建筑物区分所有权之成员权浅析

建筑物区分所有权这一概念的运用以及建筑物区分所有权法律规范的实施，有效的解决了多权利主体对同一幢建筑物中不同部分的产权归属问题。但是，各个区分所有人同住在一个相互影响的建筑物之内，解决产权属性问题虽为必要，然而其并不能解决所有的问题。比如同一建筑物内全部所有人对于共同事务的管理、对于共有财产的使用以及造成侵害后的责任追究等问题。如果由区分所有人在形成的共同居住关系的基础上形成一定的组织来统一管理事务和行使共有权利，无疑会更有效率。这样，建筑物区分所有权中成员权的概念也应运而生。

 

    一、成员权的界定

    有学者认为，成员权是建筑物区分所有人基于一幢建筑物之构造，权利归属以及使用上的不可分离的共同关系产生的，作为团体组织的成员而享有的权利和承担的义务。有的学者认为，成员权是指建筑物区分所有人基于建筑物专有部分与共有部分，专有权与共有权不可分离而形成的作为建筑物管理团体的一个成员所享有的权利和义务。这两个概念虽然表述不尽相同，但是却都道出了成员权的基本特征：

    （一）、成员权是基于区分所有权之专有和共有而产生的。成员权创立的目的是为了区分所有人能够更好的维护自己专有权的行使和管理共有财产和共同事务，共有权的取得又赋予了成员权更加丰富的内容，只有这样区分所有人作为团体的一员才可以对共同事务和共同财产进行管理，而不单单是为了自身专有权的更好行使。

    （二）、成员权的权利主体是建筑物的区分所有权人。如上所述，建筑物区分所有人因为取得专有权而享有了作为团体成员的资格，取得成员权，所以，对于建筑物仅享有使用权而没有所有权的人（使用人）不享有此成员权。

    （三）、成员权既是一种权利，又是一种义务。作为建筑物团体的成员，其享有对区分所有人团体的表决权、订约权、选举权以及决定团体管理者和物业管理企业的权利，同时，其还要负有遵守订立的规约义务、支付管理费用的义务等。

    （四）、成员权具有永续性，可以说物在权利即在。

    二、成员权性质及评析

    成员权的性质如何，学界却有不同的观点，这些观点大概可以分为以下两种：

    （一）、物权说

    该种学说认为，建筑物区分所有权是一种物法性与人法性相结合的复合性权利，而成员权则是其中体现了某种人法性特点的一种物权，如表决权、选举权等。日本学者丸山英气就认为“成员权主要是对全体区分所有权人的共同事务所享有的权利和承担的义务，它不仅仅是单纯的财产关系，其中有很大一部分是管理关系，具有人法（管理制度）之要素存在。”德国学者贝尔曼也认为，建筑物区分所有权是一种物法性和人法性要素已经相互融合的权利，而成员权正是体现人法性的物权。我国学者又将此种学说分为两类：

    1、物权下权能说

    这种学说认为，成员权不是一种独立的权利，而是建筑物区分所有权的一个权能，它是共有权取得的结果。

    2、物权下权利说

    这种学说认为，成员权是建筑物区分所有权中的一项独立的权利，是同专有权和共有权并列的一项权利，其理由是无论是专有权还是共有权都无法涵盖成员权的内容。专有权是区分所有人对于自己专有享有的住宅所专有的各种权利，一般不受管理团体的干预，但是其中其也有遵守规约的内容，但这只出于对全体区分所有人利益的保护而对专有权的必要限制，如应遵守不能私自改变线下水管道的规约。

    （二）、身份性权利说

    台湾学者戴维东认为，成员权是一种身份性权利，他认为德国的区分所有权由三元说构成，而成员权则是一种建立在身份基础上的权利。以此为代表，身份性权利学说认为，成员权是建筑物区分所有权人作为管理团体的一个成员所享有的权利和承担的义务，是区分所有人依其成员资格而享有的一种身份权利，如果不是这个管理团体的成员，就不享有这种资格。

    （三）、对于物权说观点的评析

    物权下权利说认为成员权是与专有权和共有权并列的一项独立的权利，从而建筑物区分所有权是人法性与物法性相结合的复合性物权，从而解决了传统物权无法包括人法性因素的问题，但是建筑物区分所有权毕竟属于物权制度，不应当讨论人法性权利问题。物权下的权能说则完全否认了成员权中所包含的身份性因素，这是不客观的，如成员权中所包含的表决权、选择权等也是物权法律关系所不能包括的。虽然成员权中的一些权利和义务是按照管理人规约的约定内容设定的，但是成员权的存在是以对建筑物的专有和共有为前提条件的，如果没有这一前提，这种意思自治的规约也就没有任何的实际意义了。

    三、总结

    通过对上述观点的评析，笔者赞同身份性权利说，即成员权是区分所有人作为管理团体之成员的一种权利和义务，是一种因具有成员资格而享有的权利和承担的义务。但笔者又与身份性权利的观点有所不同。

    首先，成员资格的取得是以各区分所有人取得区分建筑物的专有权为前提的，可以将区分所有人的这种行为视为同意加入并组成一个财产性的团体，即以财产的组合而成的一个团体，在一些国家中这种团体还明确规定为具有法人资格的法人团体

    其次， 具有身份性质的成员权在所有权体系中的存在并没有使所有权体系变得不协调。因为区分所有人之所以具有成员的资格，正是因为拥有了专有权，而成员权中表决权、选举权等内容也是为了区分所有人更好的行使和保护自己的权利。

    第三，区分所有人取得成员资格，一方面有其对住宅专有权的取得为前提，另一方面，这个团体的形成可以做此理解：开发商在建成后销售过程中，购买者同意购买区分建筑物之一房屋的行为即可视为对开发商所提出的规约的同意，可以说，开发商是这一团体的最初组织者，区分所有人入住之后，开发商即退出“舞台”，不再承担相关的组织功能，而是由全体所有人自行修改或重新设立规约，选举管理组织来管理共同财产和事务。

    综上所述，成员权作为一种身份性的权利，与专有权和共有权一起，使得区分建筑物所有权更为完整。明确区分所有人作为建筑物管理团体之一员的资格所享有的权利和义务，不仅有利于各区分所有人对共有事务的管理和自身专有权的顺利行使，而且有助于对专有权进行必要的限制，可以减少纠纷的发生，促进社区生活的和谐和整个社会的和谐。这也符合我国现阶段的立法目标。

 

参考文献：

1、王利明．物权法研究．北京：中国人民大学出版社，2002

2、邓曾甲．日本民法概论．北京：法律出版社，1995

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4、陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究．北京：法律出版社，1995

5、梁慧星主编 陈华彬．物权法．北京：国家行政学院出版社，1998

6、李明发 朱庆．建筑物区分所有人之成员权性质探究——兼论《民法典》中之7、相关制度安排．安徽农业大学学报（社会科学版），2004年1月第1期

8、谢玉美．浅析建筑物区分所有权之成员权．中共南昌市委党校学报．2005年4月第2期

刘庆文