用是以公法的手段实现标的物的物权变动，属于所有权的原始取得，原共有人或承租人不享有优先购买权。胡美玲